Reparos em edifícios tombados – como os proprietários podem evitar processos judiciais

Por Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, inspetor de conservação de edifícios credenciado pela RICS, perito registado na RICS

Em 5 de dezembro de 2022, cinco pessoas foram consideradas culpadas no Tribunal de Primeira Instância de Burnley por demolirem ilegalmente o Punch Bowl Inn, classificado como patrimônio histórico de grau II, em Ribble Valley, Lancashire. A sentença será proferida em 8 de março de 2023.

O pub do século XVIII fechou em 2012 e, ao longo dos anos, ficou em mau estado. Em 2018, os novos proprietários obtiveram autorização para converter o edifício protegido em cinco casas de férias e um café, o que incluía a permissão para demolir uma parte limitada da estrutura. No entanto, apesar de não terem autorização específica, em 16 de junho de 2021, os proprietários demoliram o Punch Bowl Inn.

Nos termos da Lei de Planejamento (Edifícios Listados e Áreas de Conservação) de 1990, executar ou causar a execução de obras não autorizadas em um edifício listado de forma que afete o caráter de uma estrutura de interesse arquitetônico ou histórico é uma ofensa criminal. O Punch Bowl Inn é um exemplo extremo, mas há muitos outros casos em que as autoridades locais processaram com sucesso proprietários de edifícios listados que não cumpriram requisitos específicos de planejamento.

Reclamações relativas a edifícios de alto valor patrimonial (HNW)

Muitos edifíciosHNWtêm valor patrimonial, conforme listado no guia para a conservação de edifícios históricos, produzido pela British Standard 7913:2013. O edifício pode ser de interesse especial do ponto de vista arquitetônico, de design, localização, contexto histórico ou mesmo social ou cultural – como os imóveis com placas azuis.

Alguns proprietários podem nem saber por que o seu edifício está listado ou estar cientes das restrições que se aplicam quando precisam realizar reparos. Há também situações em que o ambiente histórico mais amplo e abrangente deve ser considerado, como áreas de conservação e monumentos antigos tombados.

Ao lidar com reclamações de segurosde propriedadede alto valor patrimonial, é essencial reconhecer quando uma estrutura está protegida ou localizada em uma área de preservação e garantir que toda a documentação necessária esteja em ordem antes de prosseguir com os reparos.

Edifícios classificados

Existem cerca de 400.000 edifícios classificados na Inglaterra e no País de Gales e 47.400 na Escócia, os quais são classificados em três categorias:

• Grau I (Inglaterra e País de Gales) Categoria A (Escócia) – Exemplos raros, insubstituíveis e notáveis de um tipo de edifício.
• Grau II* (Inglaterra e País de Gales) Categoria B (Escócia) – Estruturas importantes de interesse especial e exemplos significativos de um tipo de edifício.
• Grau II (Inglaterra e País de Gales) Categoria C (Escócia) – Embora igualmente importantes, existem mais exemplos deste tipo de edifícios em todo o país.

É crime afetar ou danificar uma estrutura ou local protegido sem as autorizações adequadas, e isso se aplica tanto àqueles que instruem os trabalhos quanto àqueles que realizam os reparos. Mas como você faz para obter as aprovações corretas?

Solicitação de consentimento

Um pedido de classificação de edifício deve ser apresentado à autoridade de planejamento local e, para edifícios de Grau I/Categoria A e Grau II*/Categoria B, também deve ser consultada a Historic England ou Scotland. Para apoiar cada pedido de classificação de edifício, é necessário fornecer uma quantidade considerável de informações – desenhos das plantas existentes, plantas baixas, seções e alçados, localização e plantas de blocos do Ordnance Survey, juntamente com as plantas e alçados propostos.

Você também deve fornecer um cronograma especializado das obras e especificações das obras – um registro do que você está protegendo, o que está fazendo e como está fazendo; quanto maior a classificação listada, mais detalhes são necessários. Você deve preparar uma declaração de impacto histórico descrevendo como as obras propostas afetarão o ambiente, estipulando os materiais do edifício listado e o método de reparos ou obras a serem realizados. Também é necessária uma declaração de importância, juntamente com uma declaração de projeto e acesso.

Todos esses documentos são exigidos, no mínimo, para cada pedido de classificação de edifício, e o apoio de um especialista em edifícios históricos, com conhecimentos especializados e técnicos sobre a estrutura e a sua história, é fundamental. Esses especialistas têm as competências necessárias para identificar corretamente a natureza complexa das reparações adequadas ao edifício e os conhecimentos aprofundados que lhes permitem dialogar de forma convincente com os responsáveis pelo planeamento.

Expectativas dos clientes

Depois de enviada, a solicitação pode ficar com a autoridade de planejamento local por 8 a 12 semanas, às vezes por mais tempo. A equipe de consultoria patrimonial da Sedgwick tem vasta experiência na conclusão de solicitações relacionadas a edifícios tombados, e os casos mais complexos podem levar de seis a oito meses, se não mais. Portanto, do ponto de vista do tratamento de sinistros, é imperativo que as expectativas do cliente sejam gerenciadas com cuidado e sensibilidade desde o início.

Não há atalhos para dar andamento a um pedido de indenização por danos a edifícios tombados, mas não obter as autorizações corretas para realizar os reparos pode resultar em processo criminal. Portanto, analise cuidadosamente todas as perdas de alto valor e certifique-se de ter acesso ao aconselhamento especializado necessário para eliminar a burocracia e obter a autorização adequada para o planejamento de edifícios tombados.