Les options d'assurance incendie sont-elles toujours d'actualité ?

Par Arno de Jong, expert MCL, Pays-Bas

Le règlement des dommages causés aux bâtiments pose des défis, en particulier dans des situations de plus en plus restrictives.

À mesure que les réglementations en matière de construction et de bâtiment continuent d'évoluer, les clients et les autres acteurs du marché devraient réfléchir à la manière dont sont fixées la somme assurée des bâtiments dans les polices d'assurance immobilière et les clauses de couverture maximale.

Intentions politiques

Lors de l'élaboration d'une police d'assurance incendie, l'idée était bien sûr que si l'on était victime d'un dommage structurel imprévu couvert, le paiement serait suffisant pour restaurer le bâtiment dans son état d'origine. C'est une idée idéale, conforme au principe d'indemnisation. Cependant, dans la pratique, nous voyons des exemples d'assurés qui sont confrontés à des réglementations en matière de construction et doivent engager des frais supplémentaires pour payer la restauration complète. La dure réalité est la suivante : si vous ne vous conformez pas à ces réglementations en matière de construction, vous n'obtiendrez tout simplement pas de permis de construire/permis environnemental, ce qui ne laisse aux assurés d'autre choix que de couvrir les frais supplémentaires.

La police d'assurance bâtiment prévoit cela grâce à une clause de couverture appelée « frais supplémentaires à la demande du gouvernement ». Il s'agit d'une solution créative et adaptée pour les assurés qui n'ont pas à supporter eux-mêmes les éventuels frais supplémentaires. Sans cette solution, un assuré devrait par exemple augmenter son hypothèque. Cependant, la clause de couverture prévoit souvent un plafond sous la forme d'un montant fixe ou d'un pourcentage de la somme assurée. La clause de couverture n'est donc pas une garantie et les assurés courent toujours le risque de devoir supporter eux-mêmes une partie des frais de réparation.

Évolution des prix

L'augmentation des coûts de construction, en particulier au cours de l'année dernière, est due à la forte demande en matières premières et à la pénurie qui en résulte. Des hausses de prix des matériaux de 80 % en un an ne sont pas exceptionnelles. On pourrait penser que si les prix des matériaux augmentent fortement, cela n'aura qu'un effet limité sur les coûts de reconstruction, car ceux-ci comprennent également la main-d'œuvre. Cette conclusion semble juste, car les prix des matériaux ne représentent que 40 % des coûts de construction, les 60 % restants étant consacrés à la main-d'œuvre.

Aujourd'hui, cependant, nous sommes confrontés à une autre évolution dans le secteur de la construction : de plus en plus de personnes travaillent avec des indépendants. Les petits et grands entrepreneurs engagent des artisans pour effectuer des travaux pour eux. Ces dernières années, la demande globale a tellement augmenté que chaque travailleur indépendant peut choisir les travaux qu'il accepte. L'augmentation des tarifs horaires des travailleurs indépendants est beaucoup plus importante que celle des salaires des employés permanents d'un entrepreneur. Dans le processus global de construction, nous souffrons non seulement de la hausse rapide des prix des matériaux, mais aussi, dans une moindre mesure, de l'augmentation rapide des tarifs horaires des travailleurs indépendants.

Sur un marché où les prix augmentent fortement, des excès apparaissent également. Nous sommes régulièrement confrontés à des situations où un assuré, après quelques recherches, a trouvé un entrepreneur disposé à établir un devis. Si nous jugeons ensuite ce devis excessif et contactons l'entrepreneur, la réaction est souvent « ce n'est pas négociable ». Il n'est donc parfois pas possible d'avoir une conversation raisonnable pour ramener le montant du devis à des proportions normales. En conséquence, les assurés sont à la merci des aléas du marché. Dans ces cas, experts en sinistres experts Sedgwick peuvent aider l'assuré à trouver un partenaire de redressement fiable à un coût acceptable.

Un autre aspect important dans un marché où les prix sont en hausse est le moment de la mise en service. En particulier dans le cas de dommages complexes aux bâtiments, il est inévitable qu'il y ait un long délai entre la survenance du dommage et la mission confiée à un entrepreneur pour effectuer la réparation. Pensez à la période d'enquête sur les causes, aux problèmes liés à l'amiante, à l'inventaire des dommages, à la recherche sur la construction, à la sécurisation de l'inventaire, etc. Nous connaissons suffisamment d'exemples où la mission n'a pu être confiée à l'entrepreneur que six mois après le dommage. De nos jours, un nouvel entrant anticipera les hausses de prix à venir, ce qui fait que le niveau de prix moyen dans le contrat est supérieur de 8 % ou 9 % au niveau de prix à la date du sinistre. Cependant, ce dernier sert de base à notre évaluation des dommages, car nous déterminons les dommages sur la base de la valeur avant et après la date du sinistre.

Modification des réglementations en matière de construction

Saviez-vous qu'une nouvelle législation a été ajoutée auBouwbesluit(décret sur la construction) à compter du 1er février 2022 ? Cette nouvelle législation pourrait avoir des conséquences importantes pour notre secteur. Toute personne qui souhaite construire un nouveau bâtiment ou qui doit faire réparer des dommages structurels importants est tenue de demander un permis environnemental (initialement appelé permis de construire). Le moment où la demande de permis est déposée détermine les exigences à respecter. Une demande soumise aujourd'hui doit être conforme à la réglementation en vigueur dans le décret sur la construction. N'oubliez pas que le décret sur la construction, dont la version de base actuelle date de 2012, est régulièrement complété ou modifié. Chaque ajout ou modification entraîne une augmentation des coûts de construction.

Clause de durabilité

Depuis environ dix ans, nous trouvons une clause de durabilité dans un certain nombre de polices. En général, cette clause donne à l'assuré la possibilité de réaliser des investissements supplémentaires destinés à préserver l'environnement. Nous voyons souvent un maximum de 10 % des frais de réparation mentionnés à cet effet. Pour experts en sinistres, il s'agit d'un élément difficile à évaluer, car il n'est pas lié aux dommages. Cette clause donne à l'assuré la possibilité d'engager des dépenses supplémentaires, mais il est impossible d'estimer à l'avance si et dans quelle mesure il en fera usage. Cette clause soulève parfois la question de savoir si nous devons en tenir compte lorsque nous émettons un avis de réserve.

Les réglementations en matière de construction ont été considérablement renforcées, en particulier dans le domaine des installations économes en énergie ; les assurés seront bientôt tenus de se conformer à des mesures ambitieuses visant à économiser l'énergie. Les coûts supplémentaires que cela implique relèveront alors de la clause « Exigences supplémentaires imposées par le gouvernement ». Vous vous demandez peut-être si la clause de durabilité apporte vraiment un plus.

Recommandations pour l'avenir

Nous continuons à constater une augmentation rapide des cas où les assurés ne peuvent plus être entièrement indemnisés. La forte hausse des prix et la nouvelle législation entraînent de plus en plus souvent un écart important entre les coûts de réparation et le montant assuré. Même les indices annuels utilisés pour ajuster le montant des sommes assurées (qu'elles soient évaluées ou non) ne semblent pas en mesure de suivre la hausse des prix actuelle. Les assurés qui ont pu obtenir une police avec une garantie contre la sous-assurance semblent être les mieux lotis, mais ils ne représentent qu'une petite partie du total. On s'attend à ce que le plafond des « frais supplémentaires à la demande du gouvernement » soit atteint plus souvent, tandis que, d'autre part, la clause de durabilité sera moins fréquemment utilisée. Nous encourageons les acteurs du marché à développer des solutions techniques en matière de politique afin de mieux répondre à l'actualité.

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Ce contenu a été initialement publié dansle magazine Schade.