Por Arno de Jong, perito em MCL, Países Baixos
A regularização dos danos causados aos edifícios coloca desafios, especialmente em situações cada vez mais restritivas.
À medida que a regulamentação relativa à construção e à edificação continua a evoluir, os clientes e outros intervenientes no mercado devem considerar a forma como é estabelecido o capital seguro dos edifícios nas apólices de seguro imobiliário e o máximo de cláusulas de cobertura.
Intenções políticas
A ideia que presidiu à elaboração de uma apólice de incêndio foi, naturalmente, a de que, se alguém fosse afetado por um dano estrutural imprevisto e coberto, o pagamento seria suficiente para repor o edifício no seu estado original. Esta é uma ideia ideal e está de acordo com o princípio da indemnização. No entanto, na prática, vemos exemplos de segurados que são confrontados com os regulamentos de construção, tendo de despender custos adicionais para pagar a recuperação total. A difícil verdade é que, se não cumprir estes regulamentos de construção, simplesmente não recebe uma licença de construção/licença ambiental - deixando os segurados sem outra opção senão cobrir as despesas adicionais.
O contrato de seguro de construção prevê este facto através de uma cláusula de cobertura denominada "custos adicionais a cargo do Estado". Trata-se de uma solução criativa e adequada para os segurados que não têm de suportar eles próprios os eventuais custos suplementares. Sem esta solução, por exemplo, o segurado teria de aumentar a hipoteca. No entanto, a cláusula de cobertura tem frequentemente um limite máximo sob a forma de um montante fixo ou de uma percentagem do montante segurado. Por conseguinte, a cláusula de cobertura não constitui uma garantia e, para os segurados, existe sempre o risco de que uma parte dos custos de reparação tenha de ser suportada por eles próprios.
Evolução dos preços
O aumento dos custos de construção, especialmente no último ano, é afetado pela elevada procura de matérias-primas e a consequente escassez. Os aumentos de preços dos materiais de 80% num ano não são exceção. Poder-se-ia pensar que, se os preços dos materiais subissem acentuadamente, isso teria apenas um efeito limitado nos custos de reconstrução, porque também inclui a componente da mão de obra. Esta parece ser uma conclusão justa, porque os preços dos materiais podem representar apenas 40% dos custos de construção; os outros 60% são constituídos pela mão de obra.
Agora, porém, somos confrontados com outra evolução no sector da construção: cada vez mais pessoas trabalham com freelancers. Os grandes e pequenos empreiteiros contratam artesãos para lhes realizarem trabalhos. Nos últimos anos, a procura global aumentou de tal forma que cada trabalhador independente pode escolher os trabalhos que aceita. O aumento das taxas horárias dos trabalhadores independentes é muito superior ao do pessoal permanente de um empreiteiro. No processo global de construção, não estamos apenas a sofrer com o rápido aumento dos preços dos materiais, mas também, embora em menor grau, com o rápido aumento das taxas horárias dos trabalhadores independentes.
Num mercado em que os preços aumentam fortemente, surgem também os excessos. É frequente vermos situações em que um segurado, após alguma procura, encontra um empreiteiro disposto a fazer um orçamento. Se, depois, considerarmos o orçamento excessivo e nos dirigirmos ao empreiteiro, a reação é frequentemente a de que "não é negociável". Por conseguinte, em alguns casos, não é possível uma conversa razoável para reduzir o montante do orçamento para proporções normais. O resultado é que os tomadores de seguros ficam à mercê dos caprichos do mercado. Nestes casos, os peritos de sinistros da Sedgwick podem ajudar a colocar o segurado em contacto com um parceiro de recuperação fiável a um custo aceitável.
Outro aspeto importante num mercado com preços crescentes é o momento da entrada em funcionamento. Especialmente no caso de danos complexos em edifícios, é inevitável que haja um longo período entre a ocorrência do dano e a atribuição a um empreiteiro para efetuar a reparação. Pense-se no período de investigação das causas, nos problemas de amianto, no inventário dos danos, na investigação da construção, na garantia do inventário, etc. Conhecemos exemplos suficientes de que só seis meses após o dano é que a tarefa pode ser entregue ao empreiteiro. Atualmente, um novo concorrente antecipa os próximos aumentos de preços, o que faz com que o nível médio de preços na adjudicação seja 8% ou 9% superior ao nível de preços na data dos danos. No entanto, este último é a base para a nossa avaliação de danos, porque determinamos o dano com base no valor antes e no valor após a data do dano.
Alteração dos regulamentos de construção
Sabia que foi acrescentada nova legislação ao Bouwbesluit a partir de 1 de fevereiro de 2022? Esta nova legislação pode ter consequências de grande alcance para o nosso sector. Qualquer pessoa que vá construir algo novo, ou que tenha de reparar um dano estrutural importante, é obrigada a requerer uma licença ambiental (originalmente designada por licença de construção). O momento da apresentação do pedido de licenciamento determina os requisitos que devem ser cumpridos. Um pedido apresentado hoje deve estar em conformidade com os regulamentos do decreto de construção em vigor atualmente. Tenha em conta que o decreto-lei da construção, cuja versão de base atual data de 2012, é regularmente completado ou alterado. Qualquer aditamento ou adaptação implica um aumento dos custos de construção.
Cláusula de sustentabilidade
Durante cerca de dez anos, encontrámos uma cláusula de sustentabilidade em várias apólices. Em geral, esta cláusula dá ao segurado a possibilidade de efetuar investimentos adicionais destinados a preservar o ambiente. É frequente vermos mencionado um máximo de 10% dos custos de reparação para este efeito. Para os peritos de sinistros, trata-se de uma componente difícil porque não está relacionada com os danos. Esta cláusula dá ao segurado a possibilidade de efetuar despesas suplementares, mas não é possível estimar antecipadamente se e em que medida se fará uso dela. Esta cláusula levanta, por vezes, a questão de saber se a devemos ter em conta aquando da emissão de um aviso de reserva.
Os regulamentos de construção foram consideravelmente reforçados, especialmente no domínio das instalações de poupança de energia; um segurado será em breve obrigado a cumprir medidas de poupança de energia de grande alcance. Os custos adicionais que daí advêm serão incluídos na cláusula "Requisitos adicionais por ordem do governo". Pode perguntar-se se a cláusula de sustentabilidade acrescenta muito.
Recomendações para o futuro
Continuamos a assistir a um rápido aumento dos casos em que os segurados já não podem ser totalmente indemnizados. Os aumentos acentuados dos preços e a nova legislação conduzem cada vez mais a uma diferença substancial entre os custos de reparação e o montante segurado. Mesmo os índices anuais utilizados para ajustar o montante das importâncias seguradas (avaliadas ou não) não parecem poder acompanhar atualmente o aumento dos preços. Os segurados que conseguiram obter uma apólice com garantia contra o sub-seguro parecem ser os mais favorecidos, mas trata-se apenas de uma pequena parte do total. Prevê-se que o máximo da cláusula "Custos adicionais por ordem do Estado" seja atingido com maior frequência, enquanto, por outro lado, a cláusula de sustentabilidade será utilizada com menos frequência. Incentivamos os intervenientes no mercado a desenvolverem soluções técnico-políticas para que estas se coadunem melhor com os acontecimentos actuais.
Para mais informações, contactar [email protected].
Este conteúdo foi originalmente publicado na revista Schade.