Na de dood van Awaab Ishak hebben de Britse media uitgebreid bericht over het probleem van schimmel veroorzaakt door bouwvalligheid. De lijkschouwer stuurde een verordening 28: rapport om meer sterfgevallen te voorkomen naar het ministerie van Nivellering, Huisvesting en Gemeenschappen, die hun antwoord hebben gepubliceerd.
Toenemend bewustzijn
De Ombudsman Wonen stuurde in november 2022 een open brief naar sociale verhuurders over klachten met betrekking tot vocht en schimmel. In de brief werd hen gevraagd een proactieve nultolerantie-aanpak te hanteren, zoals aanbevolen in het Spotlight-rapport van oktober 2021. Verhuurders werd gevraagd zichzelf te beoordelen aan de hand van 26 aanbevelingen, tijdens het proces in gesprek te gaan met bewoners en de resultaten te publiceren. In de brief werd ook gewaarschuwd tegen het gebruik van ongepast taalgebruik, zoals het beschuldigen van de levensstijl van de bewoner.
In juli 2020 werd het wetsontwerp inzake de veiligheid van gebouwen ingediend bij het parlement. Het wetsvoorstel voorzag in de afschaffing van het 'democratische filter' voordat ze verhaal konden halen bij de Ombudsman voor huisvesting. In 2019-20 was slechts 6,9% van de zaken die de formele bevoegdheid van de Ombudsman binnenkwamen, doorverwezen door een aangewezen persoon. Op 1 oktober 2022 werden wijzigingen in de regeling van de Ombudsman voor huisvesting van kracht en werd het 'democratische filter' verwijderd. Dit zorgde ervoor dat bewoners van sociale woningen onbeperkt toegang hadden tot een Ombudsman.
Na de verandering onderzoeken de Huisvestingsombudsmannen, gebruikmakend van hun bevoegdheden onder Sectie 49, of er bewijs is van systematische tekortkomingen. In het speciale rapport van de Ombudsman voor huisvesting over Birmingham City Council dat in januari 2023 werd gepubliceerd, werd een percentage wanbeheer van 96% gevonden. Verdere onderzoeken bij andere sociale verhuurders zijn gaande en andere worden verwacht.
Nu eisende advocaten zich richten op andere inkomstenstromen na de whiplashhervormingen van 2021 en bedrijfsschadeclaims in het kader van COVID-19, richten veel van deze bedrijven zich op claims voor verval van woningen als alternatief.
Mijn collega Richard Lumby, technisch en auditmanager, gaf commentaar op deze kwestie en legde uit: "De wens van een advocatenkantoor om de markt te betreden of er te blijven, zal grotendeels worden gedreven door de wens om de kosten te maximaliseren. Met de voorgestelde verschuiving naar vaste verhaalbare kosten in de komende twee jaar, moeten we aannemen dat dit de interesse van potentiële toetreders zal temperen en zal leiden tot een meer gestroomlijnde aanpak bij bestaande kantoren, zoals we zagen toen het principe werd toegepast op letselschadeclaims in 2013."
Een andere collega, Victoria Full, technisch en auditmanager, deelde het volgende: "Tot deze veranderingen zijn doorgevoerd, verwachten we dat de toewijzing van sporen en de kosten een controversieel onderwerp zullen blijven, zoals wordt benadrukt door de kwesties in de uitspraak van het County Court in Jalili v Bury Council (17 juni 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"
Volgens The English Housing Survey (2021-2022) die is gepubliceerd, bevindt 19% zich in de particuliere sector en nog eens 17% in de sociale huursector. Het Headline Report vermeldde verschillende interessante punten, waaronder dat in de particuliere sector 23% van de woningen als "onfatsoenlijk" werd beschouwd vergeleken met 10% in de sociale sector en dat vochtproblemen het meest voorkwamen in de particuliere huursector met 11% van de woningen die in 2021 een probleem hadden gemeld. Er wordt aangenomen dat de particuliere huursector de belangrijkste bron voor dit soort claims zal zijn.
Het rapport over de kwaliteit en de staat van de huisvesting biedt een reeks nuttige gegevens, waaronder de soorten eigendommen waar de kans op verval het grootst is, en geeft ook een uitsplitsing per regio.
Dan Peck, regionaal directeur complexe aansprakelijkheid bij Sedgwick, zegt hierover: "Niet alleen vocht en schimmel kunnen problemen veroorzaken. Slecht onderhouden vloeren, trappen en trapleuningen kunnen leiden tot valpartijen die veel meer kunnen veroorzaken dan een claim voor woningreparatie omdat er aanzienlijk letsel kan ontstaan. Met de aanhoudende crisis in de kosten van levensonderhoud kunnen verhuurders met een tweesnijdend zwaard worden opgezadeld. Er zal minder geld zijn om de kosten van de noodzakelijke reparaties te financieren om de woning geschikt voor bewoning te houden en de huurders zullen niet in staat zijn om de kosten van de vereiste huurverhoging te betalen om de reparatiekosten te dekken".
In een poging om de woningvoorraad in het Verenigd Koninkrijk te verbeteren, heeft de regering de Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 aangenomen, die op20 maart 2019 in werking is getreden. De wet wijzigt de Landlord and Tenant Act 1985 secties 8 tot 10 en voegt een nieuwe s.9A, s.9B en s.9C toe.
De wet is van toepassing op alle nieuwe huurcontracten met een looptijd van minder dan zeven jaar (met inbegrip van nieuwe periodieke huurcontracten) die op of na de ingangsdatum worden gesloten en op alle huurcontracten die voor de ingangsdatum als huurcontract voor bepaalde tijd zijn begonnen, maar na de ingangsdatum een periodieke huurcontract worden.
Volgens het ziekteteam van het Forum of Insurance Lawyers gaat het bij aansprakelijkheidsclaims voor letsel meestal om bedragen van minder dan £ 5.000, hoewel er af en toe grotere bedragen zijn. Wat vaak gebeurt, is dat er een claim wordt ingediend voor financiële compensatie op basis van claims voor woningverval. Als de aangestelde expert dan schimmel vindt, kan dit ook leiden tot financiële compensatie voor daarmee gepaard gaand ademhalingsletsel.
We hebben al een handvol gevallen gezien en men gaat ervan uit dat dit een veelvoorkomend probleem kan worden voor aansprakelijkheidsverzekeraars, vooral vanwege de sociale omstandigheden. De lage schadevergoedingen maken de zaken echter minder aantrekkelijk voor eisende bedrijven.
Regelgevend kader
Vóór de 2018 Act moesten verhuurders hun eigendommen "in goede staat van onderhoud" houden, in tegenstelling tot "geschikt voor bewoning". Als een woning een defect vertoont dat niet als 'vervallen' wordt geclassificeerd omdat de woning nooit in een betere staat is geweest (zoals onvoldoende ventilatie die leidt tot overmatige condensatie), was de verhuurder niet verplicht om de staat ervan te verbeteren. De wet van 2018 probeerde deze maas in de wet te dichten.
Zoals uiteengezet in s9A(4) kan dit niet worden vermeden of uitgesloten door de verhuurder, noch kan er een contractuele boete worden opgelegd aan de huurder voor het vertrouwen op het convenant.
De wet is een aanvulling op s.11 LTA 1985 en vereist dat het verhuurde onroerend goed geschikt blijft voor menselijke bewoning. De gewijzigde s.10 geeft een definitie van geschiktheid 'voor menselijke bewoning'.
We verwachten dat dit - in het geval van een claim - enige interpretatie zal vergen met betrekking tot de feiten van het geval, maar het zal worden vergeleken met de huidige lijst van 29 HHSRS-gevaren. Er moet rekening worden gehouden met de vraag of een woning ongeschikt is en of er een risico is op schade aan de gezondheid of veiligheid van de bewoners.
We zijn er redelijk zeker van dat de doctrine met betrekking tot aansprakelijkheid voor ongeschiktheid zoals uiteengezet in O'Brien v Robinson [1973] nog steeds van toepassing zal zijn, aangezien er geen uitdrukkelijke bepalingen in de wet zijn over kennisgeving aan de verhuurder, wat wel het geval is in S11 van de Landlord and Tenant Act.
Het bovenstaande gezegd zijnde, voor elke ongeschiktheid die voortvloeit uit de door de verhuurder behouden delen (gemeenschappelijke delen of buitenkant van een gebouw waarvan de woning deel uitmaakt), wordt de verhuurder geacht op de hoogte te zijn zodra de ongeschiktheid zich voordoet, en aansprakelijk na een redelijke termijn om de gebreken te verhelpen - Edwards v Kumarasamy [2016] verwijst.
Daarnaast zijn er uitzonderingen op de verplichtingen van de verhuurder onder de wet, waaronder:
- De verhuurder is niet verantwoordelijk voor ongeschiktheid die wordt veroorzaakt doordat de huurder zich niet als een huurder gedraagt, of die het gevolg is van een schending van het convenant door de huurder.
- De verhuurder is niet verplicht om de woning te herbouwen of te herstellen in geval van vernietiging of schade door brand, storm, overstroming of een ander onvermijdelijk ongeval.
- De verhuurder is niet verplicht om iets te onderhouden of repareren dat de huurder uit de woning mag verwijderen
- De verhuurder is niet verplicht om werkzaamheden of reparaties uit te voeren die, indien uitgevoerd, de verhuurder in overtreding zouden brengen met een verplichting die wordt opgelegd door een wet (wanneer dan ook uitgevaardigd of gemaakt) - dit omvat zaken zoals het schenden van bouwvergunningen, toestemming voor beschermde gebouwen of vereisten voor beschermde gebieden.
- Als de benodigde werkzaamheden de toestemming van een derde partij vereisen (bijvoorbeeld een hogere huiseigenaar, een naburige erfpachter of eigenaar, of een gemeente) en de huiseigenaar redelijke inspanningen heeft gedaan om die toestemming te krijgen, maar deze niet is gegeven
Het Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases is van toepassing op gevallen van verval met inbegrip van persoonlijk letsel voor de bewoners.
Conclusies
Er wordt aangenomen dat de schijnwerpers op deze zaken als gevolg van de recente media-aandacht een verstrekkende invloed zullen hebben op de voorwaarden van woningvoorraden, vooral in het licht van de recente open brieven aan alle verhuurders van sociale woningen en kan alleen maar goed zijn voor een huurder in de omgang met slechte verhuurders. De tijd zal leren hoe dit van invloed is op claims voor schade veroorzaakt door verval, in het bijzonder met het wegnemen van het vertrouwen dat de woning in slechte staat was bij aanvang van de huur. Het is geruststellend dat de doctrine van de opzegging blijft bestaan en dat andere verweermiddelen nog steeds beschikbaar zijn.
De belangrijkste reden voor optimisme voor aansprakelijkheidsverzekeraars is het besef dat als zulke afschuwelijke gevallen zoals dat van Awaab Ishak vaker gaan voorkomen, het onderwerp snel boven aan de maatschappelijke agenda zal komen te staan en verhuurders veel kritischer zullen worden gevolgd.
Speciale dank aan Victoria Full, technical and audit manager; Dan Peck, regional director for complex liability; en Richard Lumby, technical and audit manager voor hun waardevolle bijdragen aan deze blog.
Tags: Claims, Claimtrends, Huisvesting, Verzekeraars, Aansprakelijkheid, Aansprakelijkheidsclaims, Eigendom, Eigendomclaims, Eigendomschade, Eigendomschadeclaims, regelgeving, Regelgeving, reparatie, restauratie, Eigendom herstellen, Verenigd Koninkrijk, Verenigd Koninkrijk