Door David Gear, directeur, hoofd grote en complexe schade (Schotland en Noord-Ierland)
Bijna vijf jaar na de brand in de Grenfell Tower in Londen wonen honderdduizenden huiseigenaren en pachters nog steeds in potentieel gevaarlijke gebouwen.
Er zijn miljarden geïnvesteerd in de veiligheid van gebouwen, waaronder overheidssteun en particulier gefinancierde programma's voor het vervangen van onveilige gevelbekleding die het risico op branduitbreiding verhoogt. Deze initiatieven zijn voornamelijk gericht op gebouwen hoger dan 18 meter met 'niet-ACM gevelbekleding', een onveilig gevelbekledingssysteem dat geen aluminium composietmateriaal is.
Natuurlijk is er een toekenningscriterium om toegang te krijgen tot fondsen van bijstandsprogramma's van de overheid. En dan hebben we het nog niet eens over het feit dat de verschillende particuliere fondsen hopeloos overtekend zijn. Terwijl ze wachten op goedkeuring van de financiering en op de start van de werkzaamheden, kunnen getroffen eigenaars in een wanhopige situatie terechtkomen waarin ze geconfronteerd worden met hoge particuliere reparatierekeningen, enorme stijgingen van verzekeringspremies voor gebouwen, opgelegde tijdelijke brandveiligheidsmaatregelen (waaronder de kosten van 24-uurs brandwachten of brandalarmen met bewaking) en, het ergste van alles, flats zonder hypotheek.
Vooruitgang
Voor gebouwen met een hoogte van minder dan 18 m is de situatie veranderlijk. Hoewel de eisen nu minder zwaar zijn, dringen sommige hypotheekverstrekkers nog steeds aan op het zien van een EWS-certificaat (External Wall System), ondanks dat de overheid heeft verklaard dat dit niet altijd meer nodig is. Er zijn echter nog steeds omstandigheden waarin gebouwen van minder dan 18 m een EWS-formulier nodig hebben. Nog in januari 2022 heeft de minister van Huisvesting, Michael Gove, maatregelen voorgesteld om ontwikkelaars te dwingen te betalen voor het verwijderen van gevelbekleding van gebouwen met een lagere hoogte. De belofte was dat geen enkele erfpachter in een gebouw hoger dan 11m ooit kosten zou moeten maken voor het repareren van gevaarlijke gevelbekleding. Hoewel het op papier een goedbedoeld initiatief is, zal de vooruitgang onvermijdelijk traag verlopen en zijn er geen garanties wat betreft financiering en tijdschema's.
Soorten verzekeringen voor huiseigenaren
Van oudsher zijn er op de verzekeringsmarkt veel aanbieders van latente gebreken/bouwgarantieachtige verzekeringspolissen. Deze bieden doorgaans dekking voor nieuwe eigendommen met inherente gebreken die niet konden worden geïdentificeerd vóór de oplevering. Om een claim succesvol te laten zijn, moet de eigenaar over het algemeen - binnen een bepaalde periode - aantonen dat hij niet voldoet aan de bouwvoorschriften die golden op het moment van de bouw of dat er een probleem is dat een huidig of dreigend gevaar veroorzaakt.
Het volume en de aard van schadeclaims met betrekking tot gevelbekleding namen aanzienlijk toe na Grenfell. De criteria om in aanmerking te komen voor een claim vormden een uitdaging, met geschillen over hoe en of een polis zou reageren op gevelbekleding die aanvankelijk was gecertificeerd als conform de voorschriften ten tijde van de bouw, maar die na Grenfell werd geacht niet te voldoen aan de brandveiligheidsregels. Er waren talloze, doorlopend kostbare en in het oog springende rechtszaken tegen verzekeraars in deze sector, waarvan een aantal in hun nadeel uitviel. Dit heeft ertoe geleid dat sommige verzekeraars de markt hebben verlaten, hun portefeuille hebben verkocht en onder bewind zijn gesteld.
Factoren om te overwegen
Wat gebeurt er als een traditioneel verzekerde gebeurtenis zich voordoet bij een flatgebouw met niet-ACM gevelbekleding en de eigenaren hiervan al op de hoogte zijn en verplicht zijn om de gevelbekleding te verwijderen en te vernieuwen? Laten we een extreem stormincident als voorbeeld nemen. Een orkaan van vandaag blaast grote stukken gevelbekleding van verschillende blokken die allemaal verzekerd zijn onder de bouwpolis van de eigenaar voor het hele complex. Talloze flats worden op korte en lange termijn onbewoonbaar. De verzekeraar en de schade-expert worden onmiddellijk op de hoogte gebracht van het type gevelbekleding en de reparaties die vóór het ongeval nodig waren. Hoe zal de onroerendgoedpolis reageren op het onderdeel gevelbekleding van de schadeclaim, het verwijderen van het puin, tijdelijke reparaties en uiteindelijke vernieuwingen, samen met eventuele vereiste alternatieve huisvesting en mogelijke verlenging hiervan?
Moeilijke en complexe schadesituaties aanpakken
We weten dat de flats vóór het incident bewoonbaar waren en dat de gevelbekleding een doel diende, hoewel deze gezien het type vernieuwd moest worden. Voor deze omstandigheden is de dekking onder de onroerendgoedpolis duidelijk, hoewel omstreden. De kosten voor het vernieuwen van de gevelbekleding en eventuele hogere kosten voor alternatieve huisvesting die rechtstreeks verband houden met de periode van vernieuwing van de gevelbekleding en alle bijbehorende goedkeuringen, worden niet gedekt. Het principe van schadeloosstelling is hier de belangrijkste factor, samen met aanvullende polisvoorwaarden met betrekking tot verzekerd verlies of schade en beperkingen in de dekking volgens polisvoorwaarden zoals "gebouwen die wachten op renovatie, herontwikkeling of vernieuwing". Moeilijke en complexe schadesituaties zijn onvermijdelijk.
Laten we, om dit scenario verder uit te breiden, zeggen dat we hetzelfde incident en dezelfde schade hebben in een project waar de gevelbekleding aan de eisen voldeed en niet het onderwerp was van een verlengingsvereiste voorafgaand aan het incident. Hoewel de polis zal reageren, blijkt het een uitdaging en kostbaar om de vereiste bouwspecialisten te vinden die over de vereiste beroepsaansprakelijkheidsverzekering beschikken om het vereiste type gevelbekleding te specificeren. Vertragingen zijn ook onvermijdelijk. De vervangende gevelbekleding moet voldoen aan steeds veranderende eisen (meer dan 18 miljoen hoog is een recent voorbeeld). In ons scenario hoeft slechts een gedeeltelijke reparatie te worden overwogen, maar het risico waar rekening mee moet worden gehouden is gedwongen vernieuwing van onbeschadigde gevelbekleding in hetzelfde 'gebouw'. Ten eerste, wat is het betreffende 'gebouw' en hoe zou de polis reageren? Polissen van dit type zullen meestal standaard uitbreidingen van de dekking bevatten. Zoals altijd moet de polis volledig worden doorgenomen en overwogen.
Wat zeker is, is dat verzekeringsclaims met betrekking tot gevelbekleding onvermijdelijk complex, mogelijk omstreden, kostbaar en langdurig zullen zijn.
Tags: Gebouw, Gevelbekleding, Brand, Brandschade, Brandpreventie, Verzekerden, Verzekeraars, internationaal, Ierland, Eigendom, Eigendomsclaims, Eigendomschade, Veiligheid, Schotland, Zicht op eigendom