Door Arno de Jong, MCL expert, Nederland
Het afhandelen van bouwschade brengt uitdagingen met zich mee, vooral in steeds restrictievere situaties.
Naarmate de bouw- en constructievoorschriften zich verder ontwikkelen, moeten klanten en andere marktpartijen nadenken over de manier waarop het verzekerde bedrag van gebouwen in onroerendgoedverzekeringspolissen en het maximum aan dekkingsclausules worden vastgesteld.
Beleidsvoornemens
Het idee bij het opstellen van een brandpolis is natuurlijk dat als men getroffen wordt door een onvoorziene gedekte structurele schade, de uitkering voldoende zou zijn om het gebouw in zijn oorspronkelijke staat te herstellen. Dit is een ideale gedachte en in lijn met het principe van schadeloosstelling. In de praktijk zien we echter voorbeelden van verzekerden die geconfronteerd worden met bouwvoorschriften en extra kosten moeten maken om het volledige herstel te betalen. De moeilijke waarheid is: als je niet aan deze bouwvoorschriften voldoet, krijg je simpelweg geen bouwvergunning/milieuvergunning - waardoor verzekerden geen andere keuze hebben dan de extra kosten te dekken.
De bouwpolis voorziet hierin door middel van een dekkingsclausule die bekend staat als "extra kosten in opdracht van de overheid". Dit is een creatieve en geschikte oplossing voor verzekerden die eventuele extra kosten niet zelf hoeven te dragen. Zonder deze oplossing zou een verzekerde bijvoorbeeld de hypotheek moeten verhogen. De afdekkingsclausule heeft echter vaak een maximum in de vorm van een vast bedrag of een percentage van het verzekerde bedrag. De dekkingsclausule is dus geen garantie en voor verzekerden bestaat altijd het risico dat een deel van de reparatiekosten door henzelf gedragen moet worden.
Prijsontwikkelingen
De stijging van de bouwkosten, vooral in het afgelopen jaar, wordt beïnvloed door de grote vraag naar grondstoffen en de daaruit voortvloeiende schaarste. Materiaalprijsstijgingen van 80% in een jaar tijd zijn geen uitzondering. Je zou denken dat als de materiaalprijzen sterk stijgen, dit slechts een beperkt effect zal hebben op de wederopbouwkosten omdat hierin ook de arbeidscomponent is opgenomen. Dat lijkt een terechte conclusie omdat materiaalprijzen misschien maar 40% van de bouwkosten uitmaken; de andere 60% bestaat uit arbeid.
Nu worden we echter geconfronteerd met een andere ontwikkeling in de bouwsector: steeds meer mensen werken met freelancers. Grote en kleine aannemers huren vakmensen in om werk voor hen uit te voeren. In de afgelopen jaren is de totale vraag zo toegenomen dat elke zelfstandige kan kiezen welke klussen hij aanneemt. De stijging van de uurtarieven van freelancers is veel hoger dan die van het vaste personeel van een aannemer. In het totale bouwproces hebben we niet alleen te lijden onder de snel stijgende materiaalprijzen, maar ook, zij het in iets mindere mate, onder de snelle stijging van de uurtarieven van freelancers.
In een markt waarin de prijzen sterk stijgen, ontstaan ook excessen. We zien regelmatig situaties waarbij een verzekerde na enig zoeken een aannemer heeft gevonden die bereid is een offerte uit te brengen. Als we dan de offerte als excessief beoordelen en de aannemer daarop aanspreken, is de reactie vaak dat "er niet over te onderhandelen valt". Een redelijk gesprek om het offertebedrag terug te brengen tot normale proporties is in sommige gevallen dan ook niet mogelijk. Polishouders zijn dan overgeleverd aan de grillen van de markt. In deze gevallen kunnen de schaderegelaars van Sedgwick de helpende hand bieden om de verzekerde tegen acceptabele kosten in contact te brengen met een betrouwbare herstelpartner.
Een ander belangrijk aspect in een markt met stijgende prijzen is het moment van ingebruikname. Vooral bij complexe bouwschades is het onvermijdelijk dat er een lange periode zit tussen het ontstaan van de schade en de opdracht aan een aannemer om het herstel uit te voeren. Denk aan de periode van oorzaakonderzoek, asbestproblematiek, inventarisatie van de schade, bouwkundig onderzoek, borging inventaris etc. We kennen genoeg voorbeelden dat pas zes maanden na het ontstaan van de schade de opdracht aan de aannemer kan worden gegeven. Tegenwoordig zal een toetreder anticiperen op komende prijsstijgingen, waardoor het gemiddelde prijsniveau in de opdracht 8% of 9% hoger ligt dan het prijsniveau op de schadedatum. Dit laatste is echter de basis voor onze schadebeoordeling, omdat we de schade bepalen op basis van de waarde voor en de waarde na de schadedatum.
Veranderende bouwvoorschriften
Wist je dat er per 1 februari 2022 nieuwe wetgeving aan het Bouwbesluit is toegevoegd? Deze nieuwe wetgeving kan verstrekkende gevolgen hebben voor onze branche. Iedereen die nieuw gaat bouwen, of een grote bouwkundige schade moet laten herstellen, is verplicht een omgevingsvergunning (oorspronkelijk bouwvergunning genoemd) aan te vragen. Het moment van indienen van de vergunningsaanvraag bepaalt aan welke eisen moet worden voldaan. Een aanvraag die vandaag wordt ingediend, moet voldoen aan de voorschriften in het bouwbesluit zoals dat vandaag geldt. Houd er rekening mee dat het bouwbesluit, waarvan de huidige basisversie dateert uit 2012, regelmatig wordt aangevuld of gewijzigd. Elke aanvulling of aanpassing betekent dat de bouwkosten verder zullen stijgen.
Duurzaamheidsclausule
Sinds ongeveer tien jaar vinden we in een aantal polissen een duurzaamheidsclausule. Over het algemeen geeft deze clausule een verzekerde de mogelijkheid om extra investeringen te doen die bedoeld zijn om het milieu te sparen. Vaak zien we dat hiervoor een maximum van 10% van de reparatiekosten wordt genoemd. Voor schade-experts is dit een lastig onderdeel omdat het niet gerelateerd is aan schade. Deze clausule geeft de verzekerde de mogelijkheid om extra kosten te maken, maar of en in welke mate men hier gebruik van zal maken is vooraf niet in te schatten. Deze clausule roept soms de vraag op of we hier rekening mee moeten houden bij het uitbrengen van een reserveringsadvies.
De bouwregelgeving is flink aangescherpt, vooral op het gebied van energiebesparende voorzieningen; een verzekerde moet straks voldoen aan vergaande maatregelen om energie te besparen. De extra kosten die dit met zich meebrengt horen dan thuis onder de clausule "Aanvullende eisen op last van de overheid". Je kunt je afvragen of de duurzaamheidsclausule veel toevoegt.
Aanbevelingen voor de toekomst
We blijven een snelle toename zien van gevallen waarin verzekerden niet meer volledig kunnen worden vergoed. Scherpe prijsstijgingen en nieuwe wetgeving leiden steeds vaker tot een aanzienlijk verschil tussen de reparatiekosten en het verzekerde bedrag. Zelfs de jaarlijkse indexcijfers die worden gebruikt om de hoogte van verzekerde bedragen (al dan niet getaxeerd) aan te passen, lijken de prijsstijging op dit moment niet bij te kunnen houden. Verzekerden die een polis hebben kunnen afsluiten met een garantie tegen onderverzekering lijken het beste af te zijn, maar dat is maar een klein deel van het totaal. De verwachting is dat het maximum van de "Extra kosten in opdracht van de overheid" vaker bereikt zal worden, terwijl aan de andere kant een duurzaamheidsclausule minder vaak gebruikt zal worden. We moedigen marktpartijen aan om beleidstechnische oplossingen te ontwikkelen zodat het beter aansluit bij de actualiteit.
Neem voor meer informatie contact op met [email protected].
Deze inhoud is oorspronkelijk gepubliceerd in Schade Magazine.