Conclusies uit recente uitspraak op grond van de DBP-wet van New South Wales

Door Andrew Buchanan, hoofd bouw aansprakelijkheid, Australië

Het Hooggerechtshof van New South Wales heeft onlangs een belangrijke uitspraak gedaan over de zorgplicht van bouwprofessionals op grond van de veelbesproken Design and Building Practitioners (DBP) Act, die op 11 juni 2020 van kracht is geworden.

Zowel de wet als de uitspraak van de rechtbank verdienen verdere aandacht van professionals op het gebied van bouw- en aansprakelijkheidsclaims.

De DBP-wet van 2020

De wetcreëerde een niet-overdraagbare wettelijke zorgplicht voor bouwprofessionals ten opzichte van eigenaren (en volgende eigenaren) om gedurende een periode van tien jaar redelijke zorgvuldigheid te betrachten om economische schade als gevolg van gebreken die voortvloeien uit "bouwwerkzaamheden"(zie hieronder) te voorkomen. Deze periode komt overeen met de tienjarige verjaringstermijn voor gebrekkige bouwwerkzaamheden op grond van deEnvironmental Planning and Assessment Act van 1979.

Het uitbreiden van de zorgplicht naar volgende eigenaren (waaronder nieuw opgerichte verenigingen van eigenaren) is een aanzienlijke afwijking van het vorige standpunt en stelt bouwprofessionals daarom bloot aan grotere risico's, zowel wat betreft de periode waarin claims kunnen worden ingediend als door wie.

De DBP-wet is ook met terugwerkende kracht van toepassing op alle bouwwerkzaamheden, op voorwaarde dat het gebrek zich in de periode van tien jaar vóór 11 juni 2020 heeft gemanifesteerd.

Goodwin Street Developments zaak

De recente zaak van Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust tegen DSD Builders Pty Ltd (in liquidatie)betrof de bouw van drie studentenhuizen, waarvan de bouw in juli 2017 van start ging en waarover begin 2018 geschillen ontstonden over de voortgang van de werkzaamheden en vermeende gebreken. In maart 2018 heeft iemand de werkzaamheden opzettelijk beschadigd.

Het Hooggerechtshof heeft onderzocht of de bouw van pensions "bouwwerkzaamheden" vormde in de zin van de DBP-wet. Het vonnis erkent dat het moeilijk is om de wet correct te interpreteren en bevat de opmerking dat "de oplossing van deze vraag een analyse vereist van de ingewikkelde bepaling van artikel 36 van de DBP-wet. Dit artikel lijkt zo te zijn opgesteld dat het zo moeilijk mogelijk te begrijpen is."

Samengevat definieert artikel 36 van de DBP-wet "bouwwerkzaamheden" als:

a) Bouwwerkzaamheden

b) Het opstellen van gereglementeerde ontwerpen en andere ontwerpen voor bouwwerkzaamheden

c) De fabricage of levering van een bouwproduct dat wordt gebruikt voor bouwwerkzaamheden

d) Toezicht houden op, coördineren, projectmanagement uitvoeren of anderszins inhoudelijke controle uitoefenen op de uitvoering van werkzaamheden als bedoeld onder a), b) of c).

Er wordt ook vermeld dat bouwwerkzaamheden ook woningbouw omvatten in de zin van deHome Building Act van 1989.

Uiteindelijk concludeerde de rechtbank dat dit een inclusieve en geen exclusieve definitie was. Hoewel "bouwwerkzaamheden" in de zin van de DBP-wet uitdrukkelijk bouwwerkzaamheden aan woningen (in de zin van de Home Building Act) omvatten, sluit deze definitie andere, niet-residentiële bouwwerkzaamheden niet uit.

Het vonnis breidt de toepassing van de DBP-wet mogelijk uit tot alle bouwwerkzaamheden, niet alleen tot woningbouw (of "Klasse 2"-werkzaamheden volgens deNational Construction Code). Mogelijke uitzonderingen zijn geprefabriceerde woningen, verplaatsbare woningen of bijbehorende constructies.

Historische context en toekomstige implicaties

De uitspraak van het Hooggerechtshof van Australië uit 2014 in Brookfield Multiplex Ltd tegen Owners Corporation Strata Plan 61288 en Anor was het voor latere eigenaren praktisch onmogelijk geworden om bouwbedrijven succesvol aan te klagen wegens nalatigheid met betrekking tot bouwgebreken of ontwerp-/certificeringsfouten. Vanwege algemeen bekende en aanzienlijke bouwfouten, zoals de Opal Tower in het Sydney Olympic Park, is de DBP Act de wettelijke remedie voor die situatie.

Artikel 37 van de DBP-wet breidt de zorgplicht uit: "Een persoon die bouwwerkzaamheden uitvoert, heeft de plicht om redelijke zorgvuldigheid te betrachten om economisch verlies als gevolg van gebreken te voorkomen —

a) in of met betrekking tot een gebouw waarvoor het werk wordt uitgevoerd, en

b) voortvloeiend uit de bouwwerkzaamheden.”

InGoodwin Street Developments werd de vordering uiteindelijk ingesteld tegen de tweede verweerder (projectmanager Daniel Roberts) nadat de eerste verweerder (de bouwer) failliet was verklaard; Roberts werd volledig aansprakelijk gesteld voor het betalen van schadevergoeding.

De procedurele uitspraak van 2022 in The Owners – Strata Plan No 84674 v Pafburn Pty Ltd stelde dat artikel 37, lid 1, "zonder enige beperking bepaalt dat elke 'persoon' die 'bouwwerkzaamheden uitvoert' de voorgeschreven plicht heeft. Artikel 37, lid 1, is daarom niet alleen gericht op een bouwer die de betreffende 'bouwwerkzaamheden' uitvoert, maar ook op elke andere 'persoon' die 'bouwwerkzaamheden' uitvoert zoals gedefinieerd in artikel 36, lid 1. ... Dat omvat een 'persoon' die toezicht hield op, coördineerde, projectmanagement uitvoerde of 'anderszins' 'substantiële controle had over de uitvoering van' de werkzaamheden. Die 'persoon' kan heel goed de 'eigenaar van de grond waarop de bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd' zijn."

De verplichtingen die door de DBP-wet worden opgelegd, zijn dus niet beperkt tot de hoofdaannemer; ze kunnen ook van toepassing zijn op ontwikkelaars, projectmanagers, bouwopzichters of andere personen (inclusief particulieren) die "substantiële controle" hebben over de uitvoering van het werk. Eisers moeten echter nog steeds zowel nalatigheid van de kant van de bouwprofessional aantonen als een causaal verband tussen de mate van substantiële controle van die professional en het betreffende gebrek.

Het is nu bevestigd dat bouwprofessionals (zowel bedrijven als individuen) een persoonlijke zorgplicht hebben (en hebben gehad, gezien de terugwerkende kracht van de DBP-wet) jegens eigenaren en toekomstige eigenaren om economische schade te voorkomen die voortvloeit uit alle (niet alleen residentiële) bouwwerkzaamheden die zij in New South Wales hebben uitgevoerd.

Belangrijkste opmerkingen

1. De DBP-wet, die op 11 juni 2020 in werking is getreden, legt bouwprofessionals een zorgplicht op, waardoor zij gedurende tien jaar aansprakelijk zijn voor economische verliezen als gevolg van gebreken; deze plicht geldt met terugwerkende kracht.
2. De definitie van "bouwprofessionals" strekt zich uit tot personen die "substantiële controle" hadden over de "bouwwerkzaamheden".
3. Onder "bouwwerkzaamheden" worden nu alle bouwconstructies verstaan en dit is niet beperkt tot werkzaamheden van klasse 2 zoals gedefinieerd in de Nationale Bouwcode.

Naschrift van Neil Wright, hoofd aansprakelijkheid, Australië

Bij Sedgwick zetten we onze technische expertise met trots in om onze klanten kosteneffectieve, deskundige oplossingen voor schadeclaims te bieden. Ons Australische team heeft ruime ervaring met alle soorten aansprakelijkheidsclaims, van eenvoudige letselclaims door struikelen en uitglijden tot productterugroepingen en beroepsaansprakelijkheidsclaims ter waarde van miljoenen dollars. Samen hebben we honderden jaren ervaring!

Door onze kennis onpartijdig toe te passen, kunnen we een objectief standpunt innemen ten aanzien van claimomstandigheden en klanten duidelijke begeleiding bieden. Onze experts zetten complexe kwesties vakkundig om in beheersbare oplossingen.

Deze blog is het eerste deel van een reeks waarin onze aansprakelijkheidsexperts hun kennis en expertise delen ten behoeve van iedereen in de sector. Houd onze blog in de gaten voor het tweede deel, dat binnenkort verschijnt.

Voor meer informatie over onze aansprakelijkheidsmogelijkheden in Australië, hier of contact met mij op.

> Meer informatie — lees meer over onze Australische bouwverantwoordelijkheid en aanverwante diensten.