Quando a crise do revestimento encontra uma apólice de seguro

Por David Gear, diretor, chefe de perdas graves e complexas (Escócia e Irlanda do Norte)

Quase cinco anos após o incêndio da Torre Grenfell, em Londres, centenas de milhares de proprietários e arrendatários ainda vivem em edifícios potencialmente perigosos.

Milhares de milhões foram investidos na segurança dos edifícios, incluindo assistência governamental e esquemas financiados pelo setor privado para substituir revestimentos inseguros que aumentam o risco de propagação de incêndios. Essas iniciativas visaram principalmente edifícios com mais de 18 metros de altura com «revestimento não ACM», um sistema de revestimento inseguro que não é feito de material composto de alumínio.

É claro que, para ter acesso aos fundos dos programas de assistência governamental, há um critério de elegibilidade. Sem mencionar que os vários fundos privados estão irremediavelmente sobrecarregados. Enquanto aguardam a aprovação do financiamento e o início das obras, os proprietários afetados podem se encontrar em situações desesperadoras, enfrentando contas significativas de reparos particulares, aumentos enormes nos prêmios de seguro do prédio, medidas provisórias de segurança contra incêndios (incluindo o custo de patrulhas de vigilância contra incêndios 24 horas ou alarmes de incêndio monitorados) e, pior de tudo, apartamentos que não podem ser hipotecados.

Seguir em frente

Para edifícios com menos de 18 metros de altura, a situação é fluida e em constante mudança. Embora os requisitos sejam agora menos onerosos, algumas instituições de crédito hipotecário continuam a insistir na apresentação da Certificação do Sistema de Parede Externa (EWS), apesar de o governo ter declarado que isso já não é sempre necessário. No entanto, ainda existem circunstâncias em que edifícios com menos de 18 metros exigem um formulário EWS. Ainda em janeiro de 2022, o Secretário da Habitação, Michael Gove, definiu medidas destinadas a obrigar os promotores imobiliários a pagar a remoção do revestimento de edifícios de menor altura. A promessa feita foi que nenhum arrendatário de um edifício com mais de 11 m teria de suportar quaisquer custos para reparar revestimentos perigosos. Embora, no papel, se trate de uma iniciativa bem-intencionada, o progresso será inevitavelmente lento e não há garantias em termos de financiamento e prazos.

Tipos de seguro para proprietários

Historicamente, no mercado de seguros, existem inúmeros fornecedores de apólices de seguro contra defeitos ocultos/garantia de construção. Estas apólices normalmente oferecem cobertura para imóveis novos com defeitos inerentes que não puderam ser identificados antes da conclusão da construção. Para que um pedido de indemnização seja bem-sucedido, o proprietário geralmente precisa demonstrar — dentro de um prazo especificado — o não cumprimento das normas de construção aplicáveis no momento da construção ou um problema que cause um perigo presente ou iminente.

O volume e a natureza das reclamações envolvendo revestimentos aumentaram significativamente após o incêndio do edifício Grenfell. Os critérios de elegibilidade para reclamações eram desafiadores, com disputas sobre como/se uma apólice responderia a revestimentos que foram inicialmente certificados como estando em conformidade com os regulamentos no momento da construção, mas que, após o incêndio do edifício Grenfell, foram considerados como não estando em conformidade com as regras de segurança contra incêndios. Houve inúmeras ações judiciais de alto valor e grande visibilidade contra seguradoras neste setor, muitas das quais foram decididas contra elas. Isso culminou na saída de algumas seguradoras do mercado, vendendo a sua carteira de negócios e entrando em administração judicial.

Fatores a considerar

O que acontece se um evento tradicionalmente coberto pelo seguro de propriedade ocorrer num bloco de apartamentos com revestimento não ACM e os proprietários já estiverem cientes disso e forem obrigados a realizar um esquema de remoção e renovação do revestimento? Vamos usar um incidente de tempestade extrema como exemplo. Um furacão atual arranca grandes secções do revestimento de vários blocos, todos segurados por uma apólice de seguro de propriedade para todo o empreendimento. Inúmeros apartamentos ficam inabitáveis a curto e longo prazo. A seguradora imobiliária e o perito de sinistros são imediatamente informados sobre o tipo de revestimento e as reparações necessárias antes do incidente. Como é que a apólice imobiliária responderá ao elemento de revestimento do sinistro, remoção de detritos, reparação temporária e renovações finais, juntamente com qualquer alojamento alternativo necessário e potencial prolongamento do mesmo?

Lidar com situações difíceis e complexas relacionadas a reclamações

Antes do incidente, sabemos que os apartamentos eram habitáveis e que o revestimento tinha uma finalidade, embora, devido ao seu tipo, precisasse ser renovado. Para este conjunto de circunstâncias, a cobertura da apólice de propriedade é clara, embora controversa. Ela não cobriria o custo da renovação do revestimento e quaisquer custos adicionais de acomodação alternativa diretamente ligados ao período de renovação do revestimento e todas as aprovações associadas. O princípio da indemnização é o fator-chave aqui, juntamente com a complementação da redação da apólice relativa a perdas ou danos segurados e restrições na cobertura, de acordo com as condições da apólice, tais como «edifícios à espera de remodelação, reabilitação ou renovação». Situações de sinistros difíceis e complexas são inevitáveis.

Para expandir este cenário, digamos que temos o mesmo incidente e danos num empreendimento onde o revestimento estava em conformidade e não era objeto de qualquer exigência de renovação pré-incidente. Embora a apólice vá reagir, encontrar os especialistas em construção necessários, equipados com o seguro de responsabilidade civil profissional exigido para especificar o tipo de revestimento necessário, está a revelar-se um desafio e um processo dispendioso. Os atrasos também são inevitáveis. O revestimento de substituição deve estar em conformidade com requisitos em constante mudança (mais de 18 m de altura é um exemplo recente). Para o nosso cenário, há apenas uma reparação parcial a considerar, no entanto, o risco a ter em conta é a renovação obrigatória do revestimento não danificado no mesmo «edifício». Em primeiro lugar, qual é o «edifício» em questão e como reagiria a apólice? Apólices deste tipo normalmente incluem extensões padrão de cobertura. Como sempre, a redação da apólice deve ser totalmente revista e considerada.

O que é certo é que os pedidos de indemnização relacionados com revestimentos serão inevitavelmente complexos, potencialmente controversos, de elevado valor e morosos.