Por Arno de Jong, especialista em MCL, Holanda
A liquidação de danos a edifícios apresenta desafios, especialmente em situações cada vez mais restritivas.
Como as regulamentações de construção continuam a se desenvolver, os clientes e outras partes do mercado devem considerar como a soma segurada de edifícios em apólices de seguro de propriedade e o máximo de cláusulas de cobertura são estabelecidos.
Intenções de política
A ideia ao elaborar uma apólice de incêndio é, obviamente, que se alguém for afetado por um dano estrutural coberto imprevisto, o pagamento será suficiente para restaurar o edifício ao seu estado original. Essa é uma ideia ideal e está de acordo com o princípio da indenização. Entretanto, na prática, vemos exemplos de segurados que são confrontados com as normas de construção, tendo que arcar com custos extras para pagar pela recuperação total. A difícil verdade é que, se você não estiver em conformidade com essas normas de construção, simplesmente não receberá um alvará de construção/licença ambiental, deixando os segurados sem opção a não ser cobrir as despesas adicionais.
A apólice de construção prevê isso por meio de uma cláusula de cobertura conhecida como "custos adicionais a pedido do governo". Essa é uma solução criativa e adequada para os segurados que não precisam arcar com possíveis custos adicionais. Sem essa solução, por exemplo, um segurado teria que aumentar a hipoteca. No entanto, a cláusula de cobertura geralmente tem um limite máximo na forma de um valor fixo ou de uma porcentagem do valor segurado. Portanto, a cláusula de cobertura não é uma garantia e, para os segurados, há sempre o risco de que parte dos custos de reparo seja arcada por eles mesmos.
Evolução dos preços
O aumento dos custos de construção, especialmente no último ano, é afetado pela alta demanda por matérias-primas e pela escassez resultante. Aumentos de 80% nos preços dos materiais em um ano não são exceção. Seria de se esperar que, se os preços dos materiais subissem muito, isso teria um efeito limitado sobre os custos de reconstrução, pois também inclui o componente de mão de obra. Essa parece ser uma conclusão justa, pois os preços dos materiais podem representar apenas 40% dos custos de construção; os outros 60% são compostos pela mão de obra.
Agora, porém, estamos nos deparando com outro desenvolvimento no setor de construção: cada vez mais pessoas estão trabalhando com freelancers. Grandes e pequenas empreiteiras contratam artesãos para realizar trabalhos para elas. Nos últimos anos, a demanda geral aumentou a tal ponto que cada autônomo pode escolher os trabalhos que deseja realizar. O aumento nas taxas horárias dos freelancers é muito maior do que o da equipe permanente de uma empreiteira. No processo geral de construção, não estamos sofrendo apenas com o rápido aumento dos preços dos materiais, mas também, embora em um grau um pouco menor, com o rápido aumento das taxas horárias dos trabalhadores autônomos.
Em um mercado em que os preços sobem muito, também surgem excessos. Vemos regularmente situações em que um segurado, após alguma pesquisa, encontra um empreiteiro que está disposto a fazer uma cotação. Quando julgamos a cotação excessiva e nos dirigimos ao empreiteiro, a reação geralmente é que "não é negociável". Portanto, uma conversa razoável para reduzir o valor da cotação a proporções normais não é possível em alguns casos. Como resultado, os segurados ficam à mercê dos caprichos do mercado. Nesses casos, os reguladores de perdas da Sedgwick podem ajudar a colocar o segurado em contato com um parceiro de recuperação confiável a um custo aceitável.
Outro aspecto importante em um mercado com preços em alta é o momento do comissionamento. Especialmente no caso de danos complexos a edifícios, é inevitável que haja um longo período entre a ocorrência do dano e a designação de uma empreiteira para realizar o reparo. Pense no período de investigação da causa, problemas de amianto, inventário dos danos, pesquisa de construção, inventário de segurança etc. Conhecemos exemplos suficientes de que somente seis meses após o dano a tarefa pode ser entregue à empreiteira. Atualmente, um entrante antecipará os próximos aumentos de preço, o que faz com que o nível médio de preço na cessão seja 8% ou 9% maior do que o nível de preço na data do dano. No entanto, este último é a base para nossa avaliação de danos, pois determinamos o dano com base no valor antes e no valor após a data do dano.
Alteração das normas de construção
Você sabia que uma nova legislação foi adicionada ao Bouwbesluit a partir de 1º de fevereiro de 2022? Essa nova legislação pode ter consequências de longo alcance para o nosso setor. Qualquer pessoa que for construir algo novo ou precisar reparar um grande dano estrutural é obrigada a solicitar uma licença ambiental (originalmente chamada de licença de construção). O momento do envio da solicitação de licença determina os requisitos que devem ser atendidos. Uma solicitação enviada hoje deve estar em conformidade com as normas do decreto de construção em vigor atualmente. Lembre-se de que o decreto de construção, cuja versão básica atual data de 2012, é regularmente complementado ou alterado. Todo acréscimo ou ajuste significa que os custos de construção aumentarão ainda mais.
Cláusula de sustentabilidade
Há aproximadamente dez anos, encontramos uma cláusula de sustentabilidade em várias apólices. Em geral, essa cláusula dá ao segurado a oportunidade de fazer investimentos adicionais destinados a preservar o meio ambiente. Frequentemente, vemos um máximo de 10% dos custos de reparo mencionados para isso. Para os avaliadores de sinistros, esse é um componente difícil porque não está relacionado a danos. Essa cláusula dá ao segurado a oportunidade de fazer despesas adicionais, mas não é possível estimar antecipadamente se e em que medida ele fará uso dela. Essa cláusula às vezes levanta a questão de se devemos levar isso em conta ao emitir um aviso de reserva.
As normas de construção foram consideravelmente reforçadas, especialmente no campo das instalações de economia de energia; em breve, um segurado será obrigado a cumprir medidas de longo alcance para economizar energia. Os custos adicionais que isso implica serão incluídos na cláusula "Requisitos adicionais por ordem do governo". Você pode se perguntar se a cláusula de sustentabilidade acrescenta muito.
Recomendações para o futuro
Continuamos a observar um rápido aumento nos casos em que os segurados não podem mais ser totalmente indenizados. Aumentos acentuados de preços e novas legislações resultam cada vez mais em uma diferença substancial entre os custos de reparo e o valor segurado. Mesmo os índices anuais usados para ajustar o valor das somas seguradas (avaliadas ou não) não parecem ser capazes de acompanhar o aumento de preços no momento. Os segurados que conseguiram obter uma apólice com garantia contra sub-seguro parecem ser os que estão em melhor situação, mas essa é apenas uma pequena parte do total. Espera-se que o máximo dos "Custos extras a pedido do governo" seja atingido com mais frequência, enquanto, por outro lado, uma cláusula de sustentabilidade será usada com menos frequência. Incentivamos as partes do mercado a desenvolver soluções técnico-políticas para que elas se adaptem melhor aos eventos atuais.
Para obter mais informações, entre em contato com [email protected].
Este conteúdo foi publicado originalmente na Schade Magazine.