Reclamações por degradação de imóveis - Um despertar

7 de março de 2023

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Os meios de comunicação social do Reino Unido têm noticiado extensivamente a questão do bolor causado pela degradação das propriedades na sequência da morte de Awaab Ishak. O médico legista emitiu um Regulamento 28: relatório para evitar mais mortes ao Departamento de Nivelamento, Habitação e Comunidades, que publicou a sua resposta.

Aumentar a consciencialização

O Provedor da Habitação enviou uma carta aberta aos senhorios sociais em novembro de 2022 sobre queixas relacionadas com a humidade e o bolor. A carta solicitava que adotassem uma abordagem proativa de tolerância zero, conforme recomendado no Relatório Spotlight de outubro de 2021. Foi pedido aos senhorios que se avaliassem em relação a 26 recomendações, que colaborassem com os residentes durante o processo e que publicassem os resultados. A carta também alertava para a utilização de linguagem inadequada, como culpar o estilo de vida do residente.

Em julho de 2020, foi apresentado ao Parlamento o projeto de lei sobre a segurança dos edifícios. O projeto de lei incluía disposições para a remoção do "filtro democrático" antes de poderem aceder à reparação através do Provedor de Justiça da Habitação. Durante 2019-20, apenas 6,9% dos casos que entraram no âmbito formal do Provedor de Justiça foram encaminhados por uma pessoa designada. Em 1 de outubro de 2022, as alterações ao Regime do Provedor da Habitação entraram em vigor e o "filtro democrático" foi removido. Isto garantiu que os residentes de habitação social tivessem acesso ilimitado a um Provedor.

Na sequência da mudança, os Provedores da Habitação, utilizando os seus poderes ao abrigo da Secção 49, estão a investigar para determinar se existem provas de falhas sistémicas. O Relatório Especial do Provedor da Habitação sobre a Câmara Municipal de Birmingham, publicado em janeiro de 2023, revelou uma taxa de má administração de 96%. Estão em curso outras investigações com outros senhorios sociais, estando previstas outras.

Com o foco dos solicitadores de reivindicações a voltar-se agora para outros fluxos de receitas na sequência das reformas de 2021 relativas ao efeito chicote e aos pedidos de indemnização por interrupção de atividade devido à COVID-19, os pedidos de indemnização por degradação de habitações estão agora na mira de muitas destas empresas como alternativa.

O meu colega Richard Lumby, diretor técnico e de auditoria, comentou esta questão, explicando que "a apetência de qualquer sociedade de advogados de reclamação para entrar no mercado ou nele permanecer será, em grande medida, motivada pelo desejo de maximizar os custos. Com a proposta de mudança para custos fixos recuperáveis nos próximos dois anos, é de supor que isso diminuirá o interesse entre os candidatos propostos e levará a uma abordagem mais simplificada entre as empresas existentes, como vimos quando o princípio foi aplicado às reivindicações de danos pessoais em 2013".

Outra colega, Victoria Full, gestora técnica e de auditoria, partilhou que "Até estas alterações serem implementadas, esperamos que a atribuição de faixas e os custos continuem a ser uma questão controversa, tal como salientado pelas questões na decisão do Tribunal do Condado em Jalili v Bury Council (17 de junho de 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"

De acordo com o The English Housing Survey (2021 a 2022) publicado, 19% estão no sector privado e outros 17% no sector de arrendamento social. O Headline Report observou vários pontos interessantes, incluindo que, no sector privado, 23% das casas foram consideradas "não decentes" em comparação com 10% no sector social e os problemas com a humidade foram mais prevalentes no sector privado arrendado, com 11% das habitações a reportarem um problema em 2021. Considera-se que o sector privado de arrendamento será a principal fonte deste tipo de reclamações.

O relatório sobre a qualidade e o estado da habitação fornece uma série de dados úteis, incluindo os tipos de propriedade em que a degradação é mais suscetível de constituir um problema, e apresenta também uma repartição por região.

Dan Peck, diretor regional da Sedgwick para a responsabilidade civil complexa, comentou: "Não é apenas a humidade e o bolor que podem causar um problema. Pisos, escadas e corrimões mal conservados podem causar quedas que podem levar a muito mais do que uma reclamação de reparação de habitação, uma vez que podem ocorrer lesões significativas. Com a atual crise do custo de vida, os senhorios podem ficar com uma faca de dois gumes. Haverá menos dinheiro para financiar o custo das reparações necessárias para manter a propriedade em condições de ser habitada e os inquilinos não poderão financiar os custos do aumento de renda necessário para fazer face aos custos de reparação."

Num esforço para melhorar o parque habitacional do Reino Unido, o Governo aprovou a Lei das Casas (Adequação à Habitação Humana) de 2018, que entrou em vigor a20 de março de 2019. A lei altera as secções 8 a 10 da Lei do senhorio e inquilino de 1985 e insere uma nova s.9A, s.9B e s.9C.

A lei aplica-se a todos os novos arrendamentos de duração inferior a sete anos (incluindo os novos arrendamentos periódicos) concedidos na data de início ou após essa data, bem como a todos os arrendamentos que tenham começado com uma duração determinada antes da data de início, mas que se tornem arrendamentos periódicos após essa data.

A equipa do Forum of Insurance Lawyers dedicada ao sector das doenças afirma que os pedidos de indemnização por danos envolvem geralmente montantes inferiores a £5.000, embora ocasionalmente se verifiquem montantes mais elevados. O que acontece frequentemente é que é apresentado um pedido de indemnização financeira na sequência de um pedido de indemnização por degradação de uma habitação e, se o inspetor nomeado encontrar bolor, pode também dar origem a uma indemnização financeira por lesões respiratórias associadas.

Já vimos um punhado de casos e considera-se que esta pode tornar-se uma questão prevalecente para as seguradoras de responsabilidade civil, particularmente devido às condições sociais. No entanto, os baixos níveis de indemnização envolvidos tornam os casos menos atractivos para as empresas reclamantes.

Quadro regulamentar

Antes da Lei de 2018, os senhorios eram obrigados a manter as propriedades "em bom estado de conservação", por oposição a "aptas para habitação". Se uma propriedade tiver um defeito que não seja classificado como "degradação" porque a propriedade nunca esteve em melhores condições (como ventilação inadequada que leva a condensação excessiva), o senhorio não era obrigado a melhorar o seu estado. A Lei de 2018 procurou colmatar esta lacuna.

Tal como estabelecido na s9A(4), esta situação não pode ser evitada ou contratada pelo senhorio, nem pode ser aplicada qualquer penalização contratual ao arrendatário por se basear no pacto.

A lei complementa o artigo 11.º da LTA de 1985 e exige que a propriedade arrendada permaneça apta para habitação humana. O s.10 alterado fornece uma definição de aptidão "para habitação humana".

Prevemos que, no caso de uma queixa, será necessária alguma interpretação dos factos do caso, mas será comparada com a atual lista de 29 perigos HHSRS. Será necessário ter em conta se uma propriedade é imprópria e também se existe um risco de danos para a saúde ou segurança dos ocupantes.

Estamos razoavelmente confiantes de que a doutrina relativa à responsabilidade por inaptidão, tal como estabelecida em O'Brien v Robinson [1973], continuará a ser aplicável, uma vez que não existem disposições expressas na lei sobre a notificação ao senhorio, como é o caso da S11 da Lei do senhorio e inquilino.

No que se refere ao acima exposto, para qualquer inaptidão resultante das partes retidas pelo senhorio (partes comuns ou exteriores de um edifício do qual a habitação faz parte), considera-se que o senhorio será notificado logo que a inaptidão surja e responsável após um período de tempo razoável para remediar os defeitos - Edwards v Kumarasamy [2016] refere-se.

Além disso, existem excepções aos deveres do senhorio ao abrigo da lei, incluindo:

  • O senhorio não é responsável pela inaptidão causada pelo facto de o inquilino não se comportar de forma semelhante à do inquilino, ou que resulte da violação do pacto por parte do inquilino
  • O senhorio não é obrigado a reconstruir ou repor a habitação em caso de destruição ou danos causados por incêndio, tempestade, inundação ou outro acidente inevitável
  • O senhorio não é obrigado a manter ou reparar qualquer coisa que o inquilino tenha o direito de retirar da habitação
  • O senhorio não é obrigado a efetuar obras ou reparações que, se realizadas, o colocariam em situação de incumprimento de qualquer obrigação imposta por qualquer lei (sempre que aprovada ou elaborada) - isto incluiria coisas como a violação da autorização de planeamento, da autorização de construção de edifícios classificados ou dos requisitos da área de conservação
  •  Se as obras necessárias exigirem o consentimento de um terceiro (por exemplo, um senhorio ou proprietário superior, um arrendatário ou proprietário vizinho, ou uma câmara municipal) e o senhorio tiver envidado esforços razoáveis para obter esse consentimento, mas este não tiver sido dado

O protocolo de pré-ação para casos de degradação da habitação aplica-se a casos de degradação que incluam danos pessoais aos ocupantes.

Conclusões

Considera-se que o destaque dado a estes casos, devido ao recente interesse dos meios de comunicação social, terá um impacto de grande alcance nas condições dos parques habitacionais, especialmente à luz das recentes cartas abertas dirigidas a todos os senhorios de habitação social, e só pode ser positivo para um inquilino quando lida com maus senhorios. O tempo dirá como isto afecta os pedidos de indemnização por danos causados por degradação, em particular com a eliminação da confiança de que a propriedade estava em más condições no início do arrendamento. É reconfortante que a doutrina do aviso prévio se mantenha e que outras defesas ainda estejam disponíveis.

O principal motivo de otimismo para as seguradoras de responsabilidade civil é o facto de saberem que, se casos tão terríveis como o de Awaab Ishak começarem a acontecer com mais frequência, o assunto subirá rapidamente ao topo da agenda social e os senhorios serão alvo de um escrutínio muito maior.

Agradecimentos especiais a Victoria Full, directora técnica e de auditoria; Dan Peck, diretor regional para a responsabilidade civil complexa; e Richard Lumby, diretor técnico e de auditoria, pelos seus valiosos contributos para este blogue.