¿Siguen siendo relevantes las opciones Daños por incendio en el contexto actual?

Por Arno de Jong, experto en MCL, Países Bajos

La reparación de los daños en los edificios plantea retos, especialmente en situaciones cada vez más restrictivas.

A medida que las normativas sobre edificación y construcción siguen evolucionando, los clientes y otras partes del mercado deben tener en cuenta cómo se establece la suma asegurada de los edificios en las pólizas Daños y el máximo de las cláusulas de cobertura.

Objetivos políticos

La idea al elaborar una póliza contra incendios ha sido, por supuesto, que si uno se ve afectado por un daño estructural imprevisto cubierto, el pago sea suficiente para restaurar el edificio a su estado original. Se trata de una idea ideal y acorde con el principio de indemnización. Sin embargo, en la práctica, vemos ejemplos de asegurados que se enfrentan a normativas de construcción y tienen que gastar más dinero para pagar la recuperación total. La difícil realidad es que, si no se cumplen estas normas de construcción, simplemente no se obtiene la licencia de obras o el permiso medioambiental, lo que deja a los asegurados sin otra opción que cubrir los gastos adicionales.

La póliza de construcción lo prevé mediante una cláusula de cobertura denominada «costes adicionales a instancias del Gobierno». Se trata de una solución creativa y adecuada para los asegurados, que no tienen que asumir ellos mismos los posibles costes adicionales. Sin esta solución, por ejemplo, un asegurado tendría que aumentar la hipoteca. Sin embargo, la cláusula de cobertura suele tener un límite máximo en forma de importe fijo o porcentaje de la suma asegurada. Por lo tanto, la cláusula de cobertura no es una garantía y los asegurados siempre corren el riesgo de tener que asumir parte de los costes de reparación.

Evolución de los precios

El aumento de los costes de construcción, especialmente en el último año, se ve afectado por la elevada demanda de materias primas y la consiguiente escasez. No es raro que los precios de los materiales suban un 80 % en un año. Se podría pensar que, si los precios de los materiales suben mucho, esto solo tendrá un efecto limitado en los costes de reconstrucción, porque también hay que contar con la mano de obra. Parece una conclusión lógica, porque los precios de los materiales solo pueden ser el 40 % de los costes de construcción; el otro 60 % es mano de obra.

Ahora, sin embargo, nos enfrentamos a otra novedad en el sector de la construcción: cada vez más personas trabajan con autónomos. Los contratistas grandes y pequeños contratan a artesanos para que realicen trabajos para ellos. En los últimos años, la demanda general ha aumentado hasta tal punto que cada autónomo puede elegir los trabajos que quiere aceptar. El aumento de las tarifas por hora de los autónomos es mucho mayor que el del personal fijo de un contratista. En el proceso global de construcción, no solo estamos sufriendo el rápido aumento de los precios de los materiales, sino también, aunque en menor medida, el rápido aumento de las tarifas por hora de los trabajadores autónomos.

En un mercado en el que los precios suben considerablemente, también se producen excesos. A menudo nos encontramos con situaciones en las que un asegurado, tras buscar un poco, ha encontrado un contratista dispuesto a hacerle un presupuesto. Si entonces consideramos que el presupuesto es excesivo y nos ponemos en contacto con el contratista, la reacción suele ser que «no es negociable». Por lo tanto, en algunos casos no es posible mantener una conversación razonable para reducir el importe del presupuesto a proporciones normales. Como resultado, los asegurados quedan a merced de los caprichos del mercado. En estos casos, los peritos de Sedgwick pueden echar una mano para poner al asegurado en contacto con un socio de recuperación fiable a un coste aceptable.

Otro aspecto importante en un mercado con precios al alza es el momento de la puesta en servicio. Especialmente en el caso de daños complejos en edificios, es inevitable que transcurra un largo periodo entre la aparición del daño y la asignación a un contratista para que lleve a cabo la reparación. Pensemos en el periodo de investigación de la causa, los problemas relacionados con el amianto, el inventario de los daños, la investigación de la construcción, la protección del inventario, etc. Conocemos suficientes ejemplos en los que solo seis meses después del daño se puede asignar la tarea al contratista. Hoy en día, un nuevo participante anticipará las próximas subidas de precios, por lo que el nivel medio de precios en la adjudicación es un 8 % o un 9 % más alto que el nivel de precios en la fecha del daño. Sin embargo, este último es la base de nuestra evaluación de daños, ya que determinamos los daños basándonos en el valor antes y después de la fecha del daño.

Cambios en la normativa de construcción

¿Sabía que el 1 de febrero de 2022 se ha añadido una nueva legislación alBouwbesluit? Esta nueva legislación puede tener consecuencias de gran alcance para nuestro sector. Cualquier persona que vaya a construir una nueva vivienda o que deba reparar daños estructurales importantes está obligada a solicitar un permiso medioambiental (originalmente denominado permiso de construcción). El momento de presentación de la solicitud de permiso determina los requisitos que deben cumplirse. Una solicitud presentada hoy debe cumplir con la normativa del decreto de construcción tal y como se aplica en la actualidad. Tenga en cuenta que el decreto de construcción, cuya versión básica actual data de 2012, se complementa o modifica periódicamente. Cada adición o ajuste supone un aumento adicional de los costes de construcción.

Cláusula de sostenibilidad

Durante aproximadamente diez años, hemos encontrado una cláusula de sostenibilidad en varias pólizas. En general, esta cláusula ofrece al asegurado la oportunidad de realizar inversiones adicionales destinadas a proteger el medio ambiente. A menudo vemos que se menciona un máximo del 10 % de los costes de reparación para ello. Para los peritos, este es un componente difícil, ya que no está relacionado con los daños. Esta cláusula ofrece al asegurado la oportunidad de realizar gastos adicionales, pero no se puede estimar de antemano si se hará uso de ella ni en qué medida. Esta cláusula plantea a veces la cuestión de si debemos tenerla en cuenta a la hora de emitir un aviso de reserva.

Las normas de construcción se han endurecido considerablemente, especialmente en el ámbito de las instalaciones de ahorro energético; pronto, los asegurados estarán obligados a cumplir medidas de gran alcance para ahorrar energía. Los costes adicionales que esto conlleva se incluirán en la cláusula «Requisitos adicionales por orden del gobierno». Quizás se pregunte si la cláusula de sostenibilidad aporta mucho.

Recomendaciones para el futuro

Seguimos observando un rápido aumento de los casos en los que los asegurados ya no pueden recibir una indemnización completa. Las fuertes subidas de precios y la nueva legislación provocan cada vez más una diferencia sustancial entre los costes de reparación y la suma asegurada. Ni siquiera los índices anuales utilizados para ajustar el importe de las sumas aseguradas (ya sean tasadas o no) parecen poder seguir el ritmo de la subida de precios en este momento. Las personas aseguradas que han podido obtener una póliza con garantía contra el infraseguro parecen ser las que están en mejor situación, pero solo representan una pequeña parte del total. Se prevé que se alcance con mayor frecuencia el máximo de los «costes adicionales a instancias del Gobierno», mientras que, por otro lado, se utilizará con menos frecuencia la cláusula de sostenibilidad. Animamos a los agentes del mercado a desarrollar soluciones técnicas en materia de pólizas que se adapten mejor a la situación actual.

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Este contenido fue publicado originalmente enla revista Schade Magazine.