Reparasjoner av verneverdige bygninger – hvordan grunneiere kan unngå straffeforfølgelse

Av Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, RICS-akkreditert bygningsverninspektør RICS-registrert sakkyndig vitne

Den 5. desember 2022 ble fem personer funnet skyldige i Burnley Magistrates Court for ulovlig riving av det verneverdige Punch Bowl Inn i Ribble Valley, Lancashire. De skal avlegges dom 8. mars 2023.

Puben fra 1700-tallet stengte i 2012 og hadde over tid forfalt. I 2018 fikk de nye eierne byggetillatelse til å gjøre den vernede bygningen om til fem feriehus og en kafé, som inkluderte tillatelse til å rive en begrenset del av strukturen. Til tross for manglende spesifikk byggetillatelse, jevnet eierne imidlertid Punch Bowl Inn med jorden 16. juni 2021.

I henhold til planleggingsloven (fredede bygninger og verneområder) fra 1990 er det en straffbar handling å utføre eller forårsake utførelse av uautoriserte arbeider på en fredet bygning på en måte som påvirker karakteren til en struktur av arkitektonisk eller historisk interesse. Punch Bowl Inn er et ekstremt eksempel, men det finnes mye mer rettspraksis der lokale myndigheter har med hell straffeforfulgt eiere av fredede bygninger som ikke overholdt spesifikke planleggingskrav.

Krav på bygninger med høy nettoformue (HNW)

Mange HNW -bygninger har kulturminneverdier, som oppført i veiledningen for bevaring av historiske bygninger, produsert av The British Standard 7913:2013. Bygningen kan være av spesiell interesse fra et arkitektonisk, designmessig, beliggenhetsmessig, historisk kontekst eller til og med sosialt eller kulturelt perspektiv – for eksempel eiendommer med blå plakett.

Noen huseiere vet kanskje ikke engang hvorfor bygningen deres er fredet, eller er klar over restriksjonene som gjelder når de må utføre reparasjoner. Det finnes også situasjoner der det større og bredere historiske miljøet må tas i betraktning, for eksempel verneområder og fredede fornminner.

Når man håndterer HNW -eiendomsforsikringskrav , er det derfor viktig å gjenkjenne når en struktur er vernet eller ligger i et verneområde, og sørge for at riktig papirarbeid er på plass før man fortsetter med reparasjoner.

Vernede bygninger

Det finnes rundt 400 000 verneverdige bygninger i England og Wales og 47 400 i Skottland, og de er klassifisert i tre grader:

• Grad I (England og Wales) Kategori A (Skottland) – Sjeldne, uerstattelige og enestående eksempler på en bygningstype.
• Grad II* (England og Wales) Kategori B (Skottland) – Viktige strukturer av spesiell interesse og viktige eksempler på en bygningstype.
• Grad II (England og Wales) kategori C (Skottland) – Selv om det er like viktig, finnes det flere eksempler på denne typen bygninger over hele landet.

Det er straffbart å påvirke eller skade et vernet byggverk eller område uten nødvendige tillatelser, og dette gjelder både de som instruerer arbeidet og de som utfører reparasjonene. Men hvordan går man frem for å få de riktige godkjenningene?

Søknad om samtykke

En søknad om verneverdig bygg må sendes inn til den lokale planmyndigheten, og for bygninger av grad I/kategori A og grad II*/kategori B må også Historic England eller Scotland konsulteres. For å støtte hver søknad om verneverdig bygg må du legge frem en betydelig mengde informasjon – tegninger av eksisterende planer, plantegninger, snitt og fasadeplaner, Ordnance Survey-lokalisering og blokkplaner, sammen med de foreslåtte planene og fasadeplanene.

Du må også legge frem en spesialisert arbeidsplan og spesifikasjon av arbeidet – en oversikt over hva du beskytter, hva du gjør og hvordan du gjør det. Jo høyere oppført gradering, desto flere detaljer kreves. Du må utarbeide en historisk konsekvensutredning som beskriver hvordan de foreslåtte arbeidene vil påvirke omgivelsene, angir materialene til den vernede bygningen og metoden for reparasjoner eller arbeid som skal utføres. En vesentlighetsutredning er også nødvendig, sammen med en design- og tilgangsutredning.

Alle disse dokumentene kreves som et minimum for alle søknader om verneverdige bygninger, og støtte fra en spesialist på verneverdige bygninger, med ekspertise og teknisk forståelse av strukturen og dens historie, er avgjørende. Disse spesialistene har ferdighetene til å identifisere den komplekse arten av reparasjonene som er passende for bygningen, og den dyptgående bakgrunnskunnskapen som gjør dem i stand til å kommunisere overbevisende med planleggere.

Kundenes forventninger

Når søknaden er sendt inn, kan den ligge hos den lokale planmyndigheten i 8 til 12 uker, noen ganger lenger. Sedgwicks konsulentteam for kulturminner har lang erfaring med å fullføre søknader om verneverdige bygninger, og de mer komplekse sakene kan ta alt fra seks til åtte måneder, om ikke lenger. Så fra et kravbehandlingsperspektiv er det avgjørende at kundens forventninger håndteres nøye og følsomt fra starten av.

Det finnes ingen snarvei til å få et forsikringskrav for skader på vernede bygninger frem, men hvis du ikke sikrer deg de riktige tillatelsene til å utføre reparasjonene, kan det føre til straffeforfølgelse. Så se nøye på alle tap av vernede bygninger, og sørg for at du har tilgang til spesialrådene du trenger for å kutte gjennom byråkratiet og sikre riktig byggetillatelse for vernede bygninger.