Os riscos e as armadilhas das obras de renovação modernas de elevado valor líquido

Quando um empreiteiro causa danos por negligência à propriedade do seu vizinho, quem é o responsável: você ou o empreiteiro? Todos os contratos de construção são iguais em relação a riscos, seguros e responsabilidades por danos? O construtor contrata um seguro para as suas obras em conjunto com o tomador do seguro ou separadamente? Estas são apenas algumas das questões relevantes que um dos 2,8 milhões de milionários do Reino Unido pode ter antes de realizar uma grande renovação. É fundamental que os clientes de alto património líquido (HNW) compreendam os riscos da construção, estejam cientes das responsabilidades contratuais das principais partes e intervenientes e garantam que obtêm a apólice correta para proteger os seus ativos.

O boom da remodernização

O mercado moderno de renovações registou um crescimento rápido e meteórico em todo o Reino Unido e nas principais economias globais. Os investidores há muito que previram o potencial de crescimento imobiliário no mercado britânico. E, graças ao foco coletivo substancial nos compradores estrangeiros que investem no capital britânico — particularmente em construções e renovações em grande escala —, chegou o boom imobiliário de luxo. 

Em cidades como Londres, onde as limitações de espaço em áreas desejáveis impedem construções horizontais e as restrições locais de planeamento e construção impedem construções verticais (limitado a um único andar em muitos casos), surgiu uma tendência estrutural: construir para baixo. Londres viu um aumento resultante nas chamadas casas iceberg, ou mega-caves, construídas discretamente abaixo da superfície do solo. Essas renovações conferem um valor significativo a uma casa; em Chelsea e Kensington, adicionar uma cave pode aumentar o valor de uma casa em £ 15.000 por metro quadrado. 

Embora a inflação tenha diminuído o apetite, muitos investidores internacionais estão dispostos a enfrentar a turbulência económica — usando propriedades como lares ou estabelecimentos alternativos até chegar o momento de capitalizar retornos inesperados através do aluguer ou da venda. As casas em todo o Reino Unido valem agora mais do que antes da pandemia da COVID-19. Os clientes HNW procuram constantemente impor o seu próprio caráter às suas propriedades para alcançar uma posição de riqueza mais dominante e, enquanto a tendência de embelezar os espaços habitacionais persistir, o aumento das renovações modernas não deverá desaparecer — e o setor dos seguros deve estar preparado.

A importância de compreender cada elemento do seguro

Quando um cliente inicia uma reconstrução — por exemplo, para adicionar personalidade —, o projeto começa na fase pré-obra. Comece por contratar um arquiteto, depois designers e engenheiros estruturais para ajudar a facilitar a visão e garantir que as obras sejam flexíveis. Em seguida, a comissão de planeamento do seu gabinete de planeamento local deve conceder a licença de planeamento através de um acordo. Estes são frequentemente processos longos e demorados que devem ser concluídos o mais cedo possível. Enquanto aguarda os resultados, contrate um empreiteiro e elabore um orçamento abrangente. No caso de propriedades patrimoniais e projetos mais exigentes, podem ser necessárias avaliações especializadas para avaliar a adequação das obras.

Obras contratuais

Durante as fases iniciais do projeto, os clientes HNW devem investir num contrato-quadro para maximizar a proteção de todas as partes interessadas. Os contratos padronizados mais fáceis de navegar do ponto de vista do cliente são, sem dúvida, os do Joint Contracts Tribunal (JCT) — um conjunto de formulários padrão de contrato que atendem a vários graus de complexidade e custo para todos os projetos de construção. A principal função de um contrato é distribuir os riscos e responsabilidades de todas as partes envolvidas — principalmente os do empregador e do empreiteiro.

O JCT descreve vários elementos acordados das obras: o valor do projeto, datas de início e conclusão, opções de seguro relevantes, etc. A atribuição de riscos e responsabilidades de seguro baseia-se numa das três opções de seguro escolhidas no contrato. Independentemente da opção escolhida, todas pesam fortemente sobre o empreiteiro em caso de lesões ou danos causados à propriedade. 

Nos termos do contrato JCT, as responsabilidades de seguro são normalmente: Opção A, quando oempreiteiroé responsável por segurar as obras em nome conjunto com o empregador, com base em todos os riscos; Opção B, quando oempregadoré responsável por segurar as obras em nome conjunto com o empreiteiro, com cobertura contra todos os riscos; e Opção C, quando oempregador éresponsável por segurar as obras em conjunto com o empreiteiro no que diz respeitoàs estruturas existentes.

No entanto, é um equívoco comum pensar que as apólices HNW específicas atenderão a todas as eventualidades. Se um proprietário ligar para a sua seguradora no último minuto durante uma reforma — depois que o planejamento local for aprovado e o empreiteiro estiver pronto — e esperar a aprovação para estender o seu seguro residencial existente, essa pessoa pode não ter sorte. Ou a seguradora concorda em estender a apólice, com um prémio inflacionado e uma cobertura reduzida (diminuindo efetivamente a sua proteção), ou a extensão é totalmente negada devido ao risco.

Para abordar esta situação corretamente, incentivamos a comunicação com o seu corretor desde o início da fase de planeamento pré-obra e a obtenção de uma recomendação de um subscritor ou seguradora especializada que possa fornecer uma apólice abrangente contra todos os riscos. As apólices especializadas são projetadas especificamente para cobrir a alocação de riscos de toda a obra, garantindo o controlo e a máxima proteção do ativo.

O que pode dar errado?

Os proprietários muitas vezes cometem o erro de confiar na apólice de seguro do empreiteiro para proteção. Em alguns casos, isso pode resultar em consequências financeiras e emocionais substanciais. Numa apólice padrão de seguro contra todos os riscos para empreiteiros, uma exclusão comum estabelece que qualquer dano a uma estrutura existentenãoécoberto pelo seguroe, portanto, pode deixar a reclamação exposta.

Num caso — uma remodelação completa do piso térreo — uma grande viga de aço de comprimento duplo serviu como ponto central da extensão das obras. Pouco depois da instalação da viga, o cliente notou uma abertura na alvenaria acima da viga e, mais tarde, verificou-se que havia danos na fachada interna e externa da estrutura e na alvenaria. A causa foi determinada como sendo uma falha no suporte adequado da carga durante a instalação da viga. Apesar de a viga ter sido colocada corretamente, os danos estavam relacionados exclusivamente àestrutura existente— e, portanto, foram excluídos da proteção. Devido à ausência de cobertura especializada, o cliente foi forçado a absorver as repercussões financeiras substanciais dos danos e dos trabalhos de reparação que se seguiram.

Riscos e mitigação, estratégias-chave

Quando uma propriedade é estruturalmente alterada, podem ocorrer uma série de eventos que podem causar danos ou ferimentos, incluindo fuga de água, tempestade/inundação, incêndio e roubo. De todos os riscos físicos, os danos acidentais (que incluem danos não negligentes e fortuitos, bem como colapso estrutural) são o tipo de dano mais dispendioso para renovações, representando 29% de todos os custos, de acordo com o fornecedor líder de produtos Renovation Underwriting. Os pedidos de indemnização por danos acidentais também tendem a ser os mais abrangentes e complexos por natureza.

É fundamental mitigar e prevenir riscos sempre que possível, como instalar sistemas de deteção de fugas e garantir um trabalho bem feito para combater futuros danos causados por fugas de água. Mais importante ainda, não se deve negligenciar a importância de adquirir a cobertura de seguro adequada para os montantes segurados adequados em caso de sinistro; nem se deve confiar no seguro dos empreiteiros. Por fim, é aconselhável contratar os serviços de profissionais especializados em sinistros logo nas fases iniciais — especialmente aqueles com experiência comprovada em relação às complexidades associadas a construções de alto valor e perdas patrimoniais.

Existem inúmeras variáveis relacionadas com obras contratadas e renovações que, se mal interpretadas ou ignoradas ao longo do processo de construção, podem causar dilemas relacionados com seguros no futuro. Para tal, é fundamental ajudar os clientes a compreender cada elemento do seguro e quaisquer implicações possíveis, para permitir um projeto de renovação tranquilo, económico e sem conflitos. 

Mesmo que os danos sejam causados por negligência ou admissão de culpa, enquanto as obras estiverem em andamento, o contrato exige que o empreiteiro e os subempreiteiros sejam considerados co-segurados pelas perdas.