Par Arno de Jong, expert mcl, Pays-Bas
Le règlement des dommages causés aux bâtiments pose des défis, en particulier dans des situations de plus en plus restrictives.
Au fur et à mesure que la réglementation du bâtiment et de la construction continue de se développer, les clients et les autres parties du marché devraient examiner comment la somme assurée des bâtiments dans les polices d’assurance de biens et le maximum de clauses de couverture sont établis.
Intentions politiques
L’idée lors de l’élaboration d’une politique d’incendie a bien sûr été que si l’on est affecté par un dommage structurel couvert imprévu, le paiement serait suffisant pour remettre le bâtiment à son état d’origine. C’est une pensée idéale et conforme au principe d’indemnisation. Cependant, dans la pratique, nous voyons des exemples d’assurés qui sont confrontés à des règlements de construction, qui doivent dépenser des coûts supplémentaires pour payer le recouvrement complet. La difficile vérité est que si vous ne respectez pas ces règlements de construction, vous ne recevez tout simplement pas de permis de construction / permis environnemental - ne laissant aux titulaires de police d’autre choix que de couvrir les dépenses supplémentaires.
La politique de construction le prévoit par le biais d’une clause de couverture connue sous le nom de « coûts supplémentaires à la demande du gouvernement ». Il s’agit d’une solution créative et adaptée pour les assurés qui n’ont pas à supporter eux-mêmes d’éventuels coûts supplémentaires. Sans cette solution, par exemple, une personne assurée devrait augmenter l’hypothèque. Toutefois, la clause de couverture a souvent un maximum sous la forme d’un montant fixe ou d’un pourcentage de la somme assurée. La clause de couverture n’est donc pas une garantie et pour les assurés, il y a toujours le risque qu’une partie des frais de réparation soit supportée par elles-mêmes.
Évolution des prix
L’augmentation des coûts de construction, en particulier au cours de la dernière année, est affectée par la forte demande de matières premières et la rareté qui en résulte. Les augmentations de prix des matériaux de 80% dans un an ne font pas exception. On pourrait penser que si les prix des matériaux augmentent fortement, cela n’aura qu’un effet limité sur les coûts de reconstruction, car cela inclut également la composante main-d’œuvre. Cela semble être une conclusion juste parce que les prix des matériaux peuvent ne faire partie que de 40% des coûts de construction ; les 60 % restants sont constitués de main-d’œuvre.
Aujourd’hui, cependant, nous sommes confrontés à un autre développement dans l’industrie de la construction : de plus en plus de gens travaillent avec des pigistes. Les grands et les petits entrepreneurs embauchent des artisans pour effectuer des travaux pour eux. Au cours des dernières années, la demande globale a augmenté à un point tel que chaque travailleur indépendant peut choisir les emplois qu’il occupe. L’augmentation des taux horaires des pigistes est beaucoup plus élevée que celle du personnel permanent d’un entrepreneur. Dans l’ensemble du processus de construction, nous souffrons non seulement de la hausse rapide des prix des matériaux, mais aussi, bien que dans une moindre mesure, de l’augmentation rapide des taux horaires des travailleurs indépendants.
Dans un marché où les prix augmentent fortement, des excès surgissent également. Nous voyons régulièrement des situations où une personne assurée, après quelques recherches, a trouvé un entrepreneur qui est prêt à faire un devis. Si nous jugeons ensuite la citation comme excessive et nous nous axions à l’entrepreneur, la réaction est souvent que « c’est non négociable ». Une conversation raisonnable pour réduire le montant du devis à des proportions normales n’est donc pas possible dans certains cas. Par conséquent, les souscripteurs sont à la merci des caprices du marché. Dans ces cas, les experts en sinistres de Sedgwick peuvent donner un coup de main pour mettre l’assuré en contact avec un partenaire de recouvrement fiable à un coût acceptable.
Un autre aspect important dans un marché avec des prix en hausse est le moment de la mise en service. En particulier dans le cas de dommages complexes aux bâtiments, il est inévitable qu’il y ait une longue période entre la survenance des dommages et la cession à un entrepreneur d’effectuer la réparation. Pensez à la période d’enquête sur les causes, aux problèmes d’amiante, à l’inventaire des dommages, à la recherche en construction, à la sécurisation de l’inventaire, etc. Nous connaissons suffisamment d’exemples pour que seulement six mois après les dommages, la cession puisse être confiée à l’entrepreneur. De nos jours, un entrant anticipera les augmentations de prix à venir, à la suite desquelles le niveau de prix moyen dans l’affectation est de 8% ou 9% plus élevé que le niveau de prix à la date du dommage. Cependant, ce dernier est la base de notre évaluation des dommages car nous déterminons le dommage sur la base de la valeur avant et de la valeur après la date du dommage.
Modification de la réglementation en matière de construction
Saviez-vous qu’une nouvelle législation a été ajoutée au Bouwbesluit à compter du 1er février 2022 ? Cette nouvelle loi pourrait avoir des conséquences de grande portée pour notre industrie. Toute personne qui va construire neuf, ou doit faire réparer un dommage structurel majeur, est tenue de demander un permis environnemental (appelé à l’origine un permis de construction). Le moment de soumettre la demande de permis détermine les exigences qui doivent être satisfaites. Une demande soumise aujourd’hui doit être conforme à la réglementation du décret de construction tel qu’il s’applique aujourd’hui. Gardez à l’esprit que le décret de construction, dont la version de base actuelle date de 2012, est régulièrement complété ou modifié. Chaque ajout ou ajustement signifie que les coûts de construction augmenteront encore.
Clause de durabilité
Depuis une dizaine d’années, nous avons trouvé une clause de durabilité dans un certain nombre de politiques. En général, cette clause donne à un assuré la possibilité de faire des investissements supplémentaires qui sont destinés à sauver l’environnement. Nous voyons souvent un maximum de 10% des coûts de réparation mentionnés pour cela. Pour les experts en sinistres, il s’agit d’un composant difficile car il n’est pas lié aux dommages. Cette clause donne à l’assuré la possibilité d’effectuer des dépenses supplémentaires, mais il est impossible d’estimer à l’avance si et dans quelle mesure on va l’utiliser. Cette clause soulève parfois la question de savoir si nous devrions en tenir compte lors de l’émission d’un avis de réserve.
La réglementation de la construction a été considérablement renforcée, en particulier dans le domaine des installations d’économie d’énergie ; une personne assurée sera bientôt obligée de se conformer à des mesures de grande envergure pour économiser de l’énergie. Les coûts supplémentaires que cela entraîne relèveront alors de la clause « Exigences supplémentaires par décret du gouvernement ». Vous vous demandez peut-être si la clause de durabilité ajoute beaucoup.
Recommandations pour aller de l’avant
Nous continuons d’assister à une augmentation rapide des cas où les assurés ne peuvent plus être entièrement indemnisés. Les fortes hausses de prix et la nouvelle législation entraînent de plus en plus une différence substantielle entre les coûts de réparation et la somme assurée. Même les indices annuels utilisés pour ajuster le montant des sommes assurées (qu’elles soient évaluées ou non) ne semblent pas être en mesure de suivre l’augmentation des prix pour le moment. Les assurés qui ont été en mesure d’obtenir une police avec une garantie contre la sous-assurance semblent être les mieux lotis, mais ce n’est qu’une petite partie du total. On s’attend à ce que le maximum des « coûts supplémentaires à la demande du gouvernement » soit atteint plus souvent, tandis que d’autre part, une clause de durabilité sera utilisée moins fréquemment. Nous encourageons les parties du marché à développer des solutions politiques et techniques afin qu’elles correspondent mieux à l’actualité.
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Ce contenu a été publié à l’origine dans Schade Magazine.