Wenn die Fassadenkrise auf eine Versicherungspolice trifft

Von David Gear, Direktor und Leiter des Bereichs Groß- und Komplexschäden (Schottland und Nordirland)

Fast fünf Jahre nach dem Brand im Grenfell Tower in London leben immer noch Hunderttausende von Hausbesitzern und Mieter in potenziell gefährlichen Gebäuden.

Es wurden Milliarden in die Gebäudesicherheit investiert, darunter staatliche Fördermittel und privat finanzierte Programme zum Austausch unsicherer Fassadenverkleidungen, die das Risiko einer Brandausbreitung erhöhen. Diese Initiativen richteten sich in erster Linie auf Gebäude mit einer Höhe von über 18 Metern, die mit einer „Nicht-ACM-Fassadenverkleidung“ versehen sind – einem unsicheren Verkleidungssystem, das nicht aus Aluminiumverbundwerkstoff besteht.

Natürlich gibt es bestimmte Voraussetzungen, um Mittel aus staatlichen Hilfsprogrammen in Anspruch nehmen zu können. Ganz zu schweigen davon, dass die verschiedenen privaten Fonds hoffnungslos überzeichnet sind. Während sie auf die Bewilligung der Mittel und den Beginn der Arbeiten warten, können sich betroffene Eigentümer in verzweifelten Situationen wiederfinden, in denen sie mit erheblichen privaten Reparaturkosten, enormen Erhöhungen der Gebäudeversicherungsprämien, vorgeschriebenen vorübergehenden Brandschutzmaßnahmen (einschließlich der Kosten für 24-Stunden-Brandwachepatrouillen oder überwachte Brandmelder) und – am schlimmsten von allem – Wohnungen konfrontiert sind, die nicht mehr beliehen werden können.

Weiter geht’s

Bei Gebäuden mit einer Höhe von unter 18 m ist die Situation unbeständig und unterliegt ständigen Veränderungen. Obwohl die Anforderungen mittlerweile weniger streng sind, bestehen einige Hypothekengeber weiterhin auf die Vorlage eines „External Wall System“-Zertifikats (EWS), obwohl die Regierung erklärt hat, dass dies nicht mehr immer erforderlich ist. Es gibt jedoch nach wie vor Fälle, in denen für Gebäude unter 18 m ein EWS-Formular erforderlich ist. Erst im Januar 2022 legte Wohnungsbauminister Michael Gove Maßnahmen fest, die darauf abzielen, Bauträger zur Übernahme der Kosten für die Entfernung der Fassadenverkleidung an niedrigeren Gebäuden zu verpflichten. Dabei wurde zugesichert, dass kein Mieter in einem Gebäude mit einer Höhe von mehr als 11 m jemals Kosten für die Sanierung gefährlicher Fassadenverkleidungen tragen müsse. Auch wenn es sich auf dem Papier um eine gut gemeinte Initiative handelt, werden die Fortschritte zwangsläufig nur langsam voranschreiten, und es gibt keine Garantien hinsichtlich der Finanzierung und der Zeitpläne.

Versicherungsarten für Immobilienbesitzer

In der Vergangenheit gab es auf dem Versicherungsmarkt zahlreiche Anbieter von Versicherungen gegen versteckte Mängel bzw. Baugewährleistungsversicherungen. Diese bieten in der Regel Versicherungsschutz für neue Immobilien mit versteckten Mängeln, die vor der Fertigstellung nicht erkannt werden konnten. Damit ein Anspruch erfolgreich geltend gemacht werden kann, muss der Eigentümer in der Regel innerhalb einer bestimmten Frist nachweisen, dass die zum Zeitpunkt des Baus geltenden Bauvorschriften nicht eingehalten wurden oder dass ein Problem vorliegt, das eine gegenwärtige oder unmittelbare Gefahr darstellt.

Das Volumen und die Art der Schadensfälle im Zusammenhang mit Fassadenverkleidungen haben nach dem Grenfell-Brand erheblich zugenommen. Die Erfüllung der Anspruchsvoraussetzungen stellte eine Herausforderung dar, da es Streitigkeiten darüber gab, inwieweit bzw. ob eine Police für Fassadenverkleidungen greift, die zum Zeitpunkt des Baus ursprünglich als vorschriftsmäßig zertifiziert waren, nach dem Grenfell-Brand jedoch als nicht den Brandschutzvorschriften entsprechend eingestuft wurden. In diesem Sektor gab es zahlreiche, durchweg hochdotierte und öffentlichkeitswirksame Gerichtsverfahren gegen Versicherer, von denen einige zu deren Ungunsten ausgegangen sind. Dies hat dazu geführt, dass einige Versicherer den Markt verlassen, ihren Versicherungsbestand veräußert haben und unter Insolvenzverwaltung gestellt wurden.

Zu berücksichtigende Faktoren

Was passiert, wenn sich ein traditionell versichertes Sachschadensereignis an einem Mehrfamilienhaus ereignet, das mit einer Nicht-ACM-Fassade versehen ist, und die Eigentümer bereits davon Kenntnis haben und verpflichtet sind, ein Programm zur Entfernung und Erneuerung der Fassade durchzuführen? Nehmen wir als Beispiel ein extremes Sturmereignis. Ein aktueller Hurrikan reißt riesige Teile der Fassade von verschiedenen Gebäuden ab, die alle im Rahmen einer Gebäudeversicherung für die gesamte Wohnanlage versichert sind. Zahlreiche Wohnungen werden kurz- und langfristig unbewohnbar. Der Gebäudeversicherer und der Schadensregulierer werden umgehend über die Art der Fassadenverkleidung und die bereits vor dem Schadensfall erforderlichen Reparaturen informiert. Wie wird die Gebäudeversicherung auf den Teil des Schadensfalls reagieren, der die Fassadenverkleidung betrifft, sowie auf die Beseitigung von Trümmern, provisorische Reparaturen und die endgültige Erneuerung, zusammen mit eventuell erforderlichen Ersatzunterkünften und einer möglichen Verlängerung dieser?

Umgang mit schwierigen und komplexen Schadensfällen

Vor dem Vorfall wissen wir, dass die Wohnungen bewohnbar waren und die Fassadenverkleidung ihren Zweck erfüllte, obwohl sie aufgrund ihrer Art erneuert werden musste. Unter diesen Umständen ist der Versicherungsschutz im Rahmen der Sachversicherung zwar eindeutig, aber umstritten. Er würde weder die Kosten für die Erneuerung der Fassadenverkleidung noch etwaige erhöhte Kosten für eine Ersatzunterkunft decken, die in direktem Zusammenhang mit der Dauer der Erneuerungsarbeiten und allen damit verbundenen Genehmigungen stehen. Entscheidend ist hier der Grundsatz der Schadensersatzpflicht sowie die ergänzenden Versicherungsbedingungen in Bezug auf versicherte Verluste oder Schäden und Deckungsbeschränkungen gemäß den Versicherungsbedingungen, wie beispielsweise „Gebäude, die auf Sanierung, Umbau oder Renovierung warten“. Schwierige und komplexe Schadensfälle sind unvermeidlich.

Um dieses Szenario weiter auszuführen: Nehmen wir an, wir hätten denselben Vorfall und denselben Schaden an einem Bauprojekt, bei dem die Fassadenverkleidung den Vorschriften entsprach und vor dem Vorfall keine Erneuerungspflicht bestand. Zwar greift die Versicherung, doch erweist es sich als schwierig und kostspielig, die erforderlichen Bauspezialisten zu finden, die über die notwendige Berufshaftpflichtversicherung verfügen, um die erforderliche Art der Fassadenverkleidung festzulegen. Auch Verzögerungen sind unvermeidlich. Die Ersatzfassade muss den sich ständig ändernden Anforderungen entsprechen (ein aktuelles Beispiel sind Gebäude mit einer Höhe von über 18 m). In unserem Szenario ist zwar nur eine Teilreparatur zu berücksichtigen, doch das zu beachtende Risiko ist die erzwungene Erneuerung unbeschädigter Fassadenelemente am selben „Gebäude“. Erstens: Was ist das betreffende „Gebäude“ und wie würde die Police reagieren? Policen dieser Art enthalten in der Regel standardmäßige Deckungserweiterungen. Wie immer sollte der Wortlaut der Police vollständig geprüft und berücksichtigt werden.

Sicher ist, dass Versicherungsansprüche im Zusammenhang mit Fassadenverkleidungen zwangsläufig komplex, möglicherweise strittig, mit hohen Schadenssummen verbunden und langwierig sein werden.