Renovatie van monumentale panden – hoe eigenaren vervolging kunnen voorkomen

Door Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, door RICS erkend bouwkundig conservator RICS geregistreerd deskundige getuige

Op 5 december 2022 werden vijf personen door de politierechter van Burnley schuldig bevonden aan het illegaal slopen van de monumentale Punch Bowl Inn in Ribble Valley, Lancashire. Zij zullen op 8 maart 2023 worden veroordeeld.

De 18e-eeuwse pub sloot in 2012 zijn deuren en was in de loop der jaren in verval geraakt. In 2018 kregen de nieuwe eigenaren toestemming om het beschermde gebouw te verbouwen tot vijf vakantiehuisjes en een café, waarbij ook toestemming werd gegeven om een beperkt deel van het gebouw te slopen. Ondanks het ontbreken van specifieke bouwvergunning hebben de eigenaren op 16 juni 2021 de Punch Bowl Inn met de grond gelijk gemaakt.

Volgens de Planning (Listed Buildings and Conservation Areas) Act 1990 is het uitvoeren of laten uitvoeren van ongeoorloofde werkzaamheden aan een monumentaal pand op een manier die het karakter van een bouwwerk van architectonisch of historisch belang aantast, een strafbaar feit. De Punch Bowl Inn is een extreem voorbeeld, maar er zijn tal van andere rechtszaken waarin lokale autoriteiten met succes eigenaren van monumentale panden hebben vervolgd die niet aan specifieke planningseisen hebben voldaan.

Schadeclaims voor gebouwen met een hoge nettowaarde (HNW)

VeelHNW-gebouwenhebben erfgoedwaarde, zoals vermeld in de gids voor het behoud van historische gebouwen, opgesteld door The British Standard 7913:2013. Het gebouw kan van bijzonder belang zijn vanuit architectonisch, ontwerp-, locatie-, historisch of zelfs sociaal of cultureel oogpunt, zoals gebouwen met een blauwe plaquette.

Sommige huiseigenaren weten misschien niet eens waarom hun gebouw op de monumentenlijst staat of zijn zich niet bewust van de beperkingen die gelden wanneer ze reparaties moeten uitvoeren. Er zijn ook situaties waarin rekening moet worden gehouden met de grotere en bredere historische omgeving, zoals beschermde gebieden en monumentale bouwwerken.

Bij het afhandelen van schadeclaimsop het gebied van vermogensverzekeringen voorvermogende particulieren is het daarom essentieel om te weten wanneer een gebouw beschermd is of zich in een beschermd gebied bevindt, en ervoor te zorgen dat de juiste papieren in orde zijn voordat met reparaties wordt begonnen.

Monumenten

Er zijn ongeveer 400.000 monumentale panden in Engeland en Wales en 47.400 in Schotland, die zijn ingedeeld in drie categorieën:

• Graad I (Engeland en Wales) Categorie A (Schotland) – Zeldzame, onvervangbare en uitzonderlijke voorbeelden van een bepaald type gebouw.
• Graad II* (Engeland en Wales) Categorie B (Schotland) – Belangrijke bouwwerken van bijzonder belang en belangrijke voorbeelden van een bepaald type gebouw.
• Graad II (Engeland en Wales) Categorie C (Schotland) – Hoewel even belangrijk, zijn er meer voorbeelden van dit soort gebouwen in het hele land.

Het is strafbaar om een beschermd bouwwerk of een beschermde locatie te beïnvloeden of te beschadigen zonder de juiste toestemming. Dit geldt zowel voor degenen die opdracht geven tot de werkzaamheden als voor degenen die de reparaties uitvoeren. Maar hoe verkrijgt u de juiste goedkeuringen?

Toestemming aanvragen

Een aanvraag voor een monumentaal pand moet worden ingediend bij de lokale planningsautoriteit, en voor gebouwen van klasse I/categorie A en klasse II*/categorie B moet ook Historic England of Scotland worden geraadpleegd. Ter ondersteuning van elke aanvraag voor een monumentaal pand moet u een aanzienlijke hoeveelheid informatie verstrekken: tekeningen van de bestaande plannen, plattegronden, doorsneden en aanzichten, locatie- en blokplannen van Ordnance Survey, samen met de voorgestelde plannen en aanzichten.

U moet ook een gespecialiseerd werkschema en werkspecificatie verstrekken – een overzicht van wat u beschermt, wat u doet en hoe u dat doet; hoe hoger de monumentale status, hoe meer details er vereist zijn. U moet een historische impactverklaring opstellen waarin u beschrijft hoe de voorgestelde werkzaamheden de omgeving zullen beïnvloeden, met vermelding van de materialen van het monumentale gebouw en de methode van reparatie of uitvoering van de werkzaamheden. Er is ook een verklaring van belang nodig, samen met een ontwerp- en toegangsverklaring.

Al deze documenten zijn minimaal vereist voor elke aanvraag voor een monumentaal pand, en de ondersteuning van een specialist op het gebied van monumentale gebouwen, met de expertise en technische kennis van de structuur en de geschiedenis ervan, is van cruciaal belang. Deze specialisten beschikken over de vaardigheden om de complexe aard van de reparaties die bij het gebouw passen correct te identificeren, en over de diepgaande achtergrondkennis die hen in staat stelt om op overtuigende wijze met planners te communiceren.

Verwachtingen van klanten

Na indiening kan de aanvraag 8 tot 12 weken, soms zelfs langer, bij de lokale planningsautoriteit blijven liggen. Het erfgoedadvies team van Sedgwick heeft ruime ervaring met het indienen van aanvragen voor monumentale gebouwen. Complexere zaken kunnen zes tot acht maanden in beslag nemen, zo niet langer. Vanuit het oogpunt van schadeafhandeling is het dus van groot belang dat de verwachtingen van de klant vanaf het begin zorgvuldig en tactvol worden beheerd.

Er is geen snelle manier om een verzekeringsclaim voor schade aan monumentale gebouwen in te dienen, maar als u niet over de juiste vergunningen beschikt om de reparaties uit te voeren, kan dit leiden tot strafrechtelijke vervolging. Bekijk daarom alle HNW-verliezen zeer zorgvuldig en zorg ervoor dat u toegang hebt tot het specialistische advies dat u nodig hebt om de bureaucratische rompslomp te doorbreken en de juiste bouwvergunning voor monumentale gebouwen te verkrijgen.