Når beklædningskrisen møder en forsikringspolice

Af David Gear, direktør, chef for større og komplekse tab (Skotland og Nordirland)

Næsten fem år efter branden i Grenfell Tower i London bor hundredtusindvis af husejere og lejere stadig i potentielt farlige bygninger.

Der er investeret milliarder i bygningssikkerhed, herunder statsstøtte og privatfinansierede ordninger til udskiftning af usikre beklædninger, der øger risikoen for brandspredning. Disse initiativer har primært været rettet mod bygninger over 18 m højde med "ikke-ACM-beklædning", et usikkert beklædningssystem, der ikke er af aluminiumskompositmateriale.

For at få adgang til midler fra offentlige støtteprogrammer er der naturligvis et kriterier for berettigelse. For ikke at nævne, at de forskellige private fonde er håbløst overtegnet. Mens de venter på godkendelse af finansieringen og på, at arbejdet kan begynde, kan de berørte ejere befinde sig i desperate situationer, hvor de står over for betydelige private reparationsregninger, enorme stigninger i bygningsforsikringspræmier, pålagte midlertidige brandsikkerhedsforanstaltninger (herunder omkostninger til 24-timers brandvagt eller overvågede brandalarmer) og værst af alt, lejligheder, der ikke kan belånes.

Vi bevæger os fremad

For bygninger under 18 m højde er situationen flydende og under konstant forandring. Selvom kravene nu er mindre strenge, insisterer nogle realkreditinstitutter stadig på at se en EWS-certificering (External Wall System), selvom regeringen har fastslået, at dette ikke længere altid er nødvendigt. Der er dog stadig tilfælde, hvor bygninger under 18 m kræver en EWS-formular. Så sent som i januar 2022 fastlagde boligminister Michael Gove foranstaltninger, der skal tvinge bygherrer til at betale for fjernelse af beklædning fra lavere bygninger. Løftet var, at ingen lejere i bygninger over 11 m nogensinde skulle afholde omkostninger til reparation af farlig beklædning. Selvom det på papiret er et velment initiativ, vil fremskridtene uundgåeligt være langsomme, og der er ingen garantier med hensyn til finansiering og tidsplaner.

Typer af forsikringer for ejendomsejere

Historisk set har der på forsikringsmarkedet været mange udbydere af forsikringspolicer af typen latent defekt/bygninggaranti. Disse dækker typisk nye ejendomme med iboende defekter, som ikke kunne identificeres før færdiggørelsen. For at et krav kan godkendes, skal ejeren generelt inden for en bestemt periode påvise manglende overholdelse af de bygningsreglementer, der gjaldt på tidspunktet for opførelsen, eller et problem, der udgør en aktuel eller overhængende fare.

Omfanget og arten af erstatningskrav vedrørende beklædning steg markant efter Grenfell-branden. Det var udfordrende at fastlægge kriterierne for erstatningskrav, da der var uenighed om, hvordan/om en police skulle dække beklædning, der oprindeligt var certificeret som værende i overensstemmelse med reglerne på tidspunktet for opførelsen, men som efter Grenfell-branden blev anset for at være i strid med brandsikkerhedsreglerne. Der var talrige, vedvarende højt profilerede retssager mod forsikringsselskaber i denne sektor, hvoraf en række er gået imod dem. Dette har resulteret i, at nogle forsikringsselskaber har forladt markedet, solgt deres forretningsportefølje og er gået i administration.

Faktorer, der skal tages i betragtning

Hvad sker der, hvis der opstår en traditionelt forsikret ejendomsskade i en boligblok med ikke-ACM-beklædning, og ejerne allerede er opmærksomme på dette og er forpligtet til at gennemføre en fjernelse og fornyelse af beklædningen? Lad os tage en ekstrem storm som eksempel. En orkan blæser store dele af beklædningen af forskellige boligblokke, som alle er forsikret under en ejendomsejerforsikring for hele bebyggelsen. Talrige lejligheder bliver ubeboelige på kort og lang sigt. Ejendomsforsikringsselskabet og skadesreguleringsmanden bliver straks gjort opmærksom på beklædningstypen og de nødvendige reparationer før hændelsen. Hvordan vil ejendomsforsikringen reagere på beklædningselementet i skadesanmeldelsen, fjernelse af affald, midlertidig reparation og endelig fornyelse sammen med eventuel nødvendig alternativ indkvartering og potentiel forlængelse af denne?

Håndtering af vanskelige og komplekse skadesager

Før ulykken ved vi, at lejlighederne var beboelige, og at beklædningen havde en funktion, men at den på grund af sin type skulle fornyes. Under disse omstændigheder er dækningen i henhold til ejendomspolicen klar, om end omstridt. Den dækker ikke omkostningerne til fornyelse af beklædningen og eventuelle øgede omkostninger til alternativ indkvartering, der er direkte forbundet med fornyelsen af beklædningen og alle tilknyttede godkendelser. Erstatningsprincippet er den afgørende faktor her sammen med supplerende forsikringsbetingelser vedrørende forsikrede tab eller skader og begrænsninger i dækningen i henhold til forsikringsbetingelserne, såsom "bygninger, der afventer renovering, ombygning eller sanering". Vanskelige og komplekse skadesager er uundgåelige.

For at uddybe dette scenario kan vi forestille os, at vi har den samme hændelse og skade på et byggeri, hvor beklædningen var i overensstemmelse med kravene og ikke var omfattet af noget krav om fornyelse før hændelsen. Selvom forsikringen vil reagere, er det en udfordring og dyrt at finde de nødvendige bygningsspecialister, der har den nødvendige erhvervsansvarsforsikring til at specificere den krævede type beklædning. Forsinkelser er også uundgåelige. Den nye beklædning skal overholde de stadigt skiftende krav (over 18 m højde er et aktuelt eksempel). I vores scenario er der kun tale om en delvis reparation, men den risiko, man skal være opmærksom på, er tvungen fornyelse af ubeskadiget beklædning på samme 'bygning'. For det første, hvad er den pågældende 'bygning', og hvordan vil forsikringen reagere? Forsikringer af denne type vil typisk omfatte standardudvidelser af dækningen. Som altid bør forsikringspolicens ordlyd gennemgås og overvejes grundigt.

Det er sikkert, at forsikringskrav vedrørende beklædning uundgåeligt vil være komplekse, potentielt omstridte, af høj værdi og langvarige.