Lorsque la crise du revêtement se remplit d’une police d’assurance

Par David Gear, directeur, responsable des pertes majeures et complexes (Écosse et Irlande du Nord)

Près de cinq ans après l’incendie de la Grenfell Tower à Londres, des centaines de milliers de propriétaires et de locataires vivent encore dans des bâtiments potentiellement dangereux.

Des milliards ont été investis dans la sécurité des bâtiments, y compris l’aide gouvernementale et des projets financés par des fonds privés pour remplacer les revêtements dangereux qui augmentent le risque de propagation des incendies. Ces initiatives visent principalement les bâtiments de plus de 18 m de hauteur équipés d’un « revêtement non-ACM », un système de revêtement dangereux qui n’est pas en composite d’aluminium.

Bien sûr, pour accéder à des fonds provenant des programmes d’aide gouvernementale, il existe un critère d’admissibilité. Sans compter que les différents fonds privés sont désespérément sursouscrits. En attendant l’approbation du financement et le début des travaux, les propriétaires concernés peuvent se retrouver dans des situations désespérées où ils font face à d’importantes factures de réparation privées, à d’énormes hausses des primes d’assurance bâtiment, à des mesures provisoires de sécurité incendie appliquées (y compris le coût des patrouilles de surveillance incendie 24 heures sur 24 ou des alarmes incendie surveillées) et, pire encore, des appartements non hypothéquables.

À la suite

Pour les bâtiments de moins de 18 m de hauteur, la situation est fluide et en constante évolution. Bien que les exigences soient désormais moins contraignantes, certains prêteurs hypothécaires insistent toujours pour obtenir la certification External Wall System (EWS) malgré le fait que le gouvernement affirme que ce n’est plus toujours nécessaire. Cependant, il existe encore des situations où les bâtiments de moins de 18 m nécessitent un formulaire EWS. Aussi récemment qu’en janvier 2022, le secrétaire au Logement Michael Gove a présenté des mesures visant à obliger les promoteurs à payer pour le retrait des revêtements des bâtiments de faible hauteur. L’engagement pris était qu’aucun locataire dans un bâtiment de plus de 11 millions n’aurait jamais à payer des frais pour la réparation d’un revêtement dangereux. Bien que sur le papier ce soit une initiative bien intentionnée, les progrès seront inévitablement lents et il n’y a aucune garantie en termes de financement et d’échéanciers.

Types d’assurance pour les propriétaires

Historiquement, sur le marché de l’assurance, il y a eu de nombreux fournisseurs de polices d’assurance de type « défauts latents » ou garanties de construction. Celles-ci offrent généralement une couverture pour de nouvelles propriétés présentant des défauts inhérents qui ne pourraient pas être identifiés avant leur achèvement. Pour qu’une demande soit acceptée, le propriétaire doit généralement démontrer — dans un délai précis — le non-respect des règlements de construction applicables au moment de la construction ou un problème qui cause un danger présent ou imminent.

Le volume et la nature des réclamations concernant le revêtement ont considérablement augmenté après Grenfell. Les critères de qualification pour les réclamations étaient difficiles, avec des litiges sur la manière dont une police réagirait à un revêtement initialement certifié conforme aux règlements au moment de la construction, puis après Grenfell, considéré comme ne respectant pas les règles de sécurité incendie. Il y a eu de nombreuses actions en justice, de valeur continue et très médiatisées contre les assureurs dans ce secteur, dont plusieurs se sont retournées contre eux. Cela a mené à ce que certains assureurs quittent le marché, vendent leur portefeuille d’affaires et entrent en administration.

Facteurs à considérer

Que se passe-t-il si un événement d’assurance traditionnelle survient dans un immeuble d’appartements qui a un revêtement non ACM et que les propriétaires en sont déjà conscients et doivent entreprendre un programme de retrait et de renouvellement du revêtement? Prenons un incident de tempête extrême comme exemple. Un incident d’ouragan actuel fait enlever de grandes sections de revêtement provenant de divers blocs, tous assurés par une police d’immeuble pour l’ensemble du développement. De nombreux immeubles sont rendus inhabitables à court et à long terme. L’assureur des biens et l’expert en sinistres sont immédiatement informés du type de revêtement et des réparations préalables à l’incident nécessaires. Comment la police d’assurance immobilière réagira-t-elle à l’élément de revêtement de la réclamation, au retrait des débris, aux réparations temporaires et aux renouvellements finaux, ainsi qu’aux éventuelles alternatives requises et à la possible prolongation de cette situation?

Gestion de situations de réclamations difficiles et complexes

Avant l’incident, nous savions que les appartements étaient habitables et que le revêtement avait une utilité, mais vu son type, il fallait le renouveler. Dans ces circonstances, la couverture de la police d’assurance habitation est claire en cas de litige. Elle ne couvrirait pas le coût du renouvellement du revêtement ni les coûts supplémentaires d’hébergement liés directement à la période de renouvellement du revêtement et à toutes les approbations associées. Le principe d’indemnité est le facteur clé ici, ainsi que le complément de la formulation de la police concernant les pertes ou dommages assurés et les restrictions de couverture selon les conditions de la police, telles que « bâtiments en attente de rénovation, de réaménagement ou de rénovation ». Des situations de réclamations difficiles et complexes sont inévitables.

Pour développer ce scénario, disons que nous avons le même incident et les mêmes dommages dans un développement où le revêtement était conforme et n’a pas fait l’objet d’une exigence de renouvellement préalable. Bien que la police réagisse, faire appel aux spécialistes du bâtiment nécessaires, qui disposent de l’assurance responsabilité professionnelle requise, pour spécifier le type de revêtement requis, s’avère difficile et coûteux. Les retards sont aussi inévitables. Le revêtement de remplacement doit être conforme aux exigences en constante évolution (plus de 18 M de hauteur est un exemple récent). Dans notre cas, il n’y a qu’une réparation partielle à considérer, mais le risque à surveiller est le renouvellement forcé du revêtement intact sur le même « bâtiment ». Premièrement, qu’est-ce que le sujet « construit » et comment la politique réagirait-elle? Les polices de ce type incluent généralement des extensions standard de couverture. Comme toujours, la formulation de la politique doit être entièrement examinée et prise en compte.

Ce qui est certain, c’est que les réclamations d’assurance concernant le revêtement seront inévitablement complexes, potentiellement litigieuses, de grande valeur et de longue durée.