Quand la crise du revêtement rencontre une police d'assurance

Par David Gear, directeur, responsable des sinistres majeurs et complexes (Écosse et Irlande du Nord)

Près de cinq ans après l'incendie de la tour Grenfell à Londres, des centaines de milliers de propriétaires et de locataires vivent toujours dans des bâtiments potentiellement dangereux.

Des milliards ont été investis dans la sécurité des bâtiments, notamment grâce à des aides gouvernementales et à des programmes financés par des fonds privés visant à remplacer les revêtements dangereux qui augmentent le risque de propagation des incendies. Ces initiatives ont principalement concerné les bâtiments de plus de 18 mètres de haut équipés de « revêtements non ACM », un système de revêtement dangereux qui n'est pas composé de matériaux composites en aluminium.

Bien sûr, pour bénéficier des fonds provenant des programmes d'aide gouvernementaux, il existe des critères d'éligibilité. Sans oublier que les différents fonds privés sont désespérément sursouscrits. En attendant l'approbation du financement et le début des travaux, les propriétaires concernés peuvent se retrouver dans des situations désespérées, confrontés à d'importantes factures de réparation privées, à une augmentation considérable des primes d'assurance immobilière, à des mesures provisoires obligatoires de sécurité incendie (y compris le coût des patrouilles de surveillance incendie 24 heures sur 24 ou des alarmes incendie surveillées) et, pire encore, à des appartements non hypothécables.

Aller de l'avant

Pour les bâtiments de moins de 18 mètres de haut, la situation est fluide et en constante évolution. Bien que les exigences soient désormais moins contraignantes, certains prêteurs hypothécaires continuent d'exiger la certification du système de murs extérieurs (EWS), même si le gouvernement a déclaré que cela n'était plus toujours nécessaire. Cependant, il existe encore des cas où les bâtiments de moins de 18 mètres doivent présenter un formulaire EWS. En janvier 2022, le ministre du Logement, Michael Gove, a présenté des mesures visant à obliger les promoteurs immobiliers à prendre en charge le coût du retrait des revêtements des bâtiments de faible hauteur. Il s'est engagé à ce qu'aucun locataire d'un bâtiment de plus de 11 mètres de haut n'ait à supporter les frais de réparation des revêtements dangereux. Bien que cette initiative soit louable sur le papier, les progrès seront inévitablement lents et il n'y a aucune garantie en termes de financement et de délais.

Types d'assurance pour les propriétaires immobiliers

Historiquement, le marché de l'assurance comptait de nombreux fournisseurs de polices d'assurance couvrant les vices cachés et les garanties immobilières. Ces polices couvrent généralement les nouveaux biens immobiliers présentant des vices cachés qui n'ont pas pu être identifiés avant leur achèvement. Pour qu'une demande d'indemnisation aboutisse, le propriétaire doit généralement démontrer, dans un délai déterminé, la non-conformité aux normes de construction en vigueur au moment de la construction ou l'existence d'un problème présentant un danger actuel ou imminent.

Le volume et la nature des réclamations liées aux revêtements extérieurs ont considérablement augmenté après l'incendie de Grenfell. Les critères d'admissibilité des réclamations étaient difficiles à déterminer, car il y avait des différends quant à la manière dont une police d'assurance devait réagir, voire si elle devait réagir, dans le cas de revêtements extérieurs qui avaient été initialement certifiés conformes à la réglementation au moment de la construction, mais qui, après l'incendie de Grenfell, ont été jugés non conformes aux règles de sécurité incendie. De nombreuses actions en justice de grande envergure et d'une valeur élevée ont été intentées contre les assureurs de ce secteur, dont plusieurs ont abouti à leur détriment. Cela a conduit certains assureurs à quitter le marché, à vendre leur portefeuille d'affaires et à se placer sous administration judiciaire.

Facteurs à prendre en considération

Que se passe-t-il si un sinistre couvert par une assurance traditionnelle survient dans un immeuble dont le revêtement n'est pas en ACM et dont les propriétaires sont déjà informés et tenus de procéder à son enlèvement et à son remplacement ? Prenons l'exemple d'une tempête extrême. Un ouragan arrache d'énormes sections de revêtement de plusieurs immeubles tous assurés par une police d'assurance immobilière couvrant l'ensemble du complexe. De nombreux appartements sont rendus inhabitables à court et à long terme. L'assureur immobilier et l'expert en sinistres sont immédiatement informés du type de revêtement et des réparations nécessaires avant l'incident. Comment la police d'assurance immobilière répondra-t-elle à la partie de la demande d'indemnisation concernant le revêtement, l'enlèvement des débris, les réparations temporaires et les rénovations définitives, ainsi que tout hébergement alternatif nécessaire et la prolongation potentielle de celui-ci ?

Traiter les situations difficiles et complexes en matière de réclamations

Avant l'incident, nous savons que les appartements étaient habitables et que le revêtement avait une utilité, même s'il devait être renouvelé en raison de son type. Dans ces circonstances, la couverture prévue par la police d'assurance immobilière est claire, même si elle est contestable. Elle ne couvrirait pas le coût du renouvellement du revêtement ni les frais supplémentaires liés à l'hébergement temporaire directement liés à la période de renouvellement du revêtement et à toutes les autorisations associées. Le principe d'indemnisation est ici le facteur clé, tout comme les dispositions supplémentaires de la police relatives aux pertes ou dommages assurés et les restrictions de couverture prévues dans les conditions de la police, telles que « les bâtiments en attente de rénovation, de réaménagement ou de réhabilitation ». Les situations de sinistres difficiles et complexes sont inévitables.

Pour développer ce scénario, imaginons que le même incident et les mêmes dommages se produisent dans un complexe immobilier dont le revêtement était conforme et ne faisait l'objet d'aucune exigence de rénovation avant l'incident. Bien que la police d'assurance réagisse, il s'avère difficile et coûteux de trouver les spécialistes du bâtiment nécessaires, disposant de l'assurance responsabilité civile professionnelle requise pour spécifier le type de revêtement nécessaire. Des retards sont également inévitables. Le revêtement de remplacement doit être conforme à des exigences en constante évolution (une hauteur supérieure à 18 mètres est un exemple récent). Dans notre scénario, seule une réparation partielle est à envisager, mais le risque à prendre en compte est le renouvellement obligatoire du revêtement non endommagé sur le même « bâtiment ». Tout d'abord, quel est le « bâtiment » en question et comment la police réagirait-elle ? Les polices de ce type comprennent généralement des extensions de couverture standard. Comme toujours, il convient d'examiner et d'étudier attentivement les termes de la police.

Ce qui est certain, c'est que les demandes d'indemnisation liées au revêtement seront inévitablement complexes, potentiellement litigieuses, d'une valeur élevée et longues à traiter.