Reparações em edifícios classificados – como os proprietários podem evitar processos judiciais

Por Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, inspetor de conservação de edifícios acreditado pela RICS, perito registado na RICS

Em 5 de dezembro de 2022, cinco pessoas foram consideradas culpadas no Tribunal de Burnley por demolirem ilegalmente o Punch Bowl Inn, um edifício classificado como Grau II, em Ribble Valley, Lancashire. A sentença será proferida em 8 de março de 2023.

O pub do século XVIII fechou em 2012 e, ao longo dos anos, ficou em mau estado. Em 2018, os novos proprietários obtiveram autorização para converter o edifício protegido em cinco casas de férias e um café, o que incluía a permissão para demolir uma parte limitada da estrutura. No entanto, apesar de não terem autorização específica, em 16 de junho de 2021, os proprietários demoliram o Punch Bowl Inn.

Nos termos da Lei de Planeamento (Edifícios Classificados e Áreas de Conservação) de 1990, executar ou provocar a execução de obras não autorizadas num edifício classificado, de forma a afetar o caráter de uma estrutura de interesse arquitetónico ou histórico, constitui um crime. O Punch Bowl Inn é um exemplo extremo, mas há muitos outros casos em que as autoridades locais processaram com sucesso proprietários de edifícios classificados que não cumpriram requisitos específicos de planeamento.

Reclamações relativas a edifícios de alto valor patrimonial (HNW)

Muitos edifíciosHNWtêm valor patrimonial, conforme listado no guia para a conservação de edifícios históricos, produzido pela British Standard 7913:2013. O edifício pode ser de interesse especial do ponto de vista arquitetónico, de design, localização, contexto histórico ou mesmo social ou cultural – como os imóveis com placas azuis.

Alguns proprietários podem nem saber por que o seu edifício está listado ou estar cientes das restrições que se aplicam quando precisam realizar reparações. Há também situações em que o ambiente histórico mais amplo e abrangente deve ser considerado, como áreas de conservação e monumentos antigos tombados.

Ao lidar com reclamações de segurosde propriedadede alto valor patrimonial, é essencial reconhecer quando uma estrutura está protegida ou localizada numa área de conservação e garantir que toda a documentação necessária esteja em ordem antes de prosseguir com os reparos.

Edifícios classificados

Existem cerca de 400 000 edifícios classificados na Inglaterra e no País de Gales e 47 400 na Escócia, os quais são classificados em três categorias:

• Grau I (Inglaterra e País de Gales) Categoria A (Escócia) – Exemplos raros, insubstituíveis e notáveis de um tipo de edifício.
• Grau II* (Inglaterra e País de Gales) Categoria B (Escócia) – Estruturas importantes de interesse especial e exemplos significativos de um tipo de edifício.
• Grau II (Inglaterra e País de Gales) Categoria C (Escócia) – Embora igualmente importantes, existem mais exemplos deste tipo de edifícios em todo o país.

É crime afetar ou danificar uma estrutura ou local protegido sem as devidas autorizações, e isso aplica-se tanto àqueles que instruem os trabalhos como àqueles que realizam as reparações. Mas como é que se obtêm as aprovações certas?

Solicitar consentimento

Um pedido de classificação de edifício deve ser apresentado à autoridade de planeamento local e, para edifícios de Grau I/Categoria A e Grau II*/Categoria B, também deve ser consultada a Historic England ou a Historic Scotland. Para apoiar cada pedido de classificação de edifício, é necessário fornecer uma quantidade considerável de informações – desenhos das plantas existentes, plantas baixas, secções e alçados, localização e plantas de quarteirão do Ordnance Survey, juntamente com as plantas e alçados propostos.

Deve também fornecer um cronograma especializado das obras e especificações das obras – um registo do que está a proteger, o que está a fazer e como está a fazer; quanto maior for a classificação listada, mais detalhes serão necessários. Deve preparar uma declaração de impacto histórico descrevendo como as obras propostas afetarão o ambiente, estipulando os materiais do edifício listado e o método de reparações ou obras a serem realizadas. Também é necessária uma declaração de importância, juntamente com uma declaração de projeto e acesso.

Todos estes documentos são exigidos, no mínimo, para cada pedido de licenciamento de edifícios classificados, sendo essencial o apoio de um especialista em edifícios históricos, com conhecimentos especializados e técnicos sobre a estrutura e a sua história. Estes especialistas têm as competências necessárias para identificar corretamente a natureza complexa das reparações adequadas ao edifício e possuem conhecimentos aprofundados que lhes permitem dialogar de forma convincente com os responsáveis pelo planeamento.

Expectativas dos clientes

Depois de apresentado, o pedido pode ficar na autoridade de planeamento local por 8 a 12 semanas, às vezes mais. A equipa de consultoria patrimonial da Sedgwick tem vasta experiência na conclusão de pedidos relativos a edifícios classificados, e os casos mais complexos podem levar de seis a oito meses, se não mais. Portanto, do ponto de vista do tratamento de sinistros, é imperativo que as expectativas do cliente sejam geridas com cuidado e sensibilidade desde o início.

Não há atalhos para dar andamento a um pedido de indemnização por danos em edifícios classificados, mas não obter as autorizações corretas para realizar as reparações pode resultar em processo criminal. Portanto, analise cuidadosamente todas as perdas de alto valor patrimonial e certifique-se de ter acesso ao aconselhamento especializado necessário para eliminar a burocracia e obter a autorização adequada para o planeamento de edifícios classificados.