Perbaikan bangunan bersejarah – cara pemilik properti menghindari tuntutan hukum

Oleh Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, Surveyor Konservasi Bangunan yang diakui oleh RICS, Ahli Saksi yang terdaftar di RICS

Pada tanggal 5 Desember 2022, lima orang dinyatakan bersalah di Pengadilan Negeri Burnley atas pembongkaran ilegal Punch Bowl Inn, sebuah bangunan bersejarah berkategori Grade II di Lembah Ribble, Lancashire. Mereka akan dijatuhi hukuman pada tanggal 8 Maret 2023.

Pub abad ke-18 tersebut tutup pada tahun 2012 dan, seiring berjalannya waktu, kondisinya semakin rusak parah. Pada tahun 2018, pemilik baru memperoleh izin perencanaan untuk mengubah bangunan yang dilindungi tersebut menjadi lima cottage liburan dan sebuah kafe, termasuk izin untuk merobohkan sebagian kecil struktur bangunan. Namun, meskipun tidak memiliki izin perencanaan yang spesifik, pada 16 Juni 2021, pemilik merobohkan Punch Bowl Inn hingga rata dengan tanah.

Berdasarkan Undang-Undang Perencanaan (Bangunan Bersejarah dan Kawasan Konservasi) Tahun 1990, melakukan atau menyebabkan dilakukannya pekerjaan tanpa izin pada bangunan bersejarah yang dapat mempengaruhi karakter struktur bangunan yang memiliki nilai arsitektur atau sejarah merupakan tindak pidana. The Punch Bowl Inn merupakan contoh ekstrem, namun terdapat banyak putusan pengadilan lain di mana otoritas lokal berhasil menuntut pemilik properti bangunan bersejarah yang tidak mematuhi persyaratan perencanaan tertentu.

Klaim properti untuk individu dengan kekayaan bersih tinggi (HNW)

Banyak bangunanHNWmemiliki nilai warisan, sebagaimana tercantum dalam panduan konservasi bangunan bersejarah yang dihasilkan oleh British Standard 7913:2013. Bangunan tersebut mungkin memiliki nilai khusus dari segi arsitektur, desain, lokasi, konteks sejarah, atau bahkan perspektif sosial dan budaya – seperti properti dengan plakat biru.

Beberapa pemilik rumah mungkin bahkan tidak tahu mengapa bangunan mereka terdaftar atau tidak menyadari pembatasan yang berlaku saat mereka perlu melakukan perbaikan. Ada juga situasi di mana lingkungan sejarah yang lebih luas dan menyeluruh harus dipertimbangkan, seperti kawasan konservasi dan monumen kuno yang dilindungi.

Dalam menangani klaim asuransipropertiHNW, sangat penting untuk mengenali apakah suatu bangunan dilindungi atau terletak di kawasan konservasi, serta memastikan bahwa dokumen yang diperlukan telah disiapkan sebelum melanjutkan dengan perbaikan.

Bangunan yang terdaftar

Ada sekitar 400.000 bangunan terdaftar di Inggris dan Wales, dan 47.400 di Skotlandia, dan mereka diklasifikasikan ke dalam tiga tingkatan:

• Kelas I (Inggris dan Wales) Kategori A (Skotlandia) – Contoh yang langka, tak tergantikan, dan luar biasa dari suatu jenis bangunan.
• Kategori II* (Inggris dan Wales) Kategori B (Skotlandia) – Bangunan penting yang memiliki nilai historis khusus dan contoh utama dari jenis bangunan tertentu.
• Kelas II (Inggris dan Wales) Kategori C (Skotlandia) – Meskipun sama pentingnya, terdapat lebih banyak contoh bangunan jenis ini di seluruh negeri.

Merusak atau merusak struktur atau situs yang dilindungi tanpa izin yang sesuai merupakan tindak pidana, dan hal ini berlaku baik bagi mereka yang memerintahkan pekerjaan tersebut maupun bagi mereka yang melakukan perbaikan. Namun, bagaimana cara mendapatkan persetujuan yang tepat?

Mengajukan permohonan persetujuan

Permohonan izin bangunan bersejarah harus diajukan ke otoritas perencanaan setempat, dan untuk bangunan Kategori I/Kelas A dan Kategori II*/Kelas B, Historic England atau Scotland juga harus dikonsultasikan. Untuk mendukung setiap permohonan izin bangunan bersejarah, Anda perlu menyediakan sejumlah besar informasi – gambar rencana existing, denah lantai, potongan, dan elevasi, peta lokasi dan blok dari Ordnance Survey, beserta rencana dan elevasi yang diusulkan.

Anda juga harus menyediakan jadwal pekerjaan khusus dan spesifikasi pekerjaan – catatan tentang apa yang Anda lindungi, apa yang Anda lakukan, dan bagaimana Anda melakukannya; semakin tinggi tingkat klasifikasi yang terdaftar, semakin detail yang diperlukan. Anda harus menyiapkan pernyataan dampak historis yang menjelaskan bagaimana pekerjaan yang diusulkan akan mempengaruhi lingkungan sekitar, termasuk spesifikasi bahan bangunan yang terdaftar dan metode perbaikan atau pekerjaan yang akan dilakukan. Pernyataan signifikansi juga diperlukan, bersama dengan pernyataan desain dan akses.

Semua dokumen ini merupakan persyaratan minimal untuk setiap permohonan izin bangunan bersejarah, dan dukungan dari seorang ahli bangunan bersejarah, yang memiliki keahlian dan pemahaman teknis tentang struktur bangunan dan sejarahnya, sangatlah penting. Para ahli ini memiliki keterampilan untuk mengidentifikasi dengan tepat sifat kompleks dari perbaikan yang sesuai dengan bangunan tersebut, serta pengetahuan mendalam yang memungkinkan mereka berkomunikasi secara jelas dengan para perencana.

Harapan pelanggan

Setelah diajukan, permohonan dapat ditinjau oleh otoritas perencanaan setempat selama 8 hingga 12 minggu, terkadang lebih lama. Tim konsultasi warisan budaya Sedgwick memiliki pengalaman luas dalam mengurus permohonan bangunan bersejarah, dan kasus-kasus yang lebih kompleks dapat memakan waktu antara enam hingga delapan bulan, atau bahkan lebih lama. Oleh karena itu, dari perspektif penanganan klaim, sangat penting untuk mengelola ekspektasi pelanggan dengan hati-hati dan sensitif sejak awal.

Tidak ada jalan pintas untuk mengurus klaim asuransi atas kerusakan pada bangunan bersejarah, tetapi gagal mendapatkan izin yang benar untuk melakukan perbaikan dapat berakibat pada tuntutan pidana. Oleh karena itu, periksa dengan cermat semua kerugian HNW, dan pastikan Anda memiliki akses ke nasihat khusus yang diperlukan untuk mengatasi birokrasi dan mendapatkan persetujuan perencanaan bangunan bersejarah yang tepat.