Reclamações por mau estado das propriedades – Um despertar

A mídia britânica tem dado ampla cobertura à questão do mofo causado pela falta de manutenção dos imóveis após a morte de Awaab Ishak. O legista emitiu umrelatório nos termos do Regulamento 28 para evitar novas mortesao Departamento de Nivelamento, Habitação e Comunidades,que publicousua resposta.

Aumento da conscientização

O Provedor de Justiça para a Habitação enviou umacarta abertaaos proprietários sociais em novembro de 2022 sobre reclamações relacionadas com humidade e mofo. A carta solicitava que adotassem uma abordagem proativa de tolerância zero, conforme recomendado noRelatório Spotlightde outubro de 2021. Os proprietários foram convidados a avaliar-se em relação a 26 recomendações, a envolver os residentes durante o processo e a publicar os resultados. A carta também alertava contra o uso de linguagem inadequada, como culpar o estilo de vida dos residentes.

Em julho de 2020, o projeto de lei sobre segurança em edifícios foi apresentado ao Parlamento. O projeto incluía uma disposição para a remoção do “filtro democrático” antes que eles pudessem ter acesso a reparação por meio do Ombudsman da Habitação. Durante 2019-20, apenas 6,9% dos casos que entraram na jurisdição formal do Ombudsman foram encaminhados por uma pessoa designada. Em 1º de outubro de 2022, as alterações aoEsquema do Provedor de Justiça da Habitaçãoentraram em vigor e o “filtro democrático” foi removido. Isso garantiu que os residentes de habitações sociais tivessem acesso irrestrito ao Provedor de Justiça.

Após a mudança, os Provedores de Justiça da Habitação, utilizando os seus poderes ao abrigo da Secção 49, estão a investigar para determinar se existem provas de falhas sistémicas.O Relatório Especial do Provedor de Justiça da Habitação sobrea Câmara Municipal de Birmingham, publicado em janeiro de 2023, constatou uma taxa de má administração de 96%. Estão em curso mais investigações com outros senhorios sociais, estando previstas outras.

Com o foco dos advogados dos requerentes agora voltado para outras fontes de receita, após as reformas de 2021 relativas a lesões cervicais e os pedidos de indenização por interrupção de negócios devido à COVID-19,os pedidosde indenização por danos à habitação estão agora na mira de muitas dessas empresas como alternativa.

Meu colega, Richard Lumby, gerente técnico e de auditoria, comentou sobre esse assunto, explicando que “O interesse de qualquer escritório de advocacia especializado em indenizações em entrar no mercado ou permanecer nele será impulsionado, em grande parte, pelo desejo de maximizar os custos. Com a mudança proposta para custos recuperáveis fixos nos próximos dois anos, deve-se presumir que isso diminuirá o interesse entre os novos participantes e levará a uma abordagem mais simplificada entre os escritórios existentes, como vimos quando o princípio foi aplicado a reclamações por danos pessoais em 2013.”

Outra colega, Victoria Full, gerente técnica e de auditoria, compartilhou que“atéque essas mudanças sejam implementadas, esperamos que a alocação de faixas e os custos continuem sendo uma questão controversa, conforme destacado pelas questões na decisão do Tribunal do Condado em Jalili v Bury Council (17 de junho de 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)”.

De acordo como Relatório sobre a Habitação em Inglaterra(2021 a 2022) publicado, 19% estão no setor privado e outros 17% no setor social de arrendamento. Orelatório principaldestacou vários pontos interessantes, incluindo que, no setor privado, 23% das casas foram consideradas “não decentes”, em comparação com 10% no setor social, e que os problemas com umidade foram mais prevalentes no setor de aluguel privado, com 11% das moradias relatando um problema em 2021. Considera-se que o setor de aluguel privado será a principal fonte para esses tipos de reclamações.

O relatório sobre a qualidade e o estado das habitações forneceuma série de dados úteis, incluindo os tipos de imóveis em que a degradação é mais provável de ser um problema, e também apresenta uma análise por região.

Dan Peck, diretor regional da Sedgwick para responsabilidade civil complexa, comentou: “Não são apenas a umidade e o mofo que podem causar problemas. Pisos, escadas e corrimãos mal conservados podem causar quedas que podem resultar em muito mais do que um pedido de indenização por reparos na habitação, pois podem ocorrer lesões graves. Com a crise contínua do custo de vida, os proprietários podem ficar em uma situação delicada. Haverá menos dinheiro para financiar os custos dos reparos necessários para manter a propriedade em condições de habitação e os inquilinos não poderão financiar os custos do aumento do aluguel necessário para cobrir os custos dos reparos.”

Em um esforço para melhorar o parque habitacionaldo Reino Unido, o governo aprovou a Lei de Habitação (Adequação para Habitação Humana) de 2018, que entrou em vigor em^{20 de}março de 2019. A lei altera as seções 8 a 10 da Lei do Locador e Locatário de 1985 e insere novas seções 9A, 9B e 9C.

A lei aplica-se a todos os novos contratos de locação com prazo inferior a sete anos (incluindo novos contratos de locação periódicos) celebrados na data de entrada em vigor ou após essa data, bem como a todos os contratos de locação que tenham começado como contratos a prazo fixo antes da data de entrada em vigor, mas que se tenham tornado contratos de locação periódicos após a data de entrada em vigor.

A equipe especializada em doenças do Fórum de Advogados de Seguros afirma queas reclamaçõespordanosgeralmente envolvem valores inferiores a £ 5.000, embora ocasionalmente haja valores maiores. O que geralmente acontece é que uma reclamação é feita para obter compensação financeira com base em reclamações por danos à habitação e, se o avaliador nomeado encontrar mofo, isso também pode dar origem a uma compensação financeira por danos respiratórios associados.

Já vimos alguns casos e considera-se que esta questão poderá tornar-se prevalente para as seguradoras de responsabilidade civil, especialmente devido às condições sociais. No entanto, os baixos níveis de indemnização envolvidos tornam os casos menos atraentes para as empresas requerentes.

Estrutura regulatória

Antes da Lei de 2018, os proprietários eram obrigados a manter as propriedades “em bom estado de conservação”, em vez de “aptas para habitação”. Se uma propriedade apresentasse um defeito que não fosse classificado como “degradação”, porque a propriedade nunca tinha estado em melhores condições (como ventilação inadequada que levava a condensação excessiva), o proprietário não era obrigado a melhorar o seu estado. A Lei de 2018 procurou colmatar esta lacuna.

Conforme estabelecido na seção 9A(4), isso não pode ser evitado ou excluído pelo locador, nem pode ser imposta qualquer penalidade contratual ao locatário por confiar na cláusula.

A lei complementa a seção 11 da LTA 1985 e exige que o imóvel alugado permaneça adequado para habitação humana. A seção 10 alterada fornece uma definição de adequação para “habitação humana”.

Prevemos que isso — em caso de reclamação — exigirá alguma interpretação dos fatos do caso, mas será comparado com a lista atual de 29 riscos do HHSRS. Será necessário levar em consideração se uma propriedade é inadequada e também se há risco de danos à saúde ou à segurança dos ocupantes.

Estamos razoavelmente confiantes de que a doutrina relativa à responsabilidade por inadequação, conforme estabelecida em O’Brien v Robinson [1973], continuará a ser aplicável, uma vez que não existem disposições expressas na lei sobre a notificação ao senhorio, como é o caso da secção 11 da Lei do Senhorio e do Arrendatário.

Ao afirmar o acima exposto, para qualquer inadequação decorrente das partes retidas pelo senhorio (partes comuns ou exterior de um edifício do qual a habitação faz parte), o senhorio será considerado notificado assim que a inadequação surgir e responsável, após um prazo razoável, por remediar os defeitos – Edwards v Kumarasamy [2016] refere.

Além disso, existem exceções às obrigações do locador nos termos da lei, incluindo:

• O locador não se responsabiliza pela inadequação causada pelo comportamento inadequado do locatário ou resultante da violação do contrato por parte do locatário.
• O proprietário não é obrigado a reconstruir ou restaurar a habitação em caso de destruição ou danos causados por incêndio, tempestade, inundação ou outro acidente inevitável.
• O locador não é obrigado a manter ou reparar nada que o locatário tenha o direito de remover da residência.
• O proprietário não é obrigado a realizar obras ou reparos que, se realizados, o colocariam em violação de qualquer obrigação imposta por qualquer lei (independentemente da data em que tenha sido aprovada ou promulgada) — isso incluiria coisas como violação da licença de construção, consentimento para edifícios tombados ou requisitos de áreas de preservação.
•  Quando as obras necessárias exigirem o consentimento de terceiros (por exemplo, um senhorio superior ou proprietário, um arrendatário ou proprietário vizinho, ou uma autarquia) e o senhorio tiver envidado esforços razoáveis para obter esse consentimento, mas este não tiver sido concedido.

OProtocolo Pré-Ação para Casos de Degradação de Habitaçõesserá aplicável a casos de degradação que incluam lesões pessoais aos ocupantes.

Conclusões

Considera-se que a atenção dada a estes casos devido ao recente interesse dos meios de comunicação terá um impacto de longo alcance nas condições do parque habitacional, especialmente à luz das recentes cartas abertas a todos os proprietários de habitação social, e só pode ser benéfica para os inquilinos na sua relação com proprietários irresponsáveis. O tempo dirá como isso afetará as reclamações por danos causados por mau estado de conservação, em particular com a remoção da dependência de que a propriedade estava em más condições no início do arrendamento. É reconfortante que a doutrina da notificação permaneça e que outras defesas ainda estejam disponíveis.

A principal razão para o otimismo das seguradoras de responsabilidade civil é a constatação de que, se casos tão chocantes como o de Awaab Ishak começarem a ocorrer com mais frequência, o assunto rapidamente passará a ser uma prioridade na agenda social e os proprietários serão submetidos a um escrutínio muito maior.

Agradecimentos especiais a Victoria Full, gerente técnica e de auditoria; Dan Peck, diretor regional para responsabilidade complexa; e Richard Lumby, gerente técnico e de auditoria, por suas valiosas contribuições para este blog.