Reclamaciones por Daños : un punto de inflexión

Los medios de comunicación del Reino Unido han informado ampliamente sobre el problema del moho provocado por Daños tras la muerte de Awaab Ishak. El juez de instrucción presentó uninforme, de conformidad con el artículo 28 del Reglamento, destinado a evitar nuevas muertesal Departamento de Nivelación, Vivienda y Comunidades, que ha publicadosu respuesta.

Mayor concienciación

El Defensor del Pueblo para la Vivienda envió unacarta abiertaa los propietarios de viviendas sociales en noviembre de 2022 sobre las quejas relacionadas con la humedad y el moho. En la carta se les pedía que adoptaran un enfoque proactivo de tolerancia cero, tal y como se recomendaba en elinforme «Spotlight»de octubre de 2021. Se pidió a los arrendadores que se evaluaran a sí mismos en relación con 26 recomendaciones, que colaboraran con los residentes durante el proceso y que publicaran los resultados. La carta también advertía contra el uso de un lenguaje inapropiado, como culpar al estilo de vida del residente.

En julio de 2020 se presentó al Parlamento el proyecto de ley sobre seguridad en la construcción. El proyecto de ley incluía una disposición para eliminar el «filtro democrático» antes de que se pudiera acceder a la reparación a través del Defensor del Pueblo para la Vivienda. Durante el periodo 2019-2020, solo el 6,9 % de los casos que entraron en el ámbito de competencia formal del Defensor del Pueblo habían sido remitidos por una persona designada. El 1 de octubre de 2022 entraron en vigor los cambios enel Régimen del Defensor del Pueblo de la Vivienday se eliminó el «filtro democrático». Esto garantizó que los residentes de viviendas sociales tuvieran acceso sin restricciones al Defensor del Pueblo.

Tras este cambio, los Defensores del Pueblo en materia de vivienda, en virtud de las facultades que les confiere el artículo 49, están llevando a cabo una investigación para determinar si existen indicios de fallos sistémicos.El informe especial del Defensor del Pueblo en materia de vivienda sobreel Ayuntamiento de Birmingham, publicado en enero de 2023, reveló una tasa de mala administración del 96 %. Se están llevando a cabo investigaciones adicionales con otros arrendadores sociales y se prevén otras más.

Ahora que los abogados especializados en reclamaciones están centrando su atención en otras fuentes de ingresos tras las reformas de 2021 sobre el latigazo cervical y las reclamaciones por interrupción de la actividad empresarial a causa de la COVID-19,las reclamacionespor deficiencias en la vivienda se han convertido en el objetivo de muchos de estos bufetes como alternativa.

Mi colega, Richard Lumby, director técnico y de auditoría, se pronunció al respecto y explicó que «el interés de cualquier bufete especializado en reclamaciones por entrar en el mercado o mantenerse en él vendrá determinado en gran medida por el deseo de maximizar los costes». Con el cambio propuesto hacia los costes recuperables fijos en los próximos dos años, cabe suponer que esto frenará el interés de los posibles nuevos participantes y dará lugar a un enfoque más racionalizado entre los bufetes existentes, tal y como vimos cuando se aplicó este principio a las reclamaciones por daños personales allá por 2013».

Otra compañera, Victoria Full, directora técnica y de auditoría, señaló que«hastaque se apliquen estos cambios, prevemos que la asignación de carriles y los costes seguirán siendo un tema polémico, tal y como se pone de manifiesto en la resolución del Tribunal de Primera Instancia en el caso Jalili contra el Ayuntamiento de Bury (17 de junio de 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)»

Segúnla Encuesta sobre la Vivienda en Inglaterra(2021-2022) publicada, el 19 % corresponde al sector privado y otro 17 % al sector de la vivienda social de alquiler. Elinforme principalseñalaba varios puntos interesantes, entre ellos que, en el sector privado, el 23 % de las viviendas se consideraban «no dignas», frente al 10 % del sector social, y que los problemas de humedad eran más frecuentes en el sector del alquiler privado, donde el 11 % de las viviendas habían notificado algún problema en 2021. Se considera que el sector del alquiler privado será la principal fuente de este tipo de reclamaciones.

El informe sobre la calidad y el estado de las viviendas ofreceuna serie de datos útiles, entre los que se incluyen los tipos de Daños es más probable que el deterioro suponga un problema, y también presenta un desglose por regiones.

Dan Peck, director regional de Sedgwick para responsabilidad civil compleja, comentó: «No solo la humedad y el moho pueden causar problemas. Los suelos, las escaleras y las barandillas en mal estado pueden provocar caídas que podrían acarrear mucho más que una reclamación por reparación de la vivienda, ya que podrían producirse lesiones graves. Con la actual crisis del coste de la vida, los propietarios podrían encontrarse ante una situación de doble filo. Habrá menos dinero para financiar el coste de las reparaciones necesarias para mantener la Daños habitables y los inquilinos no podrán sufragar el coste del aumento del alquiler necesario para cubrir los gastos de reparación».

Con el fin de mejorar el parque inmobiliariodel Reino Unido, el Gobierno aprobó la Ley de Viviendas (Idoneidad para la Habitación Humana) de 2018, que entró en vigor el^{20 de}marzo de 2019. La ley modifica los artículos 8 a 10 de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 e introduce los nuevos artículos 9A, 9B y 9C.

La ley se aplica a todos los nuevos contratos de arrendamiento de duración inferior a siete años (incluidos los nuevos contratos de duración indeterminada) celebrados a partir de la fecha de entrada en vigor, así como a todos los contratos de arrendamiento que se iniciaron como contratos de duración determinada antes de dicha fecha, pero que pasaron a ser de duración indeterminada a partir de ella.

El equipo especializado en el sector de las enfermedades del Foro de Abogados de Seguros afirma quelas reclamaciones por responsabilidad civilpor lesiones suelen ascender a cantidades inferiores a 5.000 libras, aunque en ocasiones se alcanzan importes más elevados. Lo que suele ocurrir es que se presenta una reclamación de indemnización económica a raíz de reclamaciones por el mal estado de la vivienda; si el perito designado detecta moho, esto también podría dar lugar a una indemnización económica por las lesiones respiratorias asociadas.

Ya hemos visto algunos casos y se considera que esto podría convertirse en un problema habitual para las aseguradoras de responsabilidad civil, sobre todo debido a las condiciones sociales. Sin embargo, los bajos niveles de indemnización hacen que estos casos resulten menos atractivos para los bufetes especializados en reclamaciones.

Marco normativo

Antes de la Ley de 2018, los arrendadores estaban obligados a mantener las viviendas «en buen estado», en lugar de «aptas para ser habitadas». Si unaDaños un defecto que no se consideraba «deterioro» porque nunca Daños estado en mejores condiciones (como una ventilación inadecuada que provocara una condensación excesiva), el arrendador no estaba obligado a mejorar su estado. La Ley de 2018 pretendía subsanar esta laguna jurídica.

Tal y como se establece en el artículo 9A(4), el arrendador no puede eludir esta obligación ni excluirla mediante contrato, ni tampoco puede imponer ninguna penalización contractual al arrendatario por acogerse a dicha cláusula.

La ley complementa el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos de 1985 y exige que el Daños mantenga Daños en condiciones aptas para la habitación humana. El artículo 10 modificado ofrece una definición de lo que se entiende por «apto para la habitación humana».

Prevemos que, en caso de reclamación, esto requerirá una interpretación de los hechos del caso, pero se comparará con la lista actual de 29 riesgos del HHSRS. Habrá que tener en cuenta si una Daños apta para su uso y si existe riesgo de que se vea afectada la salud o la seguridad de sus ocupantes.

Tenemos motivos razonables para creer que la doctrina relativa a la responsabilidad por falta de idoneidad, tal y como se establece en el caso O’Brien contra Robinson [1973], seguirá siendo aplicable, dado que la Ley no contiene disposiciones expresas sobre la notificación al arrendador, como sí ocurre en el artículo 11 de la Ley de arrendadores y arrendatarios.

Dicho esto, en lo que respecta a cualquier deficiencia derivada de las partes que son responsabilidad del arrendador (zonas comunes o exterior del edificio del que forma parte la vivienda), se considerará que el arrendador tiene conocimiento de la misma tan pronto como surja, y será responsable de subsanar los defectos tras un plazo razonable —véase el caso Edwards contra Kumarasamy [2016]—.

Además, existen excepciones a las obligaciones del arrendador previstas en la ley, entre las que se incluyen:

• El arrendador no se hace responsable de los daños causados por el incumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones como tal, ni de aquellos que se deriven del incumplimiento de sus obligaciones por parte del inquilino.
• El arrendador no está obligado a reconstruir ni a restaurar la vivienda en caso de destrucción o daños causados por un incendio, una tormenta, una inundación u otro accidente inevitable.
• El arrendador no está obligado a mantener ni reparar nada que el inquilino tenga derecho a retirar de la vivienda
• El arrendador no está obligado a realizar obras o reparaciones que, de llevarse a cabo, le harían incumplir cualquier obligación impuesta por cualquier norma legal (independientemente de cuándo se haya aprobado o promulgado); esto incluiría, por ejemplo, el incumplimiento de una licencia de obras, de una autorización para edificios protegidos o de los requisitos de una zona protegida.
•  Cuando las obras necesarias requieran el consentimiento de un tercero (por ejemplo, un arrendador superior o propietario, un arrendatario o propietario vecino, o un ayuntamiento) y el arrendador haya hecho todo lo posible por obtener dicho consentimiento, pero este no se haya concedido

El Protocolo previo a la acción judicial para casos de deficiencias en la viviendase aplicará a los casos de deficiencias que incluyan lesiones personales a los ocupantes.

Conclusiones

Se considera que la atención mediática que están recibiendo estos casos tendrá un impacto de gran alcance en el estado del parque inmobiliario, especialmente a la luz de las recientes cartas abiertas dirigidas a todos los propietarios de viviendas sociales, y que esto solo puede beneficiar a los inquilinos a la hora de lidiar con propietarios poco escrupulosos. El tiempo dirá cómo afectará esto a las reclamaciones por daños causados por el mal estado de la vivienda, en particular con la eliminación del requisito de que la Daños en malas condiciones al inicio del arrendamiento. Es tranquilizador que se mantenga la doctrina de la notificación y que sigan existiendo otras vías de defensa.

El principal motivo de optimismo para las aseguradoras de responsabilidad civil es la constatación de que, si casos tan espantosos como el de Awaab Ishak empiezan a producirse con mayor frecuencia, el tema pasará rápidamente a ocupar un lugar prioritario en la agenda social y los propietarios serán objeto de un escrutinio mucho mayor.

Queremos expresar nuestro especial agradecimiento a Victoria Full, directora técnica y de auditoría; a Dan Peck, director regional de responsabilidad civil compleja; y a Richard Lumby, director técnico y de auditoría, por sus valiosas aportaciones a este blog.