Die britischen Medien haben nach dem Tod von Awaab Ishak ausführlich über das Problem des Schimmels berichtet, der durch den Verfall von Immobilien verursacht wird. Der Gerichtsmediziner hat einen Bericht nach Vorschrift 28 (Bericht zur Verhinderung weiterer Todesfälle ) an das Ministerium für Aufwertung, Wohnungsbau und Gemeinschaften geschickt, das seine Antwort veröffentlicht hat.
Steigendes Bewusstsein
Der Ombudsmann für Wohnungswesen sandte im November 2022 einen offenen Brief an Vermieter von Sozialwohnungen, in dem es um Beschwerden über Feuchtigkeit und Schimmel ging. In dem Brief wurden sie aufgefordert, einen proaktiven Null-Toleranz-Ansatz zu verfolgen, wie im Spotlight-Bericht vom Oktober 2021 empfohlen. Die Vermieter wurden aufgefordert, sich selbst anhand von 26 Empfehlungen zu bewerten, während des Prozesses mit den Bewohnern zusammenzuarbeiten und die Ergebnisse zu veröffentlichen. In dem Schreiben wird auch vor unangemessenen Formulierungen gewarnt, wie z. B. der Schuldzuweisung an den Lebensstil der Bewohner.
Im Juli 2020 wurde dem Parlament der Entwurf eines Gesetzes zur Gebäudesicherheit vorgelegt. Der Gesetzentwurf sah die Abschaffung des "demokratischen Filters" vor, bevor sie über den Ombudsmann für das Wohnungswesen Abhilfe schaffen konnten. Im Zeitraum 2019-20 wurden nur 6,9 % der Fälle, die in den formellen Zuständigkeitsbereich des Ombudsmanns fielen, von einer benannten Person weitergeleitet. Am 1. Oktober 2022 traten Änderungen am System des Ombudsmanns für Wohnungswesen in Kraft und der "demokratische Filter" wurde entfernt. Damit wurde sichergestellt, dass die Bewohner von Sozialwohnungen uneingeschränkten Zugang zu einem Ombudsmann haben.
Nach der Änderung untersuchen die Bürgerbeauftragten für das Wohnungswesen mit Hilfe ihrer Befugnisse nach Abschnitt 49, ob es Beweise für systematische Versäumnisse gibt. Der im Januar 2023 veröffentlichte Sonderbericht des Bürgerbeauftragten für das Wohnungswesen über den Stadtrat von Birmingham ergab eine Missstandsquote von 96 %. Weitere Untersuchungen bei anderen sozialen Vermietern sind im Gange, und weitere werden erwartet.
Da sich die Anwälte von Geschädigten nach der Schleudertrauma-Reform von 2021 und den COVID-19-Betriebsunterbrechungsansprüchen nun auf andere Einnahmequellen konzentrieren, sind die Ansprüche aus der Beseitigung von Mängeln an Wohngebäuden nun im Fadenkreuz vieler dieser Firmen als Alternative.
Mein Kollege Richard Lumby, Leiter der Abteilung Technik und Belegprüfung, kommentierte diese Angelegenheit wie folgt: "Der Wunsch einer Anwaltskanzlei, in den Markt einzutreten oder dort zu bleiben, wird weitgehend von dem Wunsch nach Kostenmaximierung bestimmt. Angesichts der vorgeschlagenen Umstellung auf erstattungsfähige Festkosten in den nächsten zwei Jahren ist davon auszugehen, dass dies das Interesse neuer Marktteilnehmer dämpfen und bei den bestehenden Kanzleien zu einem strafferen Ansatz führen wird, wie wir es bei der Anwendung des Prinzips auf Personenschäden im Jahr 2013 gesehen haben."
Eine andere Kollegin, Victoria Full, Leiterin der Abteilung Technik und Audit, teilte mit: "Bis diese Änderungen umgesetzt sind, erwarten wir, dass die Zuweisung von Gleisen und Kosten ein strittiges Thema bleiben wird, wie die Fragen in der Entscheidung des County Court in der Rechtssache Jalili gegen Bury Council (17. Juni 2021) zeigen. Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"
Nach dem veröffentlichten English Housing Survey (2021 bis 2022) entfallen 19 % auf den privaten Sektor und weitere 17 % auf den sozialen Mietsektor. In dem Hauptbericht werden verschiedene interessante Punkte genannt, darunter, dass im privaten Sektor 23 % der Wohnungen als "nicht angemessen" eingestuft werden, verglichen mit 10 % im sozialen Sektor, und dass Feuchtigkeitsprobleme im privaten Mietsektor mit 11 % der Wohnungen, die im Jahr 2021 ein Problem gemeldet haben, am weitesten verbreitet sind. Es wird davon ausgegangen, dass der private Mietsektor die Hauptquelle für diese Art von Ansprüchen sein wird.
Der Bericht über die Qualität und den Zustand von Wohnungen enthält eine Reihe nützlicher Daten, darunter die Arten von Immobilien, bei denen ein Verfall eher ein Problem darstellt, und eine Aufschlüsselung nach Regionen.
Dan Peck, Sedgwicks Regionaldirektor für komplexe Haftpflicht, kommentierte: "Es sind nicht nur Feuchtigkeit und Schimmel, die ein Problem verursachen können. Schlecht gewartete Fußböden, Treppen und Geländer können zu Stürzen führen, die weit mehr als nur einen Anspruch auf Wohnungsreparaturen zur Folge haben können, da es zu erheblichen Verletzungen kommen kann. Angesichts der anhaltenden Krise bei den Lebenshaltungskosten könnten Vermieter mit einem zweischneidigen Schwert konfrontiert werden. Es wird weniger Geld zur Verfügung stehen, um die Kosten für die notwendigen Reparaturen zu finanzieren, um die Immobilie bewohnbar zu halten, und die Mieter werden nicht in der Lage sein, die Kosten der erforderlichen Mieterhöhung zu finanzieren, um die Reparaturkosten zu decken."
In dem Bemühen, den Wohnungsbestand des Vereinigten Königreichs zu verbessern, verabschiedete die Regierung den Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018, der am20. März 2019 in Kraft trat. Das Gesetz ändert die Abschnitte 8 bis 10 des Landlord and Tenant Act 1985 und fügt einen neuen Abschnitt 9A, 9B und 9C ein.
Das Gesetz gilt für alle neuen Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von weniger als sieben Jahren (einschließlich neuer regelmäßiger Mietverhältnisse), die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens vergeben werden, sowie für alle Mietverhältnisse, die vor dem Datum des Inkrafttretens als befristetes Mietverhältnis begannen, aber nach dem Datum des Inkrafttretens zu einem regelmäßigen Mietverhältnis werden.
Nach Angaben des auf den Krankheitssektor spezialisierten Teams des Forum of Insurance Lawyers geht es bei Haftpflichtansprüchen wegen Verletzungen in der Regel um Beträge von weniger als 5.000 £, obwohl gelegentlich auch höhere Beträge vorkommen. Oftmals wird ein Anspruch auf finanzielle Entschädigung im Zusammenhang mit der Beanstandung von Wohnungsschäden geltend gemacht. Wenn der beauftragte Sachverständige dann Schimmelpilzbefall feststellt, könnte dies ebenfalls zu einer finanziellen Entschädigung für damit verbundene Atemwegsverletzungen führen.
Wir haben bereits eine Handvoll Fälle gesehen, und es wird davon ausgegangen, dass dies für die Haftpflichtversicherer zu einem häufigen Problem werden könnte, insbesondere aufgrund der sozialen Bedingungen. Die niedrigen Entschädigungssummen machen die Fälle für die klagenden Unternehmen jedoch weniger attraktiv.
Rechtlicher Rahmen
Vor dem Gesetz von 2018 waren Vermieter verpflichtet, Immobilien "instand zu halten", im Gegensatz zu "bewohnbar zu machen". Wenn eine Immobilie einen Mangel aufweist, der nicht als "baufällig" eingestuft wird, weil sich die Immobilie noch nie in einem besseren Zustand befand (z. B. unzureichende Belüftung, die zu übermäßiger Kondensation führt), war der Vermieter nicht verpflichtet, den Zustand zu verbessern. Mit dem Gesetz von 2018 wurde versucht, diese Lücke zu schließen.
Wie in § 9A(4) dargelegt, kann der Vermieter dies nicht umgehen oder sich davon lossagen, und der Mieter kann auch keine Vertragsstrafe dafür verlangen, dass er sich auf die Klausel beruft.
Das Gesetz ergänzt s.11 LTA 1985 und verlangt, dass die vermietete Immobilie für den menschlichen Gebrauch geeignet bleibt. Der geänderte s.10 enthält eine Definition der Eignung "für menschliches Wohnen".
Wir gehen davon aus, dass dies - im Falle einer Klage - eine gewisse Interpretation des Sachverhalts erfordert, aber mit der aktuellen Liste der 29 HHSRS-Gefahren verglichen werden wird. Es wird zu berücksichtigen sein, ob eine Immobilie unangemessen ist und ob ein Risiko für die Gesundheit oder Sicherheit der Bewohner besteht.
Wir sind recht zuversichtlich, dass die in der Rechtssache O'Brien gegen Robinson [1973] dargelegte Doktrin bezüglich der Haftung für Untauglichkeit weiterhin gelten wird, da das Gesetz keine ausdrücklichen Bestimmungen über die Benachrichtigung des Vermieters enthält, wie es in S11 des Landlord and Tenant Act der Fall ist.
Dies bedeutet, dass der Vermieter für jede Untauglichkeit, die sich aus den vom Vermieter zurückbehaltenen Teilen ergibt (gemeinsame Teile oder das Äußere eines Gebäudes, zu dem die Wohnung gehört), in Kenntnis gesetzt wird, sobald die Untauglichkeit auftritt, und nach einer angemessenen Frist für die Beseitigung der Mängel haftet - siehe Edwards gegen Kumarasamy [2016].
Darüber hinaus gibt es Ausnahmen von den Pflichten des Vermieters im Rahmen des Gesetzes, darunter:
- Der Vermieter ist nicht für die Untauglichkeit verantwortlich, die durch ein mieterähnliches Verhalten des Mieters verursacht wird oder die sich aus der Verletzung der Vereinbarung durch den Mieter ergibt.
- Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung im Falle der Zerstörung oder Beschädigung durch Feuer, Sturm, Überschwemmung oder andere unvermeidbare Unfälle wiederaufzubauen oder wiederherzustellen
- Der Vermieter ist nicht verpflichtet, etwas instand zu halten oder zu reparieren, das der Mieter aus der Wohnung entfernen darf.
- Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Arbeiten oder Reparaturen auszuführen, die, wenn sie ausgeführt werden, den Vermieter gegen eine Verpflichtung verstoßen lassen würden, die ihm durch ein Gesetz auferlegt wird (wann auch immer es verabschiedet oder erlassen wurde) - dazu gehören Dinge wie die Verletzung der Baugenehmigung, der Genehmigung für ein denkmalgeschütztes Gebäude oder der Auflagen für ein Naturschutzgebiet
- Wenn die erforderlichen Arbeiten die Zustimmung eines Dritten erfordern (z. B. eines übergeordneten Vermieters oder Eigentümers, eines benachbarten Pächters oder Eigentümers oder einer Gemeinde) und der Vermieter sich in angemessener Weise um diese Zustimmung bemüht hat, diese aber nicht erteilt wurde
Das Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases gilt für Fälle von Baufälligkeit, bei denen es zu Personenschäden bei den Bewohnern kommt.
Schlussfolgerungen
Es wird davon ausgegangen, dass das Rampenlicht, das aufgrund des jüngsten Medieninteresses auf diese Fälle fällt, weitreichende Auswirkungen auf den Zustand der Wohnungsbestände haben wird, insbesondere im Lichte der jüngsten offenen Briefe an alle Vermieter von Sozialwohnungen, und dass dies für Mieter im Umgang mit schlechten Vermietern nur gut sein kann. Es bleibt abzuwarten, wie sich dies auf die Schadensersatzansprüche auswirkt, die sich aus der Tatsache ergeben, dass die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in einem schlechten Zustand war. Es ist beruhigend, dass die Kündigungsdoktrin bestehen bleibt und dass andere Verteidigungsmittel weiterhin zur Verfügung stehen.
Der Hauptgrund für den Optimismus der Haftpflichtversicherer ist die Erkenntnis, dass, wenn solche entsetzlichen Fälle wie der von Awaab Ishak häufiger vorkommen, das Thema schnell an die Spitze der sozialen Agenda rücken wird und die Vermieter viel stärker unter die Lupe genommen werden.
Besonderer Dank gilt Victoria Full, Technical and Audit Manager, Dan Peck, Regionaldirektor für komplexe Haftpflicht, und Richard Lumby, Technical and Audit Manager, für ihre wertvollen Beiträge zu diesem Blog.
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