Reclamaciones Daños : un despertar

Los medios de comunicación británicos han informado ampliamente sobre el problema del moho causado por Daños tras la muerte de Awaab Ishak. El juez de instrucción emitió uninforme en virtud del artículo 28 del Reglamento para evitar nuevas muertesal Departamento de Nivelación, Vivienda y Comunidades, que ha publicadosu respuesta.

Mayor concienciación

El Defensor del Pueblo para la Vivienda envió unacarta abiertaa los propietarios de viviendas sociales en noviembre de 2022 sobre las quejas relacionadas con la humedad y el moho. En la carta se les pedía que adoptaran un enfoque proactivo de tolerancia cero, tal y como se recomendaba en elinforme Spotlightde octubre de 2021. Se pidió a los propietarios que se evaluaran a sí mismos en función de 26 recomendaciones, que colaboraran con los residentes durante el proceso y que publicaran los resultados. La carta también advertía contra el uso de un lenguaje inapropiado, como culpar al estilo de vida de los residentes.

En julio de 2020, se presentó al Parlamento el proyecto de ley sobre seguridad en la construcción. El proyecto de ley incluía una disposición para eliminar el «filtro democrático» antes de que pudieran acceder a una reparación a través del Defensor del Pueblo para la Vivienda. Durante el periodo 2019-2020, solo el 6,9 % de los casos que entraron en el ámbito de competencia formal del Defensor del Pueblo habían sido remitidos por una persona designada. El 1 de octubre de 2022 entraron en vigor los cambios enel Programa del Defensor del Pueblo para la Vivienday se eliminó el «filtro democrático». Esto garantizó que los residentes de viviendas sociales tuvieran acceso sin restricciones al Defensor del Pueblo.

Tras el cambio, los Defensores del Pueblo en materia de vivienda, haciendo uso de las facultades que les confiere el artículo 49, están investigando para determinar si hay pruebas de fallos sistémicos.El informe especial del Defensor del Pueblo en materia de vivienda sobreel Ayuntamiento de Birmingham, publicado en enero de 2023, reveló una tasa de mala administración del 96 %. Se están llevando a cabo más investigaciones con otros arrendadores sociales y se esperan otras más.

Ahora que los abogados de los demandantes se centran en otras fuentes de ingresos tras las reformas de 2021 sobre los latigazos cervicales y las reclamaciones por interrupción de la actividad empresarial debido a la COVID-19,las reclamacionespor deterioro de la vivienda se han convertido en la alternativa preferida de muchos de estos bufetes.

Mi colega, Richard Lumby, director técnico y de auditoría, comentó sobre este asunto y explicó que «el interés de cualquier bufete de abogados demandante por entrar en el mercado o permanecer en él dependerá en gran medida del deseo de maximizar los costes. Con el cambio propuesto a costes recuperables fijos en los próximos dos años, hay que suponer que esto frenará el interés de los posibles nuevos participantes y dará lugar a un enfoque más racionalizado entre los bufetes existentes, como vimos cuando se aplicó el principio a las reclamaciones por daños personales en 2013».

Otra colega, Victoria Full, directora técnica y de auditoría, señaló que«hastaque se implementen estos cambios, esperamos que la asignación de vías y los costes sigan siendo un tema polémico, tal y como se pone de manifiesto en la decisión del Tribunal del Condado en el caso Jalili contra el Ayuntamiento de Bury (17 de junio de 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)».

Segúnla Encuesta sobre la Vivienda en Inglaterra(2021-2022) publicada, el 19 % se encuentra en el sector privado y otro 17 % en el sector del alquiler social. Elinforme principalseñaló varios puntos interesantes, entre ellos que en el sector privado el 23 % de las viviendas se consideraban «no dignas», frente al 10 % en el sector social, y que los problemas de humedad eran más frecuentes en el sector del alquiler privado, con un 11 % de las viviendas que habían notificado un problema en 2021. Se considera que el sector del alquiler privado será la principal fuente de este tipo de reclamaciones.

El informe sobre la calidad y el estado de las viviendas proporcionauna serie de datos útiles, entre los que se incluyen los tipos de Daños es más probable que se produzcan problemas por deterioro, y también ofrece un desglose por regiones.

Dan Peck, director regional de Sedgwick para responsabilidad civil compleja, comentó: «No solo la humedad y el moho pueden causar problemas. Los suelos, las escaleras y las barandillas en mal estado pueden provocar caídas que podrían dar lugar a mucho más que una reclamación por reparación de la vivienda, ya que podrían producirse lesiones importantes. Con la actual crisis del coste de la vida, los propietarios podrían encontrarse ante un arma de doble filo. Habrá menos dinero para financiar el coste de las reparaciones necesarias para mantener las Daños habitables y los inquilinos no podrán financiar el aumento del alquiler necesario para cubrir los costes de reparación».

En un esfuerzo por mejorar el parque inmobiliariodel Reino Unido, el Gobierno aprobó la Ley de Viviendas (Aptitud para la Habitación Humana) de 2018, que entró en vigor el^{20 de}marzo de 2019. La ley modifica los artículos 8 a 10 de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 e introduce los nuevos artículos 9A, 9B y 9C.

La ley se aplica a todos los nuevos contratos de alquiler con una duración inferior a siete años (incluidos los nuevos contratos de alquiler periódico) celebrados a partir de la fecha de entrada en vigor, así como a todos los contratos de alquiler que comenzaron como contratos de duración determinada antes de la fecha de entrada en vigor, pero que se convirtieron en contratos de alquiler periódico después de dicha fecha.

El equipo especializado en enfermedades del Foro de Abogados de Seguros afirma quelas reclamaciones por responsabilidad civilpor lesiones suelen ascender a cantidades inferiores a 5000 £, aunque en ocasiones se trata de importes superiores. Lo que suele ocurrir es que se presenta una reclamación para obtener una compensación económica por el mal estado de la vivienda y, si el perito designado encuentra moho, también podría dar lugar a una compensación económica por lesiones respiratorias asociadas.

Ya hemos visto algunos casos y se considera que esto puede convertirse en un problema frecuente para las aseguradoras de responsabilidad civil, sobre todo debido a las condiciones sociales. Sin embargo, los bajos niveles de indemnización implicados hacen que los casos sean menos atractivos para las empresas demandantes.

Marco normativo

Antes de la Ley de 2018, los propietarios estaban obligados a mantener las propiedades «en buen estado», en lugar de «aptas para ser habitadas». Si unaDaños un defecto que no se clasificaba como «mal estado» porque nunca Daños estado en mejores condiciones (como una ventilación inadecuada que provocaba una condensación excesiva), el propietario no estaba obligado a mejorar su estado. La Ley de 2018 trató de cerrar esta laguna jurídica.

Tal y como se establece en el artículo 9A(4), el arrendador no puede eludir ni excluir esta obligación, ni puede imponer ninguna sanción contractual al arrendatario por acogerse a este pacto.

La ley complementa el artículo 11 de la LTA de 1985 y exige que Daños sigan siendo aptos para la habitación humana. El artículo 10 modificado ofrece una definición de «aptitud para la habitación humana».

Prevemos que, en caso de reclamación, esto requerirá cierta interpretación de los hechos del caso, pero se comparará con la lista actual de 29 riesgos del HHSRS. Se deberá tener en cuenta si un Daños inadecuado y también si existe riesgo de daño para la salud o la seguridad de los ocupantes.

Estamos razonablemente seguros de que la doctrina relativa a la responsabilidad por inadecuación establecida en O'Brien v Robinson [1973] seguirá siendo aplicable, ya que no hay disposiciones expresas en la Ley sobre la notificación al arrendador, como ocurre en el artículo 11 de la Ley de arrendadores y arrendatarios.

Dicho esto, en caso de cualquier defecto derivado de las partes retenidas por el arrendador (partes comunes o exteriores de un edificio del que forma parte la vivienda), se considerará que el arrendador ha sido notificado tan pronto como se produzca el defecto y será responsable, tras un plazo razonable, de subsanarlo (véase Edwards v Kumarasamy [2016]).

Además, existen excepciones a las obligaciones del arrendador en virtud de la ley, entre las que se incluyen:

• El arrendador no se hace responsable de la inadecuación causada por el incumplimiento por parte del inquilino de su deber de comportarse como tal, o que resulte del incumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones contractuales.
• El arrendador no está obligado a reconstruir o restaurar la vivienda en caso de destrucción o daños causados por incendio, tormenta, inundación u otro accidente inevitable.
• El arrendador no está obligado a mantener ni reparar nada que el inquilino tenga derecho a retirar de la vivienda.
• El arrendador no está obligado a realizar obras o reparaciones que, de llevarse a cabo, supondrían el incumplimiento de cualquier obligación impuesta por cualquier ley (independientemente de cuándo se haya aprobado o promulgado), lo que incluiría, por ejemplo, el incumplimiento de los permisos de obra, los permisos para edificios protegidos o los requisitos de las zonas protegidas.
•  Cuando las obras necesarias requieran el consentimiento de un tercero (por ejemplo, un arrendador superior o propietario, un arrendatario o propietario vecino, o un ayuntamiento) y el arrendador haya realizado esfuerzos razonables para obtener dicho consentimiento, pero este no se haya concedido.

El Protocolo previo a la acción judicial para casos de deterioro de viviendasse aplicará a los casos de deterioro que incluyan lesiones personales a los ocupantes.

Conclusiones

Se considera que la atención prestada a estos casos debido al reciente interés de los medios de comunicación tendrá un impacto de gran alcance en las condiciones del parque inmobiliario, especialmente a la luz de las recientes cartas abiertas a todos los propietarios de viviendas sociales, y solo puede ser beneficioso para los inquilinos a la hora de lidiar con propietarios irresponsables. El tiempo dirá cómo afectará esto a las reclamaciones por daños causados por el mal estado de las viviendas, en particular con la eliminación de la presunción de que la Daños en malas condiciones al inicio del alquiler. Es tranquilizador que se mantenga la doctrina de la notificación y que sigan existiendo otras defensas.

El principal motivo de optimismo para las aseguradoras de responsabilidad civil es darse cuenta de que, si casos tan terribles como el de Awaab Ishak empiezan a ocurrir con más frecuencia, el tema pasará rápidamente a ocupar un lugar prioritario en la agenda social y los propietarios serán objeto de un escrutinio mucho mayor.

Un agradecimiento especial a Victoria Full, directora técnica y de auditoría; Dan Peck, director regional de responsabilidad civil compleja; y Richard Lumby, director técnico y de auditoría, por sus valiosas contribuciones a este blog.