Von Andrew Buchanan, Leiter der Abteilung Bauhaftpflicht, Australien
Der Oberste Gerichtshof von New South Wales fällte kürzlich eine wichtige Entscheidung über die Sorgfaltspflicht von Baupraktikern im Rahmen des vielbeachteten Design and Building Practitioners (DBP) Act, der am 11. Juni 2020 in Kraft trat.
Sowohl das Gesetz als auch das Gerichtsurteil verdienen die weitere Aufmerksamkeit der Fachleute für Bau- und Haftpflichtschäden.
Das DBP-Gesetz von 2020
Das Gesetz schuf eine nicht delegierbare gesetzliche Sorgfaltspflicht, die Bauhandwerker gegenüber Eigentümern (und nachfolgenden Eigentümern) haben, um wirtschaftliche Schäden aufgrund von Mängeln bei "Bauarbeiten" (siehe unten) für einen Zeitraum von 10 Jahren zu vermeiden. Diese Frist entspricht der zehnjährigen Verjährungsfrist für mangelhafte Bauarbeiten nach dem Gesetz über Umweltplanung und -prüfung von 1979.
Die Ausdehnung der Sorgfaltspflicht auf nachfolgende Eigentümer (einschließlich neu gegründeter Eigentümergesellschaften) stellt eine erhebliche Abweichung von der bisherigen Situation dar und setzt die Bauhandwerker daher größeren Risiken aus - sowohl in Bezug auf den Zeitraum, in dem Ansprüche geltend gemacht werden können, als auch in Bezug auf den Adressaten.
Das DBP-Gesetz gilt auch rückwirkend für alle Bauwerke, sofern der Mangel in der 10-Jahres-Frist vor dem 11. Juni 2020 aufgetreten ist.
Goodwin Street-Entwicklungen Fall
Der jüngste Fall von Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust v DSD Builders Pty Ltd (in liq)ging es um den Bau von drei Studentenwohnheimen, wobei der Bau im Juli 2017 begann und es Anfang 2018 zu Streitigkeiten über den Fortschritt der Arbeiten und angebliche Mängel kam. Im März 2018 beschädigte jemand böswillig die Bauarbeiten.
Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit der Frage, ob der Bau von Pensionen als "Bauarbeiten" im Sinne des DBP-Gesetzes gilt. In Anerkennung der Schwierigkeit, das Gesetz richtig auszulegen, enthält das Urteil die Bemerkung, dass "die Lösung der Frage die Prüfung der labyrinthischen Bestimmung von Abschnitt 36 des DBP-Gesetzes erfordert. Der Abschnitt scheint so formuliert worden zu sein, dass er so schwierig wie möglich zu verstehen ist".
Zusammenfassend definiert § 36 des DBP-Gesetzes "Bauarbeiten" als:
a) Bauarbeiten
b) Die Erstellung von regulierten Entwürfen und anderen Entwürfen für Bauarbeiten
c) die Herstellung oder Lieferung eines Bauprodukts, das für Bauarbeiten verwendet wird
d) Beaufsichtigung, Koordinierung, Projektleitung oder sonstige wesentliche Kontrolle über die Durchführung der unter a), b) oder c) genannten Arbeiten
Sie besagt auch, dass Bauarbeiten Wohnbauarbeiten im Sinne des Home Building Act von 1989 umfassen.
Letztendlich kam das Gericht zu dem Schluss, dass es sich um eine umfassende und nicht um eine ausschließende Definition handelt. Während "Bauarbeiten" im Rahmen des DBP-Gesetzes ausdrücklich Wohnbauarbeiten (im Sinne des Wohnbaugesetzes) einschließen, schließen sie andere, nicht zu Wohnzwecken durchgeführte Bauarbeiten nicht aus.
Das Urteil erweitert daher möglicherweise die Anwendung des DBP-Gesetzes über den Wohnungsbau hinaus (oder "Klasse 2"-Arbeiten gemäß dem Nationalen Baukodex) auf alle Bauarbeiten; mögliche Ausnahmen sind Fertighäuser, bewegliche Wohnungen oder zugehörige Strukturen.
Historischer Kontext und künftige Auswirkungen
Die Entscheidung des High Court of Australia von 2014 in der Rechtssache Brookfield Multiplex Ltd gegen Owners Corporation Strata Plan 61288 und Anor hatte es für spätere Eigentümer praktisch unmöglich gemacht, gegen Baupraktiker wegen Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit Baumängeln oder Entwurfs-/Zertifizierungsfehlern vorzugehen. Aufgrund von weithin bekannten und bedeutenden Baumängeln, wie dem Opal Tower im Sydney Olympic Park, ist das DBP-Gesetz die gesetzliche Lösung für diese Situation.
In § 37 des DBP-Gesetzes wird die Sorgfaltspflicht erweitert: "Wer ein Bauwerk ausführt, hat die Pflicht, mit der gebotenen Sorgfalt einen durch Mängel verursachten wirtschaftlichen Schaden zu vermeiden.
a) in einem Gebäude oder im Zusammenhang mit einem Gebäude, für das die Arbeiten ausgeführt werden, und
b) die sich aus den Bauarbeiten ergeben".
In der Rechtssache Goodwin Street Developments war die Klage letztlich gegen den Zweitbeklagten (den Projektmanager Daniel Roberts) gerichtet, nachdem der Erstbeklagte (der Bauunternehmer) in Liquidation gegangen war; Roberts wurde in vollem Umfang zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt.
Die verfahrensrechtliche Entscheidung aus dem Jahr 2022 in Die Eigentümer - Strata Plan Nr. 84674 gegen Pafburn Pty Ltd stellte fest, dass Abschnitt 37(1) "ohne jede Einschränkung vorsieht, dass jede 'Person', die 'Bauarbeiten' ausführt, die vorgeschriebene Pflicht hat. Abschnitt 37(1) richtet sich daher nicht nur an einen Bauunternehmer, der die entsprechenden "Bauarbeiten" durchführt, sondern an jede andere "Person", die "Bauarbeiten" im Sinne von Abschnitt 36(1) durchführt. ... Das schließt eine 'Person' ein, die die Bauarbeiten überwacht, koordiniert, geleitet oder 'anderweitig' die 'wesentliche Kontrolle über die Durchführung' der Arbeiten hatte. Diese 'Person' kann durchaus der 'Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Bauarbeiten ausgeführt werden' sein."
Dementsprechend sind die durch das DBP-Gesetz auferlegten Pflichten nicht auf den Hauptauftragnehmer beschränkt, sondern können auch für Bauunternehmer, Projektmanager, Bauleiter oder andere Personen (einschließlich Einzelpersonen) gelten, die eine "wesentliche Kontrolle" über die Ausführung der Arbeiten haben. Die Kläger müssen jedoch sowohl die Fahrlässigkeit des Bauunternehmers als auch einen ursächlichen Zusammenhang zwischen dem Bereich der materiellen Kontrolle dieses Unternehmers und dem betreffenden Mangel nachweisen.
Baufachleute (sowohl Unternehmen als auch Einzelpersonen) haben nun eine persönliche Sorgfaltspflicht gegenüber Eigentümern und zukünftigen Eigentümern, um wirtschaftliche Schäden zu verhindern, die aus allen (nicht nur wohnwirtschaftlichen) Bauarbeiten resultieren, die sie in New South Wales durchgeführt haben (und die sie angesichts der rückwirkenden Anwendung des DBP-Gesetzes auch geschuldet haben).
Die wichtigsten Erkenntnisse
- Das DBP-Gesetz, das am 11. Juni 2020 in Kraft getreten ist, erlegt den Bauausführenden eine Sorgfaltspflicht auf, die sie rückwirkend für 10 Jahre für wirtschaftliche Schäden aufgrund von Mängeln haftbar macht.
- Die Definition des Begriffs "Bauhandwerker" erstreckt sich auf Personen, die die "wesentliche Kontrolle" über die "Bauarbeiten" hatten.
- Der Begriff "Bauwerke" umfasst nun alle Bauwerke und ist nicht auf Bauwerke der Klasse 2 gemäß der Definition des nationalen Baugesetzbuchs beschränkt.
Nachbemerkung von Neil Wright, Leiter der Abteilung Haftung, Australien
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