Por David Gear, director, responsable de grandes siniestros y siniestros complejos (Escocia e Irlanda del Norte)
Casi cinco años después del incendio de la Torre Grenfell en Londres, cientos de miles de propietarios y arrendatarios siguen viviendo en edificios potencialmente peligrosos.
Se han invertido miles de millones en la seguridad de los edificios, tanto en ayudas públicas como en proyectos privados para sustituir los revestimientos inseguros que aumentan el riesgo de propagación del fuego. Estas iniciativas se han dirigido principalmente a los edificios de más de 18 m de altura con "revestimiento no ACM", un sistema de revestimiento inseguro que no es material compuesto de aluminio.
Por supuesto, para acceder a los fondos de los programas de ayuda del gobierno hay un criterio de elegibilidad. Por no hablar de que los diversos fondos privados están irremediablemente saturados. Mientras esperan a que se apruebe la financiación y comiencen las obras, los propietarios afectados pueden encontrarse en situaciones desesperadas en las que se enfrentan a importantes facturas de reparaciones privadas, enormes subidas de las primas de los seguros de los edificios, medidas provisionales de seguridad contra incendios obligatorias (incluido el coste de patrullas de vigilancia de incendios las 24 horas o alarmas de incendios monitorizadas) y, lo peor de todo, pisos no hipotecables.
Avanzar
En el caso de los edificios de menos de 18 m de altura, la situación es cambiante. Aunque los requisitos son ahora menos onerosos, algunos prestamistas hipotecarios siguen insistiendo en ver el certificado del sistema de paredes exteriores (EWS), a pesar de que el Gobierno ha declarado que ya no siempre es necesario. Sin embargo, todavía hay circunstancias en las que los edificios de menos de 18 m requieren un formulario EWS. En enero de 2022, el Secretario de Vivienda, Michael Gove, estableció medidas destinadas a obligar a los promotores a pagar por la eliminación del revestimiento de los edificios de menor altura. La promesa que se hizo fue que ningún arrendatario de un edificio de más de 11 metros tendría que hacer frente a ningún coste por la reparación de revestimientos peligrosos. Aunque sobre el papel es una iniciativa bienintencionada, los avances serán inevitablemente lentos y no hay garantías en cuanto a financiación y plazos.
Tipos de seguros para propietarios
Históricamente, en el mercado de los seguros ha habido numerosos proveedores de pólizas de seguro de defectos latentes o de garantía de construcción. Estas pólizas solían cubrir las propiedades nuevas con defectos inherentes que no podían detectarse antes de su finalización. Para que una reclamación prospere, el propietario debe demostrar, en un plazo determinado, el incumplimiento de las normas de construcción aplicables en el momento de la construcción o un problema que cause un peligro presente o inminente.
El volumen y la naturaleza de los siniestros relacionados con los revestimientos aumentaron significativamente después de Grenfell. La calificación de los criterios de reclamación fue un reto con disputas en torno a cómo o si una póliza respondería a un revestimiento que inicialmente se certificó como conforme con las normas en el momento de la construcción, pero que después de Grenfell, se consideró que no cumplía con las normas de seguridad contra incendios. Las aseguradoras de este sector han sido objeto de numerosas acciones legales de alto valor y gran repercusión, algunas de las cuales han sido desestimadas. Esto ha culminado en el abandono del mercado por parte de algunas aseguradoras, que han vendido su cartera de negocios y han entrado en suspensión de pagos.
Factores a tener en cuenta
¿Qué ocurre si se produce un siniestro tradicionalmente asegurado en un edificio de viviendas que no tiene revestimiento de ACM y los propietarios ya lo saben y están obligados a retirar y renovar el revestimiento? Pongamos como ejemplo una tormenta extrema. Un huracán actual arranca grandes secciones de revestimiento de varios bloques, todos asegurados por una póliza de construcción de los propietarios para toda la urbanización. Numerosos pisos quedan inhabitables a corto y largo plazo. La aseguradora y el perito se enteran inmediatamente del tipo de revestimiento y de las reparaciones necesarias antes del siniestro. ¿Cómo responderá la póliza inmobiliaria al elemento de revestimiento del siniestro, la retirada de escombros, la reparación temporal y las renovaciones finales, junto con cualquier alojamiento alternativo necesario y la posible prolongación del mismo?
Hacer frente a siniestros difíciles y complejos
Antes del siniestro, sabemos que los pisos eran habitables y que el revestimiento servía para algo aunque, dado su tipo, era necesario renovarlo. En estas circunstancias, la cobertura de la póliza de propiedad es clara, aunque discutible. No cubriría el coste de la renovación del revestimiento ni cualquier coste adicional de alojamiento alternativo directamente relacionado con el periodo de renovación del revestimiento y todas las aprobaciones asociadas. El principio de indemnización es el factor clave en este caso, junto con la redacción complementaria de la póliza relativa a las pérdidas o daños asegurados y las restricciones de la cobertura según las condiciones de la póliza, como "edificios pendientes de rehabilitación, reurbanización o renovación". Las situaciones de siniestro difíciles y complejas son inevitables.
Para ampliar este escenario, digamos que tenemos el mismo incidente y los mismos daños en una urbanización en la que el revestimiento era conforme y no estaba sujeto a ningún requisito de renovación previo al incidente. Si bien la póliza reaccionará, la búsqueda de los especialistas en construcción que cuenten con el seguro de responsabilidad profesional necesario para especificar el tipo de revestimiento requerido está resultando difícil y costosa. Además, los retrasos son inevitables. El revestimiento de sustitución debe cumplir con los requisitos en constante cambio (más de 18M de altura es un ejemplo reciente). En nuestro caso sólo hay que considerar una reparación parcial, pero el riesgo que hay que tener en cuenta es la renovación forzosa del revestimiento no dañado en el mismo "edificio". En primer lugar, ¿cuál es el "edificio" en cuestión y cómo reaccionaría la póliza? Las pólizas de este tipo suelen incluir extensiones de cobertura estándar. Como siempre, la redacción de la póliza debe ser revisada y considerada en su totalidad.
Lo que es seguro es que las reclamaciones de seguros relacionadas con los revestimientos serán inevitablemente complejas, potencialmente contenciosas, de alto valor y prolongadas.
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