Wanneer de bekledingscrisis een verzekeringspolis raakt

Door David Gear, directeur, hoofd grote en complexe schadegevallen (Schotland en Noord-Ierland)

Bijna vijf jaar na de brand in de Grenfell Tower in Londen wonen nog steeds honderdduizenden huiseigenaren en huurders in potentieel gevaarlijke gebouwen.

Er zijn miljarden geïnvesteerd in de veiligheid van gebouwen, waaronder overheidssteun en particulier gefinancierde regelingen om onveilige gevelbekleding te vervangen die het risico op brandverspreiding vergroot. Deze initiatieven waren voornamelijk gericht op gebouwen van meer dan 18 meter hoog met 'niet-ACM-gevelbekleding', een onveilig gevelbekledingssysteem dat niet uit aluminiumcomposietmateriaal bestaat.

Om toegang te krijgen tot fondsen uit overheidssteunprogramma's geldt uiteraard een toelatingscriterium. Om nog maar te zwijgen van het feit dat de verschillende particuliere fondsen hopeloos overtekend zijn. Terwijl ze wachten op goedkeuring van de financiering en de start van de werkzaamheden, kunnen getroffen eigenaren in wanhopige situaties terechtkomen waarin ze geconfronteerd worden met aanzienlijke particuliere reparatiekosten, enorme stijgingen van de bouwverzekeringspremies, gedwongen tijdelijke brandveiligheidsmaatregelen (waaronder de kosten van 24-uurs brandwachten of bewaakte brandalarmen) en, het ergste van alles, appartementen die niet meer kunnen worden gehypothekeerd.

Vooruitgang

Voor gebouwen met een hoogte van minder dan 18 meter is de situatie onzeker en voortdurend in beweging. Hoewel de eisen nu minder streng zijn, staan sommige hypotheekverstrekkers nog steeds op het overleggen van een External Wall System (EWS)-certificaat, ondanks dat de overheid heeft aangegeven dat dit niet altijd meer nodig is. Er zijn echter nog steeds omstandigheden waarin voor gebouwen van minder dan 18 meter een EWS-formulier vereist is. Nog in januari 2022 heeft minister van Volkshuisvesting Michael Gove maatregelen genomen om projectontwikkelaars te verplichten de kosten voor het verwijderen van gevelbekleding van lagere gebouwen te betalen. De belofte was dat geen enkele huurder in een gebouw van meer dan 11 meter hoog ooit kosten zou moeten betalen voor het repareren van gevaarlijke gevelbekleding. Hoewel dit op papier een goed bedoeld initiatief is, zal de voortgang onvermijdelijk traag verlopen en zijn er geen garanties wat betreft financiering en tijdschema's.

Soorten verzekeringen voor vastgoedeigenaren

Historisch gezien zijn er op de verzekeringsmarkt talrijke aanbieders geweest van verzekeringen tegen verborgen gebreken/bouwgaranties. Deze bieden doorgaans dekking voor nieuwe eigendommen met inherente gebreken die vóór de oplevering niet konden worden vastgesteld. Om een claim te laten slagen, moet de eigenaar doorgaans binnen een bepaalde periode aantonen dat er sprake is van niet-naleving van de bouwvoorschriften die van toepassing waren op het moment van de bouw, of van een probleem dat een aanwezig of dreigend gevaar veroorzaakt.

Het aantal en de aard van claims met betrekking tot gevelbekleding zijn na Grenfell aanzienlijk toegenomen. Het was een uitdaging om te bepalen of claims in aanmerking kwamen, omdat er onenigheid bestond over de vraag hoe en of een polis zou reageren op gevelbekleding die aanvankelijk bij de bouw als conform de voorschriften was gecertificeerd, maar na Grenfell als niet-voldoende brandveilig werd beschouwd. Er waren talrijke, voortdurend hoogwaardige en spraakmakende rechtszaken tegen verzekeraars in deze sector, waarvan een aantal in hun nadeel is uitgesproken. Dit heeft ertoe geleid dat sommige verzekeraars de markt hebben verlaten, hun portefeuille hebben verkocht en onder curatele zijn gesteld.

Factoren om rekening mee te houden

Wat gebeurt er als zich een traditioneel verzekerde gebeurtenis voordoet in een flatgebouw met een gevelbekleding zonder ACM, waarvan de eigenaren al op de hoogte zijn en die verplicht zijn om een plan voor het verwijderen en vernieuwen van de gevelbekleding uit te voeren? Laten we een extreme storm als voorbeeld nemen. Een orkaan blaast grote delen van de gevelbekleding van verschillende flatgebouwen weg, die allemaal verzekerd zijn onder een opstalverzekering voor het hele complex. Talrijke flats zijn op korte en lange termijn onbewoonbaar geworden. De vastgoedverzekeraar en de schade-expert worden onmiddellijk op de hoogte gebracht van het type gevelbekleding en de reparaties die vóór het incident nodig waren. Hoe zal de vastgoedpolis reageren op het onderdeel gevelbekleding van de claim, het verwijderen van puin, tijdelijke reparaties en uiteindelijke vernieuwingen, samen met eventuele alternatieve huisvesting en een mogelijke verlenging daarvan?

Omgaan met moeilijke en complexe schadegevallen

Voorafgaand aan het incident weten we dat de flats bewoonbaar waren en dat de bekleding een functie had, hoewel deze gezien het type moest worden vernieuwd. Onder deze omstandigheden is de dekking onder de eigendomsverzekering duidelijk, maar omstreden. Deze zou niet de kosten dekken van de vernieuwing van de bekleding en eventuele extra kosten voor alternatieve huisvesting die rechtstreeks verband houden met de periode van vernieuwing van de bekleding en alle bijbehorende goedkeuringen. Het principe van schadevergoeding is hier de belangrijkste factor, samen met aanvullende polisvoorwaarden met betrekking tot verzekerde schade en beperkingen in de dekking volgens de polisvoorwaarden, zoals "gebouwen die wachten op renovatie, herontwikkeling of verbouwing". Moeilijke en complexe schadeclaims zijn onvermijdelijk.

Om dit scenario verder uit te werken, stellen we ons voor dat we hetzelfde incident en dezelfde schade hebben bij een project waar de bekleding aan de voorschriften voldeed en waarvoor geen renovatievereisten golden vóór het incident. Hoewel de verzekering zal reageren, blijkt het een uitdaging en een dure aangelegenheid te zijn om de vereiste bouwspecialisten te vinden die over de vereiste beroepsaansprakelijkheidsverzekering beschikken om het vereiste type bekleding te specificeren. Vertragingen zijn ook onvermijdelijk. De vervangende gevelbekleding moet voldoen aan steeds veranderende eisen (meer dan 18 meter hoog is een recent voorbeeld). In ons scenario is er alleen sprake van een gedeeltelijke reparatie, maar het risico waar we rekening mee moeten houden is de verplichte vernieuwing van onbeschadigde gevelbekleding op hetzelfde 'gebouw'. Ten eerste, wat is het betreffende 'gebouw' en hoe zou de polis hierop reageren? Polissen van dit type bevatten doorgaans standaard uitbreidingen van de dekking. Zoals altijd moet de polistekst volledig worden doorgenomen en overwogen.

Wat zeker is, is dat verzekeringsclaims met betrekking tot gevelbekleding onvermijdelijk complex, mogelijk omstreden, hoogwaardig en langdurig zullen zijn.