Los riesgos y dificultades de las obras de reforma en viviendas de alto nivel económico

Si un contratista causa daños por negligencia a Daños su vecino, ¿quién es responsable: usted o el contratista? ¿Son todos los contratos de construcción iguales en lo que respecta al riesgo, los seguros y la responsabilidad por daños? ¿Contrata el constructor un seguro para sus obras junto con el tomador de la póliza o por separado? Estas son solo algunas de las preguntas relevantes que uno de los 2,8 millones de millonarios del Reino Unido podría plantearse antes de emprender una reforma importante. Es fundamental que los clientes con un elevado patrimonio neto (HNW) comprendan los riesgos de la construcción, conozcan las responsabilidades contractuales de las partes clave y los interesados, y se aseguren de obtener la póliza adecuada para proteger sus activos.

El auge de la remodernización

El mercado de la renovación moderna ha experimentado un rápido y meteórico auge en todo el Reino Unido y en las principales economías mundiales. Los inversores llevan tiempo previendo el potencial de Daños en el mercado británico. Y, gracias al considerable interés colectivo por los compradores extranjeros que invierten en el capital británico —especialmente en construcciones y renovaciones a gran escala—, ha llegado Daños del sector del lujo Daños . 

En ciudades como Londres, donde las limitaciones de espacio en las zonas más cotizadas impiden la expansión horizontal, y las restricciones urbanísticas y de construcción locales impiden la vertical (limitada a una sola planta en muchos casos), ha surgido una tendencia arquitectónica: construir hacia abajo. Londres ha experimentado un aumento de las llamadas «casas iceberg», o megasótanos, construidos discretamente bajo la superficie del suelo. Estas reformas aportan un valor significativo a una vivienda; en Chelsea y Kensington, añadir un sótano puede aumentar el valor de una vivienda en 15 000 libras por metro cuadrado. 

Aunque la inflación ha hecho que disminuya el interés, muchos inversores internacionales están dispuestos a capear la tormenta económica, utilizando las propiedades como residencias o establecimientos alternativos hasta que llegue el momento de sacar partido de unos rendimientos inesperados mediante el alquiler o la venta. Las viviendas en todo el Reino Unido valen ahora más que antes de la pandemia de COVID-19. Los clientes con un elevado patrimonio neto buscan constantemente imprimir su propio carácter a sus propiedades para lograr una imagen de riqueza más dominante, y mientras persista la tendencia a embellecer los espacios habitables, es poco probable que desaparezca el auge de las renovaciones modernas, por lo que el sector de los seguros debe estar preparado.

La importancia de comprender cada uno de los elementos del seguro

Cuando un cliente emprende una reforma —por ejemplo, para darle más personalidad—, el proyecto comienza en la fase previa a las obras. Empiece por contratar a un arquitecto, y luego a diseñadores e ingenieros estructurales para que le ayuden a plasmar su visión y garanticen que las obras sean viables. A continuación, la comisión de urbanismo de su oficina local de planificación debe conceder la licencia de obras mediante un acuerdo. A menudo se trata de procesos largos y tediosos que deben completarse lo antes posible. Mientras espera los resultados, busque un contratista y elabore un presupuesto detallado. En el caso de inmuebles patrimoniales y proyectos más exigentes, puede ser necesario realizar estudios especializados para evaluar la idoneidad de las obras.

Obras por contrato

En las primeras fases del proyecto, los clientes con un elevado patrimonio neto deberían optar por un contrato marco para maximizar la protección de todas las partes implicadas. Podría decirse que los contratos normalizados más fáciles de manejar desde el punto de vista del cliente son los del Joint Contracts Tribunal (JCT), un conjunto de modelos de contrato estándar que se adaptan a distintos grados de complejidad y coste para todo tipo de proyectos de construcción. La función principal de un contrato es distribuir los riesgos y las responsabilidades de todas las partes implicadas; sobre todo, las del empleador y las del contratista.

El JCT describe varios elementos acordados de las obras: el valor del proyecto, las fechas de inicio y finalización, las opciones de seguro pertinentes, etc. La distribución de los riesgos y la responsabilidad en materia de seguros se basa en una de las tres opciones de seguro elegidas en el contrato. Independientemente de la opción elegida, todas ellas recaen en gran medida sobre el contratista en caso de lesiones o daños causados a los Daños. 

Según el contrato JCT, las responsabilidades en materia de seguros suelen ser las siguientes: la opción A, en la que elcontratistaes responsable de asegurar la obra a nombre conjunto con el promotor, con cobertura a todo riesgo; opción B, cuando elempleadores responsable de asegurar las obras conjuntamente con el contratista, a todo riesgo; y opción C, cuando elempleador esresponsable de asegurar las obras conjuntamente con el contratista en lo que respecta alas estructuras existentes.

Sin embargo, es un error común pensar que las pólizas especializadas para personas con un elevado patrimonio (HNW) cubren todas las eventualidades. Si el propietario de una vivienda llama a su aseguradora en el último momento durante una reforma —una vez aprobada la licencia de obras y con el contratista ya preparado— y espera que le aprueben una ampliación de su seguro de hogar actual, es posible que no tenga suerte. O bien la aseguradora acepta ampliar la póliza, con una prima inflada y una cobertura reducida (lo que, en la práctica, disminuye su protección), o bien la ampliación se deniega por completo debido al riesgo.

Para abordar esta situación de forma adecuada, le recomendamos que se ponga en contacto con su corredor desde el inicio de la fase de planificación previa a las obras y que solicite que le recomienden un asegurador especializado capaz de ofrecer una póliza integral a todo riesgo. Las pólizas especializadas están diseñadas específicamente para cubrir los riesgos asociados a la totalidad de las obras, garantizando el control y la máxima protección del activo.

¿Qué puede salir mal?

Los propietarios suelen cometer el error de confiar en la póliza de seguro de su contratista para obtener cobertura. Hacerlo, en algunos casos, podría acarrear graves consecuencias económicas y emocionales. En una póliza estándar de todo riesgo para contratistas, una exclusión habitual establece que los daños a una estructura ya existentenoestáncubiertos, lo que puede dejar la reclamación sin cobertura.

En un caso —una reforma integral de la planta baja—, una gran viga de acero de doble longitud sirvió como punto central de la ampliación de la obra. Poco después de la instalación de la viga, el cliente observó una abertura en la mampostería situada sobre la viga, y posteriormente se detectaron daños en los revestimientos internos y externos de la estructura, así como en el bloqueado. Se determinó que la causa fue la falta de un soporte adecuado de la carga durante la instalación de la viga. A pesar de que la viga se colocó correctamente, los daños se referían exclusivamente a laestructura existentey, por lo tanto, quedaban excluidos de la cobertura. Debido a la ausencia de una cobertura especializada, el cliente se vio obligado a asumir las importantes repercusiones económicas de los daños y las obras de reparación que se derivaron.

Riesgos y medidas de mitigación: estrategias clave

Cuando Daños modifican las Daños , pueden producirse diversos incidentes que den lugar a daños o lesiones, como fugas de agua, tormentas o inundaciones, incendios y robos. De todos los riesgos físicos, los daños accidentales (que incluyen los daños no negligentes y fortuitos, así como el colapso estructural) son el tipo de daño más costoso para las reformas, ya que representan el 29 % de todos los costes, según el proveedor líder de productos Renovation Underwriting. Las reclamaciones por daños accidentales también suelen ser las de mayor alcance y las de naturaleza más compleja.

Es fundamental mitigar y prevenir los riesgos siempre que sea posible, por ejemplo, instalando sistemas de detección de fugas y garantizando una ejecución adecuada de las obras para evitar futuros daños por fugas de agua. Y lo que es aún más importante, no debe descuidarse la importancia de contratar la cobertura de seguro adecuada con las sumas aseguradas pertinentes en caso de siniestro; tampoco se debe confiar únicamente en el seguro de los contratistas. Por último, es aconsejable contratar los servicios de profesionales especializados en siniestros desde las primeras fases, especialmente aquellos con experiencia demostrada en las complejidades asociadas a las construcciones de alto valor y a Daños .

Hay numerosos aspectos que hay que tener en cuenta en relación con las obras por encargo y las reformas y que, si no se comprenden bien o se pasan por alto durante el proceso de construcción, pueden dar lugar a problemas relacionados con los seguros más adelante. Por ello, es fundamental ayudar a los clientes a comprender cada aspecto del seguro y sus posibles implicaciones, con el fin de garantizar que el proyecto de reforma se desarrolle sin contratiempos, resulte rentable y esté libre de conflictos. 

Aunque los daños se deban a negligencia o a la admisión de culpa, mientras las obras estén en curso, el contrato establece que el contratista y los subcontratistas deben considerarse asegurados solidarios por las pérdidas.