¿Siguen siendo pertinentes las pólizas Daños incendios ante los acontecimientos actuales?

Por Arno de Jong, experto en MCL, Países Bajos

La reparación de los daños causados a los edificios plantea dificultades, sobre todo en situaciones cada vez más restrictivas.

A medida que la normativa sobre edificación y construcción sigue evolucionando, los clientes y demás partes del mercado deberían tener en cuenta cómo se fijan el capital asegurado de los edificios en las pólizas Daños y el límite máximo de las cláusulas de cobertura.

Objetivos de las políticas

La idea al contratar una póliza contra incendios ha sido, por supuesto, que si se sufre un daño estructural imprevisto cubierto por la póliza, la indemnización sea suficiente para restaurar el edificio a su estado original. Se trata de un planteamiento ideal y acorde con el principio de indemnización. Sin embargo, en la práctica, vemos casos de asegurados que se enfrentan a la normativa urbanística y se ven obligados a asumir gastos adicionales para sufragar la restauración completa. La cruda realidad es que, si no se cumplen estas normas de construcción, simplemente no se obtiene la licencia de obras ni el permiso medioambiental, lo que deja a los asegurados sin otra opción que asumir los gastos adicionales.

La póliza de seguro de edificios lo prevé mediante una cláusula de cobertura denominada «gastos adicionales por orden de las autoridades». Se trata de una solución creativa y adecuada para los asegurados, que no tienen que asumir ellos mismos los posibles gastos adicionales. Sin esta solución, por ejemplo, un asegurado se vería obligado a aumentar la hipoteca. Sin embargo, la cláusula de cobertura suele tener un límite máximo, ya sea en forma de importe fijo o de porcentaje de la suma asegurada. Por lo tanto, la cláusula de cobertura no es una garantía y, para los asegurados, siempre existe el riesgo de que parte de los costes de reparación corran a su cargo.

Evolución de los precios

El aumento de los costes de construcción, especialmente durante el último año, se debe a la elevada demanda de materias primas y a la escasez resultante. No es raro que los precios de los materiales suban un 80 % en un año. Se podría pensar que, si los precios de los materiales suben bruscamente, esto solo tendrá un efecto limitado en los costes de reconstrucción, ya que estos también incluyen el componente de mano de obra. Parece una conclusión razonable, ya que los precios de los materiales solo representan el 40 % de los costes de construcción; el 60 % restante corresponde a la mano de obra.

Ahora, sin embargo, nos enfrentamos a otra tendencia en el sector de la construcción: cada vez son más las personas que trabajan con autónomos. Las empresas constructoras, tanto grandes como pequeñas, contratan a artesanos para que realicen trabajos por ellas. En los últimos años, la demanda general ha aumentado hasta tal punto que cada autónomo puede elegir qué trabajos acepta. El aumento de las tarifas por hora de los autónomos es mucho mayor que el del personal fijo de una empresa constructora. En el proceso global de la construcción, no solo nos vemos afectados por el rápido aumento de los precios de los materiales, sino también, aunque en menor medida, por el rápido incremento de las tarifas por hora de los trabajadores autónomos.

En un mercado en el que los precios suben vertiginosamente, también surgen los excesos. A menudo nos encontramos con situaciones en las que un asegurado, tras buscar un poco, ha dado con un contratista dispuesto a presentar un presupuesto. Si luego consideramos que dicho presupuesto es excesivo y nos dirigimos al contratista, la reacción suele ser que «no es negociable». Por lo tanto, en algunos casos no es posible mantener una conversación razonable para reducir el importe del presupuesto a proporciones normales. Como resultado, los asegurados quedan a merced de los caprichos del mercado. En estos casos, los peritos de Sedgwick pueden echar una mano para poner al asegurado en contacto con un socio de recuperación fiable a un coste aceptable.

Otro aspecto importante en un mercado con precios al alza es el momento de la adjudicación del encargo. Especialmente en el caso de daños complejos en edificios, es inevitable que transcurra un largo periodo entre la aparición del daño y la adjudicación del encargo a un contratista para que lleve a cabo la reparación. Piensa en el periodo dedicado a la investigación de las causas, los problemas relacionados con el amianto, el inventario de los daños, los estudios de construcción, la protección del inventario, etc. Conocemos suficientes ejemplos en los que el encargo no se puede adjudicar al contratista hasta seis meses después de que se haya producido el daño. Hoy en día, un nuevo participante anticipará las próximas subidas de precios, por lo que el nivel medio de precios en el encargo es un 8 % o un 9 % superior al nivel de precios en la fecha del siniestro. Sin embargo, este último es la base de nuestra evaluación de daños, ya que determinamos los daños basándonos en el valor antes y el valor después de la fecha del siniestro.

Cambios en la normativa de construcción

¿Sabías que, a partir del 1 de febrero de 2022, se han incorporado nuevas disposiciones alBouwbesluit? Esta nueva normativa puede tener consecuencias de gran alcance para nuestro sector. Cualquier persona que vaya a construir un edificio nuevo o que deba reparar un daño estructural importante está obligada a solicitar un permiso medioambiental (antes denominado «licencia de obras»). El momento de presentar la solicitud de permiso determina los requisitos que deben cumplirse. Una solicitud presentada hoy debe cumplir con la normativa del decreto de construcción vigente en la actualidad. Tenga en cuenta que el decreto de construcción, cuya versión básica actual data de 2012, se complementa o modifica periódicamente. Cada adición o ajuste supone un aumento adicional de los costes de construcción.

Cláusula de sostenibilidad

Desde hace aproximadamente diez años, hemos observado la presencia de una cláusula de sostenibilidad en varias pólizas. En general, esta cláusula ofrece al asegurado la posibilidad de realizar inversiones adicionales destinadas a la protección del medio ambiente. A menudo vemos que se menciona un máximo del 10 % de los costes de reparación para este fin. Para los peritos de siniestros, este es un componente complicado porque no está relacionado con los daños. Esta cláusula ofrece al asegurado la oportunidad de realizar gastos adicionales, pero no se puede estimar de antemano si se hará uso de ella ni en qué medida. Esta cláusula plantea a veces la cuestión de si debemos tenerla en cuenta a la hora de emitir un aviso de reserva.

La normativa urbanística se ha endurecido considerablemente, sobre todo en lo que respecta a las instalaciones de ahorro energético; pronto, los asegurados estarán obligados a cumplir medidas de gran alcance para ahorrar energía. Los costes adicionales que esto conlleva se incluirán entonces en la cláusula «Requisitos adicionales por orden del Gobierno». Quizás se pregunte si la cláusula de sostenibilidad aporta mucho.

Recomendaciones para el futuro

Seguimos observando un rápido aumento de los casos en los que los asegurados ya no pueden recibir una indemnización completa. Las fuertes subidas de precios y la nueva legislación provocan cada vez más una diferencia considerable entre los costes de reparación y la suma asegurada. Ni siquiera los índices anuales utilizados para ajustar el importe de las sumas aseguradas (ya sean tasadas o no) parecen capaces de seguir el ritmo del aumento de precios en estos momentos. Los asegurados que han podido contratar una póliza con garantía contra el infraseguro parecen ser los que mejor salen parados, pero solo representan una pequeña parte del total. Se prevé que se alcance con mayor frecuencia el límite máximo de los «costes adicionales a instancias del Gobierno», mientras que, por otro lado, se recurrirá con menos frecuencia a la cláusula de sostenibilidad. Animamos a los agentes del mercado a desarrollar soluciones técnicas en materia de pólizas que se adapten mejor a la situación actual.

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Este contenido se publicó originalmente enla revista Schade.