Reparaturen an denkmalgeschützten Gebäuden – wie Immobilienbesitzer eine Strafverfolgung vermeiden können

Von Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, von der RICS akkreditierter Sachverständiger für Denkmalpflege und bei der RICS registrierter Sachverständiger

Am 5. Dezember 2022 wurden fünf Personen vor dem Amtsgericht Burnley wegen des illegalen Abrisses des unter Denkmalschutz (Grade II) stehenden „Punch Bowl Inn“ im Ribble Valley, Lancashire, für schuldig befunden. Die Urteilsverkündung ist für den 8. März 2023 angesetzt.

Das aus dem 18. Jahrhundert stammende Gasthaus wurde 2012 geschlossen und war im Laufe der Jahre zunehmend verfallen. Im Jahr 2018 erhielten die neuen Eigentümer eine Baugenehmigung, um das denkmalgeschützte Gebäude in fünf Ferienhäuser und ein Café umzuwandeln, wobei auch die Genehmigung zum Abriss eines begrenzten Teils des Gebäudes enthalten war. Obwohl jedoch keine konkrete Baugenehmigung vorlag, rissen die Eigentümer das „Punch Bowl Inn“ am 16. Juni 2021 vollständig ab.

Gemäß dem Gesetz über die Raumordnung (denkmalgeschützte Gebäude und Denkmalschutzgebiete) von 1990 stellt die Durchführung oder Veranlassung der Durchführung nicht genehmigter Arbeiten an einem denkmalgeschützten Gebäude, die den Charakter eines Bauwerks von architektonischem oder historischem Interesse beeinträchtigen, eine Straftat dar. Das „Punch Bowl Inn“ ist ein extremes Beispiel, doch es gibt zahlreiche weitere Präzedenzfälle, in denen Kommunalbehörden Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude erfolgreich strafrechtlich verfolgt haben, weil diese bestimmte planungsrechtliche Auflagen nicht eingehalten hatten.

Schadensfälle bei Gebäuden mit hohem Vermögenswert (HNW)

VieleHNW-Gebäudebesitzen denkmalpflegerischen Wert, wie im Leitfaden zur Erhaltung historischer Gebäude gemäß der britischen Norm BS 7913:2013 aufgeführt. Das Gebäude kann aus architektonischer, gestalterischer, standortbezogener oder historischer Sicht oder sogar aus sozialer oder kultureller Perspektive von besonderem Interesse sein – wie beispielsweise Gebäude, die mit einer „Blue Plaque“ gekennzeichnet sind.

Manche Hausbesitzer wissen möglicherweise gar nicht, warum ihr Gebäude unter Denkmalschutz steht, oder sind sich der Auflagen nicht bewusst, die bei der Durchführung von Reparaturen gelten. Es gibt auch Situationen, in denen das größere und umfassendere historische Umfeld berücksichtigt werden muss, wie beispielsweise in Denkmalschutzgebieten und bei unter Denkmalschutz stehenden historischen Bauwerken.

Bei der Bearbeitung von SachversicherungsansprüchenfürvermögendePrivatpersonenist es daher unerlässlich, zu erkennen, ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht oder sich in einem Denkmalschutzgebiet befindet, und sicherzustellen, dass die erforderlichen Unterlagen vorliegen, bevor mit den Reparaturarbeiten begonnen wird.

Denkmalgeschützte Gebäude

In England und Wales gibt es rund 400.000 Einträge zu denkmalgeschützten Gebäuden und in Schottland 47.400; diese werden in drei Klassen eingeteilt:

• Klasse I (England und Wales) Kategorie A (Schottland) – Seltene, unersetzliche und herausragende Beispiele eines Gebäudetyps.
• Grad II* (England und Wales) Kategorie B (Schottland) – Bedeutende Bauwerke von besonderem Interesse und herausragende Beispiele einer Bauart.
• Grad II (England und Wales) Kategorie C (Schottland) – Diese Gebäudetypen sind zwar ebenso bedeutend, kommen landesweit jedoch häufiger vor.

Es ist strafbar, ein geschütztes Bauwerk oder eine geschützte Stätte ohne die entsprechenden Genehmigungen zu verändern oder zu beschädigen, und dies gilt sowohl für diejenigen, die die Arbeiten in Auftrag geben, als auch für diejenigen, die die Reparaturen durchführen. Aber wie erhält man die richtigen Genehmigungen?

Beantragung einer Genehmigung

Ein Antrag für ein denkmalgeschütztes Gebäude muss bei der örtlichen Baubehörde eingereicht werden; bei Gebäuden der Klasse I/Kategorie A und der Klasse II*/Kategorie B muss zudem Historic England oder Historic Scotland konsultiert werden. Zur Unterstützung jedes Antrags für ein denkmalgeschütztes Gebäude müssen Sie umfangreiche Informationen vorlegen – Zeichnungen der bestehenden Pläne, Grundrisse, Schnitte und Ansichten, Lage- und Blockpläne des Ordnance Survey sowie die vorgeschlagenen Pläne und Ansichten.

Außerdem müssen Sie einen fachlichen Arbeitsplan und ein Leistungsbeschreibungsblatt vorlegen – eine Aufstellung darüber, was Sie schützen, was Sie tun und wie Sie dabei vorgehen; je höher die Denkmalsklasse, desto detaillierter müssen diese Angaben sein. Sie müssen eine Stellungnahme zu den Auswirkungen auf das historische Umfeld erstellen, in der dargelegt wird, wie sich die geplanten Arbeiten auf das Umfeld auswirken werden, und in der die Baustoffe des denkmalgeschützten Gebäudes sowie die Art der durchzuführenden Reparaturen oder Arbeiten angegeben werden. Außerdem ist eine Stellungnahme zur Bedeutung des Gebäudes sowie eine Erklärung zum Entwurf und zur Zugänglichkeit erforderlich.

All diese Unterlagen sind als Mindestanforderung für jeden Antrag auf Einstufung als denkmalgeschütztes Gebäude erforderlich, und die Unterstützung durch einen Spezialisten für denkmalgeschützte Gebäude, der über das Fachwissen und das technische Verständnis für die Bausubstanz und deren Geschichte verfügt, ist von entscheidender Bedeutung. Diese Spezialisten verfügen über die Fähigkeiten, die komplexen Anforderungen an die für das Gebäude geeigneten Instandsetzungsmaßnahmen richtig einzuschätzen, sowie über fundiertes Hintergrundwissen, das es ihnen ermöglicht, sich mit den Planern sachkundig auszutauschen.

Kundenerwartungen

Nach Einreichung kann der Antrag 8 bis 12 Wochen bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde liegen bleiben, manchmal auch länger. Das Denkmalschutz-Beratungsteam von Sedgwick verfügt über umfangreiche Erfahrung bei der Bearbeitung von Anträgen für denkmalgeschützte Gebäude, wobei komplexere Fälle zwischen sechs und acht Monaten, wenn nicht sogar länger, in Anspruch nehmen können. Aus Sicht der Schadenbearbeitung ist es daher unerlässlich, die Erwartungen des Kunden von Anfang an sorgfältig und einfühlsam zu steuern.

Es gibt keinen schnellen Weg, um einen Versicherungsanspruch wegen Schäden an denkmalgeschützten Gebäuden durchzusetzen, doch wenn Sie nicht die erforderlichen Genehmigungen für die Durchführung der Reparaturen einholen, könnte dies zu einer strafrechtlichen Verfolgung führen. Prüfen Sie daher alle Schadensfälle bei vermögenden Privatpersonen sehr sorgfältig und stellen Sie sicher, dass Sie auf die erforderliche fachliche Beratung zurückgreifen können, um bürokratische Hürden zu überwinden und die erforderlichen Baugenehmigungen für denkmalgeschützte Gebäude zu erhalten.