Zijn brandschadeverzekeringen nog steeds relevant in het licht van de huidige gebeurtenissen?

Door Arno de Jong, MCL-expert, Nederland

Het oplossen van bouwschade brengt uitdagingen met zich mee, vooral in steeds restrictievere situaties.

Aangezien de bouw- en constructievoorschriften zich voortdurend ontwikkelen, moeten klanten en andere partijen op de markt nadenken over hoe het verzekerde bedrag van gebouwen in eigendomsverzekeringen en het maximum van afdekkingsclausules worden vastgesteld.

Beleidsintenties

Het idee bij het opstellen van een brandverzekering is natuurlijk dat als iemand wordt getroffen door onvoorziene gedekte structurele schade, de uitkering voldoende zou zijn om het gebouw in zijn oorspronkelijke staat te herstellen. Dit is een ideale gedachte en in overeenstemming met het principe van schadevergoeding. In de praktijk zien we echter voorbeelden van verzekerden die te maken krijgen met bouwvoorschriften en extra kosten moeten maken om het gebouw volledig te herstellen. De harde realiteit is dat als u niet aan deze bouwvoorschriften voldoet, u simpelweg geen bouwvergunning/milieuvergunning krijgt, waardoor polishouders geen andere keuze hebben dan de extra kosten te dragen.

Het bouwbeleid voorziet hierin via een dekkingsclausule die bekend staat als "extra kosten op verzoek van de overheid". Dit is een creatieve en geschikte oplossing voor verzekerden die eventuele extra kosten niet zelf hoeven te dragen. Zonder deze oplossing zou een verzekerde bijvoorbeeld de hypotheek moeten verhogen. De dekkingsclausule kent echter vaak een maximum in de vorm van een vast bedrag of een percentage van het verzekerde bedrag. De dekkingsclausule is dus geen garantie en voor verzekerden bestaat altijd het risico dat zij een deel van de herstelkosten zelf moeten dragen.

Prijsontwikkelingen

De stijging van de bouwkosten, vooral in het afgelopen jaar, wordt beïnvloed door de grote vraag naar grondstoffen en de daaruit voortvloeiende schaarste. Materiaalprijsstijgingen van 80% in een jaar tijd zijn geen uitzondering. Je zou denken dat als de materiaalprijzen sterk stijgen, dit slechts een beperkt effect heeft op de wederopbouwkosten, omdat daar ook de arbeidskosten in zijn begrepen. Dat lijkt een logische conclusie, omdat de materiaalprijzen misschien maar 40% van de bouwkosten uitmaken; de overige 60% bestaat uit arbeidskosten.

Nu worden we echter geconfronteerd met een andere ontwikkeling in de bouwsector: steeds meer mensen werken met freelancers. Grote en kleine aannemers huren vakmensen in om werk voor hen uit te voeren. De afgelopen jaren is de totale vraag zo sterk gestegen dat elke zelfstandige kan kiezen welke opdrachten hij aanneemt. De stijging van de uurtarieven van freelancers is veel hoger dan die van het vaste personeel van een aannemer. In het totale bouwproces hebben we niet alleen te lijden onder snel stijgende materiaalprijzen, maar ook, zij het in iets mindere mate, onder de snelle stijging van de uurtarieven van freelancers.

In een markt waarin de prijzen sterk stijgen, ontstaan ook excessen. We zien regelmatig situaties waarin een verzekerde na enig zoeken een aannemer heeft gevonden die bereid is een offerte te maken. Als we die offerte vervolgens als buitensporig beoordelen en de aannemer daarop aanspreken, is de reactie vaak dat "er niet over te onderhandelen valt". Een redelijk gesprek om het bedrag van de offerte terug te brengen tot normale proporties is in sommige gevallen dus niet mogelijk. Als gevolg daarvan zijn polishouders overgeleverd aan de grillen van de markt. In deze gevallen kunnen schade-experts van Sedgwick een helpende hand bieden om de verzekerde in contact te brengen met een betrouwbare herstelpartner tegen aanvaardbare kosten.

Een ander belangrijk aspect in een markt met stijgende prijzen is het moment van opdrachtverlening. Vooral bij complexe bouwschade is het onvermijdelijk dat er een lange periode zit tussen het ontstaan van de schade en de opdracht aan een aannemer om de reparatie uit te voeren. Denk aan de periode van oorzaakinonderzoek, asbestproblematiek, inventarisatie van de schade, bouwkundig onderzoek, veiligstellen van inventaris enz. We kennen genoeg voorbeelden dat pas zes maanden na de schade de opdracht aan de aannemer kan worden gegeven. Tegenwoordig anticipeert een nieuwkomer op komende prijsstijgingen, waardoor het gemiddelde prijsniveau in de opdracht 8% of 9% hoger ligt dan het prijsniveau op de datum van de schade. Dit laatste is echter de basis voor onze schadebeoordeling, omdat we de schade bepalen op basis van de waarde vóór en de waarde na de datum van de schade.

Veranderende bouwvoorschriften

Wist u dat er per 1 februari 2022 nieuwe wetgeving is toegevoegd aan hetBouwbesluit? Deze nieuwe wetgeving kan verstrekkende gevolgen hebben voor onze branche. Iedereen die nieuw gaat bouwen of een grote structurele schade moet laten herstellen, is verplicht een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning genoemd) aan te vragen. Het moment van indienen van de vergunningsaanvraag bepaalt aan welke eisen moet worden voldaan. Een aanvraag die vandaag wordt ingediend, moet voldoen aan de voorschriften in het Bouwbesluit zoals dat vandaag van kracht is. Houd er rekening mee dat het Bouwbesluit, waarvan de huidige basisversie uit 2012 dateert, regelmatig wordt aangevuld of gewijzigd. Elke aanvulling of aanpassing betekent dat de bouwkosten verder zullen stijgen.

Duurzaamheidsclausule

Sinds ongeveer tien jaar vinden we in een aantal polissen een duurzaamheidsclausule terug. Over het algemeen geeft deze clausule een verzekerde de mogelijkheid om extra investeringen te doen die bedoeld zijn om het milieu te sparen. Vaak zien we hiervoor een maximum van 10% van de herstelkosten vermeld staan. Voor schade-experts is dit een lastig onderdeel omdat het geen verband houdt met schade. Deze clausule biedt de verzekerde de mogelijkheid om extra uitgaven te doen, maar of en in hoeverre men hiervan gebruik zal maken, is vooraf niet in te schatten. Deze clausule roept soms de vraag op of we hiermee rekening moeten houden bij het uitbrengen van een voorbehoudsadvies.

De bouwvoorschriften zijn aanzienlijk aangescherpt, met name op het gebied van energiebesparende voorzieningen; een verzekerde zal binnenkort verplicht zijn om vergaande maatregelen te nemen om energie te besparen. De extra kosten die dit met zich meebrengt, vallen dan onder de clausule "Extra eisen op last van de overheid". U vraagt zich misschien af of de duurzaamheidsclausule veel toevoegt.

Aanbevelingen voor de toekomst

We zien nog steeds een snelle toename van het aantal gevallen waarin verzekerden niet meer volledig kunnen worden vergoed. Door scherpe prijsstijgingen en nieuwe wetgeving ontstaat er steeds vaker een aanzienlijk verschil tussen de reparatiekosten en het verzekerde bedrag. Zelfs de jaarlijkse indexen die worden gebruikt om de verzekerde bedragen (al dan niet getaxeerd) aan te passen, lijken op dit moment geen gelijke tred te kunnen houden met de prijsstijgingen. Verzekerden die een polis met een garantie tegen onderverzekering hebben kunnen afsluiten, lijken het beste af te zijn, maar dat is slechts een klein deel van het totaal. Verwacht wordt dat het maximum van de "Extra kosten op last van de overheid" vaker zal worden bereikt, terwijl aan de andere kant minder vaak gebruik zal worden gemaakt van een duurzaamheidsclausule. Wij moedigen marktpartijen aan om polistechnische oplossingen te ontwikkelen die beter aansluiten bij de huidige gebeurtenissen.

Neem voor meer informatie contact op met [email protected].

Deze inhoud werd oorspronkelijk gepubliceerd inSchade Magazine.