Door Andrew Buchanan, hoofd bouwaansprakelijkheid, Australië
Het Hooggerechtshof van New South Wales heeft onlangs een belangrijke uitspraak gedaan over de zorgplicht van bouwprofessionals onder de veel gepubliceerde Design and Building Practitioners (DBP) Act, die op 11 juni 2020 in werking is getreden.
Zowel de wet als de uitspraak van de rechtbank verdienen verdere aandacht van de professionals in bouw- en aansprakelijkheidsclaims.
De DBP-wet van 2020
De wet creëerde een niet-verwijderbare wettelijke zorgplicht van bouwondernemers aan eigenaars (en volgende eigenaars) om redelijke zorg te betrachten om economisch verlies door gebreken als gevolg van "bouwwerkzaamheden" (zie hieronder) te voorkomen gedurende een periode van 10 jaar. Deze periode komt overeen met de decennialange stopverjaringstermijn voor gebrekkige bouwwerkzaamheden onder de Environmental Planning and Assessment Act van 1979.
Het uitbreiden van de zorgplicht naar opvolgende eigenaren (met inbegrip van nieuw opgerichte eigenaarsvennootschappen) is een aanzienlijke afwijking van het vorige standpunt en stelt bouwondernemers daarom bloot aan grotere risico's - zowel wat betreft de periode waarin claims kunnen worden ingediend als door wie.
De DBP-wet is ook met terugwerkende kracht van toepassing op alle bouwwerken, op voorwaarde dat het gebrek zich manifesteerde in de periode van 10 jaar vóór 11 juni 2020.
Goodwin Street Ontwikkelingen zaak
De recente zaak Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust v DSD Builders Pty Ltd (in liq)betrof de bouw van drie kosthuizen voor universiteitsaccommodatie, waarbij de bouw begon in juli 2017 en begin 2018 geschillen ontstonden over de voortgang van de werkzaamheden en vermeende gebreken. In maart 2018 beschadigde iemand met kwade opzet de werken.
Het Hooggerechtshof boog zich over de vraag of de bouw van pensions een "bouwwerk" was in de zin van de DBP-wet. Het arrest erkent dat het moeilijk is om de wet juist te interpreteren en bevat de opmerking dat "de oplossing van de vraag een overweging van de labyrintische bepaling van sectie 36 van de DBP Act inhoudt. Het artikel lijkt zo te zijn opgesteld dat het begrip ervan zo moeilijk mogelijk is."
Kort samengevat definieert sectie 36 van de DBP-wet "bouwwerkzaamheden" als:
a) Bouwwerkzaamheden
b) de voorbereiding van gereglementeerde ontwerpen en andere ontwerpen voor bouwwerken
c) de vervaardiging of levering van een bouwproduct dat voor bouwwerkzaamheden wordt gebruikt
d) toezicht houden op, coördineren van, projectbeheer voeren over of anderszins inhoudelijke controle hebben over de uitvoering van werkzaamheden als bedoeld onder a), b) of c)
Er staat ook in dat bouwwerkzaamheden woningbouw omvatten in de zin van de Home Building Act van 1989.
Uiteindelijk concludeerde de rechtbank dat dit een inclusieve in plaats van een exclusieve definitie was. Hoewel "bouwwerkzaamheden" in de DBP-wet uitdrukkelijk woningbouwwerkzaamheden (in de zin van de Home Building Act) omvat, worden andere, niet-residentiële bouwwerkzaamheden niet uitgesloten.
De uitspraak verbreedt daarom mogelijk de toepassing van de DBP-wet van woningbouwwerkzaamheden (of "Klasse 2"-werkzaamheden, volgens de Nationale Bouwcode) naar alle bouwwerkzaamheden; mogelijke uitzonderingen zijn onder andere gefabriceerde woningen, verplaatsbare woningen of bijbehorende constructies.
Historische context en toekomstige implicaties
De beslissing van het Hooggerechtshof van Australië uit 2014 in Brookfield Multiplex Ltd v Owners Corporation Strata Plan 61288 en Anor had het voor latere eigenaars praktisch onmogelijk gemaakt om op te treden tegen bouwondernemers voor vorderingen wegens nalatigheid in verband met bouwfouten of ontwerp/certificeringsfouten. Vanwege algemeen bekende en significante bouwfouten, zoals de Opal Tower in Sydney Olympic Park, is de DBP Act de wettelijke remedie voor die situatie.
Artikel 37 van de DBP-wet breidt de zorgplicht uit: "Een persoon die bouwwerkzaamheden uitvoert, heeft de plicht om redelijke zorg te betrachten om economisch verlies veroorzaakt door gebreken te voorkomen-".
a) in of in verband met een gebouw waarvoor het werk wordt uitgevoerd, en
b) die voortvloeien uit de bouwwerkzaamheden."
In Goodwin Street Developments was de vordering uiteindelijk gericht tegen de tweede gedaagde (projectmanager Daniel Roberts) nadat de eerste gedaagde (de bouwer) in liquidatie was getreden; Roberts werd volledig aansprakelijk bevonden voor het betalen van schade.
De 2022 procedurele uitspraak in The Owners - Strata Plan No 84674 v Pafburn Pty Ltd oordeelde dat sectie 37(1) "zonder enige kwalificatie bepaalt dat elke 'persoon' die 'bouwwerkzaamheden verricht' de voorgeschreven plicht heeft. Paragraaf 37(1) is daarom niet alleen gericht op een aannemer die de relevante 'bouwwerkzaamheden' uitvoert, maar op elke andere 'persoon' die 'bouwwerkzaamheden' uitvoert zoals gedefinieerd in paragraaf 36(1). ... Dat omvat ook een 'persoon' die toezicht hield op het werk, het coördineerde, het project leidde of 'anderszins' 'wezenlijke zeggenschap had over de uitvoering van' het werk. Die 'persoon' kan heel goed de 'eigenaar van de grond in verband waarmee het bouwwerk wordt uitgevoerd' zijn.""
Dienovereenkomstig zijn de verplichtingen die door de DBP Act worden opgelegd niet beperkt tot de hoofdaannemer; ze kunnen ook van toepassing zijn op ontwikkelaars, projectmanagers, bouwdirecties of ieder ander (inclusief individuen) met "wezenlijke controle" over de uitvoering van het werk. Eisers moeten echter nog steeds aantonen dat er sprake is van nalatigheid van de bouwondernemer en dat er een oorzakelijk verband is tussen de inhoudelijke controle van die bouwondernemer en het gebrek.
Het is nu bevestigd dat bouwondernemers (zowel bedrijven als individuen) een persoonlijke zorgplicht hebben (en hebben, gezien de retroactieve toepassing van de DBP Act) tegenover eigenaars en toekomstige eigenaars om economische schade te voorkomen die voortkomt uit alle bouwwerkzaamheden (niet alleen woningbouw) die ze hebben uitgevoerd in New South Wales.
Belangrijkste opmerkingen
- De wet DBP, die op 11 juni 2020 in werking is getreden, legt een zorgplicht op aan bouwondernemers, waardoor zij gedurende 10 jaar aansprakelijk zijn voor economische schade als gevolg van gebreken; deze plicht geldt met terugwerkende kracht.
- De definitie van "bouwvakkers" strekt zich uit tot mensen die "wezenlijke controle" hadden over de "bouwwerkzaamheden".
- Onder "bouwwerken" wordt nu verstaan alle bouwconstructies en is niet beperkt tot klasse 2 werken zoals gedefinieerd door de Nationale Bouwcode.
Naschrift van Neil Wright, hoofd aansprakelijkheid, Australië
Bij Sedgwick maken we met trots gebruik van onze technische expertise om onze klanten kosteneffectieve en deskundige schadeoplossingen te bieden. Ons Australische team heeft ruime ervaring in alle soorten aansprakelijkheidsclaims, van eenvoudige struikel- en uitglijschadeclaims tot productterugroepingen en beroepsaansprakelijkheidsclaims ter waarde van miljoenen dollars. Samen hebben we honderden jaren ervaring!
Door onze kennis onpartijdig toe te passen, kunnen we een objectief standpunt innemen over de omstandigheden van een claim en cliënten duidelijke richtlijnen geven. Onze experts zetten complexe kwesties vakkundig om in beheersbare oplossingen.
Deze blog is de eerste aflevering in een serie waarin onze aansprakelijkheidsexperts hun kennis en expertise delen ten behoeve van iedereen in de branche. Blijf kijken voor de tweede blog, die binnenkort verschijnt.
Meer informatie over onze aansprakelijkheidsmogelijkheden in Australië vindt u hier klikken of contact met mij opnemen.
> Lees meer - lees meer over onze Australische bouwaansprakelijkheid en aanverwante capaciteiten.