Les risques et les pièges des travaux de rénovation modernes à forte valeur ajoutée

Lorsqu'un entrepreneur cause par négligence des dommages à la propriété de votre voisin, êtes-vous responsable ou est-ce l'entrepreneur ? Tous les contrats de construction sont-ils identiques en matière de risques, d'assurance et de responsabilité en cas de dommages ? Le constructeur souscrit-il une assurance pour ses travaux en parallèle ou séparément de l'assuré ? Ce ne sont là que quelques-unes des questions pertinentes que l'un des 2,8 millions de millionnaires du Royaume-Uni peut se poser avant d'entreprendre une rénovation majeure. Il est essentiel que les clients fortunés comprennent les risques liés à la construction, connaissent les responsabilités contractuelles des principales parties et des principaux acteurs, et s'assurent d'obtenir la police d'assurance adéquate pour protéger leurs actifs.

Le boom de la remodernisation

Le marché moderne de la rénovation a connu une croissance rapide et fulgurante au Royaume-Uni et dans les principales économies mondiales. Les investisseurs ont depuis longtemps anticipé le potentiel de croissance immobilière sur le marché britannique. Et grâce à l'intérêt collectif considérable porté aux acheteurs étrangers qui investissent dans la capitale britannique, en particulier dans les constructions et les rénovations à grande échelle, le boom de l'immobilier de luxe est arrivé. 

Dans des villes comme Londres, où le manque d'espace dans les quartiers prisés empêche les constructions horizontales et où les restrictions locales en matière d'urbanisme et de construction empêchent les constructions verticales (limitées à un seul étage dans de nombreux cas), une tendance structurelle s'est dessinée : construire vers le bas. Londres a ainsi vu se multiplier les « maisons iceberg », ou méga-sous-sols, construits discrètement sous la surface du sol. Ces rénovations apportent une valeur ajoutée considérable à une maison ; à Chelsea et Kensington, l'ajout d'un sous-sol peut augmenter la valeur d'une maison de 15 000 £ par mètre carré. 

Bien que l'inflation ait entraîné une baisse de l'appétit, de nombreux investisseurs internationaux sont désireux de surmonter la turbulence économique, en utilisant des propriétés comme maisons de retraite ou établissements alternatifs jusqu'à ce que le moment soit venu de tirer profit de rendements inattendus grâce à la location ou à la vente. Les maisons au Royaume-Uni ont désormais plus de valeur qu'avant la pandémie de COVID-19. Les clients fortunés cherchent constamment à imposer leur propre caractère à leurs propriétés afin d'affirmer davantage leur richesse. Tant que la tendance à embellir les espaces de vie persistera, l'essor des rénovations modernes ne devrait pas disparaître, et le secteur des assurances doit s'y préparer.

L'importance de comprendre chaque élément de l'assurance

Lorsqu'un client entame une reconstruction, par exemple pour ajouter du caractère, le projet commence par la phase préalable aux travaux. Commencez par engager un architecte, puis des designers et des ingénieurs en structure pour vous aider à concrétiser votre vision et vous assurer que les travaux sont réalisables. Ensuite, la commission d'urbanisme de votre bureau d'urbanisme local doit accorder un permis de construire par le biais d'un accord. Il s'agit souvent de processus longs et fastidieux qui doivent être achevés le plus tôt possible. En attendant les résultats, trouvez un entrepreneur et établissez un budget complet. Dans le cas de propriétés patrimoniales et de projets plus exigeants, des études spécialisées peuvent être nécessaires pour évaluer la pertinence des travaux.

Travaux sous contrat

Au cours des premières étapes du projet, les clients fortunés devraient investir dans un contrat-cadre afin de maximiser la protection de toutes les parties prenantes. Les contrats standardisés les plus faciles à comprendre du point de vue du client sont sans doute ceux du Joint Contracts Tribunal (JCT), une série de formulaires de contrats standardisés qui répondent à différents degrés de complexité et de coût pour tous les projets de construction. La fonction principale d'un contrat est de répartir les risques et les responsabilités de toutes les parties concernées, en particulier ceux de l'employeur et de l'entrepreneur.

Le JCT décrit plusieurs éléments convenus des travaux : la valeur du projet, les dates de début et d'achèvement, les options d'assurance pertinentes, etc. La répartition des risques et des responsabilités en matière d'assurance est basée sur l'une des trois options d'assurance choisies dans le contrat. Quelle que soit l'option choisie, toutes pèsent lourdement sur l'entrepreneur en cas de blessure ou de dommage causé à la propriété. 

Dans le cadre du contrat JCT, les responsabilités en matière d'assurance sont généralement les suivantes : Option A, lorsquel'entrepreneurest responsable d'assurer les travaux conjointement avec l'employeur, sur une base tous risques ; Option B : lorsquel'employeurest responsable d'assurer les travaux conjointement avec l'entrepreneur, sur une base tous risques ; et Option C : lorsquel'employeur estresponsable d'assurer les travaux conjointement avec l'entrepreneur en ce qui concerneles structures existantes.

Il est toutefois courant de croire à tort que les polices d'assurance pour particuliers fortunés couvrent toutes les éventualités. Si un propriétaire appelle son assureur à la dernière minute pendant des travaux de rénovation, après que le permis de construire a été approuvé et que l'entrepreneur est prêt, et qu'il s'attend à ce que son assurance habitation existante soit prolongée, il risque d'être déçu. Soit l'assureur accepte de prolonger la police, avec une prime majorée et une couverture réduite (ce qui diminue effectivement sa protection), soit la prolongation est refusée en raison du risque.

Pour aborder correctement cette situation, nous vous encourageons à communiquer avec votre courtier dès le début de la phase de planification préalable aux travaux et à obtenir une recommandation pour un souscripteur ou un assureur spécialisé capable de fournir une police tous risques complète. Les polices spécialisées sont spécialement conçues pour couvrir la répartition des risques de l'ensemble des travaux, garantissant ainsi le contrôle et la protection maximale des actifs.

Qu'est-ce qui pourrait mal tourner ?

Les propriétaires commettent souvent l'erreur de compter sur la police d'assurance de leur entrepreneur pour se protéger. Dans certains cas, cela peut avoir des conséquences financières et émotionnelles importantes. Dans une police d'assurance tous risques standard pour entrepreneurs, une exclusion courante stipule que tout dommage causé à une structure existanten'estpas couvertet peut donc laisser la réclamation exposée.

Dans un cas précis, celui d'une rénovation complète du rez-de-chaussée, une grande poutre en acier à double longueur servait de point central à l'extension des travaux. Peu après l'installation de la poutre, le client a remarqué une ouverture dans la maçonnerie au-dessus de la poutre, et des dommages ont ensuite été constatés à l'intérieur et à l'extérieur de la structure, au niveau des parements et des blocs de maçonnerie. La cause a été attribuée à un défaut de soutien adéquat de la charge lors de l'installation de la poutre. Bien que la poutre ait été correctement placée, les dommages concernaient uniquement lastructure existanteet étaient donc exclus de la protection. En l'absence de couverture spécialisée, le client a été contraint d'assumer les conséquences financières importantes des dommages et des travaux de réfection qui ont suivi.

Risques et atténuation, stratégies clés

Lorsqu'un bien immobilier subit des modifications structurelles, divers événements peuvent survenir et entraîner des dommages ou des blessures, notamment des fuites d'eau, des tempêtes/inondations, des incendies et des vols. Parmi tous les risques physiques, les dommages accidentels (qui comprennent les dommages non négligents et fortuits ainsi que les effondrements structurels) sont les plus coûteux pour les rénovations, représentant 29 % de l'ensemble des coûts, selon le principal fournisseur de produits Renovation Underwriting. Les demandes d'indemnisation pour dommages accidentels ont également tendance à être les plus importantes et les plus complexes.

Il est essentiel d'atténuer et de prévenir les risques dans la mesure du possible, par exemple en déployant des systèmes de détection des fuites et en veillant à la bonne exécution des travaux afin de lutter contre les futurs dégâts causés par les fuites d'eau. Plus important encore, il ne faut pas négliger l'importance de souscrire une assurance adéquate pour obtenir les sommes assurées appropriées en cas de sinistre ; il ne faut pas non plus se fier à l'assurance des entrepreneurs. Enfin, il est judicieux de faire appel dès le début à des professionnels spécialisés dans les sinistres, en particulier ceux qui ont une expertise avérée dans le domaine complexe des constructions de grande valeur et des pertes immobilières.

Les travaux sous contrat et les rénovations comportent de nombreux aspects complexes qui, s'ils sont mal compris ou ignorés tout au long du processus de construction, peuvent entraîner par la suite des dilemmes liés à l'assurance. À cette fin, il est essentiel d'aider les clients à comprendre chaque élément de l'assurance et ses implications possibles afin de permettre la réalisation d'un projet de rénovation fluide, rentable et sans conflit. 

Même si les dommages sont causés par négligence ou aveu de faute, pendant la durée des travaux, le contrat stipule que l'entrepreneur et les sous-traitants doivent être considérés comme coassurés pour les pertes.