Erkenntnisse aus einem aktuellen Urteil nach dem DBP-Gesetz von New South Wales

Von Andrew Buchanan, Leiter des Bereichs Bauhaftpflicht, Australien

Der Oberste Gerichtshof von New South Wales hat kürzlich eine wichtige Entscheidung zur Sorgfaltspflicht von Baufachleuten gemäß dem viel beachteten „Design and Building Practitioners (DBP) Act“ getroffen, der am 11. Juni 2020 in Kraft getreten ist.

Sowohl das Gesetz als auch das Gerichtsurteil verdienen weitere Beachtung seitens der Fachleute für Bau- und Haftungsansprüche.

Das DBP-Gesetz von 2020

Das Gesetzschuf eine nicht übertragbare gesetzliche Sorgfaltspflicht der Baufachleute gegenüber den Eigentümern (und späteren Eigentümern), wonach sie über einen Zeitraum von zehn Jahren mit angemessener Sorgfalt darauf achten müssen, wirtschaftliche Verluste zu vermeiden, die durch Mängel verursacht werden, die auf„Bauarbeiten“(siehe unten) zurückzuführen sind. Dieser Zeitraum entspricht der zehnjährigen Verjährungsfrist für mangelhafte Bauarbeiten gemäß demGesetz über Umweltplanung und -prüfung von 1979.

Die Ausweitung der Sorgfaltspflicht auf nachfolgende Eigentümer (einschließlich neu gegründeter Eigentümergemeinschaften) stellt eine erhebliche Abweichung von der bisherigen Rechtslage dar und setzt Bauunternehmer daher größeren Risiken aus – sowohl hinsichtlich des Zeitraums, in dem Ansprüche geltend gemacht werden können, als auch hinsichtlich der Personen, die diese Ansprüche geltend machen können.

Das DBP-Gesetz gilt auch rückwirkend für alle Bauarbeiten, sofern der Mangel innerhalb des Zeitraums von zehn Jahren vor dem 11. Juni 2020 zutage getreten ist.

Goodwin Street Developments Fall

Der jüngste Fall Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust gegen DSD Builders Pty Ltd (in Liquidation)betraf den Bau von drei Studentenwohnheimen, wobei die Bauarbeiten im Juli 2017 begannen und Anfang 2018 Streitigkeiten hinsichtlich des Baufortschritts und angeblicher Mängel auftraten. Im März 2018 wurden die Bauarbeiten vorsätzlich beschädigt.

Der Oberste Gerichtshof prüfte, ob der Bau von Pensionen eine „Bauleistung“ im Sinne des DBP-Gesetzes darstellt. In Anerkennung der Schwierigkeit, das Gesetz richtig auszulegen, enthält das Urteil die Bemerkung, dass „die Klärung dieser Frage die Berücksichtigung der verworrenen Bestimmung in § 36 des DBP-Gesetzes erfordert. Der Paragraf scheint so formuliert worden zu sein, dass sein Verständnis so schwierig wie möglich ist.“

Zusammenfassend definiert § 36 des DBP-Gesetzes den Begriff „Bauarbeiten“ wie folgt:

a) Bauarbeiten

b) Die Erstellung von vorschriftsmäßigen Entwürfen und sonstigen Entwürfen für Bauarbeiten

c) Die Herstellung oder Lieferung eines Bauprodukts, das für Bauarbeiten verwendet wird

d) die Beaufsichtigung, Koordinierung, Projektleitung oder sonstige wesentliche Kontrolle über die Durchführung von Arbeiten gemäß a), b) oder c)

Darin heißt es ferner, dass Bauarbeiten auch Wohnbauarbeiten im Sinne desHome Building Act von 1989 umfassen.

Letztendlich kam das Gericht zu dem Schluss, dass es sich hierbei um eine inklusive und nicht um eine exklusive Definition handele. Zwar umfasst der Begriff „Bauarbeiten“ im Sinne des DBP-Gesetzes ausdrücklich Wohnbauarbeiten (im Sinne des Home Building Act), schließt jedoch andere, nicht zum Wohnungsbau gehörende Bauarbeiten nicht aus.

Das Urteil erweitert somit möglicherweise den Anwendungsbereich des DBP-Gesetzes über den Wohnungsbau (bzw. Arbeiten der „Klasse 2“ gemäß demNationalen Baugesetzbuch) hinaus auf alle Bauarbeiten; mögliche Ausnahmen sind Fertighäuser, mobile Wohnräume oder zugehörige Bauten.

Historischer Kontext und Auswirkungen auf die Zukunft

Das Urteil des High Court of Australia aus dem Jahr 2014 in der Rechtssache der Rechtssache „Brookfield Multiplex Ltd gegen Owners Corporation Strata Plan 61288 und Anor“ hatte es nachfolgenden Eigentümern praktisch unmöglich gemacht, gegen Bauunternehmer wegen Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit Baumängeln oder Planungs- bzw. Zertifizierungsfehlern erfolgreich vorzugehen. Aufgrund weithin bekannter und schwerwiegender Baufehler, wie beispielsweise beim Opal Tower im Sydney Olympic Park, stellt das DBP-Gesetz die gesetzliche Abhilfe für diese Situation dar.

§ 37 des DBP-Gesetzes erweitert die Sorgfaltspflicht: „Wer Bauarbeiten durchführt, ist verpflichtet, mit angemessener Sorgfalt darauf zu achten, dass durch Mängel verursachte wirtschaftliche Schäden vermieden werden –

a) in einem Gebäude, für das die Arbeiten durchgeführt werden, oder im Zusammenhang damit, und

b) die sich aus den Bauarbeiten ergeben.“

Im Fall„Goodwin Street Developments“ wurde die Klage letztendlich gegen den zweiten Beklagten (Projektleiter Daniel Roberts) weitergeführt, nachdem der erste Beklagte (der Bauunternehmer) in Insolvenz gegangen war; Roberts wurde zur vollständigen Zahlung des Schadenersatzes verurteilt.

Der Verfahrensbeschluss aus dem Jahr 2022 in der Rechtssache „The Owners – Strata Plan Nr. 84674 gegen Pafburn Pty Ltd“ festgestellt, dass § 37 Abs. 1 „ohne jegliche Einschränkung vorsieht, dass jede ‚Person‘, die ‚Bauarbeiten durchführt‘, die vorgeschriebene Pflicht hat. § 37 Abs. 1 richtet sich daher nicht nur an einen Bauunternehmer, der die betreffenden ‚Bauarbeiten‘ ausführt, sondern an jede andere ‚Person‘, die ‚Bauarbeiten‘ im Sinne von § 36 Abs. 1 durchführt. … Dazu gehört auch eine ‚Person‘, die die Arbeiten beaufsichtigt, koordiniert, projektgeleitet oder ‚auf andere Weise‘ ‚wesentlichen Einfluss auf die Durchführung‘ der Arbeiten hatte. Diese ‚Person‘ kann durchaus der ‚Eigentümer des Grundstücks sein, auf dem die Bauarbeiten durchgeführt werden‘.“

Dementsprechend beschränken sich die durch das DBP-Gesetz auferlegten Pflichten nicht auf den Hauptauftragnehmer; sie können auch für Bauträger, Projektleiter, Bauleiter oder sonstige Personen (einschließlich Einzelpersonen) gelten, die „wesentlichen Einfluss“ auf die Ausführung der Arbeiten haben. Die Kläger müssen jedoch weiterhin sowohl die Fahrlässigkeit des Bauunternehmers als auch einen Kausalzusammenhang zwischen dem Umfang seines wesentlichen Einflusses und dem betreffenden Mangel nachweisen.

Es steht nun fest, dass Bauunternehmer (sowohl Unternehmen als auch Einzelpersonen) gegenüber Eigentümern und künftigen Eigentümern eine persönliche Sorgfaltspflicht haben (und angesichts der rückwirkenden Anwendung des DBP-Gesetzes auch hatten), um wirtschaftliche Verluste zu verhindern, die sich aus allen (nicht nur Wohn-)Bauarbeiten ergeben, die sie in New South Wales durchgeführt haben.

Die wichtigsten Erkenntnisse

1. Das DBP-Gesetz, das am 11. Juni 2020 in Kraft getreten ist, erlegt den am Bau Beteiligten eine Sorgfaltspflicht auf und macht sie für wirtschaftliche Verluste, die durch Mängel entstehen, für einen Zeitraum von 10 Jahren haftbar; diese Pflicht gilt rückwirkend.
2. Der Begriff „Baufachleute“ umfasst auch Personen, die eine „wesentliche Kontrolle“ über die „Bauarbeiten“ ausübten.
3. Der Begriff „Bauarbeiten“ umfasst nun alle Bauwerke und ist nicht mehr auf Arbeiten der Klasse 2 im Sinne des National Construction Code beschränkt.

Nachwort von Neil Wright, Leiter der Haftpflichtabteilung, Australien

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Dieser Blogbeitrag ist der erste Teil einer Reihe, in der unsere Haftpflicht-Experten ihr Wissen und ihre Fachkenntnisse zum Nutzen aller in der Branche weitergeben werden. Seien Sie gespannt auf den zweiten Blogbeitrag, der in Kürze erscheint.

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