Les médias britanniques ont largement parlé de la question de la moisissure causée par le délabrement des biens à la suite du décès d’Awaab Ishak. Le coroner a publié un rapport sur le Règlement 28 : pour prévenir d’autres décès au Ministère du nivellement par le haut, du logement et des communautés qui a publié sa réponse.
Prise de conscience croissante
L’ombudsman du logement a envoyé une lettre ouverte aux propriétaires sociaux en novembre 2022 au sujet des plaintes relatives à l’humidité et à la moisissure. La lettre demandait qu’ils adoptent une approche proactive de tolérance zéro comme recommandé dans le rapport Spotlight d’octobre 2021. On a demandé aux locateurs de s’évaluer par rapport à 26 recommandations, de communiquer avec les résidents pendant le processus et de publier les résultats. La lettre mettait également en garde contre l’utilisation d’un langage inapproprié, comme blâmer le mode de vie du résident.
En juillet 2020, le projet de loi sur la sécurité des bâtiments a été présenté au Parlement. Le projet de loi prévoyait la suppression du « filtre démocratique » avant qu’ils ne puissent accéder à des recours par l’intermédiaire de l’ombudsman du logement. En 2019-20, seulement 6,9 % des cas entrant dans le mandat officiel de l’Ombudsman avaient été renvoyés par une personne désignée. Le 1er octobre 2022, les modifications apportées au programme d’ombudsman du logement sont entrées en vigueur et le « filtre démocratique » a été supprimé. Cela a permis de s’assurer que les résidents des logements sociaux avaient un accès illimité à un ombudsman.
À la suite du changement, les ombudsmans du logement qui utilisent leurs pouvoirs en vertu de l’article 49 enquêtent pour établir s’il y a des preuves de défaillances systémiques. Le rapport spécial de l’ombudsman du logement sur le conseil municipal de Birmingham publié en janvier 2023 a révélé un taux de mauvaise administration de 96%. D’autres enquêtes avec d’autres bailleurs sociaux sont en cours et d’autres sont attendues.
Alors que les avocats des demandeurs se concentrent maintenant sur d’autres sources de revenus à la suite des réformes du coup de fouet cervical de 2021 et des demandes d’interruption des activités liées à la COVID-19, les demandes de délabrement du logement sont maintenant dans le collimateur de bon nombre de ces entreprises comme alternative.
Mon collègue, Richard Lumby, responsable technique et de l’audit, a commenté cette question, expliquant que « l’appétit de tout cabinet d’avocats demandeur d’entrer sur le marché ou d’y rester sera en grande partie motivé par le désir de maximiser les coûts. Avec le passage proposé aux coûts fixes recouvrables au cours des deux prochaines années, il faut supposer que cela atténuera l’intérêt des nouveaux venus proposés et mènera à une approche plus rationalisée parmi les entreprises existantes, comme nous l’avons vu lorsque le principe a été appliqué aux réclamations pour blessures corporelles en 2013.
Un autre collègue, Victoria Full, responsable technique et d’audit, a déclaré : « Jusqu’à ce que ces changements soient mis en œuvre, nous nous attendons à ce que la répartition et les coûts des voies restent une question litigieuse, comme le soulignent les questions soulevées dans la décision de la Cour de comté dans l’affaire Jalili v Bury Council (17 juin 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com) »
Selon l’enquête anglaise sur le logement (2021 à 2022) publiée, 19% sont dans le secteur privé et 17% dans le secteur locatif social. Le headline report a noté divers points intéressants, notamment que dans le secteur privé, 23% des logements étaient jugés « non décents » contre 10% dans le secteur social et que les problèmes d’humidité étaient les plus répandus dans le secteur locatif privé, 11% des logements ayant signalé un problème en 2021. On considère que le secteur locatif privé sera la principale source de ces types de réclamations.
Le rapport sur la qualité et l’état des logements fournit une gamme de données utiles, y compris les types de propriétés où le délabrement est plus susceptible d’être un problème et fournit également une ventilation par région.
Dan Peck, directeur régional de Sedgwick pour la responsabilité complexe, a déclaré : « Ce n’est pas seulement l’humidité et la moisissure qui peuvent causer un problème. Les planchers, les escaliers et les rampes qui sont mal entretenus peuvent causer des chutes qui pourraient mener à bien plus qu’une réclamation de réparation de logement, car des blessures importantes pourraient survenir. Avec la crise actuelle du coût de la vie, les propriétaires pourraient se retrouver avec une épée à double tranchant. Il y aura moins d’argent pour financer le coût des réparations nécessaires pour garder la propriété apte à l’habitation et les locataires incapables de financer les coûts de l’augmentation de loyer requise pour couvrir les coûts de réparation.
Dans un effort pour améliorer le parc de logements du Royaume-Uni, le gouvernement a adopté le Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 qui est entré en vigueur le20 mars 2019. La loi modifie les articles 8 à 10 de la Loi de 1985 sur les propriétaires et les locataires et insère de nouveaux articles 9A, 9B et 9C.
La loi s’applique à toutes les nouvelles locations d’une durée de moins de sept ans (y compris les nouvelles locations périodiques) accordées à la date d’entrée en vigueur ou par la suite, ainsi qu’à toutes les locations qui ont commencé comme une durée déterminée avant la date d’entrée en vigueur, mais qui deviennent une location périodique après la date de début.
L’équipe de concentration du secteur des maladies du Forum of Insurance Lawyers affirme que les réclamations en responsabilité civile pour blessure impliquent généralement des sommes inférieures à 5 000 £, bien qu’il y ait parfois des montants plus importants. Ce qui arrive souvent, c’est qu’une réclamation est faite pour une compensation financière sur le dos des réclamations de délabrement du logement, puis si l’arpenteur nommé trouve de la moisissure, cela pourrait également donner lieu à une compensation financière pour les blessures respiratoires associées également.
Nous avons déjà vu une poignée de cas et on considère que cela peut devenir un problème courant pour les assureurs de responsabilité, en particulier en raison des conditions sociales. Toutefois, les faibles niveaux d’indemnisation en cause rendent les cas moins attrayants pour les entreprises requérantes.
Cadre réglementaire
Avant la Loi de 2018, les propriétaires étaient tenus de garder les propriétés « en réparation », plutôt que d’être « aptes à l’habitation ». Si une propriété présente un défaut qui n’est pas classé comme « délabrement » parce que la propriété n’a jamais été dans un meilleur état (comme une ventilation inadéquate qui entraîne une condensation excessive), le locateur n’était pas obligé d’améliorer son état. La Loi de 2018 visait à combler cette lacune.
Comme le prévoit le par. 9A(4), cela ne peut être évité ou sous-traité par le locateur, et aucune pénalité contractuelle ne peut être imposée au locataire pour s’être fié à l’engagement.
La loi complète l’article 11 de la LTA de 1985 et exige que la propriété laissée reste apte à l’habitation humaine. L’article 10 modifié donne une définition de l’aptitude à « pour l’habitation humaine ».
Nous prévoyons qu’en cas de réclamation, cela nécessitera une certaine interprétation des faits de l’affaire, mais qu’il sera comparé à la liste actuelle de 29 dangers liés au HHSRS. Il faudra tenir compte de la question de savoir si une propriété est inapte et s’il y a un risque de nuire à la santé ou à la sécurité des occupants.
Nous sommes raisonnablement convaincus que la doctrine relative à la responsabilité pour inaptitude énoncée dans l’arrêt O’Brien c. Robinson [1973] continuera de s’appliquer ; étant donné qu’il n’y a pas de dispositions expresses dans la Loi sur l’avis au locateur, ce qui est le cas à l’article 11 de la Loi sur le locateur et le locataire.
En disant ce qui précède, pour toute inaptitude découlant des parties conservées par le locateur (parties communes ou extérieur d’un bâtiment dont le logement fait partie), le locateur sera réputé être sur avis dès que l’inaptitude survient, et responsable après un délai raisonnable de remédier aux défauts – Edwards v Kumarasamy [2016] fait référence.
De plus, il existe des exceptions aux obligations du locateur en vertu de la loi, notamment :
- Le locateur n’est pas responsable de l’inaptitude causée par le défaut du locataire de se comporter d’une manière semblable à celle du locataire, ou qui résulte de la violation de l’engagement du locataire
- Le locateur n’est pas obligé de reconstruire ou de réintégrer le logement en cas de destruction ou de dommages causés par un incendie, une tempête, une inondation ou un autre accident inévitable
- Le locateur n’est pas obligé d’entretenir ou de réparer tout ce que le locataire a le droit d’enlever du logement
- Le locateur n’est pas obligé d’effectuer des travaux ou des réparations qui, s’ils étaient effectués, mettraient le locateur en violation de toute obligation imposée par un texte législatif (lorsqu’il est adopté ou fait) - cela comprendrait des choses comme la violation du permis d’urbanisme, ou le consentement de construction répertorié, ou les exigences de zone de conservation
- Lorsque les travaux nécessaires nécessitent le consentement d’un tiers (p. ex., un locateur ou un franc-tenancier supérieur, un locataire ou un propriétaire voisin, ou un conseil) et que le locateur a fait des efforts raisonnables pour obtenir ce consentement, mais qu’il n’a pas été donné
Le Protocole préalable à l’action pour les cas de délabrement du logement s’appliquera aux cas de délabrement, y compris les blessures corporelles aux occupants.
Conclusions
On considère que les projecteurs sur ces cas en raison de l’intérêt récent des médias auront un impact considérable sur les conditions des stocks de logements, en particulier à la lumière des récentes lettres ouvertes à tous les propriétaires de logements sociaux et ne peuvent être bons pour un locataire que dans les relations avec les mauvais propriétaires. Le temps nous dira comment cela influe sur les réclamations pour préjudice causé par le délabrement, en particulier avec l’élimination de la confiance que la propriété était en mauvais état au début de la location. Il est rassurant de constater que la doctrine de l’avis demeure et que d’autres moyens de défense sont toujours disponibles.
La principale raison d’être optimiste pour les assureurs de responsabilité est la prise de conscience que si des cas aussi épouvantables que celui d’Awaab Ishak commencent à se produire plus souvent, le sujet se hissera rapidement au sommet de l’ordre du jour social et les propriétaires feront l’objet d’un examen beaucoup plus approfondi.
Un merci spécial à Victoria Full, gestionnaire technique et d’audit ; Dan Peck, directeur régional de la responsabilité complexe ; et Richard Lumby, responsable technique et d’audit pour leurs précieuses contributions à ce blog.