Risikoene og fallgruvene ved moderne renoveringsarbeid med høy nettoformue

Når en entreprenør uaktsomt forårsaker skade på naboens eiendom, er du eller entreprenøren ansvarlig? Er alle byggekontrakter like når det gjelder risiko, forsikring og skadeansvar? Ordner entreprenøren forsikring for arbeidet sitt sammen med eller separat fra forsikringstakeren? Dette er bare noen få relevante spørsmål en av de 2,8 millioner millionærene over hele Storbritannia kan ha før de foretar en større renovering. Det er avgjørende for kunder med høy nettoformue å forstå risikoen ved bygging, være klar over det kontraktsmessige ansvaret til viktige parter og interessenter, og sørge for at de har riktig forsikring for å beskytte eiendelene sine.

Remoderniseringsboomen

Det moderne renoveringsmarkedet har sett en rask, meteorisk vekst i Storbritannia og store globale økonomier. Investorer har lenge forutsett potensialet for eiendomsvekst i det britiske markedet. Og takket være et betydelig kollektivt fokus på utenlandske kjøpere som investerer i britisk kapital – spesielt storskala bygg og renovering – har luksuseiendomsboomen kommet. 

I byer som London, hvor plassbegrensninger i attraktive områder forhindrer horisontale utbygginger, og lokale planleggings- og byggebegrensninger forhindrer vertikale (begrenset til én etasje i mange tilfeller), har det dukket opp en strukturell trend: nedadgående bygging. London har sett en resulterende økning i såkalte isfjellhus, eller megakjellere, bygget diskret under bakkeoverflaten. Slike renoveringer tilfører betydelig verdi til et hjem; i Chelsea og Kensington kan det å legge til en kjeller øke boligens verdi med £15 000 per kvadratmeter. 

Selv om inflasjonen har gitt vei for redusert appetitt, er mange internasjonale investorer ivrige etter å ri av den økonomiske turbulensen – ved å bruke eiendommer som barnehager eller alternative etableringer inntil tiden er inne for å kapitalisere på uventet avkastning gjennom leie eller salg. Boliger over hele Storbritannia er nå verdt mer enn før COVID-19-pandemien. HNW-kunder søker konsekvent å påtvinge eiendommene sine sin egen karakter for å oppnå en mer dominerende rikdom, og så lenge trenden med å pynte opp boarealer vedvarer, er det ikke sannsynlig at fremveksten av moderne renoveringer vil forsvinne – og forsikringsbransjen må være forberedt.

Verdien av å forstå hvert forsikringselement

Når en klient starter en ombygging – for eksempel for å gi karakter – starter prosjektet i forarbeidsfasen. Start med å engasjere en arkitekt, deretter designere og bygningsingeniører for å bidra til å legge til rette for visjonen og sikre at arbeidene er fleksible. Deretter må planleggingskommisjonen ved ditt lokale plankontor gi byggetillatelse gjennom en avtale. Dette er ofte lange, uttrukne prosesser som bør fullføres så tidlig som mulig. Mens du venter på resultatene, bør du skaffe en entreprenør og sette opp et omfattende budsjett. Når det gjelder kulturminner og mer krevende prosjekter, kan det være nødvendig med spesialundersøkelser for å vurdere arbeidenes egnethet.

Kontraktarbeid

I prosjektets spede begynnelsesfase bør HNW-kunder investere i en rammekontrakt for å maksimere beskyttelsen for alle interessenter. De enkleste standardiserte kontraktene å navigere fra et kundeperspektiv er uten tvil Joint Contracts Tribunal (JCT) – en rekke standard kontraktsformer som dekker varierende grader av kompleksitet og kostnader for alle byggeprosjekter. En kontrakts hovedfunksjon er å fordele risikoer og ansvar for alle involverte parter – viktigst av alt, arbeidsgiverens og entreprenørens.

JCT-en skisserer flere avtalte elementer i arbeidene: prosjektets verdi, start- og ferdigstillelsesdatoer, relevante forsikringsalternativer osv. Fordelingen av risiko og forsikringsansvar er basert på ett av tre forsikringsalternativer som er valgt i kontrakten. Uavhengig av valg av alternativ, vil alle disse tynge entreprenøren i tilfelle skade på eiendom. 

I henhold til JCT-kontrakten er forsikringsansvaret vanligvis: Alternativ A, når entreprenøren er ansvarlig for å forsikre arbeidene i felles navn med arbeidsgiveren, på allrisiko-basis; alternativ B, når arbeidsgiveren er ansvarlig for å forsikre arbeidene i felles navn med entreprenøren, på allrisiko-basis; og alternativ C, når arbeidsgiveren er ansvarlig for å forsikre arbeidene i fellesskap med entreprenøren med hensyn til eksisterende konstruksjoner .

Det er imidlertid en vanlig misforståelse at nisjeforsikringer for huseiere vil dekke alle eventualiteter. Hvis en huseier ringer forsikringsselskapet sitt i siste liten under en oppussing – etter at lokalplanleggingen er godkjent og entreprenøren er klargjort – og de forventer godkjenning for å forlenge sin eksisterende boligforsikring, kan vedkommende være uheldig. Enten samtykker forsikringsselskapet i å forlenge forsikringen, med en oppblåst premie og en omvendt redusert dekning (som effektivt reduserer beskyttelsen), eller så blir forlengelsen nektet helt på grunn av risiko.

For å håndtere denne situasjonen riktig, oppfordrer vi til kommunikasjon med megleren din fra starten av planleggingsfasen før arbeidet, og sikrer en anbefaling av en spesialistforsikringsgiver eller forsikringsselskap som kan tilby en omfattende allrisikoforsikring. Spesialforsikringer er spesielt utformet for å dekke risikofordelingen for hele arbeidet, noe som sikrer kontroll og maksimal beskyttelse av eiendelen.

Hva kan gå galt?

Huseiere gjør ofte feilen å stole på entreprenørens forsikring for beskyttelse. Å gjøre dette kan i noen tilfeller føre til betydelige økonomiske og emosjonelle konsekvenser. I en standard entreprenørens allrisk-forsikring er det et vanlig unntak at eventuelle skader på en eksisterende konstruksjon ikke er forsikret, og derfor kan gjøre kravet eksponert.

I ett tilfelle – en fullstendig renovering av første etasje – fungerte en stor, dobbel stålbjelke som sentralt punkt i utvidelsen av verket. Kort tid etter at bjelken ble montert, hadde klienten lagt merke til en åpning i murverket over bjelken, og det ble senere funnet skader i konstruksjonens indre og ytre fascia og blokkverk. Årsaken ble fastslått å være manglende tilstrekkelig støtte av lasten under bjelkens montering. Til tross for at bjelken var riktig plassert, var skaden utelukkende relatert til den eksisterende konstruksjonen – og ble derfor ekskludert fra beskyttelse. På grunn av mangel på spesialforsikring ble klienten tvunget til å bære de betydelige økonomiske konsekvensene av skadene og omarbeidene som fulgte.

Risikoer og tiltaksreduksjon, viktige strategier

Når en eiendom strukturelt endres, kan en rekke hendelser oppstå som kan føre til skade eller personskade, inkludert vannlekkasje, storm/flom, brann og tyveri. Av alle fysiske risikoer er utilsiktet skade (som inkluderer ikke-uaktsom og tilfeldig skade samt strukturelt kollaps) den dyreste skadetypen ved renovering, og står for 29 % av alle kostnader, ifølge den ledende produktleverandøren Renovation Underwriting. Utilsiktede skadekrav har også en tendens til å være de mest omfattende og komplekse av natur.

Det er viktig å redusere og forebygge risikoer der det er mulig, for eksempel ved å implementere lekkasjedeteksjonssystemer og sørge for korrekt utførelse for å forhindre fremtidig vannskade. Enda viktigere er det at man ikke må neglisjere viktigheten av å skaffe seg riktig forsikringsdekning for tilstrekkelige forsikringssummer i tilfelle et krav; og man bør heller ikke stole på entreprenørenes forsikring. Til slutt er det lurt å engasjere tjenestene til spesialiserte skadeeksperter i de aller tidligste stadiene – spesielt de med dokumentert ekspertise knyttet til kompleksiteten knyttet til høyvannskonstruksjoner og eiendomstap.

Det er en rekke bevegelige deler knyttet til kontraktsarbeid og renoveringer som, hvis de misforstås eller ikke anerkjennes gjennom hele byggeprosessen, kan føre til forsikringsrelaterte problemer senere. Derfor er det avgjørende å hjelpe kundene med å forstå hvert forsikringselement og eventuelle implikasjoner for å muliggjøre et smidig og kostnadseffektivt renoveringsprosjekt uten konflikter. 

Selv om skaden er forårsaket av uaktsomhet eller innrømmelse av feil, krever kontrakten at entreprenøren og underleverandørene anses som felles forsikrede for tapene mens arbeidet pågår.