Claims wegens achterstallig onderhoud aan onroerend goed – Een ontwaking

De Britse media hebben uitgebreid bericht over het probleem van schimmel als gevolg van slecht onderhoud van onroerend goed na de dood van Awaab Ishak. De lijkschouwer heeft eenRegulation 28-rapportuitgebrachtom verdere sterfgevallen te voorkomenaan het Department for Levelling Up, Housing and Communities, datzijn reactie heeft gepubliceerd.

Toenemend bewustzijn

De Ombudsman voor Huisvesting stuurde in november 2022 eenopen briefnaar sociale verhuurders over klachten met betrekking tot vocht en schimmel. In de brief werd hen gevraagd om een proactieve nultolerantieaanpak te hanteren, zoals aanbevolen in hetSpotlight-rapportvan oktober 2021. Verhuurders werd gevraagd zichzelf te beoordelen aan de hand van 26 aanbevelingen, tijdens het proces met bewoners in gesprek te gaan en de resultaten te publiceren. In de brief werd ook gewaarschuwd voor het gebruik van ongepaste taal, zoals het verwijten van de levensstijl van de bewoner.

In juli 2020 werd het wetsontwerp inzake bouwveiligheid aan het parlement voorgelegd. Het wetsontwerp bevatte een bepaling voor de afschaffing van het 'democratische filter' voordat zij via de ombudsman voor huisvesting verhaal konden halen. In de periode 2019-2020 werd slechts 6,9 % van de zaken die onder de formele bevoegdheid van de ombudsman vielen, door een aangewezen persoon doorverwezen. Op 1 oktober 2022 traden wijzigingen inde regeling van de Ombudsman voor Huisvestingin werking en werd de 'democratische filter' afgeschaft. Hierdoor kregen bewoners van sociale woningen onbeperkte toegang tot een ombudsman.

Na deze wijziging onderzoeken de ombudsmannen voor huisvesting op grond van hun bevoegdheden uit hoofde van artikel 49 of er aanwijzingen zijn voor systematische tekortkomingen. Uithet speciale rapport van de ombudsman voor huisvesting overde gemeenteraad van Birmingham, dat in januari 2023 is gepubliceerd, blijkt dat 96 % van de gevallen sprake is van wanbeheer. Er lopen nog verdere onderzoeken bij andere sociale verhuurders en er worden nog meer onderzoeken verwacht.

Nu de advocaten van eisers zich na de hervormingen van 2021 inzake whiplash en de COVID-19-claims voor bedrijfsonderbreking op andere inkomstenbronnen richten, staanclaimsvoor achterstallig onderhoud aan woningen nu als alternatief in het vizier van veel van deze kantoren.

Mijn collega Richard Lumby, technisch en auditmanager, gaf hierover het volgende commentaar: "De bereidheid van advocatenkantoren om de markt te betreden of daar te blijven, zal grotendeels worden bepaald door de wens om de kosten te maximaliseren. Met de voorgestelde overgang naar vaste verhaalbare kosten in de komende twee jaar moet men ervan uitgaan dat dit de interesse van potentiële nieuwkomers zal temperen en zal leiden tot een meer gestroomlijnde aanpak bij bestaande kantoren, zoals we hebben gezien toen dit principe in 2013 werd toegepast op letselschadeclaims."

Een andere collega, Victoria Full, technisch en auditmanager, deelde mee dat"totdatdeze wijzigingen zijn doorgevoerd, we verwachten dat de toewijzing van sporen en de kosten een omstreden kwestie zullen blijven, zoals blijkt uit de kwesties in de uitspraak van de County Court in Jalili v Bury Council (17 juni 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"

VolgenshetgepubliceerdeEngelse huisvestingsonderzoek(2021 tot 2022) bevindt 19% zich in de particuliere sector en nog eens 17% in de sociale huursector. Hethoofdrapportvermeldt verschillende interessante punten, waaronder dat in de particuliere sector 23% van de woningen als "onbewoonbaar" werd beschouwd, tegenover 10% in de sociale sector, en dat vochtproblemen het meest voorkwamen in de particuliere huursector, waar 11% van de woningen in 2021 een probleem meldde. Aangenomen wordt dat de particuliere huursector de belangrijkste bron voor dit soort claims zal zijn.

Het rapport over de kwaliteit en staat van woningen biedteen reeks nuttige gegevens, waaronder de soorten woningen waar achterstallig onderhoud vaker een probleem vormt, en geeft ook een uitsplitsing per regio.

Dan Peck, regionaal directeur complexe aansprakelijkheid bij Sedgwick, merkte op: "Het zijn niet alleen vocht en schimmel die problemen kunnen veroorzaken. Slecht onderhouden vloeren, trappen en leuningen kunnen valpartijen veroorzaken, wat tot veel meer kan leiden dan alleen een claim voor herstel van de woning, omdat er ernstig letsel kan ontstaan. Door de aanhoudende crisis in de kosten van levensonderhoud kunnen verhuurders met een tweesnijdend zwaard komen te zitten. Er zal minder geld beschikbaar zijn om de noodzakelijke reparaties te financieren om de woning bewoonbaar te houden, en de huurders zullen niet in staat zijn om de kosten van de vereiste huurverhoging te financieren om de reparatiekosten te dekken."

Om de woningvoorraadin het Verenigd Koninkrijkte verbeteren, heeft de regering de Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 aangenomen, die op^{20 maart}2019 in werking is getreden. De wet wijzigt de Landlord and Tenant Act 1985, artikelen 8 tot en met 10, en voegt een nieuw artikel 9A, 9B en 9C toe.

De wet is van toepassing op alle nieuwe huurovereenkomsten met een looptijd van minder dan zeven jaar (inclusief nieuwe periodieke huurovereenkomsten) die op of na de ingangsdatum zijn gesloten, evenals op alle huurovereenkomsten die vóór de ingangsdatum als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan, maar na de ingangsdatum een periodieke huurovereenkomst zijn geworden.

Het team van het Forum of Insurance Lawyers dat zich richt op de ziektesector zegt dataansprakelijkheidsclaimsvoor letsel over het algemeen bedragen van minder dan £ 5.000 betreffen, hoewel er af en toe ook grotere bedragen zijn. Wat vaak gebeurt, is dat er een claim wordt ingediend voor financiële compensatie op basis van claims voor achterstallig onderhoud aan woningen. Als de aangestelde expert vervolgens schimmel aantreft, kan dit ook aanleiding geven tot financiële compensatie voor daarmee samenhangend letsel aan de luchtwegen.

We hebben al een aantal gevallen gezien en men gaat ervan uit dat dit een veelvoorkomend probleem kan worden voor aansprakelijkheidsverzekeraars, met name vanwege de sociale omstandigheden. Door de lage schadevergoedingen zijn deze zaken echter minder aantrekkelijk voor eisende partijen.

Regelgevend kader

Vóór de wet van 2018 waren verhuurders verplicht om woningen "in goede staat" te houden, in tegenstelling tot "geschikt voor bewoning". Als een woning een gebrek had dat niet als "verwaarlozing" werd aangemerkt omdat de woning nooit in een betere staat had verkeerd (zoals onvoldoende ventilatie die tot overmatige condensatie leidt), was de verhuurder niet verplicht om de toestand ervan te verbeteren. De wet van 2018 had tot doel deze maas in de wet te dichten.

Zoals bepaald in s9A(4) kan dit niet worden vermeden of uitbesteed door de verhuurder, noch kan er een contractuele boete worden opgelegd aan de huurder voor het vertrouwen op de overeenkomst.

De wet vormt een aanvulling op artikel 11 van de LTA 1985 en vereist dat het verhuurde onroerend goed geschikt blijft voor bewoning door mensen. Het gewijzigde artikel 10 geeft een definitie van geschiktheid voor 'bewoning door mensen'.

We verwachten dat dit – in geval van een claim – enige interpretatie van de feiten van de zaak zal vergen, maar dat het zal worden vergeleken met de huidige lijst van 29 HHSRS-gevaren. Er zal moeten worden gekeken of een pand ongeschikt is en of er een risico bestaat voor de gezondheid of veiligheid van de bewoners.

Wij zijn er redelijk zeker van dat de doctrine met betrekking tot aansprakelijkheid voor ongeschiktheid zoals uiteengezet in O'Brien v Robinson [1973] nog steeds van toepassing zal zijn, aangezien er geen uitdrukkelijke bepalingen in de wet staan over kennisgeving aan de verhuurder, wat wel het geval is in artikel 11 van de Landlord and Tenant Act.

Met het bovenstaande wordt bedoeld dat voor elke ongeschiktheid die voortvloeit uit de door de verhuurder behouden delen (gemeenschappelijke delen of buitenkant van een gebouw waarvan de woning deel uitmaakt), de verhuurder geacht wordt op de hoogte te zijn zodra de ongeschiktheid zich voordoet, en na een redelijke termijn aansprakelijk is voor het verhelpen van de gebreken – zie Edwards v Kumarasamy [2016].

Daarnaast zijn er uitzonderingen op de verplichtingen van de verhuurder onder de wet, waaronder:

• De verhuurder is niet verantwoordelijk voor ongeschiktheid die wordt veroorzaakt door het feit dat de huurder zich niet gedraagt zoals een huurder betaamt, of die het gevolg is van het niet nakomen van de overeenkomst door de huurder.
• De verhuurder is niet verplicht om de woning te herbouwen of te herstellen in geval van vernieling of schade door brand, storm, overstroming of andere onvermijdelijke ongelukken.
• De verhuurder is niet verplicht om iets te onderhouden of te repareren dat de huurder uit de woning mag verwijderen.
• De verhuurder is niet verplicht om werkzaamheden of reparaties uit te voeren die, indien uitgevoerd, de verhuurder in strijd zouden brengen met enige verplichting opgelegd door enige wetgeving (ongeacht wanneer deze is aangenomen of vastgesteld) – dit omvat zaken als het overtreden van bouwvergunningen, of toestemming voor monumentale gebouwen, of vereisten voor beschermde gebieden.
•  Wanneer voor de benodigde werkzaamheden toestemming van een derde partij vereist is (bijvoorbeeld een hogere verhuurder of grondeigenaar, een naburige huurder of eigenaar, of een gemeente) en de verhuurder redelijke inspanningen heeft geleverd om die toestemming te verkrijgen, maar deze niet is verleend.

HetPre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases(protocol voor maatregelen voorafgaand aan rechtszaken inzake woningonderhoud) is van toepassing op gevallen van achterstallig onderhoud, waaronder persoonlijk letsel van de bewoners.

Conclusies

Aangezien deze zaken door de recente media-aandacht in de schijnwerpers staan, zal dit een verstrekkende invloed hebben op de toestand van de woningvoorraad, vooral in het licht van de recente open brieven aan alle verhuurders van sociale woningen, en kan dit alleen maar gunstig zijn voor huurders in hun omgang met slechte verhuurders. De tijd zal leren hoe dit van invloed is op claims voor schade veroorzaakt door achterstallig onderhoud, met name nu niet meer kan worden aangevoerd dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in slechte staat verkeerde. Het is geruststellend dat de kennisgevingsdoctrine blijft bestaan en dat andere verweermiddelen nog steeds beschikbaar zijn.

De belangrijkste reden voor optimisme bij aansprakelijkheidsverzekeraars is het besef dat als er vaker zulke schokkende gevallen als dat van Awaab Ishak voorkomen, dit onderwerp snel hoog op de maatschappelijke agenda zal komen te staan en verhuurders veel strenger zullen worden gecontroleerd.

Speciale dank gaat uit naar Victoria Full, technisch en auditmanager; Dan Peck, regionaal directeur voor complexe aansprakelijkheid; en Richard Lumby, technisch en auditmanager, voor hun waardevolle bijdragen aan deze blog.