Par Arno de Jong, expert MCL, Pays-Bas
Le règlement des dommages aux bâtiments pose des défis, surtout dans des situations de plus en plus contraignantes.
Comme les réglementations en matière de construction continuent de se développer, les clients et les autres acteurs du marché devraient réfléchir à la manière dont sont établis la somme assurée des bâtiments dans les polices d'assurance immobilière et le maximum de clauses de couverture.
Intentions politiques
Lors de la rédaction d'une police incendie, l'idée était bien sûr que si l'on était touché par un dommage structurel couvert imprévu, le paiement serait suffisant pour remettre le bâtiment dans son état d'origine. Cette idée est idéale et conforme au principe d'indemnisation. Cependant, dans la pratique, nous voyons des exemples d'assurés qui sont confrontés à des règles de construction et qui doivent dépenser des frais supplémentaires pour payer la totalité de la remise en état. La dure réalité est la suivante : si vous ne respectez pas ces règles de construction, vous n'obtenez tout simplement pas de permis de construire ou de permis d'environnement, ce qui ne laisse aux assurés d'autre choix que de prendre en charge les frais supplémentaires.
La police d'assurance des bâtiments prévoit cette possibilité par le biais d'une clause de couverture appelée "frais supplémentaires à la charge des pouvoirs publics". Il s'agit d'une solution créative et appropriée pour les assurés qui ne doivent pas supporter eux-mêmes d'éventuels frais supplémentaires. Sans cette solution, l'assuré devrait par exemple augmenter son hypothèque. Toutefois, la clause de couverture est souvent plafonnée à un montant fixe ou à un pourcentage de la somme assurée. La clause de couverture n'est donc pas une garantie et les assurés courent toujours le risque de devoir supporter eux-mêmes une partie des frais de réparation.
Évolution des prix
L'augmentation des coûts de construction, en particulier au cours de l'année écoulée, est due à la forte demande de matières premières et à la pénurie qui en résulte. Une augmentation de 80 % du prix des matériaux en un an n'est pas une exception. On pourrait penser que si les prix des matériaux augmentent fortement, cela n'aura qu'un effet limité sur les coûts de reconstruction parce qu'ils comprennent également la main-d'œuvre. Cette conclusion semble juste, car les prix des matériaux ne représentent que 40 % des coûts de construction, les 60 % restants étant constitués par la main-d'œuvre.
Aujourd'hui, cependant, nous sommes confrontés à une autre évolution dans le secteur de la construction : de plus en plus de personnes travaillent avec des indépendants. Les grands et les petits entrepreneurs engagent des artisans pour effectuer des travaux pour eux. Ces dernières années, la demande globale a tellement augmenté que chaque indépendant peut choisir les travaux qu'il accepte. L'augmentation des taux horaires des free-lances est beaucoup plus importante que celle du personnel permanent d'un entrepreneur. Dans l'ensemble du processus de construction, nous ne souffrons pas seulement de l'augmentation rapide des prix des matériaux, mais aussi, quoique dans une moindre mesure, de l'augmentation rapide des taux horaires des travailleurs indépendants.
Dans un marché où les prix augmentent fortement, il y a aussi des excès. Nous voyons régulièrement des situations où un assuré, après quelques recherches, a trouvé un entrepreneur qui est prêt à faire une offre. Lorsque nous jugeons le devis excessif et que nous nous adressons à l'entrepreneur, sa réaction est souvent la suivante : "ce n'est pas négociable". Une conversation raisonnable visant à ramener le montant du devis à des proportions normales n'est donc pas possible dans certains cas. Les assurés sont donc à la merci des aléas du marché. Dans ces cas, les experts en sinistres de Sedgwick peuvent prêter main forte pour mettre l'assuré en contact avec un partenaire de recouvrement fiable à un coût acceptable.
Un autre aspect important dans un marché où les prix augmentent est le moment de la mise en service. En particulier dans le cas de dommages complexes aux bâtiments, il est inévitable qu'une longue période s'écoule entre la survenance du dommage et la désignation d'un entrepreneur pour effectuer la réparation. Pensez à la période de recherche des causes, aux problèmes d'amiante, à l'inventaire des dégâts, à la recherche en matière de construction, à la sécurisation de l'inventaire, etc. Nous connaissons suffisamment d'exemples pour que six mois seulement après le sinistre, la mission puisse être confiée à l'entrepreneur. De nos jours, un nouvel entrant anticipe les augmentations de prix à venir, ce qui fait que le niveau de prix moyen dans la mission est supérieur de 8 ou 9 % au niveau de prix à la date du sinistre. Toutefois, c'est ce dernier qui constitue la base de notre évaluation du dommage, car nous déterminons le dommage sur la base de la valeur avant et de la valeur après la date du dommage.
Modification des règles de construction
Saviez-vous qu'une nouvelle législation a été ajoutée au Bouwbesluit à partir du 1er février 2022 ? Cette nouvelle législation peut avoir des conséquences importantes pour notre secteur. Toute personne qui va construire un nouveau bâtiment ou qui doit faire réparer un dommage structurel important est obligée de demander un permis d'environnement (appelé à l'origine permis de construire). Le moment de l'introduction de la demande de permis détermine les exigences à respecter. Une demande introduite aujourd'hui doit être conforme aux dispositions de l'arrêté de construction tel qu'il s'applique aujourd'hui. Il faut savoir que l'arrêté de construction, dont la version de base actuelle date de 2012, est régulièrement complété ou modifié. Chaque ajout ou adaptation entraîne une nouvelle augmentation des coûts de construction.
Clause de durabilité
Depuis une dizaine d'années, nous trouvons une clause de durabilité dans un certain nombre de polices. En général, cette clause donne à l'assuré la possibilité de faire des investissements supplémentaires destinés à préserver l'environnement. Nous voyons souvent un maximum de 10 % des frais de réparation mentionné à cet effet. Pour les experts en sinistres, il s'agit d'une composante difficile car elle n'est pas liée aux dommages. Cette clause donne à l'assuré la possibilité de faire des dépenses supplémentaires, mais on ne peut pas estimer à l'avance si et dans quelle mesure il en fera usage. Cette clause soulève parfois la question de savoir si nous devons en tenir compte lors de l'émission d'un avis de réservation.
Les règles de construction ont été considérablement renforcées, en particulier dans le domaine des installations d'économie d'énergie ; un assuré sera bientôt obligé de se conformer à des mesures d'économie d'énergie de grande envergure. Les coûts supplémentaires qui en découlent seront alors inclus dans la clause "Exigences supplémentaires imposées par les pouvoirs publics". Vous vous demandez peut-être si la clause de durabilité apporte quelque chose de plus.
Recommandations pour l'avenir
Nous continuons à observer une augmentation rapide des cas où les assurés ne peuvent plus être totalement indemnisés. Les fortes augmentations de prix et les nouvelles législations entraînent de plus en plus souvent une différence substantielle entre les coûts de réparation et la somme assurée. Même les indices annuels utilisés pour adapter le montant des sommes assurées (évaluées ou non) ne semblent pas pouvoir suivre l'augmentation des prix à l'heure actuelle. Les assurés qui ont pu obtenir une police avec une garantie contre la sous-assurance semblent être les mieux lotis, mais cela ne représente qu'une petite partie du total. On s'attend à ce que le maximum des "coûts supplémentaires à la demande du gouvernement" soit atteint plus souvent, tandis que, d'autre part, une clause de durabilité sera utilisée moins fréquemment. Nous encourageons les acteurs du marché à développer des solutions politiques et techniques afin qu'elles soient plus en phase avec les événements actuels.
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Ce contenu a été initialement publié dans Schade Magazine.