Hal-hal yang dapat diambil dari keputusan baru-baru ini di bawah Undang-Undang DBP New South Wales

Oleh Andrew Buchanan, Kepala Divisi Tanggung Jawab Konstruksi, Australia

Mahkamah Agung New South Wales baru-baru ini mengeluarkan putusan penting mengenai kewajiban kehati-hatian yang harus dipenuhi oleh praktisi bangunan berdasarkan Undang-Undang Praktisi Desain dan Bangunan (DBP) yang sangat diperbincangkan, yang mulai berlaku pada 11 Juni 2020.

Baik tindakan tersebut maupun putusan pengadilan layak mendapat perhatian lebih lanjut dari para profesional di bidang konstruksi dan klaim tanggung jawab.

Undang-Undang DBP Tahun 2020

Undang-undang tersebutmenciptakan kewajiban hukum yang tidak dapat didelegasikan bagi para praktisi bangunan untuk memberikan perhatian yang wajar kepada pemilik (dan pemilik selanjutnya) guna menghindari kerugian ekonomi yang disebabkan oleh cacat yang timbul dari"pekerjaan konstruksi"(lihat di bawah) selama periode 10 tahun. Periode ini sesuai dengan batas waktu klaim selama 10 tahun untuk pekerjaan bangunan yang cacat berdasarkanUndang-Undang Perencanaan dan Penilaian Lingkungan Tahun 1979.

Perluasan kewajiban perawatan kepada pemilik selanjutnya (termasuk perkumpulan pemilik yang baru dibentuk) merupakan perubahan signifikan dari posisi sebelumnya dan oleh karena itu menimbulkan risiko yang lebih besar bagi praktisi bangunan — baik dalam hal jangka waktu di mana gugatan dapat diajukan maupun oleh siapa gugatan tersebut dapat diajukan.

Undang-Undang DBP juga berlaku surut untuk semua pekerjaan bangunan, asalkan cacat tersebut menjadi jelas dalam periode 10 tahun sebelum 11 Juni 2020.

Proyek Pengembangan Jalan Goodwin kasus

Kasus terbaru Goodwin Street Developments Pty Ltd atas nama Jesmond Unit Trust melawan DSD Builders Pty Ltd (dalam likuidasi)berkaitan dengan pembangunan tiga asrama mahasiswa universitas, dengan konstruksi dimulai pada Juli 2017 dan sengketa muncul pada awal 2018 terkait kemajuan pekerjaan dan dugaan cacat. Pada Maret 2018, seseorang dengan sengaja merusak pekerjaan tersebut.

Mahkamah Agung mempertimbangkan apakah pembangunan asrama termasuk dalam pengertian "pekerjaan konstruksi" sesuai dengan Undang-Undang DBP. Mengakui kesulitan dalam menafsirkan undang-undang tersebut dengan tepat, putusan tersebut mengandung catatan bahwa "penyelesaian pertanyaan ini melibatkan pertimbangan terhadap ketentuan yang rumit dan berbelit-belit dalam Pasal 36 Undang-Undang DBP. Pasal tersebut tampaknya telah disusun sedemikian rupa sehingga pemahaman terhadapnya menjadi sesulit mungkin."

Secara ringkas, Pasal 36 Undang-Undang DBP mendefinisikan “pekerjaan konstruksi” sebagai:

a) Pekerjaan konstruksi

b) Penyusunan desain yang diatur dan desain lainnya untuk pekerjaan bangunan.

c) Pembuatan atau penyediaan produk bangunan yang digunakan untuk pekerjaan konstruksi.

d) Mengawasi, mengoordinasikan, mengelola proyek, atau memiliki kendali substansial atas pelaksanaan pekerjaan yang disebutkan dalam a), b), atau c).

Hal tersebut juga menyatakan bahwa pekerjaan konstruksi meliputi pekerjaan konstruksi perumahan sebagaimana dimaksud dalamUndang-Undang Konstruksi Perumahan Tahun 1989.

Pada akhirnya, pengadilan menyimpulkan bahwa ini adalah definisi yang inklusif, bukan eksklusif. Meskipun "pekerjaan bangunan" dalam Undang-Undang DBP secara eksplisit mencakup pekerjaan bangunan perumahan (dalam arti Undang-Undang Bangunan Perumahan), hal ini tidak mengecualikan pekerjaan bangunan non-perumahan lainnya.

Putusan tersebut, oleh karena itu, berpotensi memperluas penerapan Undang-Undang DBP melampaui pekerjaan konstruksi perumahan (atau "Kelas 2", sesuai denganKode Konstruksi Nasional) ke semua pekerjaan konstruksi; pengecualian yang mungkin termasuk rumah prefabrikasi, tempat tinggal yang dapat dipindahkan, atau struktur terkait.

Kontekstual historis dan implikasi masa depan

Keputusan Mahkamah Agung Australia tahun 2014 dalam Brookfield Multiplex Ltd v Owners Corporation Strata Plan 61288 dan Anor telah membuatnya hampir mustahil bagi pemilik selanjutnya untuk berhasil menggugat praktisi bangunan atas klaim kelalaian terkait cacat bangunan atau kesalahan desain/sertifikasi. Karena kegagalan konstruksi yang luas dan signifikan, seperti Menara Opal di Sydney Olympic Park, Undang-Undang DBP adalah solusi hukum untuk situasi tersebut.

Pasal 37 Undang-Undang DBP memperluas kewajiban berhati-hati: “Setiap orang yang melakukan pekerjaan konstruksi wajib bertindak dengan hati-hati secara wajar untuk menghindari kerugian ekonomi yang disebabkan oleh cacat—

a) di dalam atau terkait dengan bangunan tempat pekerjaan dilakukan, dan

b) yang timbul dari pekerjaan konstruksi.”

Dalam kasusGoodwin Street Developments, gugatan akhirnya diajukan terhadap tergugat kedua (manajer proyek Daniel Roberts) setelah tergugat pertama (kontraktor) dinyatakan pailit; Roberts dinyatakan sepenuhnya bertanggung jawab untuk membayar ganti rugi.

Keputusan prosedural tahun 2022 dalam Pemilik – Rencana Strata No. 84674 melawan Pafburn Pty Ltd menentukan bahwa Pasal 37(1) “menyebutkan, tanpa syarat apa pun, bahwa setiap ‘orang’ yang ‘melakukan pekerjaan konstruksi’ memiliki kewajiban yang ditetapkan. Pasal 37(1) oleh karena itu ditujukan tidak hanya kepada kontraktor yang melakukan pekerjaan bangunan yang relevan, tetapi juga kepada setiap ‘orang’ lain yang melakukan ‘pekerjaan konstruksi’ sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 36(1). … Hal itu termasuk ‘orang’ yang mengawasi, mengoordinasikan, mengelola proyek, atau ‘dengan cara lain’ memiliki ‘kendali substansial atas pelaksanaan’ pekerjaan tersebut. ‘Orang’ tersebut mungkin saja merupakan ‘pemilik tanah di mana pekerjaan konstruksi tersebut dilakukan.’”

Dengan demikian, kewajiban yang diatur dalam Undang-Undang DBP tidak terbatas pada kontraktor utama; kewajiban tersebut juga dapat berlaku bagi pengembang, manajer proyek, pengawas lokasi, atau pihak lain (termasuk individu) yang memiliki "kendali substansial" atas pelaksanaan pekerjaan. Namun, penggugat tetap diharuskan untuk membuktikan adanya kelalaian dari pihak praktisi bangunan serta hubungan kausal antara lingkup kendali substansial praktisi tersebut dan cacat yang menjadi objek sengketa.

Praktisi konstruksi (baik perusahaan maupun individu) kini telah ditetapkan memiliki kewajiban untuk memberikan perhatian yang wajar kepada pemilik dan calon pemilik properti guna mencegah kerugian ekonomi yang timbul dari semua pekerjaan konstruksi (tidak hanya perumahan) yang telah mereka lakukan di New South Wales. Kewajiban ini berlaku secara retroaktif sesuai dengan penerapan Undang-Undang DBP.

Hal-hal penting yang dapat diambil

1. Undang-Undang DBP, yang mulai berlaku pada 11 Juni 2020, mewajibkan para praktisi bangunan untuk menjalankan kewajiban kehati-hatian, sehingga mereka bertanggung jawab atas kerugian ekonomi yang timbul akibat cacat selama 10 tahun; kewajiban ini berlaku secara surut.
2. Definisi "praktisi bangunan" mencakup orang-orang yang memiliki "kendali substansial" atas "pekerjaan konstruksi."
3. "Pekerjaan konstruksi" kini dianggap mencakup semua struktur bangunan dan tidak terbatas pada pekerjaan Kelas 2 sebagaimana didefinisikan dalam Kode Konstruksi Nasional.

Catatan tambahan dari Neil Wright, Kepala Divisi Tanggung Jawab, Australia

Di Sedgwick, kami dengan bangga memanfaatkan keahlian teknis kami untuk menyediakan solusi klaim yang efisien dan profesional bagi klien kami. Tim kami di Australia memiliki pengalaman luas dalam menangani berbagai jenis klaim liability, mulai dari klaim cedera pribadi akibat terpeleset dan terjatuh hingga klaim penarikan produk senilai jutaan dolar dan klaim asuransi profesional. Secara keseluruhan, kami memiliki ratusan tahun pengalaman gabungan!

Dengan menerapkan pengetahuan kami secara objektif, kami dapat mengambil sudut pandang yang netral terhadap situasi klaim dan memberikan panduan yang jelas kepada klien. Para ahli kami dengan terampil mengubah masalah yang kompleks menjadi solusi yang dapat dikelola.

Blog ini merupakan bagian pertama dari seri di mana para ahli kami akan berbagi pengetahuan dan keahlian mereka untuk kepentingan seluruh industri. Tetap pantau blog berikutnya, yang akan segera hadir.

Untuk informasi lebih lanjut tentang kemampuan pertanggungjawaban kami di Australia, silakan mengacu di sini atau hubungi saya.

> Pelajari lebih lanjut — baca tentang tanggung jawab konstruksi Australia dan kemampuan terkait lainnya.