Réparations de bâtiments classés – comment les propriétaires peuvent éviter des poursuites

Par Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, expert agréé RICS, expert agréé RICS

Le 5 décembre 2022, cinq personnes ont été reconnues coupables au tribunal de magistrats de Burnley pour avoir démoli illégalement le Punch Bowl Inn, classé Grade II, situé dans la vallée de Ribble, dans le Lancashire. Ils doivent être condamnés le 8 mars 2023.

Le pub du XVIIIe siècle a fermé en 2012 et, au fil des ans, était tombé en ruine. En 2018, de nouveaux propriétaires ont obtenu un permis d’urbanisme pour transformer le bâtiment protégé en cinq chalets de vacances et un café, ce qui comprenait la permission de démolir une partie limitée de la structure. Cependant, malgré l’absence de permis d’urbanisme spécifique, le 16 juin 2021, les propriétaires ont rasé le Punch Bowl Inn.

En vertu de la Loi sur l’urbanisme (bâtiments classés et zones de conservation) de 1990, exécuter ou faire exécuter des travaux non autorisés sur un bâtiment classé d’une manière affectant le caractère d’une structure d’intérêt architectural ou historique constitue une infraction pénale. Le Punch Bowl Inn en est un exemple extrême, mais il existe bien d’autres jurisprudences où les autorités locales ont réussi à poursuivre des propriétaires de bâtiments classés qui n’ont pas respecté certaines exigences d’urbanisme.

Réclamations de bâtiments à forte valeur nette (HNW)

De nombreux bâtiments HNW ont des valeurs patrimoniales, comme indiqué dans le guide de conservation des bâtiments historiques, produit par The British Standard 7913:2013. Le bâtiment peut susciter un intérêt particulier du point de vue architectural, de la conception, de l’emplacement, du contexte historique, ou même social ou culturel – comme les propriétés à plaques bleues.

Certains propriétaires ne savent même pas pourquoi leur bâtiment est classé ou ne sont pas conscients des restrictions qui s’appliquent lorsqu’ils doivent effectuer des réparations. Il existe aussi des situations où l’environnement historique plus large et plus large doit être pris en compte, comme les zones de conservation et les monuments anciens classés.

Lors du traitement des réclamations d’assurance habitation HNW, il est donc essentiel de reconnaître lorsqu’une structure est protégée ou située dans une zone protégée et de s’assurer que les bons documents sont en place avant de procéder aux réparations.

Bâtiments classés

Il y a environ 400 000 inscriptions de bâtiments classés en Angleterre et au Pays de Galles et 47 400 en Écosse, et ils sont classés en trois catégories :

• Grade I (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie A (Écosse) – Exemples rares, irremplaçables et remarquables d’un type de bâtiment.
• Grade II* (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie B (Écosse) – Structures importantes d’intérêt particulier et exemples majeurs d’un type de bâtiment.
• Catégorie C de Grade II (Angleterre et Pays de Galles) – Bien que tout aussi important, il existe d’autres exemples de ce type de bâtiments à travers le pays.

Il est criminel d’affecter ou d’endommager une structure ou un site protégé sans les autorisations appropriées, et cela s’applique tant à ceux qui dirigent les travaux qu’à ceux qui effectuent les réparations. Mais comment faites-vous pour obtenir les bonnes approbations?

Demande de consentement

Une demande de bâtiment classé doit être soumise à l’autorité locale d’urbanisme, et pour les bâtiments de Grade I/Catégorie A et Grade II*/Catégorie B, Historic England ou Scotland doivent également être consultés. Pour appuyer toute demande de bâtiment classé, vous devez fournir une quantité considérable d’informations – des plans des plans existants, plans d’étage, sections et élévations, plans d’emplacement et de blocs par Ordnance Survey, ainsi que les plans et élévations proposés.

Vous devez aussi fournir un calendrier spécialisé des travaux et une spécification des travaux – un dossier de ce que vous protégez, de ce que vous faites et de la façon dont vous le faites; Plus la note indiquée est élevée, plus les détails sont exigés. Vous devez préparer une déclaration d’impact historique décrivant comment les travaux proposés affecteront l’environnement, précisant les matériaux du bâtiment classé et la méthode des réparations ou travaux à effectuer. Une déclaration de signification est également nécessaire, ainsi qu’une déclaration de conception et d’accès.

Tous ces documents sont exigés au minimum pour chaque demande de bâtiment classé, et le soutien d’un spécialiste des bâtiments patrimoniaux, doté de l’expertise et de la compréhension technique de la structure et de son histoire, est essentiel. Ces spécialistes possèdent les compétences pour identifier correctement la complexité des réparations adaptées au bâtiment et possèdent une connaissance approfondie qui leur permet de dialoguer harmonieusement avec les urbanistes.

Attentes des clients

Une fois soumise, la demande peut être déposée auprès de l’autorité locale d’urbanisme pendant 8 à 12 semaines, parfois plus longtemps. L’équipe de consultation en patrimoine de Sedgwick possède une vaste expérience dans la gestion de demandes de dossiers de bâtiments classés, et les dossiers les plus complexes peuvent prendre de six à huit mois, voire plus. Donc, du point de vue de la gestion des réclamations, il est impératif que les attentes du client soient gérées avec soin et sensibilité dès le départ.

Il n’y a pas de raccourci pour faire avancer une réclamation d’assurance pour des dommages aux bâtiments classés, mais ne pas obtenir les permis appropriés pour effectuer les réparations pourrait entraîner des poursuites criminelles. Alors, examinez très attentivement toutes les pertes liées aux HNW et assurez-vous d’avoir accès aux conseils spécialisés nécessaires pour contourner la paperasse et obtenir un permis d’urbanisme approprié pour un bâtiment classé.