Cuando la crisis del revestimiento se enfrenta a una póliza de seguro

Por David Gear, director, jefe de siniestros graves y complejos (Escocia e Irlanda del Norte)

Casi cinco años después del incendio de la Torre Grenfell en Londres, cientos de miles de propietarios y arrendatarios siguen viviendo en edificios potencialmente peligrosos.

Se han invertido miles de millones en la seguridad de los edificios, incluyendo ayudas gubernamentales y planes financiados con fondos privados para sustituir los revestimientos inseguros que aumentan el riesgo de propagación del fuego. Estas iniciativas se han dirigido principalmente a edificios de más de 18 metros de altura con «revestimientos no ACM», un sistema de revestimiento inseguro que no es de material compuesto de aluminio.

Por supuesto, para acceder a los fondos de los programas de ayuda del gobierno hay que cumplir unos criterios de elegibilidad. Por no hablar de que los diversos fondos privados están completamente saturados. Mientras esperan la aprobación de la financiación y el inicio de las obras, los propietarios afectados pueden encontrarse en situaciones desesperadas en las que se enfrentan a importantes facturas de reparaciones privadas, enormes aumentos en las primas de los seguros de edificios, medidas provisionales de seguridad contra incendios obligatorias (incluido el coste de patrullas de vigilancia contra incendios las 24 horas del día o alarmas contra incendios supervisadas) y, lo peor de todo, pisos que no pueden hipotecarse.

Avanzando

En el caso de los edificios de menos de 18 metros de altura, la situación es cambiante y está en constante evolución. Aunque los requisitos son ahora menos estrictos, algunas entidades hipotecarias siguen exigiendo la certificación del sistema de paredes exteriores (EWS), a pesar de que el Gobierno ha declarado que ya no es siempre necesaria. Sin embargo, sigue habiendo circunstancias en las que los edificios de menos de 18 metros requieren un formulario EWS. Recientemente, en enero de 2022, el secretario de Vivienda, Michael Gove, estableció medidas destinadas a obligar a los promotores a pagar la retirada del revestimiento de los edificios de menor altura. La promesa fue que ningún arrendatario de un edificio de más de 11 metros tendría que hacer frente a ningún gasto por la reparación de revestimientos peligrosos. Aunque sobre el papel se trata de una iniciativa bienintencionada, el progreso será inevitablemente lento y no hay garantías en cuanto a la financiación y los plazos.

Tipos de seguros para Daños

Históricamente, en el mercado de los seguros ha habido numerosos proveedores de pólizas de seguro de tipo garantía de construcción/defectos latentes. Estas pólizas suelen ofrecer cobertura para propiedades nuevas con defectos inherentes que no pudieron identificarse antes de su finalización. Para que una reclamación prospere, el propietario generalmente debe demostrar, dentro de un plazo determinado, el incumplimiento de la normativa de construcción vigente en el momento de la construcción o un problema que cause un peligro actual o inminente.

El volumen y la naturaleza de las reclamaciones relacionadas con los revestimientos aumentaron significativamente tras el incendio de Grenfell. Los criterios para determinar la admisibilidad de las reclamaciones resultaron difíciles, ya que surgieron disputas sobre cómo respondería una póliza a los revestimientos que inicialmente se certificaron como conformes con la normativa en el momento de la construcción, pero que tras el incendio de Grenfell se consideraron no conformes con las normas de seguridad contra incendios. Se interpusieron numerosas demandas judiciales de gran valor y repercusión mediática contra las aseguradoras de este sector, muchas de las cuales les han sido desfavorables. Esto ha culminado con la salida del mercado de algunas aseguradoras, que han vendido su cartera de negocios y han entrado en administración.

Factores a tener en cuenta

¿Qué ocurre si se produce Daños cubierto por un seguro tradicional Daños en un bloque de pisos con revestimiento no ACM y los propietarios ya son conscientes de ello y están obligados a llevar a cabo un plan de retirada y renovación del revestimiento? Pongamos como ejemplo una tormenta extrema. Un huracán actual arranca grandes secciones del revestimiento de varios bloques, todos ellos asegurados por una póliza Daños que cubre todo el complejo. Numerosos pisos quedan inhabitables a corto y largo plazo. La Daños y el perito de siniestros son informados inmediatamente del tipo de revestimiento y de las reparaciones necesarias antes del siniestro. ¿Cómo responderá la Daños a la parte de la reclamación relativa al revestimiento, la retirada de escombros, la reparación temporal y la renovación definitiva, junto con cualquier alojamiento alternativo necesario y la posible prolongación de la misma?

Abordar situaciones difíciles y complejas relacionadas con reclamaciones

Antes del incidente, sabemos que los pisos eran habitables y que el revestimiento cumplía su función, aunque, dado su tipo, necesitaba ser renovado. En estas circunstancias, la cobertura de la Daños es clara, aunque controvertida. No cubriría el coste de la renovación del revestimiento ni los gastos adicionales de alojamiento alternativo directamente relacionados con el periodo de renovación del revestimiento y todas las aprobaciones asociadas. El principio de indemnización es el factor clave en este caso, junto con la redacción complementaria de la póliza relativa a las pérdidas o daños asegurados y las restricciones de la cobertura según las condiciones de la póliza, como «edificios en espera de remodelación, remodelación o renovación». Las situaciones de reclamación difíciles y complejas son inevitables.

Para ampliar este escenario, supongamos que se produce el mismo incidente y los mismos daños en una promoción inmobiliaria en la que el revestimiento cumplía con la normativa y no estaba sujeto a ningún requisito de renovación previo al incidente. Aunque la póliza responderá, encontrar a los especialistas en construcción necesarios que cuenten con el seguro de responsabilidad civil profesional requerido para especificar el tipo de revestimiento necesario resulta complicado y costoso. Los retrasos también son inevitables. El revestimiento de sustitución debe cumplir con los requisitos en constante cambio (más de 18 m de altura es un ejemplo reciente). En nuestro escenario solo hay que considerar una reparación parcial, pero el riesgo a tener en cuenta es la renovación obligatoria del revestimiento no dañado del mismo «edificio». En primer lugar, ¿qué es el «edificio» en cuestión y cómo reaccionaría la póliza? Las pólizas de este tipo suelen incluir ampliaciones estándar de la cobertura. Como siempre, se debe revisar y considerar detenidamente la redacción de la póliza.

Lo que es seguro es que las reclamaciones de seguros relacionadas con el revestimiento serán inevitablemente complejas, potencialmente polémicas, de gran valor y prolongadas.