Les risques et les pièges des travaux modernes de rénovation à haute valeur nette

Lorsqu’un entrepreneur cause des dommages par négligence à la propriété de votre voisin, êtes-vous responsable ou est-ce l’entrepreneur? Tous les contrats de construction sont-ils identiques en ce qui concerne les risques, les assurances et les responsabilités en dommages? Le constructeur organise-t-il une assurance pour ses travaux en parallèle ou séparément du titulaire de la police? Ce ne sont là que quelques-unes des questions pertinentes qu’un des 2,8 millions de millionnaires à travers le Royaume-Uni pourrait se poser avant d’entreprendre une rénovation majeure. Il est essentiel pour les clients à forte valeur nette (HNW) de comprendre les risques liés à la construction, de connaître les responsabilités contractuelles des parties clés et des parties prenantes, et de s’assurer qu’ils obtiennent la bonne police pour protéger leurs actifs.

Le boom de la remodernisation

Le marché moderne de la rénovation a connu une montée rapide et fulgurante à travers le Royaume-Uni et dans les grandes économies mondiales. Les investisseurs ont longtemps anticipé le potentiel de croissance immobilière sur le marché britannique. Et, grâce à une attention collective importante portée aux acheteurs étrangers investissant dans le capital britannique — en particulier dans les constructions et rénovations à grande échelle — le boom de l’immobilier de luxe est arrivé. 

Dans des villes comme Londres, où les limites d’espace dans les zones souhaitables empêchent les constructions horizontales, et où les restrictions locales d’urbanisme et de construction empêchent les constructions verticales (souvent limitées à un seul étage), une tendance structurelle a émergé : construire vers le bas. Londres a vu une augmentation du nombre de soi-disant maisons iceberg, ou méga-sous-sols, construites discrètement sous la surface du sol. De telles rénovations apportent une valeur significative à une maison; à Chelsea et Kensington, ajouter un sous-sol peut augmenter la valeur d’une maison de 15 000 £ par mètre carré. 

Bien que l’inflation ait cédé la place à une baisse de l’appétit, de nombreux investisseurs internationaux souhaitent traverser la turbulence économique — utilisant les propriétés comme nurseries ou établissements alternatifs jusqu’au moment de profiter des rendements inattendus via le loyer ou la vente. Les maisons à travers le Royaume-Uni valent maintenant plus qu’avant la pandémie de COVID-19. Les clients HNW cherchent constamment à imposer leur propre caractère à leurs propriétés afin d’atteindre un statut de richesse plus dominant, et tant que la tendance à embellir les espaces de vie persiste, la montée des rénovations modernes ne risque pas de disparaître — et l’industrie de l’assurance doit être préparée.

La valeur de comprendre chaque élément d’assurance

Lorsqu’un client commence une reconstruction — par exemple, pour ajouter du caractère — le projet commence à l’étape préalable aux travaux. Commencez par engager un architecte, puis des concepteurs et des ingénieurs en structure pour faciliter la vision et garantir que les travaux sont flexibles. Ensuite, la commission d’urbanisme de votre bureau local doit autoriser le permis de construire par une entente. Ce sont souvent des processus longs et épuisants qui devraient être complétés le plus tôt possible. En attendant les résultats, engagez un entrepreneur et établissez un budget complet. Dans le cas des propriétés patrimoniales et des projets plus exigeants, des relevés spécialisés peuvent être nécessaires pour évaluer la pertinence des travaux.

Travaux sous contrat

Durant les premières étapes du projet, les clients HNW devraient investir dans un contrat-cadre pour maximiser la protection de toutes les parties prenantes. On peut dire que les contrats standardisés les plus faciles à naviguer du point de vue d’un client sont le Joint Contracts Tribunal (JCT) — un ensemble de formes de contrats standard qui répondent à différents degrés de complexité et de coût pour tous les projets de construction. La fonction clé d’un contrat est de répartir les risques et responsabilités de toutes les parties impliquées — surtout celles de l’employeur et du contractuel.

Le comité de travail détaille plusieurs éléments convenus des travaux : la valeur du projet, les dates de début et d’achèvement, les options d’assurance pertinentes, etc. Les répartitions des risques et de la responsabilité d’assurance sont basées sur l’une des trois options d’assurance choisies dans le contrat. Peu importe l’option choisie, tous pesent lourdement sur l’entrepreneur en cas de blessure ou de dommage causé à la propriété. 

Selon le contrat JCT, les responsabilités d’assurance sont généralement : Option A, lorsque l’entrepreneur est responsable d’assurer les travaux au nom conjoint avec l’employeur, à tous risques; option B, lorsque l’employeur est responsable d’assurer les travaux au nom conjoint avec l’entrepreneur, sur une base de tous risques; et option C, lorsque l’employeur est responsable d’assurer les travaux conjointement avec l’entrepreneur concernant les structures existantes.

Cependant, il est courant de croire à tort que les politiques HNW de niche vont répondre à toutes les éventualités. Si un propriétaire appelle son assureur à la dernière minute pendant une rénovation — après l’approbation de la planification locale et la préparation de l’entrepreneur — et qu’il s’attend à une approbation pour prolonger son assurance habitation existante, cette personne pourrait être malchanceuse. Soit l’assureur accepte de prolonger la police, avec une prime gonflée et une couverture inversement réduite (diminuant effectivement sa protection), soit la prolongation est complètement refusée en raison du risque.

Pour aborder cette situation correctement, nous encourageons la communication avec votre courtier dès le début de la phase de planification préalable, et nous obtenons une recommandation pour un souscripteur ou un assureur spécialisé qui peut offrir une police complète tous risques. Les polices spécialisées sont spécifiquement conçues pour couvrir l’allocation des risques de l’ensemble des travaux, assurant ainsi le contrôle et la protection maximale de l’actif.

Qu’est-ce qui peut mal tourner?

Les propriétaires font souvent l’erreur de se fier à la police d’assurance de leur entrepreneur pour leur protection. Cela pourrait parfois entraîner des conséquences financières et émotionnelles importantes. Dans une police standard pour entrepreneurs tous risques, une exclusion courante stipule que tout dommage à une structure existante n’est pas assuré et peut donc exposer la réclamation.

Dans un cas — une rénovation complète du rez-de-chaussée — une grande poutre d’acier de double longueur servait de point central à l’extension de l’usine. Peu après l’installation de la poutre, le client avait remarqué une ouverture dans la maçonnerie au-dessus de la poutre, et des dommages se matérialisaient plus tard dans les façades et les blocs internes et externes de la structure. La cause a été déterminée comme étant une incapacité à supporter adéquatement la charge lors de l’installation de la poutre. Bien que la poutre ait été correctement placée, les dommages concernaient uniquement la structure existante — et ont donc été exclus de la protection. En raison de l’absence de couverture spécialisée, le client a dû assumer les importantes répercussions financières des dommages et des remaniements qui ont suivi.

Risques et atténuation, stratégies clés

Lorsqu’une propriété est modifiée structurellement, une série d’événements peuvent survenir et entraîner des dommages ou des blessures, notamment la fuite d’eau, une tempête/inondation, un incendie et un vol. Parmi tous les risques physiques, les dommages accidentels (qui incluent les dommages non négligents et fortuits ainsi que l’effondrement structurel) constituent le type de dommage le plus coûteux pour les rénovations, représentant 29% de tous les coûts, selon le principal fournisseur de produits Renovation Underwriting. Les réclamations pour dommages accidentels ont aussi tendance à être les plus vastes et complexes par nature.

Il est essentiel d’atténuer et de prévenir les risques autant que possible, comme le déploiement de systèmes de détection de fuites et l’assurance d’une exécution adéquate pour prévenir de futures fuites de dégâts d’eau. Plus important encore, il ne faut pas négliger l’importance d’acquérir la bonne couverture d’assurance pour les sommes suffisantes assurées en cas de réclamation; On ne devrait pas non plus compter sur l’assurance des entrepreneurs. Enfin, il est judicieux de faire appel à des professionnels spécialisés en réclamations dès les tout premiers stades — en particulier ceux qui ont une expertise éprouvée sur la complexité des constructions à HNW et des pertes matérielles.

Il existe de nombreux éléments en mouvement liés aux travaux sous contrat et aux rénovations qui, s’ils sont mal compris ou ignorés tout au long du processus de construction, peuvent entraîner des problèmes liés à l’assurance par la suite. À cette fin, il est essentiel d’aider les clients à comprendre chaque élément d’assurance et les implications possibles afin de permettre un projet de rénovation fluide et rentable, sans conflit. 

Même si les dommages sont causés par négligence ou un aveu de faute, pendant que les travaux sont en cours, le contrat exige que l’entrepreneur et les sous-traitants soient considérés comme coassurés pour les pertes.