Tras la muerte de Awaab Ishak, los medios de comunicación británicos han informado ampliamente sobre el problema del moho causado por el mal estado de las viviendas. El juez de instrucción emitió un Reglamento 28: informe para evitar más muertes al Departamento de Nivelación, Vivienda y Comunidades, que ha publicado su respuesta.
Mayor sensibilización
El Defensor del Pueblo envió una carta abierta a los propietarios de viviendas sociales en noviembre de 2022 sobre las reclamaciones relacionadas con la humedad y el moho. En la carta se les pedía que adoptaran un enfoque proactivo de tolerancia cero, tal y como se recomendaba en el Informe Spotlight de octubre de 2021. Se pedía a los propietarios que se evaluaran a sí mismos en relación con 26 recomendaciones, que se comprometieran con los residentes durante el proceso y que publicaran los resultados. En la carta también se advertía contra el uso de un lenguaje inapropiado, como culpar al estilo de vida del residente.
En julio de 2020, se presentó al Parlamento el Proyecto de Ley de Seguridad en la Construcción. El proyecto de ley incluía una disposición para la eliminación del "filtro democrático" antes de que pudieran acceder a la reparación a través del Defensor del Pueblo de la Vivienda. Durante 2019-20, solo el 6,9% de los casos que entraron en la competencia formal del Defensor del Pueblo habían sido remitidos por una persona designada. El 1 de octubre de 2022, entraron en vigor los cambios en The Housing Ombudsman Scheme y se eliminó el "filtro democrático". Esto garantizó que los residentes de viviendas sociales tuvieran acceso sin restricciones a un Defensor del Pueblo.
Tras el cambio, los Defensores del Pueblo de la Vivienda, utilizando sus poderes en virtud de la Sección 49, están investigando para establecer si hay pruebas de fallos sistémicos. El informe especial del Defensor del Pueblo sobre el Ayuntamiento de Birmingham, publicado en enero de 2023, reveló un índice de mala administración del 96%. Otras investigaciones con otros propietarios sociales están en curso y se esperan otras.
Ahora que los abogados reclamantes se centran en otras fuentes de ingresos tras las reformas de 2021 sobre el latigazo cervical y las reclamaciones por interrupción del negocio COVID-19, las reclamaciones por deterioro de la vivienda están ahora en el punto de mira de muchas de estas empresas como alternativa.
Mi colega Richard Lumby, director técnico y de auditoría, comentó este asunto explicando que "el interés de cualquier bufete de abogados de demandantes por entrar en el mercado o permanecer en él se verá impulsado en gran medida por el deseo de maximizar los costes. Con el cambio propuesto a los costes fijos recuperables en los próximos dos años, uno debe asumir que esto amortiguará el interés entre los principiantes propuestos y conducirá a un enfoque más racionalizado entre las empresas existentes, como vimos cuando el principio se aplicó a las reclamaciones por lesiones personales en 2013."
Otra colega, Victoria Full, directora técnica y de auditoría, señaló que "hasta que se apliquen estos cambios, esperamos que la asignación de vías y costes siga siendo un tema polémico, como ponen de relieve las cuestiones planteadas en la sentencia del Tribunal del Condado en el caso Jalili v Bury Council (17 de junio de 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"
Según The English Housing Survey (2021 to 2022) publicado, el 19% se encuentran en el sector privado y otro 17% en el sector de alquiler social. El informe destaca varios puntos interesantes, como que en el sector privado el 23% de las viviendas se consideran "no decentes", frente al 10% en el sector social, y que los problemas de humedad son más frecuentes en el sector privado de alquiler, con un 11% de las viviendas con problemas en 2021. Se considera que el sector privado de alquiler será la principal fuente de este tipo de reclamaciones.
El informe sobre la calidad y el estado de las viviendas ofrece una serie de datos útiles, incluidos los tipos de propiedad en los que es más probable que el deterioro sea un problema y también ofrece un desglose por regiones.
Dan Peck, director regional de responsabilidad civil compleja de Sedgwick, comentó: "No sólo la humedad y el moho pueden causar problemas. Los suelos, escaleras y barandillas mal mantenidos pueden provocar caídas que podrían dar lugar a mucho más que una reclamación por reparación de la vivienda, ya que podrían producirse lesiones importantes. Con la actual crisis del coste de la vida, los propietarios podrían encontrarse con un arma de doble filo. Habrá menos dinero para financiar el coste de las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en condiciones de ser habitada y los inquilinos no podrán financiar los costes del aumento de alquiler necesario para hacer frente a los costes de reparación."
En un esfuerzo por mejorar el parque de viviendas del Reino Unido, el Gobierno aprobó la Ley de Viviendas (Aptitud para la Habitación Humana) de 2018, que entró en vigor el20 de marzo de 2019. La ley modifica los artículos 8 a 10 de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985 e introduce los nuevos artículos 9A, 9B y 9C.
La ley se aplica a todos los nuevos arrendamientos de duración inferior a siete años (incluidos los nuevos arrendamientos periódicos) concedidos a partir de la fecha de entrada en vigor, así como a todos los arrendamientos que comenzaron como arrendamiento de duración determinada antes de la fecha de entrada en vigor pero se convierten en arrendamiento periódico después de la fecha de entrada en vigor.
Según el equipo especializado en enfermedades del Foro de Abogados de Seguros, las reclamaciones de responsabilidad por lesiones suelen ser inferiores a 5.000 libras esterlinas, aunque en ocasiones las cantidades son superiores. Lo que ocurre a menudo es que se reclama una indemnización económica por el deterioro de una vivienda y, si el perito designado encuentra moho, también podría dar lugar a una indemnización económica por lesiones respiratorias asociadas.
Ya hemos visto un puñado de casos y se considera que puede convertirse en un problema frecuente para las aseguradoras de responsabilidad civil, sobre todo por las condiciones sociales. Sin embargo, los bajos niveles de indemnización implicados hacen que los casos sean menos atractivos para las empresas demandantes.
Marco normativo
Antes de la Ley de 2018, los propietarios estaban obligados a mantener las propiedades "en reparación", en lugar de "aptas para ser habitadas". Si una propiedad tiene un defecto que no está clasificado como "mal estado" porque la propiedad nunca ha estado en mejores condiciones (como una ventilación inadecuada que conduce a una condensación excesiva), el propietario no estaba obligado a mejorar su condición. La Ley de 2018 trató de cerrar esta laguna.
Tal y como se establece en el artículo 9A(4), el arrendador no puede eludir o excluir esta obligación, ni puede imponer ninguna sanción contractual al arrendatario por invocar el pacto.
La ley complementa el artículo 11 de la LTA de 1985 y exige que la propiedad arrendada siga siendo apta para ser habitada. El artículo 10 modificado establece una definición de "habitabilidad".
Prevemos que, en caso de reclamación, habrá que interpretar los hechos del caso, pero se compararán con la lista actual de 29 peligros del HHSRS. Habrá que tener en cuenta si una propiedad es inadecuada, y también si existe un riesgo de daño para la salud o la seguridad de los ocupantes.
Confiamos razonablemente en que la doctrina relativa a la responsabilidad por falta de idoneidad establecida en O'Brien v Robinson [1973] seguirá siendo de aplicación; dado que no existen disposiciones expresas en la Ley sobre la notificación al arrendador, como es el caso de la S11 de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios.
Dicho lo anterior, para cualquier falta de idoneidad derivada de las partes retenidas por el arrendador (partes comunes o exterior de un edificio del que forma parte la vivienda), se considerará que el arrendador está avisado desde el momento en que surge la falta de idoneidad, y responsable tras un plazo razonable para subsanar los defectos -se refiere Edwards v Kumarasamy [2016].
Además, existen excepciones a las obligaciones del arrendador en virtud de la ley, entre las que se incluyen:
- El arrendador no es responsable de la falta de idoneidad causada por el inquilino al no comportarse como tal, o que resulte del incumplimiento del pacto por parte del inquilino
- El propietario no está obligado a reconstruir o rehabilitar la vivienda en caso de destrucción o daños por incendio, tormenta, inundación u otro accidente inevitable.
- El propietario no está obligado a mantener o reparar nada que el inquilino tenga derecho a retirar de la vivienda
- El arrendador no está obligado a realizar obras o reparaciones que, de llevarse a cabo, supondrían el incumplimiento de cualquier obligación impuesta por cualquier ley (ya sea aprobada o promulgada), por ejemplo, el incumplimiento de la licencia urbanística, la autorización de un edificio protegido o los requisitos de una zona protegida.
- Cuando las obras necesarias requieran el consentimiento de un tercero (por ejemplo, un arrendador o propietario superior, un arrendatario o propietario vecino, o un ayuntamiento) y el arrendador haya hecho esfuerzos razonables para obtener dicho consentimiento, pero no se haya dado
El protocolo de actuación previa para casos de deterioro de la vivienda se aplicará a los casos de deterioro que incluyan daños personales a los ocupantes.
Conclusiones
Se considera que la atención prestada a estos casos debido al reciente interés de los medios de comunicación tendrá un impacto de gran alcance en las condiciones de las viviendas, especialmente a la luz de las recientes cartas abiertas a todos los propietarios de viviendas sociales, y sólo puede ser bueno para un inquilino a la hora de hacer frente a los malos propietarios. El tiempo dirá cómo afecta esto a las reclamaciones por daños causados por el mal estado, en particular con la eliminación de la dependencia de que la propiedad estaba en malas condiciones al inicio del arrendamiento. Resulta tranquilizador que se mantenga la doctrina de la notificación y que siga habiendo otras defensas disponibles.
El principal motivo de optimismo para los aseguradores de responsabilidad civil es la constatación de que si casos tan atroces como el de Awaab Ishak empiezan a suceder con más frecuencia, el tema pasará rápidamente a ocupar un lugar prioritario en la agenda social y los arrendadores serán objeto de un escrutinio mucho mayor.
Un agradecimiento especial a Victoria Full, directora técnica y de auditoría; Dan Peck, director regional de responsabilidad compleja; y Richard Lumby, director técnico y de auditoría, por sus valiosas contribuciones a este blog.