Apakah pilihan asuransi properti kebakaran masih relevan di tengah kejadian saat ini?

Oleh Arno de Jong, ahli MCL, Belanda

Penanganan kerusakan bangunan menimbulkan tantangan, terutama dalam situasi yang semakin ketat.

Seiring dengan terus berkembangnya peraturan bangunan dan konstruksi, pelanggan dan pihak-pihak lain di pasar sebaiknya mempertimbangkan bagaimana jumlah pertanggungan bangunan dalam polis asuransi properti dan batas maksimum klausul lindung nilai ditetapkan.

Tujuan kebijakan

Ide dasar dalam menyusun kebijakan asuransi kebakaran tentu saja adalah bahwa jika seseorang terkena kerusakan struktural yang tidak terduga dan tercakup dalam polis, pembayaran yang diterima akan cukup untuk memulihkan bangunan ke kondisi semula. Ini adalah pemikiran ideal dan sejalan dengan prinsip ganti rugi. Namun, dalam praktiknya, kita sering menemui contoh-contoh pemegang polis yang dihadapkan pada peraturan bangunan, sehingga harus menanggung biaya tambahan untuk memulihkan bangunan secara penuh. Kenyataan yang sulit adalah: jika Anda tidak mematuhi peraturan bangunan ini, Anda tidak akan mendapatkan izin bangunan/izin lingkungan — meninggalkan pemegang polis tanpa pilihan selain menanggung biaya tambahan tersebut.

Kebijakan asuransi bangunan mengatur hal ini melalui klausul perlindungan yang dikenal sebagai “biaya tambahan atas permintaan pemerintah”. Ini merupakan solusi kreatif dan tepat bagi pemegang polis yang tidak perlu menanggung biaya tambahan tersebut sendiri. Tanpa solusi ini, misalnya, pemegang polis harus meningkatkan pinjaman hipotek. Namun, klausul perlindungan seringkali memiliki batas maksimal berupa jumlah tetap atau persentase dari nilai pertanggungan. Klausul perlindungan ini oleh karena itu bukan jaminan, dan bagi tertanggung selalu ada risiko bahwa sebagian biaya perbaikan harus ditanggung sendiri.

Pergerakan harga

Peningkatan biaya konstruksi, terutama dalam setahun terakhir, dipengaruhi oleh tingginya permintaan bahan baku dan kelangkaan yang dihasilkan. Kenaikan harga bahan baku sebesar 80% dalam setahun bukanlah hal yang jarang terjadi. Anda mungkin berpikir bahwa jika harga bahan baku naik tajam, hal ini hanya akan berdampak terbatas pada biaya rekonstruksi karena juga mencakup komponen tenaga kerja. Kesimpulan tersebut tampaknya masuk akal karena harga bahan baku mungkin hanya menyumbang 40% dari total biaya konstruksi; sisanya 60% terdiri dari biaya tenaga kerja.

Saat ini, kita dihadapkan pada perkembangan baru di industri konstruksi: semakin banyak orang yang bekerja dengan freelancer. Kontraktor besar dan kecil mempekerjakan tukang untuk melaksanakan pekerjaan mereka. Dalam beberapa tahun terakhir, permintaan secara keseluruhan telah meningkat sedemikian rupa sehingga setiap pekerja mandiri dapat memilih pekerjaan mana yang akan diambil. Kenaikan tarif jam kerja pekerja lepas jauh lebih tinggi daripada kenaikan tarif jam kerja karyawan tetap kontraktor. Dalam proses konstruksi secara keseluruhan, kita tidak hanya menghadapi kenaikan harga bahan baku yang cepat, tetapi juga, meskipun dalam skala yang sedikit lebih kecil, kenaikan tarif jam kerja pekerja lepas yang cepat.

Dalam pasar di mana harga naik tajam, kelebihan juga muncul. Kita sering menemui situasi di mana seorang tertanggung, setelah melakukan pencarian, menemukan kontraktor yang bersedia memberikan penawaran. Jika kita kemudian menilai penawaran tersebut berlebihan dan menghubungi kontraktor, reaksi yang sering muncul adalah “itu tidak dapat dinegosiasikan”. Percakapan yang wajar untuk mengurangi jumlah penawaran hingga proporsi normal tidak selalu mungkin dalam beberapa kasus. Akibatnya, pemegang polis terpaksa mengikuti fluktuasi pasar. Dalam kasus seperti ini, penyesuai kerugian di Sedgwick dapat membantu menghubungkan tertanggung dengan mitra pemulihan yang andal dengan biaya yang wajar.

Aspek penting lainnya dalam pasar dengan harga yang terus naik adalah waktu penugasan. Terutama dalam kasus kerusakan bangunan yang kompleks, tidak terhindarkan adanya periode yang panjang antara terjadinya kerusakan dan penugasan kepada kontraktor untuk melakukan perbaikan. Pertimbangkan periode penyelidikan penyebab, masalah asbes, inventarisasi kerusakan, penelitian konstruksi, pengamanan inventaris, dan sebagainya. Kami mengetahui cukup banyak contoh di mana penugasan kepada kontraktor baru dapat diberikan enam bulan setelah kerusakan terjadi. Saat ini, seorang pelaku usaha akan mengantisipasi kenaikan harga yang akan datang, sehingga tingkat harga rata-rata dalam penugasan tersebut 8% atau 9% lebih tinggi daripada tingkat harga pada tanggal kerusakan. Namun, yang terakhir inilah yang menjadi dasar penilaian kerusakan kami, karena kami menentukan kerusakan berdasarkan nilai sebelum dan setelah tanggal kerusakan.

Perubahan peraturan bangunan

Tahukah Anda bahwa peraturan baru telah ditambahkan ke dalamBouwbesluitper 1 Februari 2022? Peraturan baru ini dapat memiliki dampak yang luas bagi industri kami. Siapa pun yang akan membangun bangunan baru atau harus memperbaiki kerusakan struktural yang signifikan diwajibkan untuk mengajukan permohonan izin lingkungan (sebelumnya disebut izin bangunan). Waktu pengajuan permohonan izin menentukan persyaratan yang harus dipenuhi. Permohonan yang diajukan hari ini harus mematuhi peraturan dalam peraturan bangunan sebagaimana berlaku saat ini. Perlu diingat bahwa peraturan bangunan, yang versi dasarnya saat ini berlaku sejak 2012, secara rutin ditambah atau diubah. Setiap penambahan atau perubahan berarti biaya konstruksi akan meningkat lebih lanjut.

Klausul keberlanjutan

Selama kurang lebih sepuluh tahun, kami telah menemukan klausul keberlanjutan dalam sejumlah polis asuransi. Secara umum, klausul ini memberikan kesempatan kepada tertanggung untuk melakukan investasi tambahan yang bertujuan untuk melindungi lingkungan. Kami sering melihat batas maksimal 10% dari biaya perbaikan yang disebutkan untuk hal ini. Bagi penilai kerugian, ini merupakan komponen yang sulit karena tidak terkait dengan kerusakan. Klausul ini memberikan kesempatan kepada tertanggung untuk melakukan pengeluaran tambahan, namun apakah dan sejauh mana seseorang akan memanfaatkannya tidak dapat diperkirakan sebelumnya. Klausul ini terkadang menimbulkan pertanyaan apakah kita harus mempertimbangkannya saat mengeluarkan saran penolakan.

Peraturan bangunan telah diperketat secara signifikan, terutama dalam bidang fasilitas hemat energi; pemegang polis akan segera diwajibkan untuk mematuhi langkah-langkah yang luas untuk menghemat energi. Biaya tambahan yang timbul akibat hal ini akan termasuk dalam klausul “Persyaratan tambahan atas perintah pemerintah”. Anda mungkin bertanya-tanya apakah klausul keberlanjutan menambah banyak.

Rekomendasi ke depan

Kami terus menyaksikan peningkatan yang cepat dalam kasus-kasus di mana pemegang polis tidak lagi dapat menerima ganti rugi penuh. Kenaikan harga yang tajam dan peraturan baru semakin menyebabkan perbedaan yang signifikan antara biaya perbaikan dan jumlah pertanggungan. Bahkan indeks tahunan yang digunakan untuk menyesuaikan jumlah pertanggungan (baik yang dievaluasi maupun tidak) tampaknya tidak mampu mengikuti kenaikan harga saat ini. Peserta asuransi yang berhasil memperoleh polis dengan jaminan terhadap kekurangan asuransi tampaknya berada dalam posisi terbaik, namun hal ini hanya berlaku untuk sebagian kecil dari total peserta. Diperkirakan bahwa batas maksimum "Biaya tambahan atas perintah pemerintah" akan lebih sering tercapai, sementara di sisi lain, klausul keberlanjutan akan digunakan lebih jarang. Kami mendorong pihak-pihak di pasar untuk mengembangkan solusi teknis polis agar lebih sesuai dengan kondisi saat ini.

Untuk informasi lebih lanjut, hubungi [email protected].

Konten ini awalnya diterbitkan diSchade Magazine.