Por David Gear, diretor, chefe de perdas graves e complexas (Escócia e Irlanda do Norte)
Quase cinco anos após o incêndio da Grenfell Tower em Londres, centenas de milhares de proprietários e locatários ainda estão vivendo em edifícios potencialmente perigosos.
Bilhões foram investidos na segurança de edifícios, incluindo assistência governamental e esquemas financiados pelo setor privado para substituir revestimentos inseguros que aumentam o risco de propagação de incêndios. Essas iniciativas foram direcionadas principalmente a edifícios com mais de 18 m de altura com "revestimento não-ACM", um sistema de revestimento inseguro que não é um material composto de alumínio.
É claro que, para acessar os fundos dos programas de assistência do governo, há um critério de elegibilidade. Sem mencionar que os vários fundos privados estão irremediavelmente lotados. Enquanto aguardam a aprovação do financiamento e o início das obras, os proprietários afetados podem se encontrar em situações desesperadoras, enfrentando contas de reparo privadas significativas, aumentos enormes nos prêmios de seguro do edifício, medidas provisórias de segurança contra incêndio (incluindo o custo de patrulhas de vigilância contra incêndio 24 horas ou alarmes de incêndio monitorados) e, o pior de tudo, apartamentos que não podem ser hipotecados.
Seguindo em frente
Para edifícios com menos de 18 m de altura, a situação é fluida e está sempre mudando. Embora as exigências agora sejam menos onerosas, alguns credores hipotecários ainda insistem em ver a Certificação do Sistema de Paredes Externas (EWS), apesar de o governo afirmar que isso nem sempre é necessário. No entanto, ainda há circunstâncias em que edifícios com menos de 18 m exigem um formulário EWS. Recentemente, em janeiro de 2022, o Secretário de Habitação, Michael Gove, estabeleceu medidas com o objetivo de forçar as incorporadoras a pagar pela remoção do revestimento de edifícios de baixa altura. A promessa feita foi de que nenhum locatário de um edifício acima de 11 m jamais teria que arcar com quaisquer custos para consertar revestimentos perigosos. Embora no papel seja uma iniciativa bem-intencionada, o progresso será inevitavelmente lento e não há garantias em termos de financiamento e prazos.
Tipos de seguro para proprietários de imóveis
Historicamente, no mercado de seguros, há vários fornecedores de apólices de seguro do tipo defeito latente/garantia de construção. Normalmente, essas apólices oferecem cobertura para imóveis novos com defeitos inerentes que não puderam ser identificados antes da conclusão. Para que uma reivindicação seja bem-sucedida, o proprietário geralmente precisa demonstrar, dentro de um período especificado, a não conformidade com as normas de construção vigentes na época da construção ou um problema que cause um perigo presente ou iminente.
O volume e a natureza dos sinistros envolvendo revestimentos aumentaram significativamente após o incêndio de Grenfell. Os critérios de qualificação de sinistros foram desafiadores, com disputas sobre como/se uma apólice responderia a revestimentos que foram inicialmente certificados como estando em conformidade com os regulamentos no momento da construção e que, depois de Grenfell, foram considerados como não estando em conformidade com as regras de segurança contra incêndio. Houve inúmeras ações judiciais de alto valor e de alto perfil contra as seguradoras desse setor, algumas das quais foram contra elas. Isso culminou com a saída de algumas seguradoras do mercado, a venda de sua carteira de negócios e a entrada em administração.
Fatores a serem considerados
O que acontece se um evento de propriedade tradicionalmente segurado ocorrer em um bloco de apartamentos com revestimento que não seja da ACM e os proprietários já estiverem cientes disso e forem obrigados a realizar um esquema de remoção e renovação do revestimento? Vamos usar um incidente extremo de tempestade como exemplo. Um incidente com furacão nos dias de hoje destrói grandes seções de revestimento de vários blocos, todos segurados por uma apólice de construção de proprietários de imóveis para todo o empreendimento. Vários apartamentos ficam inabitáveis a curto e longo prazo. A seguradora do imóvel e o avaliador de perdas são imediatamente informados sobre o tipo de revestimento e os reparos necessários antes do incidente. Como a apólice de seguro de propriedade responderá ao elemento de revestimento do sinistro, à remoção de detritos, ao reparo temporário e às renovações finais, juntamente com qualquer acomodação alternativa necessária e o possível prolongamento dessa situação?
Lidar com situações de sinistros difíceis e complexas
Antes do incidente, sabemos que os apartamentos eram habitáveis e o revestimento tinha uma finalidade, embora, devido ao seu tipo, precisasse ser renovado. Para esse conjunto de circunstâncias, a cobertura da apólice de propriedade é clara, embora controversa. Ela não cobriria o custo da renovação do revestimento e qualquer aumento nos custos de acomodação alternativa diretamente relacionados ao período de renovação do revestimento e a todas as aprovações associadas. O princípio da indenização é o principal fator aqui, juntamente com a complementação do texto da apólice referente a perdas ou danos segurados e restrições na cobertura de acordo com as condições da apólice, como "edifícios que aguardam reforma, redesenvolvimento ou renovação". Situações difíceis e complexas de sinistros são inevitáveis.
Para ampliar esse cenário, digamos que tenhamos o mesmo incidente e dano em um empreendimento em que o revestimento estava em conformidade e não era objeto de nenhuma exigência de renovação anterior ao incidente. Embora a apólice reaja, encontrar os especialistas em construção necessários, equipados com o seguro de indenização profissional necessário para especificar o tipo de revestimento exigido, é um desafio e um custo alto. Os atrasos também são inevitáveis. O revestimento de substituição deve estar em conformidade com os requisitos em constante mudança (mais de 18 milhões de altura é um exemplo recente). No nosso caso, há apenas um reparo parcial a ser considerado, mas o risco a ser considerado é a renovação forçada do revestimento não danificado no mesmo "edifício". Em primeiro lugar, qual é o "edifício" em questão e como a apólice reagiria? As apólices desse tipo normalmente incluem extensões padrão de cobertura. Como sempre, o texto da apólice deve ser totalmente revisado e considerado.
O que é certo é que as reivindicações de seguro envolvendo revestimentos serão inevitavelmente complexas, potencialmente contenciosas, de alto valor e prolongadas.
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