Réparation des bâtiments classés – comment les propriétaires peuvent éviter des poursuites judiciaires

Par Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, expert agréé en conservation des bâtiments par la RICS, témoin expert enregistré auprès de la RICS.

Le 5 décembre 2022, cinq personnes ont été reconnues coupables par le tribunal de première instance de Burnley d'avoir illégalement démoli le Punch Bowl Inn, classé monument historique de grade II, situé dans la vallée de Ribble, dans le Lancashire. Leur condamnation est prévue pour le 8 mars 2023.

Ce pub du XVIIIe siècle a fermé ses portes en 2012 et, au fil des ans, il était tombé en ruine. En 2018, les nouveaux propriétaires ont obtenu un permis de construire pour transformer ce bâtiment classé en cinq gîtes et un café, ce qui incluait l'autorisation de démolir une partie limitée de la structure. Cependant, malgré l'absence de permis de construire spécifique, le 16 juin 2021, les propriétaires ont rasé le Punch Bowl Inn.

En vertu de la loi de 1990 sur l'aménagement du territoire (bâtiments classés et zones de conservation), le fait d'exécuter ou de faire exécuter des travaux non autorisés sur un bâtiment classé d'une manière qui affecte le caractère d'une structure présentant un intérêt architectural ou historique constitue une infraction pénale. Le Punch Bowl Inn est un exemple extrême, mais il existe de nombreux autres cas où les autorités locales ont poursuivi avec succès les propriétaires de bâtiments classés qui ne se sont pas conformés à des exigences spécifiques en matière d'aménagement du territoire.

Réclamations relatives aux bâtiments à forte valeur nette (HNW)

De nombreux bâtimentsHNWont une valeur patrimoniale, comme l'indique le guide de conservation des bâtiments historiques publié par la norme britannique 7913:2013. Le bâtiment peut présenter un intérêt particulier du point de vue architectural, esthétique, géographique, historique, voire social ou culturel, comme c'est le cas des propriétés classées « blue plaque ».

Certains propriétaires peuvent même ignorer pourquoi leur bâtiment est classé ou ne pas connaître les restrictions qui s'appliquent lorsqu'ils doivent effectuer des réparations. Il existe également des situations où l'environnement historique plus large doit être pris en compte, comme les zones de conservation et les monuments anciens classés.

Lors du traitement des demandes d'indemnisation au titre de l'assuranceimmobilièrepour les particuliers fortunés, il est donc essentiel de déterminer si un bâtiment est protégé ou situé dans une zone de conservation et de s'assurer que tous les documents nécessaires sont en règle avant de procéder aux réparations.

Bâtiments classés

Il existe environ 400 000 bâtiments classés en Angleterre et au Pays de Galles, et 47 400 en Écosse. Ils sont classés en trois catégories :

• Grade I (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie A (Écosse) – Exemples rares, irremplaçables et exceptionnels d'un type de bâtiment.
• Grade II* (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie B (Écosse) – Structures importantes présentant un intérêt particulier et exemples majeurs d'un type de bâtiment.
• Grade II (Angleterre et Pays de Galles) Catégorie C (Écosse) – Bien qu'ils soient tout aussi importants, ces types de bâtiments sont plus nombreux à travers le pays.

Il est interdit d'altérer ou d'endommager une structure ou un site protégé sans les autorisations appropriées. Cette interdiction s'applique aussi bien à ceux qui commanditent les travaux qu'à ceux qui effectuent les réparations. Mais comment obtenir les autorisations nécessaires ?

Demande de consentement

Une demande de classement doit être soumise à l'autorité locale chargée de l'urbanisme. Pour les bâtiments classés Grade I/Catégorie A et Grade II*/Catégorie B, il convient également de consulter Historic England ou Scotland. Pour appuyer chaque demande de classement, vous devez fournir un nombre considérable d'informations : dessins des plans existants, plans d'étage, coupes et élévations, plans de localisation et plans de blocs de l'Ordnance Survey, ainsi que les plans et élévations proposés.

Vous devez également fournir un calendrier des travaux et un cahier des charges détaillés, c'est-à-dire un compte rendu de ce que vous protégez, de ce que vous faites et de la manière dont vous le faites ; plus le classement est élevé, plus le niveau de détail requis est important. Vous devez préparer une déclaration d'impact historique décrivant l'incidence des travaux proposés sur l'environnement, en précisant les matériaux du bâtiment classé et la méthode de réparation ou de travaux à effectuer. Une déclaration d'importance est également nécessaire, ainsi qu'une déclaration de conception et d'accès.

Tous ces documents sont requis au minimum pour chaque demande concernant un bâtiment classé, et le soutien d'un spécialiste des bâtiments patrimoniaux, possédant l'expertise et la compréhension technique de la structure et de son histoire, est essentiel. Ces spécialistes ont les compétences nécessaires pour identifier correctement la nature complexe des réparations qui conviennent au bâtiment et possèdent les connaissances approfondies qui leur permettent de dialoguer de manière convaincante avec les urbanistes.

Attentes des clients

Une fois soumise, la demande peut rester en attente auprès des autorités locales chargées de l'urbanisme pendant 8 à 12 semaines, voire plus longtemps dans certains cas. L'équipe de consultants en patrimoine de Sedgwick possède une vaste expérience dans le traitement des demandes relatives aux bâtiments classés, et les cas les plus complexes peuvent prendre entre six et huit mois, voire plus. Du point de vue du traitement des sinistres, il est donc impératif de gérer les attentes du client avec soin et sensibilité dès le début.

Il n'existe pas de raccourci pour faire valoir une demande d'indemnisation auprès d'une compagnie d'assurance pour des dommages causés à des bâtiments classés, mais le fait de ne pas obtenir les autorisations nécessaires pour effectuer les réparations pourrait entraîner des poursuites pénales. Examinez donc très attentivement toutes les pertes HNW et assurez-vous de bénéficier des conseils spécialisés dont vous avez besoin pour surmonter les obstacles administratifs et obtenir les autorisations nécessaires pour les bâtiments classés.