Les options d’assurance pour les biens incendie sont-elles toujours pertinentes dans le contexte des événements actuels?

Par Arno de Jong, expert MCL, Pays-Bas

Régler les dommages aux bâtiments pose des défis, surtout dans des situations de plus en plus restrictives.

À mesure que la réglementation en construction continue d’évoluer, les clients et autres parties du marché devraient considérer comment la somme assurée des bâtiments dans les polices d’assurance des biens et le maximum des clauses de couverture sont établis.

Intentions politiques

L’idée lors de l’élaboration d’une politique d’incendie a bien sûr été que, si l’on est touché par un dommage structurel couvert imprévu, le paiement suffirait à restaurer le bâtiment à son état d’origine. C’est une idée idéale et conforme au principe d’indemnité. Cependant, en pratique, on voit des exemples de personnes assurées confrontées à la réglementation du bâtiment et doivent payer des coûts supplémentaires pour payer la récupération complète. La dure vérité, c’est que si vous ne respectez pas ces règlements de construction, vous ne recevrez tout simplement pas de permis de construire ou de permis environnemental — laissant aux assurés d’autre choix que de couvrir les frais supplémentaires.

La police d’assurance du bâtiment prévoit cela par une clause de couverture appelée « coûts supplémentaires à la demande du gouvernement ». C’est une solution créative et appropriée pour les personnes assurées qui n’ont pas à assumer elles-mêmes d’éventuels coûts supplémentaires. Sans cette solution, par exemple, une personne assurée devrait augmenter l’hypothèque. Cependant, la clause de couverture a souvent un maximum sous forme d’un montant fixe ou d’un pourcentage de la somme assurée. La clause de couverture n’est donc pas garantie et, pour les personnes assurées, il existe toujours le risque qu’une partie des coûts de réparation soit assumée par elles-mêmes.

Évolution des prix

L’augmentation des coûts de construction, surtout au cours de la dernière année, est influencée par la forte demande en matières premières et la rareté qui en résulte. Les hausses de 80% des prix des matériaux en un an ne font pas exception. On pourrait penser que si les prix des matériaux augmentaient fortement, cela n’aurait qu’un effet limité sur les coûts de reconstruction, car cela inclut aussi la composante main-d’œuvre. Cela semble être une conclusion juste puisque les prix des matériaux ne représentent peut-être que 40% des coûts de construction; les 60% restants sont composés de main-d’œuvre.

Aujourd’hui, cependant, nous sommes confrontés à un autre développement dans l’industrie de la construction : de plus en plus de gens travaillent avec des pigistes. Les grands et petits entrepreneurs embauchent des artisans pour effectuer les travaux à leur place. Ces dernières années, la demande globale a tellement augmenté que chaque travailleur autonome peut choisir les emplois qu’il accepte. L’augmentation des taux horaires des travailleurs autonomes est bien plus élevée que celle du personnel permanent d’un entrepreneur. Dans l’ensemble du processus de construction, nous souffrons non seulement de la hausse rapide des prix des matériaux, mais aussi, quoique dans une moindre mesure, de l’augmentation rapide des taux horaires des travailleurs indépendants.

Dans un marché où les prix augmentent fortement, des excès surviennent également. Nous voyons régulièrement des situations où une personne assurée, après quelques recherches, a trouvé un entrepreneur prêt à faire une soumission. Si on juge ensuite la soumission comme excessive et qu’on s’adresse à l’entrepreneur, la réaction est souvent que « ce n’est pas négociable ». Une conversation raisonnable pour réduire la quantité de la citation à des proportions normales n’est donc pas possible dans certains cas. En conséquence, les assurés sont à la merci des aléas du marché. Dans ces cas, les experts en sinistres chez Sedgwick peuvent donner un coup de main pour mettre l’assuré en contact avec un partenaire de récupération fiable à un coût acceptable.

Un autre aspect important dans un marché où les prix augmentent est le moment de la commission. Surtout avec des dommages complexes aux bâtiments, il est inévitable qu’il y ait une longue période entre la survenue des dommages et la cession à un entrepreneur pour effectuer la réparation. Pensez à la période d’enquête sur la cause, aux problèmes liés à l’amiante, à l’inventaire des dommages, à la recherche en construction, à la sécurisation de l’inventaire, etc. Nous connaissons suffisamment d’exemples pour que, seulement six mois après les dommages, la cession puisse être confiée à l’entrepreneur. De nos jours, un entrant s’attend à des augmentations de prix à venir, ce qui fait que le prix moyen dans la cession est de 8% ou 9% plus élevé que le prix à la date du dommage. Cependant, ce dernier est la base de notre évaluation des dommages, car nous déterminons les dommages en fonction de la valeur avant et de la valeur après la date des dommages.

Modification des règlements du bâtiment

Saviez-vous que de nouvelles lois ont été ajoutées au Bouwbesluit depuis le 1er février 2022? Cette nouvelle législation pourrait avoir des conséquences majeures pour notre industrie. Toute personne qui veut en construire un neuf, ou qui doit faire réparer un dommage structurel majeur, est tenue de demander un permis environnemental (appelé à l’origine permis de construction). Le moment de la soumission de la demande de permis détermine les exigences à remplir. Une demande soumise aujourd’hui doit se conformer aux règlements du décret du bâtiment tels qu’ils s’appliquent aujourd’hui. Gardez à l’esprit que le décret de construction, dont la version de base actuelle date de 2012, est régulièrement complété ou modifié. Chaque ajout ou ajustement signifie que les coûts de construction augmenteront encore.

Clause de durabilité

Depuis environ dix ans, nous avons trouvé une clause de durabilité dans plusieurs politiques. En général, cette clause donne à l’assuré la possibilité de faire des investissements supplémentaires destinés à sauver l’environnement. On voit souvent un maximum de 10% des coûts de réparation mentionnés pour cela. Pour les experts en sinistres, c’est un aspect difficile parce que ce n’est pas lié aux dommages. Cette clause donne à l’assuré la possibilité d’effectuer des dépenses supplémentaires, mais on ne peut pas estimer à l’avance si et dans quelle mesure on en profitera. Cette clause soulève parfois la question de savoir si nous devrions en tenir compte lors de l’émission d’un avis de réservation.

La réglementation du bâtiment a été considérablement renforcée, surtout dans le domaine des installations économes en énergie; Une personne assurée sera bientôt tenue de respecter des mesures de grande portée pour économiser de l’énergie. Les coûts supplémentaires que cela implique appartiendront alors à la clause « Exigences supplémentaires par ordre du gouvernement ». Vous vous demandez peut-être si la clause de durabilité apporte quelque chose.

Recommandations pour la suite

Nous continuons de constater une augmentation rapide des cas où les personnes assurées ne peuvent plus être entièrement indemnisées. Les fortes hausses de prix et la nouvelle législation entraînent de plus en plus une différence substantielle entre les coûts de réparation et la somme assurée. Même les indices annuels utilisés pour ajuster le montant des sommes assurées (qu’elles soient évaluées ou non) ne semblent pas pouvoir suivre la hausse des prix pour le moment. Les personnes assurées qui ont pu obtenir une police avec une garantie contre la sous-assurance semblent être les mieux loties, mais ce n’est qu’une petite partie du total. On s’attend à ce que le maximum des « coûts supplémentaires à la demande du gouvernement » soit atteint plus souvent, tandis qu’en revanche, une clause de durabilité sera utilisée moins fréquemment. Nous encourageons les parties du marché à développer des solutions politiques techniques afin qu’elles s’intègrent mieux aux événements actuels.

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Ce contenu a été publié à l’origine dans le magazine Schade.