Par Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, RICS accredited building conservation surveyor RICS registered expert witness
Le 5 décembre 2022, cinq personnes ont été reconnues coupables par la Burnley Magistrates Court d'avoir démoli illégalement l'auberge Punch Bowl, classée Grade II, à Ribble Valley, dans le Lancashire. Leur condamnation est prévue pour le 8 mars 2023.
Le pub du 18e siècle a fermé ses portes en 2012 et, au fil des ans, il s'est délabré. En 2018, les nouveaux propriétaires ont obtenu un permis de construire pour transformer le bâtiment protégé en cinq maisons de vacances et un café, ce qui incluait l'autorisation de démolir une partie limitée de la structure. Cependant, malgré l'absence de permis de construire spécifique, le 16 juin 2021, les propriétaires ont rasé l'auberge Punch Bowl.
En vertu de la loi de 1990 sur l'aménagement du territoire (Listed Buildings and Conservation Areas), le fait d'exécuter ou de faire exécuter des travaux non autorisés sur un bâtiment classé d'une manière qui affecte le caractère d'une structure d'intérêt architectural ou historique constitue une infraction pénale. Le cas de l'auberge Punch Bowl est un exemple extrême, mais il existe de nombreuses autres jurisprudences dans lesquelles les autorités locales ont poursuivi avec succès des propriétaires de bâtiments classés qui ne s'étaient pas conformés à des exigences spécifiques en matière d'urbanisme.
Demandes d'indemnisation pour les immeubles à forte valeur nette (HNW)
De nombreux bâtiments HNW ont une valeur patrimoniale, comme indiqué dans le guide de la conservation des bâtiments historiques, produit par la norme britannique 7913:2013. Le bâtiment peut présenter un intérêt particulier du point de vue de l'architecture, de la conception, de l'emplacement, du contexte historique, ou même d'un point de vue social ou culturel - comme les propriétés portant une plaque bleue.
Certains propriétaires ne savent même pas pourquoi leur bâtiment est classé ou ne sont pas conscients des restrictions qui s'appliquent lorsqu'ils doivent effectuer des réparations. Il existe également des situations où l'environnement historique plus large doit être pris en compte, comme les zones de conservation et les monuments anciens classés.
Dans le cadre de la gestion des demandes d'indemnisation au titre de l'assurance des biens immobiliers des grandes fortunes, il est donc essentiel de savoir si une structure est protégée ou située dans une zone de conservation et de s'assurer que les documents nécessaires sont en place avant de procéder aux réparations.
Bâtiments classés
Il existe environ 400 000 bâtiments classés en Angleterre et au Pays de Galles et 47 400 en Écosse :
- Grade I (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie A (Écosse) - Exemples rares, irremplaçables et exceptionnels d'un type de bâtiment.
- Grade II* (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie B (Écosse) - Structures importantes présentant un intérêt particulier et exemples majeurs d'un type de bâtiment.
- Grade II (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie C (Écosse) - Bien que d'importance égale, il y a plus d'exemples de ces types de bâtiments à travers le pays.
Le fait d'affecter ou d'endommager une structure ou un site protégé sans les autorisations appropriées constitue une infraction pénale, qui s'applique aussi bien à ceux qui commandent les travaux qu'à ceux qui effectuent les réparations. Mais comment faire pour obtenir les autorisations nécessaires ?
Demande d'autorisation
Une demande de classement d'un bâtiment doit être soumise à l'autorité locale chargée de l'aménagement du territoire et, pour les bâtiments de grade I/catégorie A et de grade II*/catégorie B, Historic England ou Scotland doit également être consulté. Pour étayer toute demande de classement d'un bâtiment, vous devez fournir une quantité considérable d'informations - dessins des plans existants, plans d'étage, coupes et élévations, plans de localisation et plans d'ensemble de l'Ordnance Survey, ainsi que les plans et élévations proposés.
Vous devez également fournir un calendrier des travaux et un cahier des charges spécialisés - un registre de ce que vous protégez, de ce que vous faites et de la manière dont vous le faites ; plus le classement est important, plus il faut de détails. Vous devez préparer une déclaration d'impact historique décrivant comment les travaux proposés affecteront le cadre, stipulant les matériaux du bâtiment classé et la méthode des réparations ou des travaux à effectuer. Une déclaration d'importance est également nécessaire, ainsi qu'une déclaration de conception et d'accès.
Tous ces documents sont exigés au minimum pour chaque demande de classement d'un bâtiment, et l'aide d'un spécialiste des bâtiments patrimoniaux, qui possède l'expertise et la compréhension technique de la structure et de son histoire, est vitale. Ces spécialistes ont les compétences nécessaires pour identifier correctement la nature complexe des réparations qui conviennent au bâtiment et les connaissances approfondies qui leur permettent de converser de manière convaincante avec les planificateurs.
Attentes des clients
Une fois soumise, la demande peut être traitée par l'autorité locale de planification pendant 8 à 12 semaines, parfois plus. L'équipe de conseillers en patrimoine de Sedgwick a une grande expérience des demandes de classement de bâtiments et les cas les plus complexes peuvent prendre de six à huit mois, voire plus. Ainsi, du point de vue du traitement des réclamations, il est impératif que les attentes du client soient gérées avec soin et sensibilité dès le départ.
Il n'y a pas de raccourci pour faire avancer une demande d'indemnisation en cas de dommages causés à des bâtiments classés, mais le fait de ne pas obtenir les autorisations nécessaires pour effectuer les réparations peut donner lieu à des poursuites pénales. Il convient donc d'examiner très attentivement toutes les pertes subies par des personnes fortunées et de s'assurer que vous avez accès aux conseils de spécialistes dont vous avez besoin pour surmonter les formalités administratives et obtenir l'autorisation d'aménager un bâtiment classé en bonne et due forme.