Reparaciones en edificios protegidos: cómo pueden Daños evitar ser procesados

Por Matthew Vale, licenciado en Ciencias, diplomado en Conservación de Edificios, miembro de la BDMA, miembro de la ClmsPrct, miembro del MRICS, perito acreditado por la RICS en conservación de edificios y perito registrado en la RICS

El 5 de diciembre de 2022, cinco personas fueron declaradas culpables en el Juzgado de Primera Instancia de Burnley por demoler ilegalmente el Punch Bowl Inn, un edificio protegido de grado II situado en Ribble Valley, Lancashire. La sentencia se dictará el 8 de marzo de 2023.

Este pub del siglo XVIII cerró en 2012 y, con el paso de los años, había quedado en estado de abandono. En 2018, los nuevos propietarios obtuvieron la licencia urbanística para convertir el edificio protegido en cinco casas rurales y una cafetería, lo que incluía permiso para demoler una parte limitada de la estructura. Sin embargo, a pesar de carecer de la licencia urbanística específica, el 16 de junio de 2021 los propietarios arrasaron por completo el Punch Bowl Inn.

En virtud de la Ley de Urbanismo (Edificios Protegidos y Zonas de Conservación) de 1990, realizar o hacer que se realicen obras no autorizadas en un edificio protegido de tal manera que afecten al carácter de una estructura de interés arquitectónico o histórico constituye un delito. El Punch Bowl Inn es un ejemplo extremo, pero hay muchos más casos en los que las autoridades locales han procesado con éxitoDaños edificios protegidos que no cumplieron con los requisitos urbanísticos específicos.

Reclamaciones relacionadas con edificios de alto patrimonio neto (HNW)

Muchos edificiosde alto valor patrimonialtienen un valor histórico, tal y como se recoge en la guía para la conservación de edificios históricos elaborada por la norma británica BS 7913:2013. El edificio puede presentar un interés especial desde el punto de vista arquitectónico, del diseño, de la ubicación, del contexto histórico o incluso desde una perspectiva social o cultural, como es el caso de los edificios con placa azul.

Es posible que algunos propietarios ni siquiera sepan por qué su edificio está catalogado o no sean conscientes de las restricciones que se aplican cuando necesitan realizar reparaciones. También hay situaciones en las que hay que tener en cuenta el entorno histórico en su conjunto, como las zonas protegidas y los monumentos antiguos catalogados.

En el trato con clientes de alto patrimonio Daños , es por lo tanto esencial determinar si una estructura está protegida o se encuentra en un área de conservación y asegurarse de que se dispone de la documentación adecuada antes de proceder con las reparaciones.

Edificios protegidos

Hay alrededor de 400 000 edificios catalogados en Inglaterra y Gales y 47 400 en Escocia, y se clasifican en tres categorías:

• Grado I (Inglaterra y Gales) / Categoría A (Escocia): ejemplos excepcionales, irreemplazables y singulares de un tipo de edificio.
• Grado II* (Inglaterra y Gales) Categoría B (Escocia): estructuras importantes de especial interés y ejemplos destacados de un tipo de edificio.
• Grado II (Inglaterra y Gales) / Categoría C (Escocia) – Aunque son igualmente importantes, hay más ejemplos de este tipo de edificios en todo el país.

Alterar o dañar una estructura o un lugar protegido sin los permisos correspondientes constituye un delito, y esto se aplica tanto a quienes encargan las obras como a quienes las realizan. Pero, ¿cómo se obtienen las autorizaciones necesarias?

Solicitar autorización

La solicitud relativa a un edificio protegido debe presentarse ante la autoridad urbanística local y, en el caso de los edificios de Grado I/Categoría A y Grado II*/Categoría B, también debe consultarse a Historic England o a Historic Scotland. Para respaldar cualquier solicitud relativa a un edificio protegido, es necesario aportar una gran cantidad de información: planos de la situación actual, planos de planta, secciones y alzados, planos de ubicación y de la manzana del Servicio Cartográfico Nacional, junto con los planos y alzados propuestos.

También debe presentar un programa de obras y un pliego de condiciones elaborados por un especialista: un documento en el que se detalle qué se va a proteger, qué se va a hacer y cómo se va a hacer; cuanto más alto sea el grado de protección del edificio, mayor será el nivel de detalle requerido. Debe preparar una declaración de impacto histórico en la que se describa cómo las obras propuestas afectarán al entorno, especificando los materiales del edificio protegido y el método de reparación o las obras que se llevarán a cabo. También se requiere una declaración de importancia, junto con una declaración de diseño y acceso.

Todos estos documentos son requisitos mínimos para cualquier solicitud relativa a un edificio protegido, y resulta fundamental contar con el apoyo de un especialista en edificios patrimoniales que posea los conocimientos técnicos y la comprensión de la estructura y su historia. Estos especialistas cuentan con la capacidad necesaria para identificar correctamente la complejidad de las reparaciones que requiere el edificio, así como con los profundos conocimientos de fondo que les permiten mantener un diálogo convincente con los urbanistas.

Las expectativas de los clientes

Una vez presentada, la solicitud puede permanecer en trámite ante la autoridad urbanística local entre 8 y 12 semanas, y en ocasiones incluso más tiempo. El equipo de consultoría en patrimonio de Sedgwick cuenta con una amplia experiencia en la tramitación de solicitudes relativas a edificios protegidos, y los casos más complejos pueden prolongarse entre seis y ocho meses, o incluso más. Por lo tanto, desde el punto de vista de la gestión de siniestros, es fundamental gestionar las expectativas del cliente con cuidado y tacto desde el primer momento.

No hay atajos para tramitar una reclamación de seguro por daños en edificios protegidos, pero no obtener los permisos adecuados para llevar a cabo las reparaciones podría dar lugar a un proceso penal. Por lo tanto, analice con mucho detenimiento todos los siniestros que afecten a personas con un elevado patrimonio y asegúrese de contar con el asesoramiento especializado necesario para sortear los trámites burocráticos y obtener la autorización urbanística correspondiente para edificios protegidos.