Die Risiken und Fallstricke moderner Renovierungsarbeiten bei vermögenden Haushalten

Wenn ein Bauunternehmer fahrlässig Schäden am Haus Ihres Nachbarn verursacht Sachschaden, sind dann Sie haftbar oder der Bauunternehmer? Sind alle Bauverträge in Bezug auf Risiken, Versicherungen und Schadenshaftung gleich? Schließt der Bauunternehmer eine Versicherung für seine Arbeiten ab – entweder gemeinsam mit dem Versicherungsnehmer oder separat? Dies sind nur einige der relevanten Fragen, die sich einer der 2,8 Millionen Millionäre in ganz Großbritannien vor der Durchführung einer größeren Renovierung stellen könnte. Für vermögende Kunden (High-Net-Worth, HNW) ist es von entscheidender Bedeutung, die Risiken von Bauvorhaben zu verstehen, sich der vertraglichen Verantwortlichkeiten der wichtigsten Parteien und Beteiligten bewusst zu sein und sicherzustellen, dass sie die richtige Police zum Schutz ihres Vermögens abschließen.

Der Boom der Remodernisierung

Der Markt für moderne Renovierungsprojekte hat in ganz Großbritannien und in den wichtigsten Volkswirtschaften weltweit einen rasanten, kometenhaften Aufschwung erlebt. Investoren haben das Potenzial für Sachschaden Wachstum auf dem britischen Markt schon seit Langem erkannt. Und dank der starken gemeinsamen Fokussierung auf ausländische Käufer, die in britisches Kapital investieren – insbesondere in groß angelegte Bau- und Renovierungsprojekte –, ist der Boom im Luxussegment Sachschaden nun in vollem Gange. 

In Städten wie London, wo Platzmangel in begehrten Lagen eine horizontale Ausdehnung verhindert und lokale Planungs- und Bauvorschriften eine vertikale Ausdehnung einschränken (in vielen Fällen auf ein Stockwerk begrenzt), hat sich ein struktureller Trend herausgebildet: das Bauen nach unten. In London hat dies zu einer Zunahme sogenannter „Eisberg-Häuser“ oder „Mega-Keller“ geführt, die unauffällig unter der Erdoberfläche errichtet werden. Solche Umbauten steigern den Wert einer Immobilie erheblich; in Chelsea und Kensington kann der Einbau eines Kellers den Wert einer Immobilie um 15.000 £ pro Quadratmeter erhöhen. 

Obwohl die Inflation zu einer nachlassenden Nachfrage geführt hat, sind viele internationale Investoren bestrebt, die wirtschaftlichen Turbulenzen zu überstehen – indem sie Immobilien als Pflegeheime oder alternative Einrichtungen nutzen, bis der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um durch Mieteinnahmen oder Verkauf von unerwarteten Renditen zu profitieren. Immobilien in ganz Großbritannien sind mittlerweile mehr wert als vor der COVID-19-Pandemie. Vermögende Kunden sind stets bestrebt, ihren Immobilien einen ganz eigenen Charakter zu verleihen, um ihren Wohlstand noch deutlicher zur Geltung zu bringen. Solange der Trend zur Verschönerung von Wohnräumen anhält, wird der Boom moderner Renovierungsmaßnahmen wohl nicht abflauen – und die Versicherungsbranche muss darauf vorbereitet sein.

Die Bedeutung des Verständnisses der einzelnen Versicherungsbestandteile

Wenn ein Kunde einen Umbau in Angriff nimmt – beispielsweise, um dem Gebäude mehr Charakter zu verleihen –, beginnt das Projekt in der Vorbereitungsphase. Beauftragen Sie zunächst einen Architekten, dann Designer und Statiker, um die Umsetzung Ihrer Vision zu erleichtern und sicherzustellen, dass die Bauarbeiten flexibel gestaltet werden können. Anschließend muss die Planungskommission Ihres örtlichen Bauamts im Rahmen einer Vereinbarung die Baugenehmigung erteilen. Dies sind oft langwierige Prozesse, die so früh wie möglich abgeschlossen werden sollten. Während Sie auf die Ergebnisse warten, sollten Sie einen Bauunternehmer beauftragen und ein umfassendes Budget aufstellen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden und anspruchsvolleren Projekten können spezielle Gutachten erforderlich sein, um die Eignung der Bauarbeiten zu beurteilen.

Auftragsarbeiten

In der Anfangsphase des Projekts sollten vermögende Kunden in einen Rahmenvertrag investieren, um den Schutz aller Beteiligten zu maximieren. Aus Kundensicht sind die standardisierten Verträge des Joint Contracts Tribunal (JCT) wohl am einfachsten zu handhaben – dabei handelt es sich um eine Reihe von Standardvertragsformularen, die für alle Bauprojekte mit unterschiedlichem Komplexitätsgrad und unterschiedlichen Kosten ausgelegt sind. Die Hauptfunktion eines Vertrags besteht darin, die Risiken und Verantwortlichkeiten aller beteiligten Parteien – vor allem die des Auftraggebers und des Auftragnehmers – zuzuweisen.

In der JCT werden mehrere vereinbarte Elemente der Arbeiten dargelegt: der Auftragswert, der Beginn und die Fertigstellung, relevante Versicherungsoptionen usw. Die Zuweisung von Risiken und Versicherungshaftung basiert auf einer von drei im Vertrag ausgewählten Versicherungsoptionen. Unabhängig von der gewählten Option lasten im Falle einer Verletzung oder eines Schadens, der dem „ Sachschaden “ zugefügt wird, alle Risiken schwer auf dem Auftragnehmer. 

Gemäß dem JCT-Vertrag gelten in der Regel folgende Versicherungspflichten: Option A, bei der derAuftragnehmerdafür verantwortlich ist, die Bauarbeiten gemeinsam mit dem Auftraggeber auf All-Risks-Basis zu versichern; Option B: DerAuftraggeberist dafür verantwortlich, die Bauarbeiten gemeinsam mit dem Auftragnehmer auf All-Risks-Basis zu versichern; und Option C: DerAuftraggeber istdafür verantwortlich, die Bauarbeiten gemeinsam mit dem Auftragnehmer in Bezug aufbestehende Bauwerke zu versichern.

Es ist jedoch ein weit verbreiteter Irrglaube, dass Nischenpolicen für vermögende Privatpersonen alle Eventualitäten abdecken. Wenn ein Hausbesitzer seinen Versicherer in letzter Minute während einer Renovierung anruft – nachdem die örtliche Baugenehmigung erteilt und der Bauunternehmer bereits bereit ist – und erwartet, dass die Verlängerung seiner bestehenden Hausratversicherung genehmigt wird, hat diese Person möglicherweise Pech. Entweder stimmt der Versicherer einer Verlängerung der Police zu – mit einer erhöhten Prämie und einem entsprechend reduzierten Versicherungsschutz (wodurch der Schutz faktisch gemindert wird) – oder die Verlängerung wird aufgrund des Risikos gänzlich abgelehnt.

Um diese Situation richtig anzugehen, empfehlen wir Ihnen, bereits zu Beginn der Planungsphase vor Baubeginn mit Ihrem Makler in Kontakt zu treten und sich eine Empfehlung für einen spezialisierten Versicherer oder ein Versicherungsunternehmen einzuholen, der bzw. das eine umfassende All-Risk-Versicherung anbieten kann. Spezialpolicen sind speziell darauf ausgelegt, die Risikoverteilung für die gesamten Bauarbeiten abzudecken und gewährleisten so die Kontrolle sowie den maximalen Schutz der Immobilie.

Was kann schon schiefgehen?

Hausbesitzer begehen häufig den Fehler, sich auf die Versicherungspolice ihres Bauunternehmers als Absicherung zu verlassen. Dies kann in manchen Fällen erhebliche finanzielle und emotionale Folgen nach sich ziehen. In einer üblichen Allgefahren-Versicherung für Bauunternehmer ist häufig ein Ausschluss enthalten, wonach Schäden an einem bestehenden Bauwerknicht versichertsind, sodass der Schadenfall möglicherweise ungedeckt bleibt.

In einem Fall – einer vollständigen Sanierung des Erdgeschosses – diente ein großer, doppelt so langer Stahlträger als zentraler Punkt des Anbaus. Kurz nach dem Einbau des Trägers hatte der Bauherr eine Öffnung im Mauerwerk über dem Träger bemerkt, und später wurden Schäden an der inneren und äußeren Verkleidung sowie am Mauerwerk des Bauwerks festgestellt. Als Ursache wurde festgestellt, dass die Last während der Montage des Trägers nicht ausreichend abgestützt worden war. Obwohl der Träger korrekt verlegt worden war, betrafen die Schäden ausschließlich diebestehende Bausubstanz– und waren daher vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Da keine spezielle Versicherung bestand, war der Bauherr gezwungen, die erheblichen finanziellen Folgen der Schäden und der anschließenden Nachbesserungsarbeiten selbst zu tragen.

Risiken und Risikominderung, zentrale Strategien

Wenn ein „ Sachschaden “ baulich verändert wird, kann es zu einer Reihe von Ereignissen kommen, die zu Schäden oder Verletzungen führen können, darunter Wasseraustritt, Sturm/Hochwasser, Brand und Diebstahl. Von allen physischen Risiken sind Unfallschäden (zu denen sowohl nicht fahrlässig verursachte und zufällige Schäden als auch Einstürze gehören) laut dem führenden Produktanbieter „Renovation Underwriting“ die kostspieligste Schadensart bei Renovierungen und machen 29 % aller Kosten aus. Schadensfälle aufgrund von Unfallschäden sind zudem in der Regel am weitreichendsten und komplexesten.

Es ist von entscheidender Bedeutung, Risiken wo immer möglich zu mindern und zu vermeiden, beispielsweise durch den Einsatz von Leckortungssystemen und die Gewährleistung fachgerechter Ausführung, um künftige Wasserschäden zu verhindern. Noch wichtiger ist es, den Abschluss eines geeigneten Versicherungsschutzes mit angemessenen Versicherungssummen für den Schadensfall nicht zu vernachlässigen; ebenso wenig sollte man sich allein auf die Bauunternehmerhaftpflichtversicherung verlassen. Schließlich ist es ratsam, bereits in einem sehr frühen Stadium die Dienste spezialisierter Schadensregulierer in Anspruch zu nehmen – insbesondere solcher, die über nachgewiesene Fachkenntnisse hinsichtlich der Komplexitäten im Zusammenhang mit HNW-Bauprojekten und Schäden durch „ Sachschaden “ verfügen.

Bei Bauaufträgen und Renovierungsarbeiten gibt es zahlreiche Aspekte, die, wenn sie während des gesamten Bauprozesses missverstanden oder nicht berücksichtigt werden, später zu versicherungsrechtlichen Problemen führen können. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, den Kunden dabei zu helfen, die einzelnen Versicherungsaspekte und mögliche Auswirkungen zu verstehen, um ein reibungsloses, kosteneffizientes und konfliktfreies Renovierungsprojekt zu gewährleisten. 

Selbst wenn der Schaden durch Fahrlässigkeit oder ein Schuldeingeständnis während der laufenden Arbeiten verursacht wird, sieht der Vertrag vor, dass der Auftragnehmer und die Subunternehmer hinsichtlich der Verluste als gemeinsam Versicherte gelten.