A mídia do Reino Unido noticiou amplamente a questão do mofo causado pela degradação de propriedades após a morte de Awaab Ishak. O médico legista emitiu um Regulamento 28: relatório para evitar mais mortes para o Department for Levelling Up, Housing and Communities, que publicou sua resposta.
Aumento da conscientização
O Housing Ombudsman enviou uma carta aberta aos proprietários sociais em novembro de 2022 sobre reclamações relacionadas a umidade e mofo. A carta solicitava que eles adotassem uma abordagem proativa de tolerância zero, conforme recomendado no Relatório Spotlight de outubro de 2021. Foi solicitado que os proprietários se avaliassem em relação a 26 recomendações, se envolvessem com os residentes durante o processo e publicassem os resultados. A carta também alertava contra o uso de linguagem inadequada, como culpar o estilo de vida do morador.
Em julho de 2020, o Projeto de Lei de Segurança da Construção foi apresentado ao Parlamento. O projeto de lei incluía disposições para a remoção do "filtro democrático" antes que eles pudessem acessar a reparação por meio do Ombudsman de Habitação. Em 2019-20, apenas 6,9% dos casos que entraram na alçada formal do Ombudsman foram encaminhados por uma pessoa designada. Em 1º de outubro de 2022, as mudanças no Housing Ombudsman Scheme entraram em vigor e o "filtro democrático" foi removido. Isso garantiu que os residentes de habitações sociais tivessem acesso irrestrito a um Ombudsman.
Após a mudança, o Housing Ombudsman, usando seus poderes de acordo com a Seção 49, está investigando para determinar se há evidências de falhas sistêmicas. O Relatório Especial do Ombudsman de Habitação sobre o Conselho Municipal de Birmingham, publicado em janeiro de 2023, encontrou uma taxa de má administração de 96%. Outras investigações com outros proprietários sociais estão em andamento e outras são esperadas.
Com o foco dos solicitadores de reivindicações agora se voltando para outros fluxos de receita após as reformas de 2021 do whiplash e as reivindicações de interrupção de negócios da COVID-19, as reivindicações de danos à moradia estão agora na mira de muitas dessas empresas como uma alternativa.
Meu colega, Richard Lumby, gerente técnico e de auditoria, comentou sobre esse assunto, explicando que "o apetite de qualquer escritório de advocacia de reclamação para entrar no mercado ou permanecer nele será, em grande parte, impulsionado pelo desejo de maximizar os custos. Com a proposta de mudança para custos fixos recuperáveis nos próximos dois anos, é de se supor que isso diminuirá o interesse entre os novos entrantes e levará a uma abordagem mais simplificada entre as firmas existentes, como vimos quando o princípio foi aplicado a reclamações de danos pessoais em 2013."
Outra colega, Victoria Full, gerente técnica e de auditoria, compartilhou que "Até que essas mudanças sejam implementadas, esperamos que a alocação e os custos da pista continuem sendo uma questão controversa, conforme destacado pelas questões na decisão do Tribunal do Condado em Jalili v Bury Council (17 de junho de 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"
De acordo com a The English Housing Survey (2021 a 2022) publicada, 19% estão no setor privado e outros 17% no setor de aluguel social. O Headline Report observou vários pontos interessantes, incluindo o fato de que, no setor privado, 23% das residências foram consideradas "não decentes", em comparação com 10% no setor social, e os problemas com umidade foram mais prevalentes no setor de aluguel privado, com 11% das residências tendo relatado um problema em 2021. Considera-se que o setor de aluguel privado será a principal fonte desses tipos de reclamações.
O relatório sobre a qualidade e as condições das moradias fornece uma série de dados úteis, inclusive os tipos de propriedade em que a deterioração tem maior probabilidade de ser um problema, além de fornecer um detalhamento por região.
Dan Peck, diretor regional de responsabilidade civil complexa da Sedgwick, comentou: "Não são apenas a umidade e o mofo que podem causar um problema. Pisos, escadas e corrimões com manutenção precária podem causar quedas, o que pode levar a muito mais do que uma reivindicação de reparo de moradia, pois podem ocorrer lesões significativas. Com a atual crise do custo de vida, os locadores podem ficar com uma faca de dois gumes. Haverá menos dinheiro para financiar o custo dos reparos necessários para manter a propriedade adequada para habitação e os inquilinos não poderão financiar os custos do aumento de aluguel necessário para cobrir os custos do reparo."
Em um esforço para melhorar o estoque de moradias do Reino Unido, o governo aprovou a Lei de Moradias (Adequação para Habitação Humana) de 2018, que entrou em vigor em20 de março de 2019. A lei altera as seções 8 a 10 da Lei de Proprietários e Inquilinos de 1985 e insere as novas seções 9A, 9B e 9C.
A lei se aplica a todos os novos contratos de locação com prazo inferior a sete anos (incluindo novos contratos de locação periódicos) concedidos na data de início ou após essa data, bem como a todos os contratos de locação que começaram como um prazo fixo antes da data de início, mas que se tornaram um contrato de locação periódico após a data de início.
A equipe de foco no setor de doenças do Forum of Insurance Lawyers afirma que as reivindicações de responsabilidade por lesões geralmente envolvem valores inferiores a £5.000, embora ocasionalmente haja valores maiores. O que acontece com frequência é que uma reivindicação é feita para obter uma recompensa financeira em decorrência de reivindicações de danos à moradia e, se o vistoriador indicado encontrar mofo, isso também poderá dar origem a uma compensação financeira por lesão respiratória associada.
Já vimos alguns casos e considera-se que isso pode se tornar um problema predominante para as seguradoras de responsabilidade civil, principalmente devido às condições sociais. No entanto, os baixos níveis de indenização envolvidos tornam os casos menos atraentes para as empresas reclamantes.
Estrutura regulatória
Antes da Lei de 2018, os locadores eram obrigados a manter os imóveis "em reparo", em vez de "adequados para habitação". Se um imóvel tem um defeito que não é classificado como "em mau estado" porque o imóvel nunca esteve em uma condição melhor (como ventilação inadequada que leva à condensação excessiva), o locador não era obrigado a melhorar sua condição. A Lei de 2018 procurou fechar essa lacuna.
Conforme estabelecido na s9A(4), isso não pode ser evitado ou contratado pelo locador, nem pode ser cobrada qualquer penalidade contratual do locatário por confiar no convênio.
A lei complementa o artigo 11 da LTA de 1985 e exige que a propriedade alugada permaneça adequada para habitação humana. A s.10 alterada fornece uma definição de adequação "para habitação humana".
Prevemos que, no caso de uma reivindicação, isso exigirá alguma interpretação dos fatos do caso, mas será comparado à lista atual de 29 perigos do HHSRS. Será necessário levar em conta se a propriedade é imprópria e também se há risco de danos à saúde ou à segurança dos ocupantes.
Estamos razoavelmente confiantes de que a doutrina relacionada à responsabilidade por inaptidão, conforme estabelecido em O'Brien v Robinson [1973], ainda se aplicará, já que não há disposições expressas na Lei sobre notificação ao locador, como é o caso da S11 da Lei do Locador e do Inquilino.
Com relação ao acima exposto, para qualquer inaptidão decorrente das partes retidas pelo locador (partes comuns ou exteriores de um edifício do qual a residência faz parte), o locador será considerado notificado assim que a inaptidão surgir e responsável após um período razoável para remediar os defeitos - Edwards v Kumarasamy [2016] refere-se.
Além disso, há exceções aos deveres do locador nos termos da lei, incluindo:
- O locador não é responsável pela inaptidão causada pelo fato de o locatário não se comportar de maneira semelhante à do locatário ou que resulte da violação do contrato por parte do locatário
- O locador não é obrigado a reconstruir ou reintegrar a residência em caso de destruição ou dano por incêndio, tempestade, inundação ou outro acidente inevitável
- O locador não é obrigado a manter ou consertar nada que o locatário tenha o direito de remover da residência
- O locador não é obrigado a realizar obras ou reparos que, se realizados, colocariam o locador em violação de qualquer obrigação imposta por qualquer lei (sempre que aprovada ou feita) - isso incluiria coisas como a violação da permissão de planejamento, do consentimento de construção listada ou dos requisitos da área de conservação
- Quando as obras necessárias exigirem o consentimento de terceiros (por exemplo, um locador ou proprietário superior, um locatário ou proprietário vizinho, ou um conselho) e o locador tiver feito esforços razoáveis para obter esse consentimento, mas ele não tiver sido dado
O Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases (Protocolo de pré-ação para casos de degradação de moradias ) será aplicado para casos de degradação que incluam danos pessoais aos ocupantes.
Conclusões
Considera-se que os holofotes sobre esses casos, devido ao recente interesse da mídia, terão um impacto de longo alcance sobre as condições dos estoques de moradias, especialmente à luz das recentes cartas abertas a todos os proprietários de moradias sociais, e só podem ser boas para um inquilino ao lidar com proprietários ruins. O tempo dirá como isso afetará as reivindicações por danos causados por degradação, especialmente com a remoção da confiança de que a propriedade estava em más condições no início do aluguel. É reconfortante o fato de que a doutrina da notificação permanece e que outras defesas ainda estão disponíveis.
O principal motivo de otimismo para as seguradoras de responsabilidade civil é a constatação de que, se casos terríveis como o de Awaab Ishak começarem a acontecer com mais frequência, o assunto será rapidamente levado ao topo da agenda social e os proprietários de imóveis receberão um escrutínio muito maior.
Agradecimentos especiais a Victoria Full, gerente técnica e de auditoria; Dan Peck, diretor regional de responsabilidade civil complexa; e Richard Lumby, gerente técnico e de auditoria, por suas valiosas contribuições para este blog.