Los riesgos y dificultades de las obras de renovación modernas de alto valor neto

Cuando un contratista causa daños por negligencia a su vecino, Daños es responsable, usted o el contratista? ¿Son todos los contratos de construcción iguales en lo que respecta al riesgo, el seguro y la responsabilidad por daños? ¿El constructor contrata un seguro para sus obras junto con el tomador del seguro o por separado? Estas son solo algunas de las preguntas relevantes que uno de los 2,8 millones de millonarios del Reino Unido puede plantearse antes de emprender una reforma importante. Es fundamental que los clientes con un elevado patrimonio neto (HNW) comprendan los riesgos de la construcción, conozcan las responsabilidades contractuales de las partes y los interesados clave, y se aseguren de obtener la póliza adecuada para proteger sus activos.

El auge de la remodernización

El mercado moderno de la renovación ha experimentado un rápido y meteórico auge en todo el Reino Unido y las principales economías mundiales. Los inversores han previsto desde hace tiempo el potencial de Daños en el mercado británico. Y, gracias al considerable interés colectivo por los compradores extranjeros que invierten en la capital británica, especialmente en construcciones y renovaciones a gran escala, ha llegado Daños del lujo Daños . 

En ciudades como Londres, donde las limitaciones de espacio en las zonas más cotizadas impiden las construcciones horizontales, y las restricciones locales en materia de planificación y construcción impiden las verticales (limitado a una sola planta en muchos casos), ha surgido una tendencia estructural: construir hacia abajo. Londres ha experimentado un aumento de las llamadas «casas iceberg», o megasótanos, construidos discretamente bajo la superficie del suelo. Estas reformas aportan un valor significativo a las viviendas; en Chelsea y Kensington, añadir un sótano puede aumentar el valor de una vivienda en 15 000 libras por metro cuadrado. 

Aunque la inflación ha provocado una disminución del interés, muchos inversores internacionales están dispuestos a capear la tormenta económica utilizando las propiedades como residencias de ancianos o establecimientos alternativos hasta que llegue el momento de sacar provecho de los rendimientos inesperados mediante el alquiler o la venta. Las viviendas en todo el Reino Unido valen ahora más que antes de la pandemia de COVID-19. Los clientes con un alto poder adquisitivo buscan constantemente imprimir su propio carácter a sus propiedades para lograr una posición de riqueza más dominante, y mientras persista la tendencia a embellecer los espacios habitables, no es probable que desaparezca el auge de las renovaciones modernas, por lo que el sector de los seguros debe estar preparado.

La importancia de comprender cada elemento del seguro

Cuando un cliente inicia una reconstrucción, por ejemplo, para añadir carácter, el proyecto comienza en la fase previa a las obras. Comience por contratar a un arquitecto, luego a diseñadores e ingenieros estructurales para que le ayuden a facilitar la visión y garantizar que las obras sean flexibles. A continuación, la comisión de planificación de su oficina de planificación local debe conceder el permiso de planificación mediante un acuerdo. A menudo se trata de procesos largos y tediosos que deben completarse lo antes posible. Mientras espera los resultados, busque un contratista y elabore un presupuesto completo. En el caso de propiedades patrimoniales y proyectos más exigentes, es posible que se requieran estudios especializados para evaluar la idoneidad de las obras.

Obras por contrato

Durante las primeras etapas del proyecto, los clientes con un alto poder adquisitivo deben invertir en un contrato marco para maximizar la protección de todas las partes interesadas. Podría decirse que los contratos estandarizados más fáciles de manejar desde la perspectiva del cliente son los del Joint Contracts Tribunal (JCT), un conjunto de formularios de contrato estándar que se adaptan a diversos grados de complejidad y coste para todos los proyectos de construcción. La función principal de un contrato es distribuir los riesgos y las responsabilidades de todas las partes implicadas, sobre todo los del empleador y el contratista.

El JCT describe varios elementos acordados de las obras: el valor del proyecto, las fechas de inicio y finalización, las opciones de seguro pertinentes, etc. La distribución de los riesgos y las responsabilidades en materia de seguros se basa en una de las tres opciones de seguro elegidas en el contrato. Independientemente de la opción elegida, todas ellas suponen una gran carga para el contratista en caso de lesiones o daños causados a los Daños. 

Según el contrato JCT, las responsabilidades de seguro suelen ser: Opción A, cuando elcontratistaes responsable de asegurar las obras a nombre conjunto con el empleador, a todo riesgo; opción B, cuando elempleadores responsable de asegurar las obras conjuntamente con el contratista, a todo riesgo; y opción C, cuando elempleador esresponsable de asegurar las obras conjuntamente con el contratista en lo que respecta alas estructuras existentes.

Sin embargo, es un error común pensar que las pólizas HNW especializadas cubrirán todas las eventualidades. Si el propietario de una vivienda llama a su aseguradora en el último momento durante una reforma, después de que se haya aprobado el proyecto local y el contratista esté listo, y espera que se apruebe la ampliación de su seguro de hogar actual, es posible que no tenga suerte. O bien la aseguradora acepta ampliar la póliza, con una prima inflada y una cobertura reducida (lo que disminuye efectivamente su protección), o bien la ampliación se deniega por completo debido al riesgo.

Para abordar esta situación correctamente, le recomendamos que se comunique con su corredor desde el inicio de la etapa de planificación previa a las obras y que solicite una recomendación de un asegurador o suscriptor especializado que pueda ofrecerle una póliza integral a todo riesgo. Las pólizas especializadas están diseñadas específicamente para cubrir la distribución de riesgos de la totalidad de las obras, lo que garantiza el control y la máxima protección del activo.

¿Qué puede salir mal?

Los propietarios suelen cometer el error de confiar en la póliza de seguro de su contratista para protegerse. En algunos casos, esto puede acarrear importantes consecuencias económicas y emocionales. En una póliza estándar a todo riesgo para contratistas, una exclusión habitual establece que cualquier daño a una estructura existentenoestácubierto por el seguro, por lo que la reclamación puede quedar sin cobertura.

En un caso —una reforma completa de la planta baja—, una gran viga de acero de doble longitud sirvió como punto central de la ampliación de las obras. Poco después de la instalación de la viga, el cliente observó una abertura en el ladrillo situado encima de la viga y, posteriormente, se descubrió que se habían producido daños en el revestimiento interno y externo de la estructura y en los bloques de hormigón. Se determinó que la causa era una falta de soporte adecuado de la carga durante la instalación de la viga. A pesar de que la viga se colocó correctamente, los daños se referían únicamente a laestructura existentey, por lo tanto, quedaron excluidos de la protección. Debido a la ausencia de una cobertura especializada, el cliente se vio obligado a asumir las importantes repercusiones financieras de los daños y las obras de reparación que se derivaron.

Riesgos y mitigación, estrategias clave

Cuando Daños altera estructuralmente un Daños , pueden producirse una serie de acontecimientos que pueden provocar daños o lesiones, como fugas de agua, tormentas/inundaciones, incendios y robos. De todos los riesgos físicos, los daños accidentales (que incluyen daños no negligentes y fortuitos, así como el colapso estructural) son el tipo de daño más costoso para las renovaciones, ya que representan el 29 % de todos los costes, según el proveedor líder de productos Renovation Underwriting. Las reclamaciones por daños accidentales también tienden a ser las de mayor alcance y complejidad.

Es fundamental mitigar y prevenir los riesgos siempre que sea posible, por ejemplo, instalando sistemas de detección de fugas y garantizando una mano de obra adecuada para combatir futuros daños por fugas de agua. Y lo que es aún más importante, no debe descuidarse la importancia de contratar la cobertura de seguro adecuada con las sumas aseguradas adecuadas en caso de siniestro, ni debe confiarse únicamente en el seguro de los contratistas. Por último, es aconsejable contratar los servicios de profesionales especializados en reclamaciones en las primeras etapas, en particular aquellos con experiencia demostrada en las complejidades asociadas a las construcciones de alto valor y Daños .

Hay numerosos aspectos relacionados con las obras contratadas y las renovaciones que, si se malinterpretan o se ignoran durante el proceso de construcción, pueden provocar dilemas relacionados con los seguros más adelante. Por ello, es fundamental ayudar a los clientes a comprender cada elemento del seguro y sus posibles implicaciones, a fin de garantizar un proyecto de renovación fluido, rentable y sin conflictos. 

Incluso si los daños se deben a negligencia o admisión de culpa, mientras duren las obras, el contrato exige que el contratista y los subcontratistas sean considerados coasegurados por las pérdidas.