Por David Gear, diretor, responsável por perdas graves e complexas (Escócia e Irlanda do Norte)
Quase cinco anos após o incêndio da Torre Grenfell em Londres, centenas de milhares de proprietários e arrendatários continuam a viver em edifícios potencialmente perigosos.
Foram investidos milhares de milhões na segurança dos edifícios, incluindo assistência governamental e esquemas financiados pelo sector privado para substituir revestimentos inseguros que aumentam o risco de propagação de incêndios. Estas iniciativas têm como principal objetivo os edifícios com mais de 18 metros de altura com "revestimento não-ACM", um sistema de revestimento inseguro que não é um material composto de alumínio.
É claro que, para aceder aos fundos dos programas de assistência do governo, existe um critério de elegibilidade. Para além disso, os vários fundos privados estão irremediavelmente sobrelotados. Enquanto aguardam a aprovação do financiamento e o início das obras, os proprietários afectados podem encontrar-se em situações desesperadas, enfrentando facturas de reparação privadas significativas, aumentos enormes dos prémios de seguro dos edifícios, medidas provisórias de segurança contra incêndios (incluindo o custo de patrulhas de vigilância contra incêndios 24 horas por dia ou de alarmes de incêndio monitorizados) e, pior ainda, apartamentos que não podem ser hipotecados.
Avançar
Para edifícios com menos de 18 m de altura, a situação é fluida e está em constante mudança. Embora os requisitos sejam agora menos onerosos, algumas instituições de crédito hipotecário continuam a insistir na apresentação da Certificação do Sistema de Paredes Externas (EWS), apesar de o governo afirmar que já não é sempre necessário. No entanto, ainda existem circunstâncias em que edifícios com menos de 18 m exigem um formulário EWS. Recentemente, em janeiro de 2022, o Secretário da Habitação, Michael Gove, estabeleceu medidas destinadas a forçar os promotores a pagar a remoção do revestimento de edifícios de menor altura. O compromisso assumido era que nenhum proprietário de um edifício com mais de 11 metros teria de suportar quaisquer custos de reparação de revestimentos perigosos. Embora, no papel, seja uma iniciativa bem intencionada, os progressos serão inevitavelmente lentos e não há garantias em termos de financiamento e de prazos.
Tipos de seguros para proprietários de imóveis
Historicamente, no mercado dos seguros, tem havido numerosos fornecedores de apólices de seguro do tipo garantia de construção/defeito latente. Estas apólices cobrem normalmente os imóveis novos com defeitos inerentes que não puderam ser identificados antes da sua conclusão. Para que uma reclamação seja bem sucedida, o proprietário terá geralmente de demonstrar - dentro de um período especificado - a não conformidade com os regulamentos de construção em vigor na altura da construção ou um problema que cause um perigo presente ou iminente.
O volume e a natureza dos sinistros que envolviam revestimentos aumentaram significativamente após o incêndio de Grenfell. Os critérios de qualificação dos sinistros foram um desafio, com disputas sobre como/se uma apólice responderia a um revestimento que foi inicialmente certificado como estando em conformidade com os regulamentos na altura da construção e que, depois de Grenfell, foi considerado como não cumprindo as regras de segurança contra incêndios. Houve numerosas acções judiciais de alto valor e de grande visibilidade contra as seguradoras deste sector, algumas das quais foram contra elas. Este facto culminou com a saída de algumas seguradoras do mercado, a venda da sua carteira de negócios e a entrada em administração judicial.
Factores a considerar
O que acontece se um acontecimento tradicionalmente segurado ocorrer num bloco de apartamentos com revestimento nãoACM e os proprietários já tiverem conhecimento desse facto e forem obrigados a realizar um esquema de remoção e renovação do revestimento? Utilizemos como exemplo um incidente extremo de tempestade. Um furacão dos dias de hoje destrói grandes secções de revestimento de vários blocos, todos segurados ao abrigo de uma apólice de seguro de construção de proprietários para todo o empreendimento. Numerosos apartamentos ficam inabitáveis a curto e longo prazo. A seguradora e o perito de sinistros são imediatamente informados do tipo de revestimento e das reparações necessárias antes do incidente. Como é que a apólice de seguro de imóveis responderá ao elemento de revestimento do sinistro, à remoção dos destroços, à reparação temporária e às renovações finais, bem como a qualquer alojamento alternativo necessário e ao potencial prolongamento da situação?
Resolver situações de sinistros difíceis e complexas
Antes do incidente, sabemos que os apartamentos estavam habitáveis e que o revestimento tinha um objetivo, embora, dado o seu tipo, precisasse de ser renovado. Para este conjunto de circunstâncias, a cobertura ao abrigo da apólice de bens imóveis é clara, embora controversa. Não cobriria o custo da renovação do revestimento e quaisquer custos acrescidos de alojamento alternativo diretamente relacionados com o período de renovação do revestimento e todas as aprovações associadas. O princípio da indemnização é o fator-chave neste caso, juntamente com a redação suplementar da apólice relativa a perdas ou danos segurados e restrições na cobertura de acordo com as condições da apólice, tais como "edifícios que aguardam renovação, remodelação ou renovação". As situações de sinistro difíceis e complexas são inevitáveis.
Para desenvolver este cenário, digamos que temos o mesmo incidente e danos num empreendimento em que o revestimento estava em conformidade e não foi objeto de qualquer requisito de renovação anterior ao incidente. Embora a apólice reaja, a procura dos especialistas em construção necessários, equipados com o seguro de responsabilidade civil profissional necessário para especificar o tipo de revestimento exigido, revela-se difícil e dispendiosa. Os atrasos são também inevitáveis. O revestimento de substituição deve estar em conformidade com os requisitos em constante mudança (mais de 18M de altura é um exemplo recente). No nosso caso, há apenas uma reparação parcial a considerar, mas o risco a ter em conta é a renovação forçada do revestimento não danificado no mesmo "edifício". Em primeiro lugar, o que é o "edifício" em causa e como reagiria a apólice? As apólices deste tipo incluem normalmente extensões normais de cobertura. Como sempre, a redação da apólice deve ser totalmente analisada e considerada.
O que é certo é que os pedidos de indemnização de seguros que envolvam revestimentos serão inevitavelmente complexos, potencialmente litigiosos, de elevado valor e prolongados.
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