Reparationer af fredede bygninger – hvordan ejendomsejere kan undgå retsforfølgelse

Af Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, RICS-akkrediteret bygningskonserveringsinspektør, RICS-registreret sagkyndig vidne

Den 5. december 2022 blev fem personer ved Burnley Magistrates Court fundet skyldige i ulovlig nedrivning af det fredede Punch Bowl Inn i Ribble Valley, Lancashire. De skal afsiges dom den 8. marts 2023.

Den 18. århundrede pub lukkede i 2012 og var gennem årene blevet forfalden. I 2018 fik de nye ejere byggetilladelse til at omdanne den fredede bygning til fem ferieboliger og en café, hvilket også omfattede tilladelse til at nedrive en begrænset del af bygningen. På trods af manglende specifik byggetilladelse jævnede ejerne imidlertid Punch Bowl Inn med jorden den 16. juni 2021.

I henhold til loven om planlægning (fredede bygninger og bevaringsværdige områder) fra 1990 er det strafbart at udføre eller foranledige udførelse af uautoriserede arbejder på en fredet bygning på en måde, der påvirker karakteren af en bygning af arkitektonisk eller historisk interesse. Punch Bowl Inn er et ekstremt eksempel, men der findes mange flere retspraksis, hvor lokale myndigheder med succes har retsforfulgt ejere af fredede bygninger, der ikke har overholdt specifikke planlægningskrav.

Skadesanmeldelser vedrørende bygninger med høj nettoværdi (HNW)

MangeHNW-bygningerhar kulturhistorisk værdi, som angivet i vejledningen til bevarelse af historiske bygninger, udarbejdet af British Standard 7913:2013. Bygningen kan være af særlig interesse ud fra et arkitektonisk, designmæssigt, geografisk, historisk eller endda socialt eller kulturelt perspektiv – f.eks. bygninger med blå plaketter.

Nogle husejere ved måske ikke engang, hvorfor deres bygning er fredet, eller er ikke klar over de begrænsninger, der gælder, når de skal udføre reparationer. Der er også situationer, hvor det større og bredere historiske miljø skal tages i betragtning, f.eks. fredede områder og fredede fortidsminder.

Når man behandler forsikringskravvedrørende HNW-ejendomme, er det derfor vigtigt at vide, hvornår en bygning er fredet eller ligger i et fredet område, og sikre sig, at alle de nødvendige papirer er i orden, inden man går i gang med reparationerne.

Fredede bygninger

Der er omkring 400.000 fredede bygninger i England og Wales og 47.400 i Skotland, og de er inddelt i tre kategorier:

• Klasse I (England og Wales) Kategori A (Skotland) – Sjældne, uerstattelige og fremragende eksempler på en bygningstype.
• Grade II* (England og Wales) Kategori B (Skotland) – Vigtige strukturer af særlig interesse og vigtige eksempler på en bygningstype.
• Klasse II (England og Wales) Kategori C (Skotland) – Selvom disse bygningstyper er lige så vigtige, findes der flere eksempler på dem rundt om i landet.

Det er strafbart at påvirke eller beskadige en fredet bygning eller et fredet område uden de nødvendige tilladelser, og dette gælder både for dem, der giver instrukser om arbejdet, og dem, der udfører reparationerne. Men hvordan får man de rette godkendelser?

Ansøgning om samtykke

En ansøgning om fredning skal indsendes til den lokale planlægningsmyndighed, og for bygninger i klasse I/kategori A og klasse II*/kategori B skal Historic England eller Scotland også konsulteres. For at understøtte enhver ansøgning om fredning skal du fremlægge en betydelig mængde information – tegninger af de eksisterende planer, grundplaner, snit og opstalter, Ordnance Survey-placering og blokplaner sammen med de foreslåede planer og opstalter.

Du skal også fremlægge en detaljeret arbejdsplan og specifikation af arbejdet – en oversigt over, hvad du beskytter, hvad du gør, og hvordan du gør det. Jo højere klassificeringen er, jo flere detaljer kræves der. Du skal udarbejde en historisk konsekvensanalyse, der beskriver, hvordan de foreslåede arbejder vil påvirke omgivelserne, med angivelse af materialerne i den fredede bygning og metoden for reparationer eller arbejder, der skal udføres. Der kræves også en betydningserklæring sammen med en design- og adgangsdeklaration.

Alle disse dokumenter er et minimumskrav for enhver ansøgning om fredning af en bygning, og det er afgørende at have støtte fra en specialist i fredede bygninger, der har ekspertise og teknisk forståelse for bygningens struktur og historie. Disse specialister har de nødvendige færdigheder til korrekt at identificere den komplekse karakter af de reparationer, der passer til bygningen, samt den dybtgående baggrundsviden, der gør det muligt for dem at føre en overbevisende dialog med planlæggere.

Kundernes forventninger

Når ansøgningen er indsendt, kan den ligge hos den lokale planlægningsmyndighed i 8 til 12 uger, nogle gange længere. Sedgwicks konsulentteam for kulturarv har stor erfaring med at udfylde ansøgninger om fredede bygninger, og de mere komplekse sager kan tage alt fra seks til otte måneder, hvis ikke længere. Set fra et skadebehandlingsperspektiv er det derfor afgørende, at kundens forventninger håndteres omhyggeligt og følsomt fra starten.

Der er ingen genvej til at behandle en forsikringskrav for skader på fredede bygninger, men hvis man ikke sikrer sig de korrekte tilladelser til at udføre reparationerne, kan det resultere i strafferetlig forfølgelse. Se derfor meget nøje på alle HNW-tab, og sørg for, at du har adgang til den specialiserede rådgivning, du har brug for, for at komme igennem bureaukratiet og sikre den rette byggetilladelse for fredede bygninger.