Reparaciones de edificios protegidos: cómo Daños pueden evitar ser procesados

Por Matthew Vale, licenciado en Ciencias, diplomado en Conservación de Edificios, BDMA ClmsPrct, MRICS, perito acreditado en conservación de edificios por la RICS y perito judicial registrado en la RICS.

El 5 de diciembre de 2022, cinco personas fueron declaradas culpables en el Tribunal de Magistrados de Burnley por demoler ilegalmente el Punch Bowl Inn, un edificio protegido de grado II situado en Ribble Valley, Lancashire. La sentencia se dictará el 8 de marzo de 2023.

El pub del siglo XVIII cerró en 2012 y, con el paso de los años, había caído en mal estado. En 2018, los nuevos propietarios obtuvieron el permiso de obra para convertir el edificio protegido en cinco casas rurales y una cafetería, lo que incluía el permiso para demoler una parte limitada de la estructura. Sin embargo, a pesar de carecer del permiso de obra específico, el 16 de junio de 2021, los propietarios arrasaron el Punch Bowl Inn.

En virtud de la Ley de Planificación (Edificios Protegidos y Áreas Protegidas) de 1990, ejecutar o provocar la ejecución de obras no autorizadas en un edificio protegido de tal manera que afecte al carácter de una estructura de interés arquitectónico o histórico constituye un delito penal. El Punch Bowl Inn es un ejemplo extremo, pero hay muchos más casos en los que las autoridades locales han procesado con éxitoDaños edificios protegidos que no han cumplido con los requisitos específicos de planificación.

Reclamaciones relacionadas con edificios de alto valor neto (HNW)

Muchos edificiosHNWtienen valor patrimonial, tal y como se recoge en la guía para la conservación de edificios históricos elaborada por la norma británica British Standard 7913:2013. El edificio puede ser de especial interés desde el punto de vista arquitectónico, de diseño, de ubicación, de contexto histórico o incluso desde una perspectiva social o cultural, como es el caso de los edificios con placa azul.

Es posible que algunos propietarios ni siquiera sepan por qué su edificio está catalogado o conozcan las restricciones que se aplican cuando necesitan realizar reparaciones. También hay situaciones en las que se debe tener en cuenta el entorno histórico más amplio y general, como las zonas protegidas y los monumentos antiguos catalogados.

En el manejo de HNW Daños , es esencial reconocer cuándo una estructura está protegida o se encuentra en un área de conservación y asegurarse de que se dispone de la documentación correcta antes de proceder con las reparaciones.

Edificios catalogados

Hay alrededor de 400 000 edificios catalogados en Inglaterra y Gales y 47 400 en Escocia, y se clasifican en tres grados:

• Grado I (Inglaterra y Gales) Categoría A (Escocia): ejemplos excepcionales, irreemplazables y destacados de un tipo de edificio.
• Grado II* (Inglaterra y Gales) Categoría B (Escocia): estructuras importantes de especial interés y ejemplos destacados de un tipo de edificio.
• Grado II (Inglaterra y Gales) Categoría C (Escocia): aunque igualmente importantes, hay más ejemplos de este tipo de edificios en todo el país.

Es un delito penal afectar o dañar una estructura o un sitio protegido sin los permisos adecuados, y esto se aplica tanto a quienes ordenan las obras como a quienes realizan las reparaciones. Pero, ¿cómo se obtienen las autorizaciones adecuadas?

Solicitud de consentimiento

Las solicitudes relativas a edificios protegidos deben presentarse ante la autoridad urbanística local y, en el caso de los edificios de grado I/categoría A y grado II*/categoría B, también debe consultarse a Historic England o Historic Scotland. Para respaldar cada solicitud relativa a edificios protegidos, es necesario proporcionar una cantidad considerable de información: planos de los planos existentes, planos de planta, secciones y alzados, planos de ubicación y de manzana del Servicio Cartográfico Nacional, junto con los planos y alzados propuestos.

También debe proporcionar un calendario de obras especializado y una especificación de las mismas, es decir, un registro de lo que está protegiendo, lo que está haciendo y cómo lo está haciendo; cuanto mayor sea la clasificación, más detalles se requerirán. Debe preparar una declaración de impacto histórico en la que se describa cómo afectarán las obras propuestas al entorno, especificando los materiales del edificio catalogado y el método de reparación o las obras que se llevarán a cabo. También se necesita una declaración de importancia, junto con una declaración de diseño y acceso.

Todos estos documentos son requisitos mínimos para cualquier solicitud relacionada con edificios catalogados, y es fundamental contar con el apoyo de un especialista en edificios patrimoniales, con experiencia y conocimientos técnicos sobre la estructura y su historia. Estos especialistas tienen las habilidades necesarias para identificar correctamente la naturaleza compleja de las reparaciones que se adaptan al edificio y los conocimientos profundos que les permiten conversar de manera convincente con los planificadores.

Expectativas de los clientes

Una vez presentada, la solicitud puede permanecer en la autoridad urbanística local entre 8 y 12 semanas, y en ocasiones incluso más tiempo. El equipo de consultoría patrimonial de Sedgwick cuenta con una amplia experiencia en la tramitación de solicitudes relacionadas con edificios protegidos, y los casos más complejos pueden tardar entre seis y ocho meses, si no más. Por lo tanto, desde el punto de vista de la gestión de siniestros, es fundamental gestionar las expectativas del cliente con cuidado y sensibilidad desde el principio.

No hay atajos para tramitar una reclamación al seguro por daños en edificios protegidos, pero no obtener los permisos adecuados para llevar a cabo las reparaciones podría dar lugar a un proceso penal. Por lo tanto, examine con mucho cuidado todas las pérdidas de alto valor neto y asegúrese de contar con el asesoramiento especializado que necesita para sortear los trámites burocráticos y obtener la autorización adecuada para la planificación de edificios protegidos.