Risici og faldgruber ved moderne renoveringsarbejder med høj nettoværdi

Når en entreprenør uagtsomt forårsager skade på din nabos ejendom, er det så dig eller entreprenøren, der er ansvarlig? Er alle byggeaftaler ens med hensyn til risiko, forsikring og erstatningsansvar? Tager bygherren forsikring for sit arbejde sammen med eller separat fra forsikringstageren? Dette er blot nogle få relevante spørgsmål, som en af de 2,8 millioner millionærer i Storbritannien kan have, inden de påbegynder en større renovering. Det er afgørende for velhavende kunder at forstå risiciene ved byggeri, være opmærksomme på de kontraktmæssige forpligtelser for de vigtigste parter og interessenter og sikre, at de får den rigtige forsikring til at beskytte deres aktiver.

Boomet i re-modernisering

Det moderne renoveringsmarked har oplevet en hurtig, kometagtig vækst i hele Storbritannien og de største globale økonomier. Investorer har længe forudset potentialet for vækst på det britiske ejendomsmarked. Og takket være en betydelig kollektiv fokusering på udenlandske købere, der investerer i britisk kapital – især store bygge- og renoveringsprojekter – er boomet inden for luksusejendomme nu en realitet. 

I byer som London, hvor pladsbegrænsninger i attraktive områder forhindrer horisontale udvidelser, og lokale planlægnings- og bygningsrestriktioner forhindrer vertikale udvidelser (i mange tilfælde begrænset til én etage), er der opstået en strukturel tendens: at bygge nedad. London har oplevet en stigning i såkaldte isbjerghuse eller megakældre, der er bygget diskret under jordoverfladen. Sådanne renoveringer tilfører en bolig betydelig værdi. I Chelsea og Kensington kan tilføjelsen af en kælder øge en boligs værdi med 15.000 pund per kvadratmeter. 

Selvom inflationen har medført en mindsket efterspørgsel, er mange internationale investorer ivrige efter at ride den økonomiske turbulens ud – ved at bruge ejendomme som plejehjem eller alternative institutioner, indtil tiden er inde til at kapitalisere på uventede afkast gennem leje eller salg. Boliger i hele Storbritannien er nu mere værd end før COVID-19-pandemien. HNW-kunder søger konsekvent at påtvinge deres ejendomme deres egen karakter for at opnå en mere dominerende status som velhavende, og så længe tendensen til at forskønne boliger fortsætter, vil den stigende tendens til moderne renoveringer sandsynligvis ikke forsvinde – og forsikringsbranchen må være forberedt.

Værdien af at forstå hvert enkelt forsikringselement

Når en kunde påbegynder en renovering – for eksempel for at tilføje karakter – starter projektet i forberedelsesfasen. Start med at engagere en arkitekt, derefter designere og bygningsingeniører, der kan hjælpe med at realisere visionen og sikre, at arbejdet kan tilpasses. Derefter skal planlægningskommissionen på dit lokale planlægningskontor give tilladelse til planlægningen gennem en aftale. Dette er ofte lange, langvarige processer, der bør afsluttes så tidligt som muligt. Mens du venter på resultatet, skal du finde en entreprenør og udarbejde et omfattende budget. I tilfælde af fredede ejendomme og mere krævende projekter kan der være behov for specialundersøgelser for at vurdere, om arbejdet er egnet.

Kontraktarbejde

I projektets indledende fase bør velhavende kunder investere i en rammeaftale for at maksimere beskyttelsen for alle interessenter. De standardiserede kontrakter, der nok er nemmest at finde rundt i fra kundens perspektiv, er Joint Contracts Tribunal (JCT) – en række standardkontraktformularer, der imødekommer forskellige grader af kompleksitet og omkostninger for alle byggeprojekter. En kontrakts vigtigste funktion er at fordele risici og ansvar mellem alle involverede parter – især arbejdsgiveren og entreprenøren.

JCT beskriver flere aftalte elementer i arbejdet: projektets værdi, start- og færdiggørelsesdatoer, relevante forsikringsmuligheder osv. Fordelingen af risiko og forsikringsansvar er baseret på en af tre forsikringsmuligheder, der vælges i kontrakten. Uanset hvilken mulighed der vælges, påhviler alle entreprenøren i tilfælde af personskade eller skade på ejendommen. 

I henhold til JCT-kontrakten er forsikringsansvaret typisk som følger: Option A, hvorentreprenørener ansvarlig for at forsikre arbejdet i fællesskab med arbejdsgiveren på en all-risk-basis; Option B, hvorarbejdsgiverener ansvarlig for at forsikre arbejdet i fællesskab med entreprenøren på basis af en all-risk-forsikring. Option C, hvorarbejdsgiveren eransvarlig for at forsikre arbejdet i fællesskab med entreprenøren med hensyn tileksisterende strukturer.

Det er dog en almindelig misforståelse, at niche-HNW-policer dækker alle eventualiteter. Hvis en husejer ringer til sit forsikringsselskab i sidste øjeblik under en renovering – efter at den lokale planlægning er godkendt og entreprenøren er klar – og forventer at få godkendt en forlængelse af sin eksisterende boligforsikring, kan den pågældende person være uheldig. Enten accepterer forsikringsselskabet at forlænge policen med en forhøjet præmie og en tilsvarende reduceret dækning (hvilket reelt mindsker beskyttelsen), eller også afvises forlængelsen helt på grund af risikoen.

For at håndtere denne situation korrekt opfordrer vi til, at du kommunikerer med din mægler fra starten af planlægningsfasen før arbejdet påbegyndes, og sikrer dig en anbefaling til en specialiseret forsikringsselskab eller forsikringsagent, der kan tilbyde en omfattende all-risk-police. Specialiserede policer er specifikt designet til at dække risikofordelingen for hele arbejdet, hvilket sikrer kontrol og maksimal beskyttelse af aktivet.

Hvad kan gå galt?

Husejere begår ofte den fejl at stole på deres entreprenørs forsikringspolice som beskyttelse. I nogle tilfælde kan dette medføre betydelige økonomiske og følelsesmæssige konsekvenser. I en standardentreprenørs all-risk-police er der en almindelig undtagelse, der fastslår, at skader på eksisterende strukturerikkeerforsikret, og derfor kan efterlade kravet uforsikret.

I et tilfælde – en totalrenovering af stueetagen – fungerede en stor stålbjælke i dobbelt længde som det centrale punkt i udvidelsen af arbejdet. Kort efter bjælkens installation havde kunden bemærket en åbning i murværket over bjælken, og senere blev der fundet skader i strukturens indre og ydre facade og murværk. Årsagen blev fastslået til at være manglende tilstrækkelig understøttelse af belastningen under bjælkens installation. Selvom bjælken var placeret korrekt, vedrørte skaden udelukkende deneksisterende struktur– og var derfor ikke omfattet af beskyttelsen. Da der ikke var nogen specialdækning, var kunden tvunget til at afholde de betydelige økonomiske konsekvenser af skaderne og det efterfølgende omarbejde.

Risici og risikoreduktion, centrale strategier

Når en ejendom gennemgår strukturelle ændringer, kan der opstå en række hændelser, der kan føre til skader eller personskader, herunder vandskader, storm/oversvømmelse, brand og tyveri. Af alle fysiske risici er utilsigtede skader (herunder skader, der ikke skyldes uagtsomhed, og tilfældige skader samt strukturelle sammenbrud) den dyreste skadetype i forbindelse med renoveringer og udgør 29 % af alle omkostninger, ifølge den førende produktleverandør Renovation Underwriting. Krav om erstatning for utilsigtede skader er også ofte de mest vidtrækkende og komplekse.

Det er afgørende at mindske og forebygge risici, hvor det er muligt, f.eks. ved at installere lækagedetekteringssystemer og sikre korrekt udførelse af arbejdet for at forhindre fremtidige vandskader. Endnu vigtigere er det, at man ikke overser betydningen af at tegne den rigtige forsikring med tilstrækkelige forsikringssummer i tilfælde af en skade. Man bør heller ikke stole på entreprenørens forsikring. Endelig er det klogt at engagere specialiserede skadeseksperter i de tidligste faser – især dem med dokumenteret ekspertise i forbindelse med de kompleksiteter, der er forbundet med HNW-byggeri og ejendomstab.

Der er mange bevægelige dele i forbindelse med entreprenørarbejde og renoveringer, som, hvis de misforstås eller ikke anerkendes under byggeprocessen, kan forårsage forsikringsrelaterede dilemmaer senere hen. Derfor er det afgørende at hjælpe kunderne med at forstå hvert enkelt forsikringselement og eventuelle konsekvenser, så renoveringsprojektet kan forløbe problemfrit, omkostningseffektivt og uden konflikter. 

Selvom skaden skyldes uagtsomhed eller erkendelse af skyld, skal entreprenøren og underentreprenørerne i henhold til kontrakten betragtes som fælles forsikrede for tabene, mens arbejdet er i gang.