Cuando la crisis de los revestimientos se cruza con una póliza de seguro

Por David Gear, director y responsable de siniestros graves y complejos (Escocia e Irlanda del Norte)

Casi cinco años después del incendio de la Torre Grenfell en Londres, cientos de miles de propietarios y arrendatarios siguen viviendo en edificios potencialmente peligrosos.

Se han invertido miles de millones en la seguridad de los edificios, incluyendo ayudas públicas y programas financiados con fondos privados para sustituir los revestimientos peligrosos que aumentan el riesgo de propagación del fuego. Estas iniciativas se han dirigido principalmente a edificios de más de 18 metros de altura con «revestimientos no ACM», un sistema de revestimiento peligroso que no es de material compuesto de aluminio.

Por supuesto, para acceder a los fondos de los programas de ayuda del Gobierno hay que cumplir ciertos requisitos. Por no hablar de que los diversos fondos privados están desbordados por la demanda. Mientras esperan la aprobación de la financiación y el inicio de las obras, los propietarios afectados pueden encontrarse en situaciones desesperadas en las que se enfrentan a importantes facturas de reparaciones privadas, enormes subidas en las primas de los seguros de edificios, medidas provisionales obligatorias de seguridad contra incendios (incluido el coste de patrullas de vigilancia contra incendios las 24 horas o alarmas contra incendios monitorizadas) y, lo peor de todo, pisos que no pueden hipotecarse.

De cara al futuro

En el caso de los edificios de menos de 18 metros de altura, la situación es incierta y está en constante cambio. Aunque los requisitos son ahora menos estrictos, algunas entidades hipotecarias siguen exigiendo la presentación de la certificación del sistema de paredes exteriores (EWS), a pesar de que el Gobierno ha declarado que ya no es siempre necesaria. Sin embargo, sigue habiendo casos en los que los edificios de menos de 18 metros requieren un formulario EWS. Recientemente, en enero de 2022, el secretario de Vivienda, Michael Gove, estableció medidas destinadas a obligar a los promotores a sufragar los gastos de retirada del revestimiento de los edificios de menor altura. La promesa fue que ningún arrendatario de un edificio de más de 11 m tendría que hacer frente a ningún gasto por la reparación de revestimientos peligrosos. Aunque sobre el papel se trata de una iniciativa bienintencionada, el progreso será inevitablemente lento y no hay garantías en cuanto a la financiación y los plazos.

Tipos de seguros para Daños

Históricamente, en el mercado de los seguros ha habido numerosos proveedores de pólizas de seguro de defectos ocultos o de garantía de la construcción. Estas pólizas suelen ofrecer cobertura para inmuebles nuevos que presenten defectos inherentes que no hayan podido detectarse antes de su finalización. Para que una reclamación prospere, el propietario tendría que demostrar, por lo general —en un plazo determinado—, el incumplimiento de la normativa de construcción vigente en el momento de la edificación o la existencia de un problema que suponga un peligro actual o inminente.

El volumen y la naturaleza de las reclamaciones relacionadas con los revestimientos aumentaron considerablemente tras el incendio de Grenfell. Establecer los criterios de admisibilidad de las reclamaciones resultó complicado, ya que surgieron controversias sobre si una póliza debía cubrir los revestimientos que, en el momento de la construcción, habían sido certificados como conformes a la normativa vigente, pero que, tras el incendio de Grenfell, se consideró que incumplían las normas de seguridad contra incendios. Se produjeron numerosas acciones legales de gran repercusión y elevado valor contra las aseguradoras de este sector, algunas de las cuales se resolvieron en su contra. Esto ha llevado a que algunas aseguradoras abandonen el mercado, vendan su cartera de negocios y entren en administración judicial.

Factores a tener en cuenta

¿Qué ocurre si se produce Daños cubierto por una póliza Daños tradicional en un bloque de viviendas que cuenta con un revestimiento que no es de ACM, y los propietarios ya son conscientes de ello y están obligados a llevar a cabo un plan de retirada y renovación del revestimiento? Tomemos como ejemplo una tormenta extrema. Un huracán actual arranca enormes secciones de revestimiento de varios bloques, todos ellos asegurados mediante una póliza Daños para Daños que cubre todo el complejo. Numerosos pisos quedan inhabitables a corto y largo plazo. La Daños y el perito se informan inmediatamente del tipo de revestimiento y de las reparaciones necesarias previas al siniestro. ¿Cómo responderá la Daños a la parte de la reclamación relacionada con el revestimiento, la retirada de escombros, la reparación provisional y la renovación definitiva, junto con cualquier alojamiento alternativo necesario y su posible prolongación?

Abordar situaciones de siniestros difíciles y complejas

Antes del siniestro, sabemos que los pisos eran habitables y que el revestimiento cumplía una función, aunque, dado su tipo, necesitaba renovarse. En estas circunstancias, la cobertura de la Daños es clara, aunque controvertida. No cubriría el coste de la renovación del revestimiento ni los posibles gastos adicionales de alojamiento alternativo directamente relacionados con el periodo de renovación del revestimiento y todas las autorizaciones correspondientes. El principio de indemnización es el factor clave en este caso, junto con la redacción complementaria de la póliza relativa a las pérdidas o daños asegurados y las restricciones de cobertura según las condiciones de la póliza, tales como «edificios en espera de rehabilitación, remodelación o renovación». Las situaciones de siniestro difíciles y complejas son inevitables.

Para ampliar este escenario, supongamos que se produce el mismo incidente y los mismos daños en una promoción inmobiliaria en la que el revestimiento cumplía con la normativa y no estaba sujeto a ningún requisito de renovación previo al incidente. Aunque la póliza cubrirá los gastos, encontrar a los especialistas en construcción necesarios, que cuenten con el seguro de responsabilidad civil profesional requerido para especificar el tipo de revestimiento adecuado, está resultando complicado y costoso. Además, los retrasos son inevitables. El revestimiento de sustitución debe cumplir con requisitos en constante cambio (una altura superior a 18 metros es un ejemplo reciente). En nuestro caso, solo hay que considerar una reparación parcial; sin embargo, el riesgo a tener en cuenta es la renovación obligatoria del revestimiento no dañado en el mismo «edificio». En primer lugar, ¿qué es el «edificio» en cuestión y cómo reaccionaría la póliza? Las pólizas de este tipo suelen incluir ampliaciones estándar de la cobertura. Como siempre, se debe revisar y considerar detenidamente la redacción de la póliza.

Lo que es seguro es que las reclamaciones de seguros relacionadas con los revestimientos serán, sin duda, complejas, potencialmente controvertidas, de gran cuantía y prolongadas.