De risico's en valkuilen van moderne vermogende renovaties

Wanneer een aannemer door nalatigheid schade toebrengt aan het eigendom van uw buurman, bent u dan verantwoordelijk of is de aannemer dat? Zijn alle bouwcontracten hetzelfde wat betreft risico's, verzekeringen en aansprakelijkheid voor schade? Regelt de aannemer de verzekering voor zijn werkzaamheden samen met of los van de polishouder? Dit zijn slechts enkele relevante vragen die een van de 2,8 miljoen miljonairs in het Verenigd Koninkrijk zich kan stellen voordat hij een grote renovatie uitvoert. Het is van cruciaal belang dat vermogende klanten (HNW) de risico's van bouwprojecten begrijpen, zich bewust zijn van de contractuele verantwoordelijkheden van de belangrijkste partijen en belanghebbenden, en ervoor zorgen dat ze de juiste polis afsluiten om hun vermogen te beschermen.

De hermoderniseringsboom

De moderne renovatiemarkt heeft een snelle, spectaculaire groei doorgemaakt in het Verenigd Koninkrijk en de belangrijkste wereldeconomieën. Investeerders hebben al lang het potentieel voor vastgoedgroei op de Britse markt voorzien. En dankzij de aanzienlijke collectieve focus op buitenlandse kopers die investeren in Brits kapitaal – met name grootschalige bouw- en renovatieprojecten – is de boom in luxe vastgoed een feit. 

In steden als Londen, waar ruimtebeperkingen in gewilde wijken horizontale uitbreidingen verhinderen en lokale planning- en bouwbeperkingen verticale uitbreidingen verhinderen (in veel gevallen beperkt tot één verdieping), is een structurele trend ontstaan: naar beneden bouwen. In Londen is daardoor een toename te zien van zogenaamde ijsbergwoningen, of megakelders, die onopvallend onder het maaiveld worden gebouwd. Dergelijke renovaties voegen aanzienlijke waarde toe aan een woning; in Chelsea en Kensington kan het toevoegen van een kelder de waarde van een woning met £ 15.000 per vierkante meter verhogen. 

Hoewel de inflatie heeft geleid tot een afgenomen belangstelling, willen veel internationale investeerders de economische turbulentie doorstaan door vastgoed te gebruiken als verzorgingstehuizen of alternatieve instellingen, totdat het moment komt om te profiteren van onverwachte rendementen door verhuur of verkoop. Huizen in het Verenigd Koninkrijk zijn nu meer waard dan vóór de COVID-19-pandemie. Vermogende klanten willen hun eigendommen steeds vaker een persoonlijk tintje geven om hun rijkdom nog meer te benadrukken. Zolang de trend om woonruimtes te verfraaien aanhoudt, zal de opkomst van moderne renovaties waarschijnlijk niet verdwijnen – en moet de verzekeringssector hierop voorbereid zijn.

Het belang van inzicht in elk onderdeel van de verzekering

Wanneer een klant begint met een verbouwing – bijvoorbeeld om karakter toe te voegen – begint het project in de pre-werkfase. Begin met het inschakelen van een architect, vervolgens ontwerpers en bouwkundig ingenieurs om de visie te helpen verwezenlijken en ervoor te zorgen dat de werkzaamheden flexibel zijn. Vervolgens moet de planologische commissie van uw lokale planologische dienst via een overeenkomst bouwvergunning verlenen. Dit zijn vaak langdurige processen die zo vroeg mogelijk moeten worden afgerond. Terwijl u op de resultaten wacht, zoekt u een aannemer en stelt u een uitgebreid budget op. In het geval van monumentale panden en meer veeleisende projecten kunnen speciale onderzoeken nodig zijn om de geschiktheid van de werkzaamheden te beoordelen.

Werkzaamheden

In de beginfase van het project moeten vermogende klanten investeren in een raamcontract om alle belanghebbenden zo goed mogelijk te beschermen. Vanuit het oogpunt van de klant zijn de gestandaardiseerde contracten van het Joint Contracts Tribunal (JCT) waarschijnlijk het gemakkelijkst te begrijpen. Dit zijn standaardcontracten die zijn afgestemd op de verschillende niveaus van complexiteit en kosten van alle bouwprojecten. De belangrijkste functie van een contract is het toewijzen van de risico's en verantwoordelijkheden van alle betrokken partijen, met name die van de werkgever en de aannemer.

De JCT beschrijft verschillende overeengekomen elementen van de werkzaamheden: de waarde van het project, de start- en opleveringsdata, relevante verzekeringsopties, enz. De verdeling van risico's en verzekeringsverantwoordelijkheden is gebaseerd op een van de drie verzekeringsopties die in het contract zijn gekozen. Ongeacht de gekozen optie, wegen alle opties zwaar op de aannemer in geval van letsel of schade aan het onroerend goed. 

Volgens het JCT-contract zijn de verzekeringsverplichtingen doorgaans als volgt: Optie A, wanneer deaannemerverantwoordelijk is voor het verzekeren van de werken in gezamenlijke naam met de werkgever, op basis van alle risico's; optie B, wanneer dewerkgeververantwoordelijk is voor het verzekeren van de werken in gezamenlijke naam met de aannemer, op basis van alle risico's; en optie C, wanneer dewerkgeververantwoordelijkisvoor het verzekeren van de werken in gezamenlijke naam met de aannemer met betrekking totbestaande constructies.

Het is echter een veel voorkomende misvatting dat nichepolissen voor vermogende particulieren in alle gevallen dekking bieden. Als een huiseigenaar op het laatste moment tijdens een renovatie – nadat de lokale bouwvergunning is goedgekeurd en de aannemer klaarstaat – zijn verzekeraar belt en verwacht dat zijn bestaande opstalverzekering wordt verlengd, kan die persoon pech hebben. Ofwel stemt de verzekeraar in met een uitbreiding van de polis, met een hogere premie en een lagere dekking (waardoor de bescherming in feite afneemt), ofwel wordt de uitbreiding vanwege het risico volledig geweigerd.

Om deze situatie correct aan te pakken, raden wij u aan om vanaf het begin van de voorbereidende fase van de werkzaamheden te communiceren met uw makelaar en een aanbeveling te vragen voor een gespecialiseerde verzekeraar of verzekeringsmaatschappij die een uitgebreide allriskverzekering kan aanbieden. Gespecialiseerde verzekeringen zijn specifiek ontworpen om de risicoverdeling van de gehele werkzaamheden te dekken, waardoor controle en maximale bescherming van het activum worden gegarandeerd.

Wat kan er misgaan?

Huiseigenaren maken vaak de fout om voor hun bescherming te vertrouwen op de verzekering van hun aannemer. In sommige gevallen kan dit aanzienlijke financiële en emotionele gevolgen hebben. In een standaard allriskverzekering voor aannemers geldt vaak een uitsluiting dat schade aan een bestaande constructieniet verzekerdis, waardoor de claim ongedekt kan blijven.

In één geval – een volledige renovatie van de begane grond – diende een grote stalen balk met dubbele lengte als centraal punt van de uitbreiding van de werkzaamheden. Kort na de installatie van de balk had de klant een opening opgemerkt in het metselwerk boven de balk, en later bleek er schade te zijn ontstaan in de interne en externe gevelbekleding en het metselwerk van de constructie. De oorzaak werd vastgesteld als een onvoldoende ondersteuning van de belasting tijdens de installatie van de balk. Ondanks dat de balk correct was geplaatst, had de schade uitsluitend betrekking op debestaande structuuren viel deze daarom niet onder de dekking. Door het ontbreken van een gespecialiseerde dekking werd de klant gedwongen om de aanzienlijke financiële gevolgen van de schade en de daaropvolgende herstelwerkzaamheden voor zijn rekening te nemen.

Risico's en risicobeperking, belangrijke strategieën

Wanneer een pand structureel wordt gewijzigd, kan er een reeks gebeurtenissen plaatsvinden die kunnen leiden tot schade of letsel, waaronder waterlekkage, storm/overstroming, brand en diefstal. Van alle fysieke risico's is accidentele schade (waaronder niet-nalatige en toevallige schade en structurele instorting) volgens toonaangevende productleverancier Renovation Underwriting de duurste vorm van schade bij renovaties, goed voor 29% van alle kosten. Claims voor accidentele schade zijn doorgaans ook het meest ingrijpend en complex van aard.

Het is van cruciaal belang om risico's waar mogelijk te beperken en te voorkomen, bijvoorbeeld door lekdetectiesystemen te installeren en te zorgen voor vakkundig werk om toekomstige waterschade door lekkages tegen te gaan. Nog belangrijker is dat het belang van het afsluiten van de juiste verzekering met voldoende dekking in geval van een claim niet mag worden verwaarloosd; ook mag niet worden vertrouwd op de verzekering van de aannemers. Ten slotte is het verstandig om in een zo vroeg mogelijk stadium een beroep te doen op gespecialiseerde schade-experts, met name experts met bewezen expertise op het gebied van de complexiteit van HNW-constructies en eigendomsverliezen.

Er zijn tal van bewegende delen die verband houden met contractwerkzaamheden en renovaties, die, indien ze tijdens het bouwproces verkeerd worden begrepen of niet worden erkend, later tot verzekeringsgerelateerde dilemma's kunnen leiden. Daarom is het van cruciaal belang om klanten te helpen elk verzekeringselement en de mogelijke implicaties ervan te begrijpen, zodat een soepel, kosteneffectief renovatieproject zonder conflicten kan worden uitgevoerd. 

Zelfs als de schade wordt veroorzaakt door nalatigheid of het erkennen van schuld, moeten de aannemer en onderaannemers tijdens de werkzaamheden volgens het contract worden beschouwd als medeverzekerden voor de verliezen.