Por Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, pesquisador de conservação de edifícios credenciado pelo RICS, testemunha especialista registrada pelo RICS
Em 5 de dezembro de 2022, cinco pessoas foram consideradas culpadas no Tribunal de Magistrados de Burnley por demolir ilegalmente o Punch Bowl Inn, listado como Grau II, em Ribble Valley, Lancashire. Eles devem ser condenados em 8 de março de 2023.
O pub do século XVIII fechou em 2012 e, com o passar dos anos, caiu em desuso. Em 2018, os novos proprietários obtiveram o consentimento de planejamento para converter o edifício protegido em cinco chalés de férias e um café, o que incluía a permissão para demolir uma parte limitada da estrutura. No entanto, apesar da falta de consentimento de planejamento específico, em 16 de junho de 2021, os proprietários demoliram o Punch Bowl Inn.
De acordo com a Lei de Planejamento (Prédios Listados e Áreas de Conservação) de 1990, executar ou causar a execução de obras não autorizadas em um prédio listado de forma que afete o caráter de uma estrutura de interesse arquitetônico ou histórico é uma ofensa criminal. O Punch Bowl Inn é um exemplo extremo, mas há muitas outras jurisprudências em que as autoridades locais processaram com sucesso proprietários de edifícios listados que não cumpriram requisitos específicos de planejamento.
Sinistros em edifícios de alto patrimônio líquido (HNW)
Muitos edifícios HNW têm valores patrimoniais, conforme listado no guia para a conservação de edifícios históricos, produzido pelo British Standard 7913:2013. O edifício pode ser de interesse especial do ponto de vista arquitetônico, de design, de localização, de contexto histórico ou até mesmo social ou cultural, como propriedades com placa azul.
Alguns proprietários podem nem mesmo saber por que seu edifício está listado ou estar cientes das restrições que se aplicam quando precisam realizar reparos. Há também situações em que o ambiente histórico maior e mais amplo deve ser considerado, como áreas de conservação e monumentos antigos programados.
Ao lidar com sinistros de seguro de propriedade HNW, é essencial reconhecer quando uma estrutura é protegida ou está localizada em uma área de conservação e certificar-se de que a documentação correta esteja em vigor antes de prosseguir com os reparos.
Edifícios listados
Há cerca de 400.000 registros de edifícios listados na Inglaterra e no País de Gales e 47.400 na Escócia, e eles são classificados em três graus:
- Grau I (Inglaterra e País de Gales) Categoria A (Escócia) - Exemplos raros, insubstituíveis e excepcionais de um tipo de edifício.
- Grau II* (Inglaterra e País de Gales) Categoria B (Escócia) - Estruturas importantes de interesse especial e exemplos importantes de um tipo de edifício.
- Grau II (Inglaterra e País de Gales) Categoria C (Escócia) - Embora igualmente importantes, há mais exemplos desses tipos de edifícios em todo o país.
É crime afetar ou danificar uma estrutura ou local protegido sem as devidas permissões, e isso se aplica tanto a quem instrui as obras quanto a quem executa os reparos. Mas como você faz para obter as aprovações corretas?
Solicitação de consentimento
A solicitação de um edifício listado deve ser enviada à autoridade de planejamento local e, para edifícios de Grau I/Categoria A e Grau II*/Categoria B, a Historic England ou a Scotland também devem ser consultadas. Para dar suporte a todas as solicitações de edifícios listados, é necessário fornecer uma quantidade considerável de informações - desenhos das plantas existentes, plantas baixas, seções e elevações, localização do Ordnance Survey e plantas de blocos, juntamente com as plantas e elevações propostas.
Também é necessário fornecer um cronograma especializado de trabalhos e uma especificação de trabalhos - um registro do que está sendo protegido, o que está sendo feito e como está sendo feito; quanto maior for a classificação da lista, mais detalhes serão necessários. Você deve preparar uma declaração de impacto histórico descrevendo como os trabalhos propostos afetarão o ambiente, estipulando os materiais do edifício listado e o método de reparos ou trabalhos a serem realizados. Uma declaração de importância também é necessária, juntamente com uma declaração de projeto e acesso.
Todos esses documentos são exigidos, no mínimo, para cada solicitação de registro de edifício tombado, e o apoio de um especialista em edifícios tombados, com a experiência e o conhecimento técnico da estrutura e de sua história, é vital. Esses especialistas têm as habilidades necessárias para identificar corretamente a natureza complexa dos reparos adequados ao edifício e o profundo conhecimento de fundo que lhes permite conversar de forma convincente com os planejadores.
Expectativas do cliente
Depois de enviada, a solicitação pode ficar com a autoridade de planejamento local por 8 a 12 semanas, às vezes mais. A equipe de consultoria de patrimônio da Sedgwick tem vasta experiência na conclusão de solicitações de edifícios listados, e os casos mais complexos podem levar de seis a oito meses, se não mais. Portanto, do ponto de vista do tratamento de reclamações, é imperativo que as expectativas do cliente sejam gerenciadas com cuidado e sensibilidade desde o início.
Não há atalhos para dar andamento a um pedido de indenização de seguro por danos a edifícios tombados, mas deixar de obter as permissões corretas para realizar os reparos pode resultar em processo criminal. Portanto, analise com muito cuidado todas as perdas de HNW e certifique-se de ter acesso à consultoria especializada necessária para superar a burocracia e garantir o consentimento adequado para o planejamento de edifícios tombados.