Risiko dan jebakan pekerjaan renovasi modern bernilai tinggi

Ketika seorang kontraktor secara lalai menyebabkan kerusakan pada properti tetangga Anda, apakah Anda yang bertanggung jawab atau kontraktor tersebut? Apakah semua kontrak konstruksi sama dalam hal risiko, asuransi, dan tanggung jawab atas kerusakan? Apakah pembangun mengatur asuransi untuk pekerjaan mereka bersama atau terpisah dari pemegang polis? Ini hanyalah beberapa pertanyaan relevan yang mungkin dimiliki oleh salah satu dari 2,8 juta jutawan di Inggris sebelum melakukan renovasi besar-besaran. Sangat penting bagi pelanggan dengan kekayaan bersih tinggi (HNW) untuk memahami risiko konstruksi, mengetahui tanggung jawab kontraktual pihak-pihak kunci dan pemangku kepentingan, serta memastikan mereka memperoleh polis yang tepat untuk melindungi aset mereka.

Boom modernisasi ulang

Pasar renovasi modern telah mengalami pertumbuhan yang pesat dan luar biasa di seluruh Inggris dan ekonomi global utama. Para investor telah lama memprediksi potensi pertumbuhan properti di pasar Inggris. Dan, berkat fokus kolektif yang signifikan pada pembeli asing yang berinvestasi di properti Inggris — terutama dalam proyek konstruksi dan renovasi berskala besar — booming properti mewah telah tiba. 

Di kota-kota seperti London, di mana keterbatasan ruang di area yang diminati menghambat perluasan horizontal, dan peraturan perencanaan dan bangunan lokal menghambat perluasan vertikal (dibatasi hingga satu lantai dalam banyak kasus), tren struktural baru telah muncul: membangun ke bawah. London telah mengalami peningkatan dalam apa yang disebut rumah es, atau basement raksasa, yang dibangun secara tersembunyi di bawah permukaan tanah. Renovasi semacam ini menambah nilai signifikan pada sebuah rumah; di Chelsea dan Kensington, menambahkan basement dapat meningkatkan nilai rumah sebesar £15.000 per meter persegi. 

Meskipun inflasi telah menyebabkan penurunan minat, banyak investor internasional tetap berminat untuk bertahan dalam ketidakpastian ekonomi — menggunakan properti sebagai tempat tinggal sementara atau fasilitas alternatif hingga saatnya tiba untuk memanfaatkan keuntungan tak terduga melalui sewa atau penjualan. Properti di seluruh Inggris kini bernilai lebih tinggi daripada sebelum pandemi COVID-19. Klien HNW secara konsisten berusaha untuk menanamkan karakter mereka sendiri pada properti mereka guna mencapai status kekayaan yang lebih dominan, dan selama tren memperindah ruang tinggal terus berlanjut, kenaikan renovasi modern tidak mungkin menghilang — dan industri asuransi harus siap.

Nilai dari pemahaman setiap unsur asuransi

Ketika seorang klien memulai proses renovasi — misalnya, untuk menambah karakter — proyek dimulai pada tahap pra-pekerjaan. Mulailah dengan melibatkan arsitek, kemudian desainer dan insinyur struktural untuk membantu mewujudkan visi dan memastikan pekerjaan dapat disesuaikan. Kemudian, komisi perencanaan di kantor perencanaan setempat harus memberikan izin perencanaan melalui perjanjian. Proses ini seringkali memakan waktu lama dan sebaiknya diselesaikan sesegera mungkin. Selama menunggu hasil, carilah kontraktor dan buat anggaran yang komprehensif. Pada properti warisan dan proyek yang lebih kompleks, survei khusus mungkin diperlukan untuk menilai kesesuaian pekerjaan.

Pekerjaan kontrak

Pada tahap awal proyek, klien HNW disarankan untuk berinvestasi dalam kontrak kerangka kerja guna memaksimalkan perlindungan bagi semua pemangku kepentingan. Kontrak standar yang paling mudah untuk dipahami dari perspektif pelanggan adalah Joint Contracts Tribunal (JCT) — serangkaian formulir kontrak standar yang dirancang untuk menyesuaikan tingkat kompleksitas dan biaya yang bervariasi pada semua proyek konstruksi. Fungsi utama kontrak adalah mengalokasikan risiko dan tanggung jawab semua pihak yang terlibat — terutama risiko dan tanggung jawab antara pemberi kerja dan kontraktor.

JCT menguraikan beberapa unsur yang telah disepakati dalam pekerjaan: nilai proyek, tanggal mulai dan selesai, opsi asuransi yang relevan, dan sebagainya. Pembagian tanggung jawab risiko dan asuransi didasarkan pada salah satu dari tiga opsi asuransi yang dipilih dalam kontrak. Terlepas dari pilihan opsi, semua opsi tersebut memberikan beban yang berat bagi kontraktor dalam hal terjadi cedera atau kerusakan pada properti. 

Berdasarkan kontrak JCT, tanggung jawab asuransi biasanya meliputi: Opsi A, ketikakontraktorbertanggung jawab untuk mengasuransikan pekerjaan bersama dengan pemilik proyek atas dasar all-risks; Opsi B, ketikapemilik proyekbertanggung jawab untuk mengasuransikan pekerjaan bersama dengan kontraktor, dengan cakupan semua risiko; dan Opsi C, ketikapemilik proyek bertanggungjawab untuk mengasuransikan pekerjaan bersama dengan kontraktor terkaitstruktur yang sudah ada.

Namun, terdapat kesalahpahaman umum bahwa polis asuransi HNW khusus akan mencakup semua kemungkinan. Jika seorang pemilik rumah menghubungi perusahaan asuransinya secara mendadak selama proses renovasi — setelah izin perencanaan lokal disetujui dan kontraktor siap — dan mereka mengharapkan persetujuan untuk memperpanjang polis asuransi rumah yang ada, orang tersebut mungkin akan kecewa. Either the insurer agrees to extend the policy, with an inflated premium and a conversely reduced cover (effectively diminishing its protection), or the extension is denied altogether due to risk.

Untuk menangani situasi ini dengan benar, kami menyarankan agar Anda berkomunikasi dengan broker Anda sejak awal tahap perencanaan pra-konstruksi, dan mendapatkan rekomendasi untuk penanggung risiko khusus atau perusahaan asuransi yang dapat menyediakan polis asuransi all-risk yang komprehensif. Polis khusus ini dirancang secara khusus untuk mencakup alokasi risiko dari seluruh proyek konstruksi, memastikan pengendalian dan perlindungan maksimal terhadap aset.

Apa yang bisa salah?

Pemilik rumah sering kali membuat kesalahan dengan mengandalkan polis asuransi kontraktor untuk perlindungan. Hal ini, dalam beberapa kasus, dapat mengakibatkan konsekuensi finansial dan emosional yang signifikan. Dalam polis asuransi kontraktor all-risk standar, pengecualian umum menyatakan bahwa kerusakan pada struktur yang sudah adatidak ditanggung, sehingga klaim dapat menjadi tidak terlindungi.

Dalam satu kasus — renovasi total lantai dasar — sebuah balok baja ganda berukuran besar berfungsi sebagai titik pusat perluasan pekerjaan. Tak lama setelah pemasangan balok tersebut, klien mencatat adanya celah pada dinding bata di atas balok, dan kemudian ditemukan kerusakan yang muncul pada fasad internal dan eksternal serta struktur bata bangunan. Penyebabnya ditentukan sebagai kegagalan dalam mendukung beban secara memadai selama pemasangan balok. Meskipun balok dipasang dengan benar, kerusakan tersebut hanya terkait denganstruktur yang sudah ada— dan oleh karena itu tidak termasuk dalam perlindungan. Karena tidak adanya asuransi khusus, klien terpaksa menanggung konsekuensi finansial yang signifikan dari kerusakan dan pekerjaan ulang yang mengikuti.

Risiko dan mitigasi, strategi kunci

Ketika suatu properti mengalami perubahan struktural, berbagai peristiwa dapat terjadi yang berpotensi menyebabkan kerusakan atau cedera, termasuk kebocoran air, badai/banjir, kebakaran, dan pencurian. Di antara semua risiko fisik, kerusakan akibat kecelakaan (yang mencakup kerusakan yang tidak disengaja dan kebetulan serta keruntuhan struktural) merupakan jenis kerusakan paling mahal dalam renovasi, menyumbang 29% dari total biaya, menurut penyedia produk terkemuka Renovation Underwriting. Klaim kerusakan akibat kecelakaan juga cenderung memiliki dampak yang paling luas dan kompleks.

Sangat penting untuk memitigasi dan mencegah risiko sebanyak mungkin, seperti mengimplementasikan sistem deteksi kebocoran dan memastikan kualitas pengerjaan yang baik untuk mencegah kerusakan akibat kebocoran air di masa depan. Yang lebih penting lagi, pentingnya memperoleh asuransi yang tepat dengan jumlah pertanggungan yang memadai dalam kasus klaim tidak boleh diabaikan; demikian pula, asuransi kontraktor tidak boleh diandalkan. Akhirnya, bijaksana untuk melibatkan jasa profesional klaim spesialis pada tahap awal — terutama mereka yang memiliki keahlian teruji dalam menangani kompleksitas yang terkait dengan konstruksi HNW dan kerugian properti.

Ada banyak aspek yang perlu diperhatikan dalam pekerjaan kontrak dan renovasi. Jika aspek-aspek ini tidak dipahami dengan baik atau diabaikan selama proses konstruksi, hal ini dapat menimbulkan masalah asuransi yang serius di kemudian hari. Oleh karena itu, sangat penting untuk membantu pelanggan memahami setiap elemen asuransi dan implikasi potensialnya agar proyek renovasi dapat berjalan lancar, efisien secara biaya, dan bebas dari konflik. 

Meskipun kerusakan disebabkan oleh kelalaian atau pengakuan kesalahan, selama pekerjaan sedang berlangsung, kontrak mewajibkan kontraktor dan subkontraktor untuk dianggap sebagai tertanggung bersama atas kerugian yang terjadi.