Réclamations pour mauvais état de propriété – Un réveil

Les médias britanniques ont largement couvert la question de la moisissure causée par la détérioration de la propriété après le décès d’Awaab Ishak. Le coroner a émis un rapport du Règlement 28 pour prévenir d’autres décès au ministère de l’Égalisation, du Logement et des Communautés, qui a publié sa réponse.

Prise de conscience croissante

L’Ombudsman du logement a envoyé une lettre ouverte aux propriétaires sociaux en novembre 2022 concernant des plaintes liées à l’humidité et à la moisissure. La lettre leur demandait d’adopter une approche proactive de tolérance zéro, comme recommandé dans le rapport Spotlight d’octobre 2021. Les propriétaires ont été invités à s’évaluer selon 26 recommandations, à dialoguer avec les résidents tout au long du processus et à publier les résultats. La lettre mettait également en garde contre l’utilisation de langage inapproprié, comme blâmer le mode de vie des résidents.

En juillet 2020, le projet de loi sur la sécurité des bâtiments a été présenté au Parlement. Le projet de loi prévoyait la suppression du « filtre démocratique » avant qu’ils ne puissent accéder à un recours via l’Ombudsman du logement. En 2019-2020, seulement 6,9% des dossiers entrant dans le mandat formel de l’Ombudsman avaient été référés par une personne désignée. Le 1er octobre 2022, des modifications au Housing Ombudsman Scheme sont entrées en vigueur et le « filtre démocratique » a été supprimé. Cela garantissait aux résidents du logement social un accès illimité à un médiateur.

Suite à ce changement, les médiateurs du logement, utilisant leurs pouvoirs en vertu de l’article 49, enquêtent pour déterminer s’il existe des preuves de défaillances systémiques. Le rapport spécial de l’Ombudsman du logement sur le conseil municipal de Birmingham, publié en janvier 2023, a révélé un taux de mauvaise administration de 96%. D’autres enquêtes avec d’autres propriétaires sociaux sont en cours, et d’autres sont attendues.

Avec l’attention des avocats demandeurs qui se tournent désormais vers d’autres sources de revenus à la suite des réformes du coup de fouet cervical de 2021 et des demandes d’interruption d’activité liées à la COVID-19, les réclamations pour mauvais état de logement sont désormais dans la ligne de mire de plusieurs de ces cabinets comme alternative.

Mon collègue, Richard Lumby, gestionnaire technique et d’audit, a commenté cette question, expliquant que « L’appétit de tout cabinet d’avocats demandeurs à entrer sur le marché ou à y rester sera largement motivé par le désir de maximiser les coûts. Avec le passage proposé à des coûts fixes récupérables dans les deux prochaines années, on doit supposer que cela diminuera l’intérêt des entrants potentiels et conduira à une approche plus rationalisée parmi les cabinets existants, comme nous l’avons vu lorsque le principe a été appliqué aux réclamations pour blessures corporelles en 2013. »

Une autre collègue, Victoria Full, gestionnaire technique et d’audit, a partagé que « Jusqu’à la mise en œuvre de ces changements, nous nous attendons à ce que l’allocation de la piste et les coûts demeurent une question controversée, comme le soulignent les enjeux de la décision du tribunal de comté dans l’affaire Jalili c. Bury Council (17 juin 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com) »

Selon The English Housing Survey (2021 à 2022) publiée, 19% travaillent dans le secteur privé et 17% supplémentaires dans le secteur locatif social. Le rapport principal a souligné divers points intéressants, notamment que dans le secteur privé, 23% des maisons étaient jugées « non décentes », contre 10% dans le secteur social, et que les problèmes d’humidité étaient les plus fréquents dans le secteur privé locatif, avec 11% des logements ayant signalé un problème en 2021. On considère que le secteur locatif privé sera la principale source de ce type de réclamations.

Le rapport sur la qualité et l’état des logements fournit une gamme de données utiles, incluant les types de propriétés où la dégradation est plus susceptible d’être un problème, ainsi qu’une ventilation par région.

Dan Peck, directeur régional de Sedgwick pour la responsabilité complexe, a commenté : « Ce n’est pas seulement l’humidité et la moisissure qui peuvent poser problème. Des planchers, escaliers et rampes mal entretenus peuvent causer des chutes, ce qui pourrait entraîner bien plus qu’une réclamation pour réparation résidentielle, car des blessures importantes pourraient survenir. Avec la crise persistante du coût de la vie, les propriétaires pourraient se retrouver avec une arme à double tranchant. Il y aura moins d’argent pour financer les réparations nécessaires afin de garder la propriété habitable et les locataires ne pourront pas financer les coûts de l’augmentation de loyer requise pour couvrir les frais de réparation. »

Dans le but d’améliorer le parc immobilier du Royaume-Uni, le gouvernement a adopté la loi Homes (Fitness for Human Habit) Act 2018, entrée en vigueur le 20^mars 2019. La loi modifie les articles 8 à 10 de la Landlord and Tenant Act 1985 et insère de nouveaux articles 9A, 9B et 9C.

La loi s’applique à tous les nouveaux baux d’une durée inférieure à sept ans (y compris les nouveaux baux périodiques) accordés à la date d’entrée en vigueur ou après, ainsi qu’à tous les baux ayant commencé comme une durée fixe avant la date d’entrée en vigueur mais devenant un bail périodique après cette date.

L’équipe spéciale du secteur des maladies du Forum of Insurance Lawyers affirme que les réclamations de responsabilité pour blessures concernent généralement des montants inférieurs à 5 000 £, bien qu’il y ait parfois des montants plus élevés. Ce qui arrive souvent, c’est qu’une réclamation est faite pour une compensation financière à la suite de réclamations pour mauvais état de logement, puis si l’arpenteur nommé trouve de la moisissure, cela peut aussi entraîner une compensation financière pour les blessures respiratoires associées.

Nous avons déjà vu quelques cas et on considère que cela pourrait devenir un enjeu répandu pour les assureurs en responsabilité, surtout en raison des conditions sociales. Cependant, les faibles niveaux de rémunération rendent les dossiers moins attrayants pour les cabinets demandeurs.

Cadre réglementaire

Avant la loi de 2018, les propriétaires étaient tenus de garder les propriétés « en état », plutôt que d’être « aptes à être habitées ». Si une propriété présente un défaut qui n’est pas considéré comme « mauvais état » parce qu’elle n’a jamais été en meilleur état (comme une ventilation inadéquate menant à une condensation excessive), le propriétaire n’était pas obligé d’améliorer son état. La loi de 2018 visait à combler cette faille.

Comme stipulé à l’article 9A(4), cela ne peut pas être évité ni annulé par le propriétaire, et aucune pénalité contractuelle ne peut être imposée au locataire pour avoir compté sur la convention.

La loi complète l’article 11 LTA 1985 et exige que la propriété louée demeure apte à l’habitation humaine. L’article 10 amendé fournit une définition de l’aptitude de « pour l’habitation humaine ».

Nous prévoyons que cela — en cas de réclamation — aura une certaine interprétation des faits de l’affaire, mais sera comparé à la liste actuelle des 29 dangers du HHSRS. Il faudra prendre en compte si une propriété est inapte, ainsi que s’il y a un risque de préjudice à la santé ou à la sécurité des occupants.

Nous sommes raisonnablement convaincus que la doctrine relative à la responsabilité pour inaptitude, telle qu’énoncée dans O’Brien c. Robinson [1973], s’appliquera toujours; puisqu’il n’y a pas de dispositions expresses dans la Loi concernant l’avis au propriétaire, ce qui est le cas à l’article 11 de la Loi sur les propriétaires et locataires.

En disant ce qui précède, pour toute inaptitude découlant des parties conservées par le propriétaire (parties communes ou extérieures d’un bâtiment dont le logement fait partie), le propriétaire sera considéré comme averti dès que l’inaptitude surviendra, et responsable après un délai raisonnable de corriger les défauts – Edwards c. Kumarasamy [2016] se réfère.

De plus, il existe des exceptions aux obligations du propriétaire en vertu de la loi, notamment :

• Le propriétaire n’est pas responsable de l’inaptitude causée par le manquement du locataire à se comporter de manière typique, ni résultant de la violation de la convention par le locataire
• Le propriétaire n’est pas obligé de reconstruire ou de réinstaller le logement en cas de destruction ou de dommage causé par un incendie, une tempête, une inondation ou tout autre accident inévitable
• Le propriétaire n’est pas obligé d’entretenir ou de réparer quoi que ce soit que le locataire a le droit d’enlever du logement
• Le propriétaire n’est pas obligé d’effectuer des travaux ou des réparations qui, s’ils étaient effectués, le mettraient en infraction avec toute obligation imposée par une loi (quelle qu’elle soit adoptée ou adoptée) – cela inclurait des choses comme la violation d’un permis d’urbanisme, d’un permis de bâtiment classé ou des exigences de zone de conservation
•  Lorsque les travaux nécessaires nécessitent le consentement d’un tiers (par exemple, un propriétaire ou propriétaire supérieur, un locataire ou propriétaire voisin, ou un conseil municipal) et que le propriétaire a pris des mesures raisonnables pour obtenir ce consentement, mais il n’a pas été donné

Le protocole préalable à l’action pour les cas de délabrement du logement s’appliquera aux cas de détérioration, y compris des blessures corporelles aux occupants.

Conclusions

On considère que ces cas sont sous les projecteurs, car l’intérêt médiatique récent aura un impact considérable sur les conditions du parc immobilier, surtout à la lumière des récentes lettres ouvertes adressées à tous les propriétaires de logements sociaux, et ne peut être qu’avantageux pour un locataire face à de mauvais propriétaires. Le temps dira comment cela influencera les réclamations pour blessures causées par un mauvais état, notamment avec la suppression de la confiance que la propriété était en mauvais état au début de la location. Il est rassurant que la doctrine de l’avis demeure et que d’autres défenses soient toujours disponibles.

La principale raison d’optimisme pour les assureurs de responsabilité est la prise de conscience que si des cas aussi épouvantables que celui d’Awaab Ishak commencent à se produire plus souvent, le sujet montera rapidement en tête de l’agenda social et les propriétaires recevront un examen beaucoup plus approfondi.

Remerciements particuliers à Victoria Full, gestionnaire technique et d’audit; Dan Peck, directeur régional pour la responsabilité complexe; et Richard Lumby, gestionnaire technique et d’audit, pour leurs précieuses contributions à ce blogue.