Par Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, RICS accrédité expert en conservation des bâtiments RICS témoin expert enregistré
Le 5 décembre 2022, cinq personnes ont été reconnues coupables par le tribunal de première instance de Burnley d’avoir démoli illégalement le Punch Bowl Inn classé grade II à Ribble Valley, dans le Lancashire. Ils doivent être condamnés le 8 mars 2023.
Le pub du 18ème siècle a fermé ses portes en 2012 et, au fil des ans, était tombé en ruine. En 2018, les nouveaux propriétaires ont obtenu le consentement de la planification pour convertir le bâtiment protégé en cinq chalets de vacances et un café, ce qui comprenait la permission de démolir une partie limitée de la structure. Cependant, malgré l’absence d’un consentement de planification spécifique, le 16 juin 2021, les propriétaires ont rasé le Punch Bowl Inn.
En vertu de la loi de 1990 sur la planification (bâtiments classés et zones de conservation), l’exécution ou l’exécution d’œuvres non autorisées sur un bâtiment classé d’une manière qui affecte le caractère d’une structure d’intérêt architectural ou historique constitue une infraction pénale. Le Punch Bowl Inn est un exemple extrême, mais il y a beaucoup plus de jurisprudence où les autorités locales ont poursuivi avec succès les propriétaires de bâtiments classés qui n’ont pas respecté les exigences de planification spécifiques.
Réclamations pour immeubles à valeur nette élevée (HNW)
De nombreux bâtiments HNW ont des valeurs patrimoniales, telles que énumérées dans le guide pour la conservation des bâtiments historiques, produit par la norme britannique 7913 : 2013. Le bâtiment peut être d’un intérêt particulier d’un point de vue architectural, de conception, d’emplacement, historique ou même d’un point de vue social ou culturel - comme les propriétés de plaque bleue.
Certains propriétaires peuvent même ne pas savoir pourquoi leur bâtiment est répertorié ou être au courant des restrictions qui s’appliquent lorsqu’ils ont besoin d’effectuer des réparations. Il y a aussi des situations où l’environnement historique plus grand et plus large doit être pris en compte, comme les zones de conservation et les monuments anciens programmés.
Dans le traitement des réclamations d’assurance de biens HNW, il est donc essentiel de reconnaître quand une structure est protégée ou est située dans une zone de conservation et de s’assurer que les documents corrects sont en place avant de procéder à des réparations.
Bâtiments classés
Il y a environ 400 000 entrées de bâtiments répertoriées en Angleterre et au Pays de Galles et 47 400 en Écosse, et elles sont classées en trois grades :
- Grade I (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie A (Écosse) - Exemples rares, irremplaçables et exceptionnels d’un type de bâtiment.
- Grade II* (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie B (Écosse) – Structures importantes d’intérêt particulier et principaux exemples d’un type de bâtiment.
- Grade II (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie C (Écosse) – Bien qu’il soit tout aussi important, il existe d’autres exemples de ces types de bâtiments à travers le pays.
C’est une infraction criminelle d’affecter ou d’endommager une structure ou un site protégé sans les autorisations appropriées, et cela s’applique à la fois à ceux qui enseignent les travaux et à ceux qui effectuent les réparations. Mais comment faites-vous pour obtenir les bonnes approbations ?
Demande de consentement
Une demande de bâtiment classé doit être soumise à l’autorité de planification locale, et pour les bâtiments de catégorie I / catégorie A et de catégorie II * / catégorie B, Historic England ou Scotland doit également être consultée. Pour prendre en charge chaque application de bâtiment répertoriée, vous devez fournir une quantité considérable d’informations - des dessins des plans existants, des plans d’étage, des sections et des élévations, de l’emplacement et des plans de blocs de l’Ordnance Survey, ainsi que des plans et élévations proposés.
Vous devez également fournir un calendrier spécialisé des travaux et des spécifications des œuvres - un enregistrement de ce que vous protégez, de ce que vous faites et de la façon dont vous le faites ; plus le classement indiqué est élevé, plus il faut de détails. Vous devez préparer une étude d’impact historique décrivant comment les travaux proposés affecteront le cadre, stipulant les matériaux du bâtiment classé et la méthode de réparation ou de travaux à effectuer. Une déclaration d’importance est également nécessaire, ainsi qu’une déclaration de conception et d’accès.
Tous ces documents sont requis au minimum pour chaque demande de bâtiment répertoriée, et le soutien d’un spécialiste des bâtiments patrimoniaux, avec l’expertise et la compréhension technique de la structure et de son histoire, est essentiel. Ces spécialistes ont les compétences nécessaires pour identifier correctement la nature complexe des réparations qui conviennent au bâtiment et les connaissances de base approfondies qui leur permettent de converser de manière convaincante avec les planificateurs.
Attentes des clients
Une fois soumise, la demande peut rester avec l’autorité locale de planification pendant 8 à 12 semaines, parfois plus longtemps. L’équipe de conseil en patrimoine de Sedgwick possède une vaste expérience dans le traitement des demandes de bâtiments classés, et les cas les plus complexes peuvent prendre de six à huit mois, voire plus. Ainsi, du point de vue du traitement des réclamations, il est impératif que les attentes du client soient gérées avec soin et sensibilité dès le départ.
Il n’y a pas de raccourci pour faire avancer une réclamation d’assurance pour les dommages causés aux bâtiments classés, mais ne pas obtenir les autorisations correctes pour effectuer les réparations pourrait entraîner des poursuites pénales. Alors, examinez très attentivement toutes les pertes de HNW et assurez-vous d’avoir accès aux conseils spécialisés dont vous avez besoin pour réduire les formalités administratives et obtenir le consentement approprié à la planification des bâtiments répertoriés.