Door Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, RICS erkend bouwinspecteur RICS geregistreerd getuige-deskundige
Op 5 december 2022 werden vijf mensen schuldig bevonden bij het Burnley Magistrates Court aan het illegaal slopen van de Grade II monumentale Punch Bowl Inn in Ribble Valley, Lancashire. Ze worden op 8 maart 2023 veroordeeld.
De 18e-eeuwse pub werd in 2012 gesloten en was in de loop der jaren in verval geraakt. In 2018 kregen de nieuwe eigenaren toestemming om het beschermde gebouw om te bouwen tot vijf vakantiehuisjes en een café, waarbij ook toestemming werd verleend om een beperkt deel van de structuur af te breken. Op 16 juni 2021 hebben de eigenaars de Punch Bowl Inn met de grond gelijk gemaakt, ondanks het ontbreken van een specifieke bouwvergunning.
Volgens de Planning (Listed Buildings and Conservation Areas) Act 1990 is het uitvoeren of laten uitvoeren van ongeoorloofde werkzaamheden aan een monumentaal gebouw op een manier die het karakter van een bouwwerk van architectonisch of historisch belang aantast, een strafbaar feit. De Punch Bowl Inn is een extreem voorbeeld, maar er is nog veel meer jurisprudentie waarin lokale autoriteiten eigenaren van monumentale gebouwen die niet voldeden aan specifieke planningsvereisten, met succes hebben vervolgd.
High Net Worth (HNW) gebouwenclaims
Veel HNW-gebouwen hebben erfgoedwaarden, zoals vermeld in de gids voor het behoud van historische gebouwen, geproduceerd door de British Standard 7913:2013. Het gebouw kan van bijzonder belang zijn vanuit architectonisch oogpunt, ontwerp, locatie, historische context of zelfs sociaal of cultureel perspectief - zoals gebouwen met een blauwe plaquette.
Sommige huiseigenaren weten misschien niet eens waarom hun gebouw op de monumentenlijst staat of zijn zich niet bewust van de beperkingen die gelden wanneer ze reparaties moeten uitvoeren. Er zijn ook situaties waarin rekening moet worden gehouden met de grotere en bredere historische omgeving, zoals beschermde gebieden en beschermde oude monumenten.
Bij het afhandelen van schadeclaims voor onroerend goed van HNW is het daarom essentieel om te herkennen wanneer een bouwwerk beschermd is of zich in een beschermd gebied bevindt en ervoor te zorgen dat het juiste papierwerk aanwezig is voordat er reparaties worden uitgevoerd.
Monumentale gebouwen
Er staan ongeveer 400.000 gebouwen op de monumentenlijst in Engeland en Wales en 47.400 in Schotland:
- Grade I (Engeland en Wales) Categorie A (Schotland) - Zeldzame, onvervangbare en opmerkelijke voorbeelden van een gebouwtype.
- Grade II* (Engeland en Wales) Categorie B (Schotland) - Belangrijke structuren van bijzonder belang en belangrijke voorbeelden van een gebouwtype.
- Grade II (Engeland en Wales) Categorie C (Schotland) - Hoewel even belangrijk, zijn er meer voorbeelden van dit soort gebouwen in het hele land.
Het is een strafbaar feit om een beschermd bouwwerk of beschermde locatie aan te tasten of te beschadigen zonder de juiste toestemming, en dit geldt zowel voor degenen die opdracht geven voor de werkzaamheden als voor degenen die de reparaties uitvoeren. Maar hoe krijg je de juiste goedkeuringen?
Toestemming aanvragen
Een aanvraag voor een monumentaal pand moet worden ingediend bij de plaatselijke planningsinstantie en voor Grade I/Categorie A en Grade II*/Categorie B gebouwen moet ook Historic England of Schotland worden geraadpleegd. Ter ondersteuning van elke aanvraag voor een monumentaal pand moet je een aanzienlijke hoeveelheid informatie verstrekken - tekeningen van de bestaande plattegronden, plattegronden, doorsneden en verhogingen, Ordnance Survey locatie- en blokplannen, samen met de voorgestelde plattegronden en verhogingen.
Je moet ook een specialistisch werkschema en specificatie van de werkzaamheden overleggen - een verslag van wat je beschermt, wat je doet en hoe je het doet; hoe hoger de classificatie op de monumentenlijst, hoe meer details vereist zijn. Je moet een historische effectverklaring opstellen waarin je beschrijft hoe de voorgestelde werkzaamheden de omgeving zullen beïnvloeden, met vermelding van de materialen van het monumentale gebouw en de methode van reparaties of werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd. Er is ook een verklaring van betekenis nodig, samen met een ontwerp- en toegangsverklaring.
Al deze documenten zijn minimaal vereist voor elke aanvraag voor een monumentaal pand en de ondersteuning van een specialist op het gebied van erfgoedgebouwen, met de expertise en technische kennis van het bouwwerk en zijn geschiedenis, is van vitaal belang. Deze specialisten hebben de vaardigheden om de complexe aard van de reparaties die bij het gebouw horen correct te identificeren en de diepgaande achtergrondkennis die hen in staat stelt om overtuigend te converseren met planners.
Verwachtingen van klanten
Na indiening kan de aanvraag 8 tot 12 weken in behandeling zijn bij de plaatselijke planningsinstantie, soms langer. Het erfgoedadviesteam van Sedgwick heeft ruime ervaring in het voltooien van monumentenaanvragen en de meer complexe zaken kunnen zes tot acht maanden in beslag nemen, zo niet langer. Vanuit het perspectief van schadebehandeling is het dus noodzakelijk dat de verwachtingen van de klant vanaf het begin zorgvuldig en tactvol worden gemanaged.
Er is geen kortere weg naar een verzekeringsclaim voor schade aan monumentale gebouwen, maar als je niet de juiste toestemming krijgt om de reparaties uit te voeren, kan dit leiden tot strafrechtelijke vervolging. Kijk dus heel goed naar alle schade die HNW lijdt en zorg ervoor dat je toegang hebt tot het specialistische advies dat je nodig hebt om de administratieve rompslomp te omzeilen en de juiste toestemming voor monumentenzorg te krijgen.