De bouwkosten nemen af, maar de druk op de verzekeringswaarderingen blijft bestaan

De Australische bouwmarkt is in een rustigere fase terechtgekomen na de uitzonderlijke kostenstijging die zich tussen 2021 en 2023 heeft voorgedaan. Hoewel de materiaalprijsstijgingen zich hebben gestabiliseerd en de prijzen van aannemers voorspelbaarder worden, liggen de bouwkosten nog steeds aanzienlijk boven de historische langetermijngemiddelden. 

Voor verzekeraars, vastgoedeigenaren en risicodeskundigen is het belangrijkste punt niet langer alleen het tempo van de bouwinflatie. Het gaat erom te begrijpen waar capaciteitsbeperkingen, investeringen in infrastructuur en regionale marktomstandigheden van invloed kunnen blijven op vervangingskosten, de duur van herstelwerkzaamheden en de uitkomst van het herstel.

Een markt met beperkte capaciteit

De bouwactiviteit blijft sterk, gesteund door grote projecten op het gebied van infrastructuur, gezondheidszorg, vervoer en woningbouw. Tegelijkertijd beïnvloeden de hoge financieringskosten de ontwikkelingsbeslissingen van de particuliere sector. De markt wordt steeds meer beperkt door het tekort aan geschoolde arbeidskrachten en de beperkte capaciteit van aannemers, en niet zozeer door een gebrek aan vraag. 

Tabel 1: Belangrijkste economische indicatoren — 2e kwartaal 2026

Bron: Rawlinsons Market Insight, juli 2026.

De arbeidsmarkt speelt hierbij een bijzonder belangrijke rol. Grote infrastructuurprojecten concurreren rechtstreeks met woningbouw- en commerciële projecten om geschoold personeel, wat bijdraagt aan loonstijgingen, verminderde concurrentie bij aanbestedingen, langere projectduur en een lagere capaciteit van aannemers. Deze druk zal naar verwachting tot en met 2027 aanhouden. 

De situatie begint te verbeteren, maar de locatie speelt wel een rol

De stijging van de bouwkosten zal naar verwachting in 2026 in alle Australische hoofdsteden op een hoog niveau blijven, waarbij er aanzienlijke verschillen tussen de verschillende markten zullen zijn.

Tabel 2: Prognoses voor de stijging van de bouwkosten in 2026

Bron: Rawlinsons Market Insight, juli 2026.

Het verschil tussen de markten onderstreept het belang van locatiespecifieke aannames bij het vaststellen van vervangingswaarden. Nationale gemiddelden geven mogelijk geen goed beeld van het herbouwrisico in gebieden waar investeringen in infrastructuur, de beschikbaarheid van aannemers of lokale leveringsbeperkingen extra druk op de prijzen uitoefenen. 

Investeringen in infrastructuur geven de markt een nieuwe vorm

Australië heeft voor de komende vijf jaar voor ongeveer 242 miljard dollar aan openbare infrastructuurprojecten gepland. Deze omvangrijke projectportefeuille zorgt ervoor dat de bouwactiviteit op peil blijft, maar leidt tegelijkertijd tot een toenemende concurrentie om geschoolde arbeidskrachten en de capaciteit van aannemers, met een geschat tekort aan arbeidskrachten van 141.000 werknemers. 

De druk is in het hele land voelbaar. In Queensland zorgen investeringen in de infrastructuur voor de Olympische Spelen van 2032, gezondheidsprojecten en verbeteringen in het vervoer voor een stijgende vraag, terwijl in Victoria onder meer de Suburban Rail Loop, de Airport Rail en andere metroprojecten op de planning staan. In West-Australië blijft de bouwactiviteit op gang dankzij ziekenhuisprogramma’s en projecten in het kader van het Housing Australia Future Fund, terwijl investeringen op het gebied van defensie en AUKUS bijdragen aan de vraag naar bouwprojecten in Zuid-Australië. 

Voor verzekeraars reiken de gevolgen verder dan alleen de bouwprijzen. Aangezien grote infrastructuurprojecten met woningbouw-, commerciële en verzekeringsgerelateerde herstelwerkzaamheden concurreren om dezelfde vakmensen en aannemers, kunnen capaciteitsbeperkingen leiden tot langere herstel- en hersteltermijnen en hogere schadekosten. 

De grondstoffenmarkt stabiliseert zich, maar er blijven risico’s in de toeleveringsketen bestaan

De stijging van de materiaalkosten is aanzienlijk afgenomen, nu de toeleveringsketens voor traditioneel constructiestaal en hout zich grotendeels hebben gestabiliseerd. Er blijft echter sprake van kostendruk bij koper, elektrische apparatuur, PVC-producten, prefabbeton, wapeningsstaal, aluminiumsystemen en gevelonderdelen. Ook de brandstof-, vracht- en transportkosten blijven onderhevig aan aanhoudende geopolitieke onzekerheid. 

Ondanks de verbeterende omstandigheden op het gebied van bouwmaterialen blijft het algemene risicoklimaat hoog. De beschikbaarheid van arbeidskrachten, de capaciteit van aannemers en de financieringskosten worden allemaal als een hoog risico beoordeeld, wat aangeeft dat de bouwmarkt nog steeds wordt beïnvloed door capaciteitsbeperkingen. De volatiliteit van brandstof- en vrachtprijzen wordt als matig tot hoog beoordeeld, terwijl de beschikbaarheid van bouwmaterialen en het algemene risico in de toeleveringsketen als matig worden beschouwd. 

Deze verschuiving is van groot belang voor verzekeraars: hoewel de beschikbaarheid van materialen voorspelbaarder is geworden, blijven beperkingen op het gebied van personeel en aannemers belangrijke bronnen van kosten- en uitvoeringsrisico’s, die zowel de reparatiekosten als de hersteltijd kunnen beïnvloeden. 

Wat betekent dit voor verzekeraars?

De markt voor verzekeringsherstel blijft te maken hebben met opwaartse kostendruk, ondanks de verbeterde beschikbaarheid van materialen. Een tekort aan arbeidskrachten, loonstijgingen en beperkte capaciteit bij aannemers zijn in toenemende mate de belangrijkste factoren die van invloed zijn op schadekosten, responstijden en herstelprogramma’s. 

Tegelijkertijd is de directe invloed van mondiale factoren op de bouwprijzen in Australië tot nu toe relatief beperkt gebleven. De gevolgen van conflicten voor de aanbestedingsprijzen worden over het algemeen geschat op 2%–5%, waarbij de schommelingen in brandstof- en vrachtprijzen de grootste risico’s vormen. 

Dit onderstreept een algemener punt: hoewel geopolitieke gebeurtenissen de volatiliteit kunnen versterken, worden de onderliggende druk op de bouwkosten in Australië nog steeds voornamelijk bepaald door de beschikbaarheid van arbeidskrachten, de capaciteit van aannemers en de vraag naar infrastructuur.

Vooruitblik

De stijging van de bouwkosten zal naar verwachting tot en met 2027 verder afvlakken, waarbij de jaarlijkse stijgingsprognoses in de meeste hoofdsteden over het algemeen tussen de 4% en 6% liggen. Een terugkeer naar de kostenomstandigheden van vóór 2020 wordt echter als hoogst onwaarschijnlijk beschouwd. 

Voor verzekeraars en vastgoedeigenaren maakt dit regelmatige herzieningen van de taxatiewaarde steeds belangrijker. De opgegeven verzekerde bedragen moeten een weerspiegeling zijn van de huidige vervangingskosten, de lokale marktomstandigheden en de mogelijkheid van langere wederopbouwperiodes, met name in regio’s waar de capaciteit beperkt is.

De markt wordt misschien wel voorspelbaarder, maar staat niet stil. Inzicht in het verschil tussen nationale trends en lokale omstandigheden blijft van cruciaal belang om weloverwogen beslissingen te nemen over risico’s, waardering en schadeclaims.

Neem contact met ons op