Por Arno de Jong, experto en ACM, Países Bajos
La liquidación de los daños en los edificios plantea retos, sobre todo en situaciones cada vez más restrictivas.
A medida que sigan evolucionando las normativas en materia de edificación y construcción, los clientes y otros agentes del mercado deberán considerar cómo se establece la suma asegurada de los edificios en las pólizas de seguros inmobiliarios y el máximo de las cláusulas de cobertura.
Intenciones políticas
La idea al redactar una póliza contra incendios ha sido, por supuesto, que si uno se ve afectado por un daño estructural cubierto imprevisto, el pago sería suficiente para restaurar el edificio a su estado original. Es una idea ideal y acorde con el principio de indemnización. Sin embargo, en la práctica, vemos ejemplos de asegurados que se enfrentan a las normas de construcción, teniendo que gastar costes adicionales para pagar la recuperación total. La difícil verdad es: si no se cumplen estas normas de construcción, sencillamente no se recibe el permiso de obra/permiso medioambiental, lo que deja a los asegurados sin otra opción que cubrir los gastos adicionales.
La póliza del edificio lo prevé mediante una cláusula de cobertura denominada "costes adicionales a instancias de la administración". Se trata de una solución creativa y adecuada para los asegurados que no tienen que asumir por sí mismos los posibles costes adicionales. Sin esta solución, por ejemplo, un asegurado tendría que aumentar la hipoteca. Sin embargo, la cláusula de cobertura suele tener un máximo en forma de importe fijo o de porcentaje de la suma asegurada. Por lo tanto, la cláusula de cobertura no es una garantía y para los asegurados siempre existe el riesgo de que una parte de los gastos de reparación deba ser sufragada por ellos mismos.
Evolución de los precios
El aumento de los costes de la construcción, especialmente en el último año, se ve afectado por la elevada demanda de materias primas y la consiguiente escasez. Los aumentos del precio de los materiales del 80% en un año no son una excepción. Se podría pensar que si los precios de los materiales suben mucho, esto sólo tendrá un efecto limitado en los costes de reconstrucción porque también incluye el componente de mano de obra. Parece una conclusión justa, porque los precios de los materiales pueden suponer sólo el 40% de los costes de construcción; el otro 60% lo constituye la mano de obra.
Ahora, sin embargo, nos enfrentamos a otra evolución en el sector de la construcción: cada vez se trabaja más con autónomos. Grandes y pequeños contratistas contratan a artesanos para que realicen trabajos para ellos. En los últimos años, la demanda global ha aumentado hasta tal punto que cada autónomo puede elegir qué trabajos acepta. El aumento de las tarifas horarias de los autónomos es muy superior al del personal fijo de un contratista. En el proceso global de la construcción, no sólo sufrimos el rápido aumento de los precios de los materiales, sino también, aunque en menor medida, el rápido aumento de las tarifas horarias de los trabajadores autónomos.
En un mercado en el que los precios suben mucho, también surgen excesos. A menudo vemos situaciones en las que un asegurado, después de buscar un poco, encuentra un contratista dispuesto a hacer un presupuesto. Si entonces juzgamos que el presupuesto es excesivo y nos dirigimos al contratista, la reacción suele ser que "no es negociable". Por lo tanto, en algunos casos no es posible mantener una conversación razonable para reducir el importe del presupuesto a proporciones normales. En consecuencia, los asegurados quedan a merced de los caprichos del mercado. En estos casos, los peritos de Sedgwick pueden echar una mano para poner al asegurado en contacto con un socio de recobro fiable a un coste aceptable.
Otro aspecto importante en un mercado con precios al alza es el momento del encargo. Especialmente en el caso de daños complejos en edificios, es inevitable que transcurra un largo periodo entre la aparición del daño y la asignación a un contratista para que lleve a cabo la reparación. Pensemos en el periodo de investigación de causas, problemas de amianto, inventario de los daños, investigación de la construcción, aseguramiento del inventario, etc. Conocemos suficientes ejemplos de que sólo seis meses después del daño se puede dar el encargo al contratista. Hoy en día, un contratista anticipa las próximas subidas de precios, por lo que el nivel medio de precios en la asignación es un 8% o un 9% superior al nivel de precios en la fecha del daño. Sin embargo, este último es la base de nuestra valoración del daño, ya que determinamos el daño en función del valor anterior y del valor posterior a la fecha del daño.
Cambios en la normativa de construcción
¿Sabía que se ha añadido una nueva legislación a la Bouwbesluit a partir del 1 de febrero de 2022? Esta nueva legislación puede tener consecuencias de gran alcance para nuestro sector. Cualquier persona que vaya a construir de nuevo, o deba reparar un daño estructural importante, está obligada a solicitar un permiso medioambiental (originalmente denominado permiso de construcción). El momento de presentar la solicitud de permiso determina los requisitos que deben cumplirse. Una solicitud presentada hoy debe cumplir la normativa del decreto de construcción tal como se aplica en la actualidad. Tenga en cuenta que el decreto de construcción, cuya versión básica actual data de 2012, se complementa o modifica periódicamente. Cada adición o ajuste significa que los costes de construcción aumentarán aún más.
Cláusula de sostenibilidad
Desde hace unos diez años, encontramos una cláusula de sostenibilidad en varias pólizas. En general, esta cláusula ofrece al asegurado la posibilidad de realizar inversiones adicionales destinadas a salvar el medio ambiente. A menudo vemos que se menciona un máximo del 10% de los costes de reparación por este concepto. Para los peritos, se trata de un componente difícil porque no está relacionado con los daños. Esta cláusula da al asegurado la oportunidad de hacer gastos adicionales, pero no se puede estimar de antemano si se hará uso de ella y en qué medida. Esta cláusula plantea a veces la cuestión de si debemos tenerla en cuenta a la hora de emitir un aviso de reserva.
La normativa sobre construcción se ha endurecido considerablemente, sobre todo en el ámbito de las instalaciones de ahorro energético; el asegurado pronto estará obligado a cumplir medidas de gran alcance para ahorrar energía. Los costes adicionales que esto conlleve pertenecerán entonces a la cláusula "Requisitos adicionales por orden del gobierno". Tal vez se pregunte si la cláusula de sostenibilidad aporta mucho.
Recomendaciones para el futuro
Seguimos asistiendo a un rápido aumento de los casos en que los asegurados ya no pueden ser indemnizados íntegramente. Los fuertes aumentos de precios y la nueva legislación provocan cada vez más una diferencia sustancial entre los costes de reparación y la suma asegurada. Ni siquiera los índices anuales utilizados para ajustar el importe de las sumas aseguradas (tasadas o no) parecen poder seguir el ritmo del aumento de los precios en estos momentos. Los asegurados que han podido obtener una póliza con garantía contra el infraseguro parecen ser los más beneficiados, pero se trata sólo de una pequeña parte del total. Se espera que se alcance más a menudo el máximo de los "Costes adicionales a instancias del Gobierno", mientras que, por otro lado, se recurrirá menos a la cláusula de sostenibilidad. Animamos a las partes del mercado a desarrollar soluciones político-técnicas para que se ajusten mejor a la actualidad.
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Este contenido se publicó originalmente en Schade Magazine.