Por Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, RICS accredited building conservation surveyor RICS registered expert witness
Em 5 de dezembro de 2022, cinco pessoas foram consideradas culpadas no Tribunal de Burnley por terem demolido ilegalmente o Punch Bowl Inn, classificado como Grau II, em Ribble Valley, Lancashire. A sua sentença está prevista para 8 de março de 2023.
O pub do século XVIII fechou em 2012 e, ao longo dos anos, foi-se degradando. Em 2018, os novos proprietários obtiveram autorização de planeamento para converter o edifício protegido em cinco casas de férias e um café, o que incluía autorização para demolir uma parte limitada da estrutura. No entanto, apesar da falta de autorização específica de planeamento, em 16 de junho de 2021, os proprietários arrasaram o Punch Bowl Inn.
De acordo com a Lei de Planeamento (Edifícios Listados e Áreas de Conservação) de 1990, executar ou provocar a execução de obras não autorizadas num edifício listado de forma a afetar o carácter de uma estrutura de interesse arquitetónico ou histórico é uma ofensa criminal. O Punch Bowl Inn é um exemplo extremo, mas há muitos outros casos em que as autoridades locais processaram com êxito proprietários de edifícios classificados que não cumpriram requisitos de planeamento específicos.
Sinistros de edifícios de elevado património líquido (HNW)
Muitos edifícios HNW têm valores patrimoniais, tal como consta do guia para a conservação de edifícios históricos, produzido pela norma britânica 7913:2013. O edifício pode ter um interesse especial do ponto de vista arquitetónico, de design, de localização, de contexto histórico ou mesmo social ou cultural - como as propriedades com placa azul.
Alguns proprietários podem nem sequer saber porque é que o seu edifício está classificado ou ter conhecimento das restrições que se aplicam quando precisam de efetuar reparações. Há também situações em que é necessário ter em conta o ambiente histórico mais vasto e alargado, como as zonas de conservação e os monumentos antigos classificados.
Ao tratar dos pedidos de indemnização do seguro de bens HNW, é essencial reconhecer quando uma estrutura é protegida ou está localizada numa área de conservação e certificar-se de que a documentação correcta está em vigor antes de proceder a reparações.
Edifícios classificados
Existem cerca de 400.000 registos de edifícios classificados em Inglaterra e no País de Gales e 47.400 na Escócia, que estão classificados em três graus:
- Grau I (Inglaterra e País de Gales) Categoria A (Escócia) - Exemplos raros, insubstituíveis e excepcionais de um tipo de edifício.
- Grau II* (Inglaterra e País de Gales) Categoria B (Escócia) - Estruturas importantes de interesse especial e exemplos importantes de um tipo de edifício.
- Grau II (Inglaterra e País de Gales) Categoria C (Escócia) - Embora igualmente importantes, existem mais exemplos deste tipo de edifícios em todo o país.
É uma infração penal afetar ou danificar uma estrutura ou local protegido sem as devidas autorizações, e isto aplica-se tanto a quem instrui os trabalhos como a quem executa as reparações. Mas como é que se consegue obter as aprovações correctas?
Pedido de autorização
Um pedido de candidatura a edifício classificado deve ser apresentado à autoridade local de planeamento e, no caso de edifícios de Grau I/Categoria A e Grau II*/Categoria B, a Historic England ou a Scotland também devem ser consultadas. Para apoiar cada candidatura a edifício classificado, é necessário fornecer uma quantidade considerável de informações - desenhos das plantas existentes, plantas, secções e alçados, plantas de localização e de quarteirão do Ordnance Survey, juntamente com as plantas e alçados propostos.
Deve também fornecer um plano de trabalhos especializado e uma especificação dos trabalhos - um registo do que está a proteger, o que está a fazer e como o está a fazer; quanto maior for a classificação da lista, mais pormenores são necessários. É necessário elaborar uma declaração de impacto histórico que descreva a forma como as obras propostas irão afetar o ambiente, estipulando os materiais do edifício classificado e o método de reparações ou obras a realizar. É também necessária uma declaração de importância, juntamente com uma declaração de conceção e acesso.
Todos estes documentos são necessários, no mínimo, para cada candidatura a edifício classificado, sendo vital o apoio de um especialista em património edificado, com conhecimentos especializados e técnicos sobre a estrutura e a sua história. Estes especialistas têm as competências necessárias para identificar corretamente a natureza complexa das reparações que se adequam ao edifício e os conhecimentos profundos que lhes permitem conversar de forma convincente com os projectistas.
Expectativas dos clientes
Uma vez submetida, a candidatura pode ficar na autoridade local de planeamento durante 8 a 12 semanas, por vezes mais tempo. A equipa de consultores de património da Sedgwick tem uma vasta experiência na conclusão de candidaturas a edifícios classificados, e os casos mais complexos podem demorar entre seis a oito meses, se não mais. Assim, do ponto de vista do tratamento de reclamações, é imperativo que as expectativas do cliente sejam geridas com cuidado e sensibilidade desde o início.
Não há atalhos para avançar com um pedido de indemnização de seguro por danos em edifícios classificados, mas não conseguir obter as autorizações correctas para efetuar as reparações pode resultar em processos criminais. Por isso, analise cuidadosamente todas as perdas de HNW e assegure-se de que tem acesso ao aconselhamento especializado de que necessita para ultrapassar a burocracia e obter a devida autorização de planeamento de edifícios classificados.