Por Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, perito en conservación de edificios acreditado por RICS Perito registrado por RICS
El 5 de diciembre de 2022, cinco personas fueron declaradas culpables en el Tribunal de Magistrados de Burnley de demoler ilegalmente la posada Punch Bowl, catalogada de Grado II, en Ribble Valley, Lancashire. Su sentencia está prevista para el 8 de marzo de 2023.
El pub del siglo XVIII cerró en 2012 y, con el paso de los años, se fue deteriorando. En 2018, los nuevos propietarios obtuvieron el consentimiento de planificación para convertir el edificio protegido en cinco casas de vacaciones y una cafetería, que incluía el permiso para demoler una parte limitada de la estructura. Sin embargo, a pesar de carecer de un consentimiento de planificación específico, el 16 de junio de 2021, los propietarios arrasaron el Punch Bowl Inn.
En virtud de la Ley de Planificación (Edificios Catalogados y Zonas de Conservación) de 1990, realizar o provocar la realización de obras no autorizadas en un edificio catalogado de manera que afecte al carácter de una estructura de interés arquitectónico o histórico es un delito. El Punch Bowl Inn es un ejemplo extremo, pero hay mucha más jurisprudencia en la que las autoridades locales han procesado con éxito a propietarios de edificios catalogados que incumplían requisitos urbanísticos específicos.
Siniestros inmobiliarios de grandes patrimonios (HNW)
Muchos edificios HNW tienen valores patrimoniales, como los enumerados en la guía para la conservación de edificios históricos, elaborada por The British Standard 7913:2013. El edificio puede ser de especial interés desde una perspectiva arquitectónica, de diseño, de ubicación, de contexto histórico o incluso social o cultural, como las propiedades con placa azul.
Es posible que algunos propietarios ni siquiera sepan por qué su edificio está catalogado o conozcan las restricciones que se aplican cuando necesitan realizar reparaciones. También hay situaciones en las que debe tenerse en cuenta el entorno histórico más amplio, como las zonas protegidas y los monumentos antiguos catalogados.
Por lo tanto, a la hora de tramitar los siniestros de propiedades de grandes fortunas, es esencial reconocer cuándo una estructura está protegida o se encuentra en una zona protegida y asegurarse de que se dispone de la documentación correcta antes de proceder a las reparaciones.
Edificios catalogados
Hay unas 400.000 inscripciones de edificios catalogados en Inglaterra y Gales y 47.400 en Escocia, y se clasifican en tres grados:
- Grado I (Inglaterra y Gales) Categoría A (Escocia) - Ejemplos raros, insustituibles y sobresalientes de un tipo de edificio.
- Grado II* (Inglaterra y Gales) Categoría B (Escocia) - Estructuras importantes de especial interés y ejemplos importantes de un tipo de edificio.
- Grado II (Inglaterra y Gales) Categoría C (Escocia) - Aunque son igualmente importantes, hay más ejemplos de este tipo de edificios en todo el país.
Afectar o dañar una estructura o un lugar protegidos sin los permisos pertinentes es un delito, y esto se aplica tanto a los que ordenan las obras como a los que realizan las reparaciones. Pero, ¿cómo conseguir las autorizaciones adecuadas?
Solicitud de autorización
La solicitud de declaración de edificio protegido debe presentarse a la autoridad urbanística local y, en el caso de los edificios de Grado I/Categoría A y Grado II*/Categoría B, también debe consultarse a Historic England o Scotland. Para respaldar cualquier solicitud de inscripción en la lista de edificios protegidos, debe aportar una cantidad considerable de información: dibujos de los planos existentes, planos de planta, secciones y alzados, planos de situación y de bloques del Ordnance Survey, junto con los planos y alzados propuestos.
También debe presentar un programa de obras especializado y un pliego de condiciones, es decir, un registro de lo que está protegiendo, lo que está haciendo y cómo lo está haciendo. Debe preparar una declaración de impacto histórico en la que se describa cómo afectarán las obras propuestas al entorno, se estipulen los materiales del edificio protegido y el método de reparación o las obras que se van a realizar. También es necesaria una declaración de significación, junto con una declaración de diseño y acceso.
Todos estos documentos son necesarios como mínimo para cualquier solicitud de inscripción en la lista de edificios protegidos, y el apoyo de un especialista en edificios patrimoniales, con experiencia y conocimientos técnicos de la estructura y su historia, es vital. Estos especialistas tienen las habilidades necesarias para identificar correctamente la compleja naturaleza de las reparaciones que necesita el edificio y los profundos conocimientos que les permiten conversar de forma convincente con los planificadores.
Expectativas de los clientes
Una vez presentada, la solicitud puede estar en manos de la autoridad urbanística local entre 8 y 12 semanas, a veces más. El equipo de consultoría de patrimonio de Sedgwick tiene una amplia experiencia en la tramitación de solicitudes de edificios protegidos, y los casos más complejos pueden llevar entre seis y ocho meses, si no más. Así que, desde la perspectiva de la tramitación de siniestros, es imperativo que las expectativas del cliente se gestionen con cuidado y sensibilidad desde el principio.
No hay ningún atajo para presentar una reclamación al seguro por daños a edificios protegidos, pero no obtener los permisos correctos para llevar a cabo las reparaciones podría dar lugar a acciones penales. Por lo tanto, hay que examinar muy detenidamente todas las pérdidas de bienes inmuebles protegidos y asegurarse de que se cuenta con el asesoramiento especializado necesario para superar los trámites burocráticos y obtener la debida autorización urbanística.