Von David Gear, Direktor, Leiter des Bereichs Großschäden und komplexe Schäden (Schottland und Nordirland)
Fast fünf Jahre nach dem Brand im Grenfell Tower in London leben immer noch Hunderttausende von Hausbesitzern und Pächtern in potenziell gefährlichen Gebäuden.
Es wurden Milliarden in die Gebäudesicherheit investiert, einschließlich staatlicher Unterstützung und privat finanzierter Programme zum Austausch unsicherer Verkleidungen, die das Risiko der Brandausbreitung erhöhen. Diese Initiativen zielen hauptsächlich auf Gebäude mit einer Höhe von mehr als 18 m ab, die eine "Nicht-ACM-Verkleidung" aufweisen, d. h. ein unsicheres Verkleidungssystem, das nicht aus Aluminiumverbundwerkstoff besteht.
Natürlich gibt es für den Zugang zu Mitteln aus staatlichen Hilfsprogrammen ein Förderkriterium. Ganz zu schweigen davon, dass die verschiedenen privaten Fonds hoffnungslos überzeichnet sind. Während sie auf die Bewilligung der Mittel und den Beginn der Arbeiten warten, können die betroffenen Eigentümer in eine verzweifelte Lage geraten, in der sie mit erheblichen privaten Reparaturkosten, einem enormen Anstieg der Gebäudeversicherungsprämien, erzwungenen vorläufigen Brandschutzmaßnahmen (einschließlich der Kosten für eine 24-Stunden-Brandwache oder überwachte Feuermelder) und, was das Schlimmste ist, mit unpfändbaren Wohnungen konfrontiert sind.
Vorwärtskommen
Bei Gebäuden mit einer Höhe von weniger als 18 m ist die Situation fließend und ändert sich ständig. Obwohl die Anforderungen jetzt weniger streng sind, bestehen einige Hypothekarkreditgeber immer noch auf einer Bescheinigung über das Außenwandsystem (EWS), obwohl die Regierung erklärt hat, dass dies nicht mehr immer erforderlich ist. Es gibt jedoch immer noch Umstände, unter denen Gebäude mit einer Länge von weniger als 18 m ein EWS-Formular erfordern. Erst im Januar 2022 hat der Wohnungsbauminister Michael Gove Maßnahmen vorgestellt, die darauf abzielen, Bauträger dazu zu zwingen, für die Entfernung von Verkleidungen an Gebäuden mit geringer Höhe zu zahlen. Die Zusage lautete, dass kein Pächter eines Gebäudes mit einer Höhe von mehr als 11 m jemals Kosten für die Beseitigung gefährlicher Fassadenverkleidungen zu tragen hätte. Auf dem Papier ist dies zwar eine gut gemeinte Initiative, aber der Fortschritt wird zwangsläufig langsam sein, und es gibt keine Garantien in Bezug auf die Finanzierung und den Zeitplan.
Arten von Versicherungen für Immobilienbesitzer
In der Vergangenheit gab es auf dem Versicherungsmarkt zahlreiche Anbieter von Versicherungspolicen mit verborgenen Mängeln/Gebäudegarantie. Diese bieten in der Regel Deckung für neue Immobilien mit inhärenten Mängeln, die vor der Fertigstellung nicht erkannt werden konnten. Um einen Anspruch geltend machen zu können, muss der Eigentümer in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums nachweisen, dass die zum Zeitpunkt des Baus geltenden Bauvorschriften nicht eingehalten wurden oder dass ein Problem vorliegt, das eine gegenwärtige oder unmittelbare Gefahr darstellt.
Der Umfang und die Art der Schadensfälle im Zusammenhang mit Fassadenverkleidungen haben nach dem Grenfell-Unglück erheblich zugenommen. Die Kriterien für die Einstufung von Ansprüchen waren schwierig, und es gab Streitigkeiten darüber, wie bzw. ob eine Versicherungspolice auf Verkleidungen reagieren würde, die zum Zeitpunkt des Baus als vorschriftsmäßig zertifiziert waren, dann aber nach dem Grenfell-Unglück als nicht den Brandschutzvorschriften entsprechend angesehen wurden. Es gab zahlreiche, kontinuierlich hohe und öffentlichkeitswirksame Gerichtsverfahren gegen Versicherer in diesem Sektor, von denen einige gegen sie entschieden wurden. Dies führte dazu, dass einige Versicherer den Markt verließen, ihren Geschäftsbestand verkauften und in die Insolvenz gingen.
Zu berücksichtigende Faktoren
Was passiert, wenn ein traditionell versichertes Schadensereignis an einem Wohnblock eintritt, der nicht mit einer ACM-Verkleidung ausgestattet ist, und die Eigentümer sich dessen bereits bewusst sind und verpflichtet sind, ein Programm zur Entfernung und Erneuerung der Verkleidung durchzuführen? Nehmen wir ein extremes Sturmereignis als Beispiel. Bei einem aktuellen Hurrikan werden große Teile der Fassadenverkleidung verschiedener Wohnblöcke abgerissen, die alle über die Gebäudeversicherung des Eigentümers für die gesamte Wohnanlage versichert sind. Zahlreiche Wohnungen werden dadurch kurz- und langfristig unbewohnbar. Der Sachversicherer und der Schadensregulierer werden sofort auf die Art der Fassade und die vor dem Unfall erforderlichen Reparaturen aufmerksam gemacht. Wie reagiert die Gebäudeversicherung auf den Teil des Schadens, der die Verkleidung betrifft, auf die Beseitigung der Trümmer, die vorübergehende Instandsetzung und die endgültige Erneuerung zusammen mit der erforderlichen alternativen Unterbringung und der möglichen Verlängerung dieses Zeitraums?
Bewältigung schwieriger und komplexer Schadensfälle
Wir wissen, dass die Wohnungen vor dem Unfall bewohnbar waren und die Verkleidung ihren Zweck erfüllte, obwohl sie aufgrund ihrer Art erneuert werden musste. Unter diesen Umständen ist die Deckung durch die Immobilienversicherung klar, wenn auch umstritten. Sie würde die Kosten für die Erneuerung der Verkleidung und die erhöhten Kosten für eine alternative Unterbringung, die direkt mit dem Zeitraum der Erneuerung der Verkleidung und allen damit verbundenen Genehmigungen zusammenhängen, nicht übernehmen. Der Grundsatz der Entschädigung ist hier der Schlüsselfaktor, zusammen mit ergänzenden Formulierungen in der Police, die sich auf versicherte Schäden und Einschränkungen der Deckung gemäß den Versicherungsbedingungen beziehen, wie z. B. "Gebäude, die zur Renovierung, Sanierung oder Sanierung anstehen". Schwierige und komplexe Schadensituationen sind unvermeidlich.
Um dieses Szenario zu erweitern, nehmen wir an, wir haben den gleichen Vorfall und Schaden in einem Bauvorhaben, bei dem die Verkleidung den Vorschriften entsprach und nicht Gegenstand einer vor dem Vorfall geforderten Erneuerung war. Die Versicherung reagiert zwar, aber die Suche nach den erforderlichen Bauspezialisten, die über die erforderliche Berufshaftpflichtversicherung verfügen, um die gewünschte Art der Verkleidung zu spezifizieren, erweist sich als schwierig und teuer. Auch Verzögerungen sind unvermeidlich. Die Ersatzverkleidung muss den sich ständig ändernden Anforderungen entsprechen (ein aktuelles Beispiel ist die Höhe von über 18 m). In unserem Szenario geht es nur um eine Teilreparatur, aber das Risiko, das es zu beachten gilt, ist die erzwungene Erneuerung einer unbeschädigten Fassade an demselben "Gebäude". Erstens, was ist das betreffende "Gebäude" und wie würde die Police reagieren? Policen dieser Art enthalten in der Regel Standard-Deckungserweiterungen. Wie immer sollte der Wortlaut der Police genau geprüft und berücksichtigt werden.
Sicher ist, dass Versicherungsansprüche im Zusammenhang mit Verkleidungen zwangsläufig komplex, potenziell strittig, wertvoll und langwierig sind.
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