Ketika krisis pelapis bertemu dengan polis asuransi

Oleh David Gear, Direktur, Kepala Divisi Kerugian Besar dan Kompleks (Skotlandia dan Irlandia Utara)

Hampir lima tahun setelah kebakaran Grenfell Tower di London, ratusan ribu pemilik rumah dan penyewa masih tinggal di bangunan yang berpotensi berbahaya.

Miliaran dolar telah diinvestasikan dalam keamanan bangunan, termasuk bantuan pemerintah dan program yang didanai swasta untuk mengganti penutup dinding yang tidak aman yang meningkatkan risiko penyebaran api. Inisiatif-inisiatif ini terutama ditujukan untuk bangunan dengan ketinggian lebih dari 18 meter yang menggunakan 'penutup dinding non-ACM', yaitu sistem penutup dinding yang tidak aman yang bukan terbuat dari bahan komposit aluminium.

Tentu saja, untuk mengakses dana dari program bantuan pemerintah, terdapat kriteria kelayakan. Belum lagi, berbagai dana swasta juga mengalami kelebihan permintaan yang parah. Selama menunggu persetujuan dana dan dimulainya pekerjaan, pemilik yang terdampak dapat menghadapi situasi darurat di mana mereka harus menanggung tagihan perbaikan swasta yang besar, kenaikan premi asuransi bangunan yang signifikan, penerapan langkah-langkah keselamatan kebakaran sementara (termasuk biaya patroli pemantauan kebakaran 24 jam atau sistem alarm kebakaran yang dipantau), dan yang paling parah, apartemen yang tidak dapat dijaminkan.

Bergerak maju

Untuk bangunan dengan ketinggian di bawah 18 meter, situasi ini masih dinamis dan terus berubah. Meskipun persyaratan kini lebih longgar, beberapa pemberi pinjaman hipotek masih mengharuskan adanya sertifikasi Sistem Dinding Eksternal (EWS) meskipun pemerintah telah menyatakan bahwa hal ini tidak selalu diperlukan. Namun, masih ada situasi di mana bangunan dengan ketinggian di bawah 18 meter memerlukan formulir EWS. Pada Januari 2022, Menteri Perumahan Michael Gove mengumumkan langkah-langkah yang bertujuan memaksa pengembang untuk membiayai pembongkaran cladding pada bangunan berukuran rendah. Janji yang diberikan adalah bahwa tidak ada pemilik sewa di bangunan dengan ketinggian di atas 11 meter yang akan pernah menanggung biaya perbaikan cladding berbahaya. Meskipun inisiatif ini niatnya baik, kemajuan akan berlangsung lambat dan tidak ada jaminan terkait pendanaan dan jadwal waktu.

Jenis-jenis asuransi untuk pemilik properti

Secara historis, di pasar asuransi, telah terdapat banyak penyedia polis asuransi jaminan cacat tersembunyi/jaminan bangunan. Polis-polis ini umumnya memberikan perlindungan untuk properti baru yang memiliki cacat bawaan yang tidak dapat diidentifikasi sebelum penyelesaian pembangunan. Untuk klaim dapat disetujui, pemilik umumnya perlu membuktikan — dalam jangka waktu yang ditentukan — pelanggaran terhadap peraturan bangunan yang berlaku pada saat pembangunan atau masalah yang menyebabkan bahaya saat ini atau yang akan segera terjadi.

Volume dan sifat klaim yang melibatkan cladding meningkat secara signifikan setelah insiden Grenfell. Kriteria kelayakan klaim menjadi tantangan, terutama terkait perselisihan mengenai bagaimana atau apakah polis asuransi akan menanggapi cladding yang awalnya disertifikasi sesuai dengan peraturan pada saat konstruksi, namun setelah insiden Grenfell, dianggap tidak memenuhi aturan keselamatan kebakaran. Terdapat banyak tindakan hukum bernilai tinggi dan berprofil tinggi terhadap perusahaan asuransi di sektor ini, beberapa di antaranya berakhir dengan keputusan yang merugikan mereka. Hal ini telah menyebabkan beberapa perusahaan asuransi meninggalkan pasar, menjual portofolio bisnis mereka, dan masuk ke dalam administrasi.

Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan

Apa yang terjadi jika peristiwa asuransi properti tradisional terjadi di sebuah blok apartemen yang menggunakan cladding non-ACM, dan para pemilik sudah mengetahui hal ini serta diwajibkan untuk melaksanakan program penghapusan dan penggantian cladding? Mari kita ambil contoh insiden badai ekstrem. Sebuah insiden badai tropis saat ini menghempaskan bagian besar cladding dari berbagai blok yang semuanya diasuransikan melalui polis asuransi bangunan pemilik properti untuk seluruh pengembangan. Banyak apartemen menjadi tidak layak huni dalam jangka pendek dan panjang. Penanggung asuransi properti dan penilai kerugian segera mengetahui jenis cladding dan perbaikan yang diperlukan sebelum insiden terjadi. Bagaimana polis asuransi properti akan menanggapi unsur cladding dalam klaim, pembersihan puing-puing, perbaikan sementara, dan penggantian akhir, bersama dengan akomodasi alternatif yang diperlukan dan potensi perpanjangan proses ini?

Menangani situasi klaim yang sulit dan kompleks

Sebelum kejadian, kami mengetahui bahwa apartemen-apartemen tersebut layak huni dan pelapis dindingnya memiliki fungsi tertentu, meskipun mengingat jenisnya, pelapis tersebut perlu diganti. Dalam situasi ini, cakupan asuransi properti jelas meskipun kontroversial. Asuransi tersebut tidak akan menanggung biaya penggantian pelapis dinding dan biaya akomodasi alternatif yang meningkat yang secara langsung terkait dengan periode penggantian pelapis dinding dan semua persetujuan yang terkait. Prinsip ganti rugi merupakan faktor kunci di sini, bersama dengan penyesuaian ketentuan polis yang berkaitan dengan kerugian atau kerusakan yang dijamin dan batasan pertanggungan sesuai dengan syarat polis, seperti "bangunan yang sedang menunggu renovasi, pengembangan ulang, atau perbaikan". Situasi klaim yang sulit dan kompleks tidak dapat dihindari.

Untuk memperluas skenario ini, mari kita asumsikan kita memiliki insiden dan kerusakan yang sama di sebuah proyek pembangunan di mana cladding-nya sesuai dengan standar dan tidak menjadi subjek persyaratan perpanjangan sebelum insiden. Meskipun polis asuransi akan berlaku, mencari spesialis bangunan yang memiliki asuransi tanggung jawab profesional yang diperlukan untuk menentukan jenis cladding yang dibutuhkan ternyata menantang dan mahal. Penundaan juga tidak terhindarkan. Pengecatan dinding pengganti harus mematuhi persyaratan yang terus berubah (contoh terbaru adalah ketinggian di atas 18 meter). Untuk skenario kita, hanya ada perbaikan sebagian yang perlu dipertimbangkan, namun risiko yang perlu diperhatikan adalah perpanjangan wajib untuk pengecatan dinding yang tidak rusak pada bangunan yang sama. Pertama, apa yang dimaksud dengan "bangunan" tersebut dan bagaimana polis asuransi akan merespons? Polis jenis ini biasanya mencakup perpanjangan jaminan standar. Seperti biasa, redaksi polis harus ditinjau dan dipertimbangkan secara menyeluruh.

Yang pasti adalah bahwa klaim asuransi yang melibatkan cladding akan tak terhindarkan menjadi kompleks, berpotensi kontroversial, bernilai tinggi, dan berlarut-larut.