Sachschaden Mängelrügen – Ein Weckruf

Die britischen Medien haben nach dem Tod von Awaab Ishak ausführlich über das Problem des Schimmelbefalls berichtet, der auf den schlechten baulichen Zustand von „ Sachschaden “ zurückzuführen ist. Der Gerichtsmediziner hat dem Ministerium für Gleichstellung, Wohnungswesen und Gemeinden einenBericht gemäß Vorschrift 28vorgelegt, um weitere Todesfälle zu verhindern;das Ministerium hat daraufhinseine Stellungnahme veröffentlicht.

Zunehmendes Bewusstsein

Der Wohnungsombudsmann sandte im November 2022 einenoffenen Briefan die sozialen Vermieter bezüglich Beschwerden über Feuchtigkeit und Schimmel. In dem Schreiben wurden sie aufgefordert, einen proaktiven Null-Toleranz-Ansatz zu verfolgen, wie er im„Spotlight“-Berichtvom Oktober 2021 empfohlen wurde. Die Vermieter wurden aufgefordert, ihre Maßnahmen anhand von 26 Empfehlungen selbst zu bewerten, die Bewohner während des Prozesses einzubeziehen und die Ergebnisse zu veröffentlichen. In dem Schreiben wurde zudem vor der Verwendung unangemessener Formulierungen gewarnt, wie beispielsweise der Schuldzuweisung an den Lebensstil der Bewohner.

Im Juli 2020 wurde dem Parlament der Entwurf des Gesetzes zur Gebäudesicherheit vorgelegt. Der Gesetzentwurf sah vor, den „demokratischen Filter“ abzuschaffen, der bisher für den Zugang zu Rechtsbehelfen über den Wohnungsombudsmann galt. Im Zeitraum 2019–2020 wurden nur 6,9 % der Fälle, die in den formellen Zuständigkeitsbereich des Ombudsmanns fielen, von einer benannten Person weitergeleitet. Am 1. Oktober 2022 traten Änderungen amSystem des Wohnungsombudsmannsin Kraft, und der „demokratische Filter“ wurde abgeschafft. Damit wurde sichergestellt, dass Bewohner von Sozialwohnungen uneingeschränkten Zugang zum Ombudsmann haben.

Nach dieser Änderung untersuchen die Wohnungsombudsleute unter Ausübung ihrer Befugnisse gemäß § 49, ob Anhaltspunkte für systemische Mängel vorliegen.Derim Januar 2023 veröffentlichteSonderbericht des Wohnungsombudsmanns überden Stadtrat von Birmingham ergab eine Verwaltungsfehlerquote von 96 %. Weitere Untersuchungen bei anderen sozialen Wohnungsbaugesellschaften laufen derzeit, und weitere werden erwartet.

Da sich die Anwälte der Kläger nach den Reformen im Bereich der Schleudertrauma-Fälle im Jahr 2021 und den COVID-19-Betriebsunterbrechungsansprüchen nun auf andere Einnahmequellen konzentrieren, stehenAnsprüchewegen baulicher Mängel an Wohngebäuden nun als Alternative im Fokus vieler dieser Kanzleien.

Mein Kollege Richard Lumby, Leiter der Bereiche Technik und Prüfung, äußerte sich zu diesem Thema und erklärte: „Die Bereitschaft einer auf Schadensersatzklagen spezialisierten Kanzlei, in den Markt einzusteigen oder dort zu verbleiben, wird maßgeblich von dem Bestreben bestimmt, die Kosten zu maximieren. Angesichts der geplanten Umstellung auf festgelegte erstattungsfähige Kosten in den nächsten zwei Jahren muss man davon ausgehen, dass dies das Interesse potenzieller Marktteilnehmer dämpfen und zu einem strafferen Vorgehen bei den bestehenden Kanzleien führen wird, wie wir es bereits 2013 beobachten konnten, als dieses Prinzip bei Personenschadensersatzansprüchen angewendet wurde.“

Eine weitere Kollegin, Victoria Full, Leiterin für Technik und Revision, erklärte:„Biszur Umsetzung dieser Änderungen gehen wir davon aus, dass die Zuweisung von Gleisen und die damit verbundenen Kosten weiterhin ein strittiges Thema bleiben werden, wie die Probleme in der Entscheidung des County Court im Fall Jalili gegen Bury Council (17. Juni 2021) deutlich machen. Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)“

Lautderveröffentlichten„English Housing Survey“(2021 bis 2022) entfallen 19 % auf den privaten Sektor und weitere 17 % auf den sozialen Mietwohnungssektor. Derzusammenfassende Berichthob verschiedene interessante Punkte hervor, darunter, dass im privaten Sektor 23 % der Wohnungen als „unzumutbar“ eingestuft wurden, verglichen mit 10 % im sozialen Sektor, und dass Feuchtigkeitsprobleme im privaten Mietsektor am häufigsten auftraten, wobei 11 % der Wohnungen im Jahr 2021 ein solches Problem meldeten. Es wird davon ausgegangen, dass der private Mietsektor die Hauptursache für diese Art von Schadensfällen sein wird.

Der Bericht über die Wohnqualität und den Zustand der Wohnungen lieferteine Reihe nützlicher Daten, darunter Angaben dazu, bei welchen Arten von Sachschaden Baufälligkeit eher ein Problem darstellt, sowie eine Aufschlüsselung nach Regionen.

Dan Peck, Regionaldirektor für komplexe Haftungsfragen bei Sedgwick, erklärte: „Nicht nur Feuchtigkeit und Schimmel können Probleme verursachen. Schlecht instand gehaltene Fußböden, Treppen und Geländer können Stürze verursachen, die weit mehr als nur einen Schadenersatzanspruch für Reparaturen am Wohngebäude nach sich ziehen könnten, da dabei erhebliche Verletzungen entstehen könnten. Angesichts der anhaltenden Lebenshaltungskostenkrise könnten Vermieter in eine Zwickmühle geraten. Es wird weniger Geld zur Verfügung stehen, um die Kosten für die notwendigen Reparaturen zu decken, die erforderlich sind, um das Sachschaden bewohnbar zu halten, und die Mieter werden nicht in der Lage sein, die Kosten für die erforderliche Mieterhöhung zu tragen, mit der die Reparaturkosten gedeckt werden sollen.“

Um den Wohnungsbestandim Vereinigten Königreichzu verbessern, hat die Regierung das Gesetz „The Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018“ verabschiedet, das am^20.März 2019 in Kraft getreten ist. Das Gesetz ändert die §§ 8 bis 10 des „Landlord and Tenant Act 1985“ und fügt die neuen §§ 9A, 9B und 9C ein.

Das Gesetz gilt für alle neuen Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von weniger als sieben Jahren (einschließlich neuer unbefristeter Mietverhältnisse), die am oder nach dem Inkrafttreten geschlossen wurden, sowie für alle Mietverhältnisse, die vor dem Inkrafttreten als befristete Mietverhältnisse begonnen haben, aber nach dem Inkrafttreten zu unbefristeten Mietverhältnissen geworden sind.

Das Fachteam für den Bereich Krankheiten des „Forum of Insurance Lawyers“ gibt an, dassHaftungsansprüchewegen Körperverletzungen in der Regel Beträge von weniger als 5.000 £ betreffen, obwohl es gelegentlich auch höhere Summen gibt. Häufig wird im Zuge von Ansprüchen wegen baulicher Mängel am Wohnraums eine finanzielle Entschädigung geltend gemacht; wenn der beauftragte Sachverständige dann Schimmel feststellt, könnte dies auch zu einer finanziellen Entschädigung für damit verbundene Atemwegsschäden führen.

Wir haben bereits eine Handvoll Fälle gesehen, und es wird davon ausgegangen, dass dies für Haftpflichtversicherer zu einem weit verbreiteten Problem werden könnte, insbesondere aufgrund der gesellschaftlichen Rahmenbedingungen. Die geringen Entschädigungssummen machen diese Fälle jedoch für die klagenden Kanzleien weniger attraktiv.

Rechtlicher Rahmen

Vor Inkrafttreten des Gesetzes von 2018 waren Vermieter verpflichtet, ihre Immobilien „in gutem Zustand“ zu halten, nicht jedoch „bewohnbar“ zu machen. Wenn eine „Sachschaden “ einen Mangel aufwies, der nicht als „Baumangel“ eingestuft wurde, weil sich die „ Sachschaden “ noch nie in einem besseren Zustand befunden hatte (wie beispielsweise unzureichende Belüftung, die zu übermäßiger Kondensation führt), war der Vermieter nicht verpflichtet, den Zustand zu verbessern. Mit dem Gesetz von 2018 sollte diese Lücke geschlossen werden.

Wie in § 9A Abs. 4 festgelegt, kann der Vermieter dies weder umgehen noch durch eine vertragliche Vereinbarung ausschließen; ebenso wenig darf dem Mieter eine Vertragsstrafe auferlegt werden, weil er sich auf diese Verpflichtung beruft.

Das Gesetz ergänzt § 11 des LTA von 1985 und schreibt vor, dass die vom „ Sachschaden “ vermieteten Wohnungen für den menschlichen Wohnbedarf geeignet bleiben müssen. Der geänderte § 10 enthält eine Definition des Begriffs „für den menschlichen Wohnbedarf geeignet“.

Wir gehen davon aus, dass dies – im Falle eines Schadensfalls – eine gewisse Auslegung der Sachlage erfordern wird, jedoch mit der aktuellen Liste der 29 HHSRS-Gefahren abgeglichen wird. Dabei muss geprüft werden, ob eine „ Sachschaden “ ungeeignet ist und ob ein Risiko für die Gesundheit oder Sicherheit der Bewohner besteht.

Wir sind ziemlich zuversichtlich, dass die in der Rechtssache O’Brien gegen Robinson [1973] dargelegte Rechtslehre zur Haftung wegen Untauglichkeit weiterhin gilt, da das Gesetz keine ausdrücklichen Bestimmungen zur Benachrichtigung des Vermieters enthält, wie dies in § 11 des Mietrechtsgesetzes der Fall ist.

Vor diesem Hintergrund gilt für jede Mangelhaftigkeit, die auf die vom Vermieter verwalteten Teile zurückzuführen ist (Gemeinschaftsflächen oder Außenbereiche eines Gebäudes, zu dem die Wohnung gehört), dass der Vermieter als sobald die Mangelhaftigkeit eintritt davon in Kenntnis gesetzt gilt und nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Behebung der Mängel verpflichtet ist – vgl. Edwards gegen Kumarasamy [2016].

Darüber hinaus gibt es Ausnahmen von den Pflichten des Vermieters gemäß diesem Gesetz, darunter:

• Der Vermieter haftet nicht für Mängel, die darauf zurückzuführen sind, dass sich der Mieter nicht mietergemäß verhält, oder die aus einer Vertragsverletzung seitens des Mieters resultieren.
• Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung im Falle einer Zerstörung oder Beschädigung durch Feuer, Sturm, Hochwasser oder einen anderen unvermeidbaren Unfall wieder aufzubauen oder in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.
• Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Gegenstände zu warten oder zu reparieren, zu deren Entfernung aus der Wohnung der Mieter berechtigt ist.
• Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Arbeiten oder Reparaturen durchzuführen, die, würden sie durchgeführt, einen Verstoß gegen eine ihm durch ein Gesetz (unabhängig vom Zeitpunkt seines Inkrafttretens) auferlegte Verpflichtung darstellen würden – dazu zählen beispielsweise Verstöße gegen die Baugenehmigung, die Genehmigung für denkmalgeschützte Gebäude oder die Auflagen für Denkmalschutzgebiete.
•  Wenn für die erforderlichen Arbeiten die Zustimmung eines Dritten erforderlich ist (z. B. eines übergeordneten Vermieters oder Grundbesitzers, eines benachbarten Pächters oder Eigentümers oder einer Gemeinde) und der Vermieter angemessene Anstrengungen unternommen hat, um diese Zustimmung einzuholen, diese jedoch nicht erteilt wurde

DasVorverfahrensprotokoll für Fälle von baulichen Mängeln an Wohngebäudengilt für Fälle von baulichen Mängeln, einschließlich Personenschäden der Bewohner.

Schlussfolgerungen

Es wird davon ausgegangen, dass die Aufmerksamkeit, die diesen Fällen aufgrund des jüngsten Medieninteresses zuteilwird, weitreichende Auswirkungen auf den Zustand des Wohnungsbestands haben wird – insbesondere angesichts der jüngsten offenen Briefe an alle Vermieter von Sozialwohnungen – und dass dies für Mieter im Umgang mit unseriösen Vermietern nur von Vorteil sein kann. Die Zeit wird zeigen, wie sich dies auf Schadensersatzansprüche aufgrund von Mängeln auswirkt, insbesondere da die Voraussetzung entfällt, dass sich die „ Sachschaden “ bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in einem schlechten Zustand befand. Es ist beruhigend, dass die „Notice Doctrine“ bestehen bleibt und weiterhin andere Einreden zur Verfügung stehen.

Der Hauptgrund für den Optimismus der Haftpflichtversicherer ist die Erkenntnis, dass, sollten sich so entsetzliche Fälle wie der von Awaab Ishak häufen, das Thema schnell ganz oben auf die gesellschaftliche Agenda rücken und Vermieter einer viel strengeren Kontrolle unterzogen werden.

Ein besonderer Dank gilt Victoria Full, Leiterin für Technik und Audit, Dan Peck, Regionaldirektor für komplexe Haftungsfragen, sowie Richard Lumby, Leiter für Technik und Audit, für ihre wertvollen Beiträge zu diesem Blog.