Par David Gear, directeur, responsable des sinistres majeurs et complexes (Écosse et Irlande du Nord)
Près de cinq ans après l'incendie de la tour Grenfell à Londres, des centaines de milliers de propriétaires et de locataires vivent toujours dans des bâtiments potentiellement dangereux.
Des milliards ont été investis dans la sécurité des bâtiments, notamment sous la forme d'aides gouvernementales et de programmes financés par le secteur privé pour remplacer les bardages dangereux qui augmentent le risque de propagation des incendies. Ces initiatives visent principalement les bâtiments de plus de 18 mètres de haut dotés d'un "bardage non-ACM", un système de bardage dangereux qui n'est pas en matériau composite d'aluminium.
Bien entendu, l'accès aux fonds des programmes d'aide gouvernementaux est soumis à un critère d'éligibilité. De plus, les divers fonds privés sont désespérément sursouscrits. En attendant l'approbation du financement et le début des travaux, les propriétaires concernés peuvent se retrouver dans des situations désespérées où ils doivent faire face à d'importantes factures de réparations privées, à des augmentations considérables des primes d'assurance des bâtiments, à des mesures provisoires de sécurité incendie (y compris le coût des patrouilles de surveillance 24 heures sur 24 ou des alarmes incendie contrôlées) et, pire que tout, à des appartements impossibles à hypothéquer.
Aller de l'avant
Pour les bâtiments de moins de 18 mètres de haut, la situation est fluide et en constante évolution. Bien que les exigences soient désormais moins contraignantes, certains prêteurs hypothécaires continuent d'insister sur la présentation d'une certification du système de murs extérieurs (SGE), bien que le gouvernement ait déclaré que cela n'était plus toujours nécessaire. Cependant, dans certaines circonstances, les bâtiments de moins de 18 mètres doivent encore être accompagnés d'un formulaire EWS. En janvier 2022, le ministre du logement Michael Gove a présenté des mesures visant à obliger les promoteurs à payer pour l'enlèvement du bardage des bâtiments de faible hauteur. L'engagement pris était qu'aucun titulaire d'un bail dans un bâtiment de plus de 11 mètres ne devrait jamais avoir à payer pour la réparation d'un revêtement dangereux. Bien qu'il s'agisse d'une initiative bien intentionnée sur le papier, les progrès seront inévitablement lents et il n'y a aucune garantie en termes de financement et de délais.
Types d'assurance pour les propriétaires de biens immobiliers
Historiquement, sur le marché de l'assurance, il y a eu de nombreux fournisseurs de polices d'assurance de type vice caché/garantie de construction. Ces polices couvrent généralement les nouveaux biens immobiliers présentant des défauts inhérents qui n'ont pas pu être identifiés avant l'achèvement des travaux. Pour qu'une demande d'indemnisation aboutisse, le propriétaire doit généralement démontrer - dans un délai déterminé - le non-respect des règles de construction en vigueur au moment de l'achèvement des travaux ou un problème qui entraîne un danger actuel ou imminent.
Le volume et la nature des sinistres impliquant des revêtements ont considérablement augmenté après Grenfell. Les critères d'admissibilité des sinistres ont été difficiles à remplir et les litiges ont porté sur la question de savoir si une police d'assurance répondrait à un revêtement qui avait été certifié conforme à la réglementation au moment de la construction, mais qui, après Grenfell, a été considéré comme ne respectant pas les règles de sécurité incendie. Les assureurs de ce secteur ont fait l'objet de nombreuses actions en justice de grande valeur et très médiatisées, dont un certain nombre leur ont été défavorables. Cela a conduit certains assureurs à quitter le marché, à vendre leur portefeuille d'affaires et à entrer dans l'administration.
Facteurs à prendre en compte
Que se passe-t-il si un sinistre assuré de manière traditionnelle survient dans un immeuble d'habitation dont le bardage n'est pas de type ACM et que les propriétaires en sont déjà conscients et sont tenus d'entreprendre un programme d'enlèvement et de renouvellement du bardage ? Prenons l'exemple d'une tempête extrême. Un ouragan d'aujourd'hui arrache d'énormes sections de bardage de divers immeubles, tous assurés par une police d'assurance des propriétaires pour l'ensemble du projet. De nombreux appartements sont rendus inhabitables à court et à long terme. L'assureur et l'expert en sinistres sont immédiatement informés du type de bardage et des réparations nécessaires avant l'incident. Comment la police d'assurance habitation réagira-t-elle à l'élément bardage du sinistre, à l'enlèvement des débris, aux réparations temporaires et aux renouvellements finaux, ainsi qu'à toute solution de relogement nécessaire et à la prolongation potentielle de cette situation ?
Traiter les situations de sinistres difficiles et complexes
Avant l'incident, nous savons que les appartements étaient habitables et que le revêtement avait une fonction, même si, compte tenu de son type, il devait être renouvelé. Dans ces circonstances, la couverture de la police d'assurance habitation est claire, même si elle est controversée. Elle ne couvrirait pas le coût du renouvellement du bardage ni l'augmentation des frais de relogement directement liés à la période de renouvellement du bardage et à toutes les approbations qui y sont associées. Le principe de l'indemnisation est le facteur clé dans ce cas, ainsi que le libellé complémentaire de la police concernant la perte ou les dommages assurés et les restrictions de la couverture conformément aux conditions de la police, telles que les "bâtiments en attente de rénovation, de réaménagement ou de rénovation". Les situations de sinistre difficiles et complexes sont inévitables.
Pour développer ce scénario, supposons que nous ayons le même incident et les mêmes dommages dans un projet où le revêtement était conforme et n'avait pas fait l'objet d'une exigence de renouvellement avant l'incident. La police d'assurance réagit, mais il est difficile et coûteux de trouver les spécialistes du bâtiment qui disposent de l'assurance responsabilité civile professionnelle nécessaire pour spécifier le type de bardage requis. Les retards sont également inévitables. Le revêtement de remplacement doit être conforme à des exigences en constante évolution (une hauteur de plus de 18 millions est un exemple récent). Dans notre scénario, il n'y a qu'une réparation partielle à envisager, mais le risque à prendre en compte est le renouvellement forcé d'un bardage non endommagé sur le même "bâtiment". Tout d'abord, quel est le "bâtiment" en question et comment la police réagit-elle ? Les polices de ce type comprennent généralement des extensions de garantie standard. Comme toujours, il convient d'examiner attentivement le libellé de la police et d'en tenir compte.
Ce qui est certain, c'est que les sinistres impliquant des bardages seront inévitablement complexes, potentiellement litigieux, de grande valeur et de longue durée.
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